Дискуссии ЭСМИ "Appraiser.RU. Вестник оценщика"
»
НАПРАВЛЕНИЯ ОЦЕНКИ
»
Требования АРБ к отчетам об оценке
»
Грубые ошибки в Отчетах об оценке
|
6 страниц(ы):
1
2
3
4
5
[6]
|
|
|
|
|
NB
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/9/2009
Сообщений: 2,010
Местонахождение: Санкт Петербург
|
Андрей Мануилов сообщал(а):Специально интересуюсь: Eugene и NB, удалось ли Вам прослушать запись? Она ведь имеет прямое отношение к вашей дискуссии и, я уверен, поможет вам прийти к общему мнению на тему "дисконтироование или капитализация". А вообще кому-то удалось послушать? Ау!
Скачал, но пока не прослушал.
Независимо от этого, для меня НЕ существует проблемы "дисконтирование или капитализация", т.к. капитализация (в доходном подходе), нмв, - частный случай дисконтирования. Любую модель "капитализации" можно "разложить" в модель дисконтирования (обратное - неверно)
Поэтому мне смешно слышать обвинения в адрес дисконтирования, от котрых якобы свободна капитализация.
М.б. что-то добавлю, когда прослушаю. 
|
|
|
АДРЕСАТ ВЫБЫЛ
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/17/2011
Сообщений: 148
Местонахождение: *
|
Бебнева Анна сообщал(а):Андрей Мануилов сообщал(а):.... Нашему строительному лобби очень понравилась идея разгона на рынке недвижимости, и за какие-то десять лет его почти запустили в космос. ... Андрей, ты поднимаешь вопрос о том, что оценщик является "стоимость создающей" властью с помощью методов ДДП? Сразу прошу прощения, за по-детски сформулированный вопрос.
Да, такой вывод напрашивается, но скорее ДДП есть инструмент оценщика, а оценщик - инструмент власти. Такая конструкция является регулятором рынка. Это на западе никаких сомнений ни у кого не вызывает. Американцы, например, после ипотечного кризиса 2008 года ввели уголовную ответственность для оценщиков, вступающих в сговор с заемщиками и другие подобные меры приняли. Тарасевич свою точку зрения высказал в 2004 году, потом она стала почти пророчеством в 2008 году, но мир не перевернулся и американские оценщики по прежнему дисконтируют, а немецкие - капитализируют, вполне довольные собой.
Но я бы не хотел уводить ветку от главной темы - ошибок оценщиков и экспертов. Я просто хотел проиллюстрировать, что нельзя ошибкой считать методические предпочтения, поскольку "глубокое бурение" этих вопросов даст нам настолько высоконаучный спор, который никогда не кончится.
|
|
|
NB
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/9/2009
Сообщений: 2,010
Местонахождение: Санкт Петербург
|
Прослушал. Разочарован потерей 1,5 часов. М.б. в 2004 г. сказал бы что-нибудь другое Сегодня - увы.
PS Немецкие оценщики - как раз дисконтируют, используют аннуитеты. Никаких моделей капитализации, предполагающих бесконечные потоки. В журнале ОД пару лет назад Волович давал статью о правилах оценки, принятых в Германии. Рекомендую.
И еще о Германии. Если уж и смотреть на нее как на образец, нужно помнить - рынок недвижимости в этой стране уникален. Германия - ЕДИНСТВЕННАЯ страна (из тех, по которым известны данные о росте цен на недвижимость за прошедшие 30-50 лет), где недвижимость за 35 лет выросла меньше, чем потребительская корзина (отношение среднегодовых темпов - 0,88).
В остальных странах это отношение больше 1 и в среднем равно примерно 1,4. Все данные - доступны здесь, на портале.
Об инструментах власти и инстументах этих инструментов - рекомендую прочесть книгу Дж.Акерлофа и Р.Шиллера "Spiritus Animalis или как человеческая психология управляет экономикой...", 2010 г. Там много интересных мыслей, а глава 12 так и называется "Почему рынки недвижимости подвержены цикличности?".
Все. Больше данную ветку не засоряю.
|
|
|
АДРЕСАТ ВЫБЫЛ
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/17/2011
Сообщений: 148
Местонахождение: *
|
В том и ценность этой лекции, что она была ДО а не ПОСЛЕ того 2008 года, после которого о цикличности кризисов в экономике начали рассуждать все кому не лень. Акерлофа 2010 года читал, но предпочитаю Генри Поляковского, который более чем доступно объяснил это в 1996 году.
А немцы капитализируют, имею полную информацию и экспертные заключения. Прямо от самих немцев. Пр всем уважении к Воловичу предпочитаю первоисточники.
Но на вкус и цвет...
|
|
|
Александр Валерьевич
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Участник
Зарегистрирован: 9/11/2007
Сообщений: 15
Местонахождение: Владивосток
|
to Eugene
Прошу прощения, что перепостю, но чтоб не искать по страницам...
Eugene сообщал(а):Александр Валерьевич сообщал(а):Добрый день, коллеги!
...На мой взгляд грубой ошибкой при составлении любого отчёта является описание, что "оценщик не проводил экспертизы технических и юридических документов на объект оценки", ну или в этом духе сформулировано... Это не ошибка оценщика, это разночтения в понимании процесса "экспертизы". Если в свидетельстве одна площадь, по тех. паспорту другая, а по факту третья - это разные объекты, нужно не "экспертировать", а понять какой из документов (или результат осмотра) соответствует действительности. Это скорее "сбор информации о количественных и качественных характеристиках", а не экспертиза. Настоящая экспертиза вне компетенции оценщика, нельзя в рамках одного специалиста охватить множество профессий (юриста, регистратора, инженера БТИ, следователя и т.п.)
== П. 18 ФСО1 - Оценщик осуществляет сбор и анализ информации ... в)информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы ... Видели Вы хоть раз, чтобы в отчёты было написано, что данная рыночная стоимость верна только при предоставлении разрешительных документов на реконструкцию и переустройство, предоставление полученных тех.условий и прочие документы ?:)
Александр Валерьевич сообщал(а):...Второе, что меня несколько смутило на днях - это "цели и задачи оценки"...
+1! Влияние цели и задачи на результат СИЛЬНО преувеличивается. РС - это стоимость в обмене, т.е. за сколько можно продать, и это основное условие. Если объект продается целиком без изъятий и в условиях описанных в определении РС, то НЕ МОЖЕТ БЫТЬ разницы в РС для кредитования или купли-продажи. Хотя есть и иные исходные условия (с "изъятиями"), например при постановке на баланс (без НДС, без ЗУ) и т.п.
= а у нас само по себе должно быть указание на включение / не включение НДС, ну и земля какбэ является отдельным объектом недвижимости.
Александр Валерьевич сообщал(а):...Так Оценщик ещё больше кадастровой умудряется РС сделать. Понятно, что КС - сделана с огрехами, но не в разы ж занижена
Тююю, КС может быть ЛЕГКО как завышена, так и занижены в разы по сравнению с РС, даже утвержденная вчера. Видел я отчеты по обоснованию КС: в одном исходные данные для построения моделей брались по объявлениям о продаже КВАРТИР умноженные на константу "вклад ЗУ в РС квартир", взятой со слов профессора на конференции лохматого года А учет или не учет "красной" линии? Объема коммуникаций? А эффект масштаба? И т.п. и т.д.[/quote]
= Согласен, есть такое (к сожалению не совершенство рынка и методик). Тогда давайте сделаем, например что все отчеты о РС - в единую базу - базу налоговой, пусть налоги пересчитывают :) всё по рыночному будет :)
Александр Валерьевич сообщал(а):...Также хотелось бы сказать про "оценку" некоторых прав. Бывают случаи, когда Заказчик преднамеренно просит включить какой-либо объект в расчет РС, не имея прав на него...
Это ПРАВО заказчика: знать сколько стоит его имущество при определенных условиях. Другое дело, что оценщик обязан явным образом указать на условия (предположения) поставленные перед ним клиентом в части отличий от факта, чтобы не вводить в заблуждение будущего пользователя отчета. Так если в банк примут в залог имущество, которое оценивалось исходя из предположения о наличии на участке "Эйфелевой башни", о чем оценщик явным и недвусмысленным образом указал, это не проблема оценщика, а конкретного проверяющего в банке[/quote]
Тут как специалист банка скажу, что "эйфелеву башню" - ну наверно впихнуть не смогут, сами смотрим. А вообще, у меня живой пример, когда в право аренды улучшения на землю пытались и впихивают аренду земли, находящейся в оперативном управлении. Можно это делать? Если говорить конкретно - то Заказчик будет либо ворочать носом, либо не подпишет техзадание с этой землей, так как там и разбивать надо и прочие моменты учитывать.
Про право заказчика - что есть объект недвижимости? - это физически объект, или это тот объект, сведения о котором внесены в ЕГРП ? Заказчик принесет вам старый техпаспорт на большую площадь, либо новый на меньшую - ему выгодно увеличить площадь (и РС самособой). Но по факту то объект у нас не тот, что в тех.документации, вводится Пользователь отчета в заблуждение (нигде не будет фразы, что по текущим док-там - цифера одна, по тех.паспорту - другая). Так что тут слишком много разных НО.
Я бы сказал, что вопрос тут скорее всего лежит в том, что учитывая производительность некоторых супер-оценщиков (знаю некоторые лица делают по 1000 отчетов за календарный год), наверно смотреть на такие ляпы - у них не хватает времени. На мой взгляд надо равно как повышать ответственность за отчеты, так и компенсировать трудозатраты правильно, а не так как у нас - начинающий оценщик 15т.р. :)
но это разговор другой темы.
|
|
|
Павел Карцев
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор общественные организации, Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 1,061
Местонахождение: Москва
|
NB сообщал(а):Ничего не имею против ПРЯМОЙ капитализации как метода СРАВНИТЕЛЬНОГО подхода. Недоумеваю относительно капитализаци ПО РАСЧЕТНЫМ моделям как метода ДОХОДНОГО подхода.
Абстрактные расчетные модели - конечно не лучший вариант, а вот капитализация по общей норме отдачи, когда ставка доходности из рынка, а применяется она к реальному денежному потоку, который учитывает изменение арендных платежей во времени, - это, на мой взгляд, оптимум.
1038 сообщений на старом форуме
|
|
|
NB
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/9/2009
Сообщений: 2,010
Местонахождение: Санкт Петербург
|
Павел Валерьевич, поясните Вашу мысль, плз.
Оптимум по какому критерию?
И чем опимальнее дисконтирования, например, "когда ставка доходности" (дисконта - NB) из рынка"?
|
|
|
Павел Карцев
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор общественные организации, Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 1,061
Местонахождение: Москва
|
Николай Петрович, отличие капитализации по общей норме отдачи от дисконтирования как такового вообще нет. Первое это частный случай второго при условии, что:
- прогнозирование ведется в текущем уровне цен, т.е. учитывается только безинфляционное изменение потока,
- ставка отдачи определена с рынка,
- потоки и реверсия приводятся по одной и той же ставке.
Оптимум, потому что используемая в данном случае единая норма отдачи, если, конечно, есть возможность определить данный показатель по рыночным данным, комплесно учитывает воззрения рынка как относительно перспектив/рисков его изменения в будущем, так и рисков/изменения стоимости для соответствущего актива, а соответственно минимизирует субъективизм оценщика в его будущих прогнозах, особенно относительно расхождения уровня рисков/величины ставки дисконтирования и ожиданий по изменению рынка, в том числе инфляции.
Я эту модель меняю именно для учета особенностей конкретного объекта, когда понимаю, что изменение его стоимости в поспрогнозе будет отличаться от аналогов, по которым рассчитана ставка, т.е. объект имеет бОльший износ и это надо учесть. Тогда из рассчитанной на основе рыночных данных общей нормы отдачи (коэффициента капитализации) я высчитываю ставку дисконтирования, по которой привожу в текущую стоимость потоки, а на основе неё уже считаю терминальный коэффициент с учетом нормы возврата конкретно для моего объекта.
1038 сообщений на старом форуме
|
|
|
NB
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/9/2009
Сообщений: 2,010
Местонахождение: Санкт Петербург
|
Спасибо, Павел Валерьевич, за развернытый ответ.
Для себя резюмирую - есть частные ситуации, когда капитализация дает такой же результат, что и дисконтирование. Я с этим согласен полностью. И вижу место моделям капитализации - быстрые (буквально в десяток минут) предварительные "прикидки" стоимости.
Однако мое недоумение в том и состоит - зачем при полномасштабной оценке пользоваться несколькими частными "простыми" моделями, если есть одна - универсальная, потенциально более точная, способная учитывать конкретные условия любой из имеющихся "простых" моделей и могих сверх того?
Ведь ограничения по трудоемкости расчетов, породившие в свое время рождение этих "простых" моделей, давно сняты развитеим выч. техники. Как говорится - на скорость не влияет
Кроме того, использование единой модели (дисконтирования) решает массу мелких "проблемок" с выбором и использованием "простых" моделей в условиях конкретной задачи и сводит проблемы к одной - корректного выбора принимаемых к расчету величин. И можно было бы состредоточить усилия именно на этой проблеме.
Я уж не говорю о сочетании модели бесконечного потока дохода и конечного срока эк.жизни (возврата капитала), коробящем "теоретический слух". Решение - на поверхности, как шаг к диконтированию - использование аннуитетных множителей. В Германии в оценке недвижимости - именно так. Намного ли сложнее?
Кстати, в Ваших условиях нет, по крайней мере, еще одного - длительного (практически бесконечного) периода получения дохода. Как бы само собой подразумевается, но часто встречаю в отчетах лихие модели капитализации при сроках эк.жизни в 30, а то и 20 лет.
Не говорю еще о нескольких условиях, это длинный разговор. Лишь замечу напоследок - "погрешности" моделей капитализации мы оцениваем ...дисконтированием
|
|
|
Guest |
|
6 страниц(ы):
1
2
3
4
5
[6]
|
|
| Перейти
|
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
|
|