|
|
|
Tatiana Aderkas
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/27/2008
Сообщений: 57
Местонахождение: Москва
|
Коллеги, доброго всем вечера!
Давно не заглядывала, возможно, уже есть подобные темы, перенаправьте если что.
Получила в работу вот это:
Читаем договор на оценку:
Договор №___
на оказание услуг по определению размера убытков связанных с изъятием земельных участков для нужд Российской Федерации путем прекращения права аренды.
Далее, пункт из договора:
Предмет договора - Исполнитель принимает на себя обязательства по оказанию услуг по определению выкупной цены (далее – Услуги) объектов, указанных в Приложении № 1 к настоящему Договору.
Смотрим приложение к договору №1
Задание на оценку
по определению размера убытков связанных с изъятием земельных участков для нужд Российской Федерации путем прекращения права аренды в рамках реализации инвестиционного проекта______
И далее:
Цель работ - Определение размера убытков, связанных с изъятием земельных участков для нужд Российской Федерации путем прекращения права аренды.
Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения - Заключение Государственной компанией соглашения о возмещении убытков, связанных с изъятием земельных участков для государственных нужд.
И самое главное!!!
Вид определяемой стоимости - Убытки арендатора, включающие упущенную выгоду, убытки, которые несет арендатор земельного участка в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, убытки, причиненные арендатору изъятием земельного участка для нужд Российской Федерации.
А объект оценки при всей этой каше –
право аренды следующих земельных участков:
1) Земельный участок с кадастровым номером…….
Вопросов в связи с этим много:
1. Это нормальный договор? На мой взгляд, совсем компот (тешу себя надеждой что ошибаюсь)))))
2. Как я поняла надо посчитать размер убытков, только вопросов в связи с этим тоже огромное количество как и количество противоречий в законодательных актах.
Смотрела-искала были различные методы, типа временных рекомендаций «ПО РАСЧЕТУ РАЗМЕРА УБЫТКОВ, ПРИЧИНЕННЫХ СОБСТВЕННИКАМ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАТЕЛЯМ,ЗЕМЛЕВЛАДЕЛЬЦАМ И АРЕНДАТОРАМ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ИЗЪЯТИЕМ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНЫХ НУЖД.
только кажется они сейчас отменены, может нет?
Подумала, пришла к такому выводу, может быть:
1. Написать нормальный отчет (по стандартам ФСО) об определении рыночной стоимости права аренды зу
2. Написать Экспертное заключение (тут поле деятельности как я понимаю гораздо шире и без учетов ФЗ об ОД и ФСО) «об Определении размера убытков, связанных с изъятием земельных участков для нужд Российской Федерации путем прекращения права аренды».
Ваши мысли? Мнения? Советы? 
|
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,976
Местонахождение: Тула
|
это компот. а писать - заключение оценщика
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
|
NB
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/9/2009
Сообщений: 2,010
Местонахождение: Санкт Петербург
|
1. Компот.
2. Методрекомендации есть - по Сочи. См. сайт НСОД. Именно в этой части там все нормально.
До утверждения ФСО 7 убытки не могут оценены в рамках отчета об оценке.
См. ЗК и ГК статьи по изъятию для госнужд - в состав выкупной цены входит РС изымаемого имущества (в рамках ОД) и убытки (ущерб и упущенная выгода) - включается в отчет как приложение (чаще) или оформляется отдельно (редко).
Если на ЗУ есть собственность арендатора - можно выпускать отчет об оценке с приложением по убыткам.
Если нет - любой документ - заключение оценщика, отчет по результатам оказания консультационных услуг, что-то еще, но не отчет об оценке.
Успехов.
|
|
|
Tatiana Aderkas
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/27/2008
Сообщений: 57
Местонахождение: Москва
|
NB сообщал(а):
2. Методрекомендации есть - по Сочи. См. сайт НСОД. Именно в этой части там все нормально.
Спасибо!
Но по Сочи на сайте НСОД ничего не нашла(((
может ссылочку дадите?
На зу по факту ничего нет, планировался жилой дом в составе ЖК, зная градостроительные планы по прокладке трассы на том куске земли арендатор ничего не строил. Уточнила - в этот земельный участок арендатор ничего не вкладывал, кроме как регулярно оплачиваемых арендных платежей.
Т.е. по факту это рыночная стоимость права аренды (49 лет)?
или таки кроме вышесказанного мы "строим дом", продаем в нем квартиры, вычитаем затраты, связанные с реализацией проекта, стоимость права аренды зу и получаем некую величину якобы упущенной выгоды?
Или посчитать рыночную стоимость прав аренды з/у и все, а величину упущенной выгоды признать равной 0, поскольку арендатор не понёс никаких фактических затрат по обустройству этого зу?
|
|
|
NB
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/9/2009
Сообщений: 2,010
Местонахождение: Санкт Петербург
|
Tatiana Aderkas сообщал(а):Но по Сочи на сайте НСОД ничего не нашла(((
может ссылочку дадите?
Ну Вы даете, в разделе Принятые документы лежит вся такая доступная
http://www.ncva.ru/documents/index.php?SECTION_ID=28&ELEMENT_ID=4289
сообщал(а):На зу по факту ничего нет, планировался жилой дом в составе ЖК, зная градостроительные планы по прокладке трассы на том куске земли арендатор ничего не строил. Уточнила - в этот земельный участок арендатор ничего не вкладывал, кроме как регулярно оплачиваемых арендных платежей.
Если НИКАКИХ вложений нет, то и компенсировать нечего, не правда ли?
сообщал(а):Т.е. по факту это рыночная стоимость права аренды (49 лет)?
или таки кроме вышесказанного мы "строим дом", продаем в нем квартиры, вычитаем затраты, связанные с реализацией проекта, стоимость права аренды зу и получаем некую величину якобы упущенной выгоды?
Но он же не веладывал ничего, даже на проект, значит строить не собирался. О какой упущенной выгоде речь идет? Нужны доказательства, что собирался строить. Арендная плата за минувший срок - не в счет.
сообщал(а):Или посчитать рыночную стоимость прав аренды з/у и все, а величину упущенной выгоды признать равной 0, поскольку арендатор не понёс никаких фактических затрат по обустройству этого зу?
Нужно смотретьусловия договора аренды. Если в нем предусмотрена возможность расторжения по инициативе арендодателя в случае изъятия и процедура соблюдена - арендатор должен освободить ЗУ без компенсации.
Если же такого расторжения не предусмотрено, тогда арендатор имеет прво на предоставление аналогичного участка или денежную компенсацию в размере стоимости права заключения аналогичного договора аренды.
Также если в договоре оговорено права субаренды в уведомительном порядке (без получения разрешения собственника) - тоже можно посчитать РС этого права. Если нет - то нет.
Я так думаю.
|
|
|
Tatiana Aderkas
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/27/2008
Сообщений: 57
Местонахождение: Москва
|
NB сообщал(а):Ну Вы даете, в разделе Принятые документы лежит вся такая доступная
Растерялась, увидела раздел документы НСОД и дальше не пошла 
NB сообщал(а):Нужно смотреть условия договора аренды. Если в нем предусмотрена возможность расторжения по инициативе арендодателя в случае изъятия и процедура соблюдена - арендатор должен освободить ЗУ без компенсации.
этого в условиях договора нет.
NB сообщал(а):Если же такого расторжения не предусмотрено, тогда арендатор имеет прво на предоставление аналогичного участка или денежную компенсацию в размере стоимости права заключения аналогичного договора аренды.
Очевидно имеет, поскольку в тексте Распоряжения об изъятии предусмотрен пункт "заключить соглашение о возмещении убытков, причиненных изъятием...
а если там ничего не строилось, и убытков нет, как говорилось ранее...
NB сообщал(а):Также если в договоре оговорено право субаренды в уведомительном порядке (без получения разрешения собственника) - тоже можно посчитать РС этого права. Если нет - то нет.
Условия изменения и прекращения стандартны:
по соглашению сторон, при его расторжении судом, при неисполнении, при неиспользовании (большая часть использовалась под строительство ЖК), при использовании не в тех целях. Особые условия - расходы по гос. регистрации и изменений к Договору - на Арендаторе
ФСЁ! 
|
|
|
NB
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/9/2009
Сообщений: 2,010
Местонахождение: Санкт Петербург
|
Tatiana Aderkas сообщал(а):Условия изменения и прекращения стандартны: по соглашению сторон, при его расторжении судом, при неисполнении, при неиспользовании (большая часть использовалась под строительство ЖК), при использовании не в тех целях. Особые условия - расходы по гос. регистрации и изменений к Договору - на Арендаторе ФСЁ!
Ну вот, при желании расторгнуть - причина есть - неиспользование.
Мой совет - согласуйте все с администрацией. Если примут расчет стоимости прав на заключение аналогичного договора - запишите в Задание допущение не учитывать возможность расторжения по этой причине (или что-то подобное по смыслу).
Если же они не намерены платить - учитывать
|
|
|
Алексей Hidden
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 2/15/2011
Сообщений: 185
Местонахождение: Санкт-Петербург
|
Не всегда, если растет травка, значит, что он не используется. Может по градплану ребята построили на большей части участка улучшения, а часть участка осталась под дороги или иные объекты в будущем. Вот и изымают - время пришло.
Надо изучать договор аренды. Если "право аренды" было куплено на аукционе, то считаем данную ст-ть права. Также в договоре указаны возможные убытки третьим лицам (штрафы, пени, неустойки).
При определении упущенной выгоды см. также ст.393 ГКРФ "4. При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления."
|
|
|
Tatiana Aderkas
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/27/2008
Сообщений: 57
Местонахождение: Москва
|
Алексей Hidden сообщал(а):Не всегда, если растет травка, значит, что он не используется. Может по градплану ребята построили на большей части участка улучшения, а часть участка осталась под дороги или иные объекты в будущем. Вот и изымают - время пришло.
Да, Алексей Вы правы, тут именно по принципу - время пришло. был дан в аренду большой кусок земли, для строительство ЖК, было понятно что через него пройдет дорожка  , которую собственно и начали строить
Алексей Hidden сообщал(а):Надо изучать договор аренды. Если "право аренды" было куплено на аукционе, то считаем данную ст-ть права. Также в договоре указаны возможные убытки третьим лицам (штрафы, пени, неустойки).
При определении упущенной выгоды см. также ст.393 ГКРФ "4. При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления."
Право аренды было приобретено на основании решения арбитражного суда, как итог мирового соглашения (нашла только определение о прекращении) 
|
|
|
Tatiana Aderkas
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/27/2008
Сообщений: 57
Местонахождение: Москва
|
Коллеги, еще один немаловажный факт 
Читаю распоряжение об изъятии моих участков
и не нахожу заветной фразы - "об изъятии путем выкупа земельных участков для нужд..."
есть только "об изъятии зу" и "изъять в установленном порядке зу для нужд..."
+ заключить соглашение о возмещении убытков...
т.е. что получается??? нету тут выкупа!!!
Ничего на рассматриваемом кусочке не построилось, значит, на основании рекомендаций выше убытков тоже нет???
|
|
|
Алексей Hidden
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 2/15/2011
Сообщений: 185
Местонахождение: Санкт-Петербург
|
выкупают только у собственников. у арендаторов - изымают путем прекращения прав.
|
|
|
Tatiana Aderkas
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/27/2008
Сообщений: 57
Местонахождение: Москва
|
Алексей Hidden сообщал(а):выкупают только у собственников. у арендаторов - изымают путем прекращения прав.
спасибо!
Чайник в тонкостях
|
|
|
Tatiana Aderkas
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/27/2008
Сообщений: 57
Местонахождение: Москва
|
Коллеги, доброго дня!
Подводя итог небольшой дискуссии (очень надеялась на большее количество мнений)
получаем:
В условии задачи:
1. Есть огромный земельный участок, который был передан по договору аренды под строительство ЖК;
2. Большая часть земельного участка застроена жилыми домами, часть из которых уже сдана и там проживают люди;
3.Небольшая часть этого земельного участка (выделенного в натуре, с кадастровыми номерами, но в составе единого договора аренды) на данный момент изымается для нужд РФ.
Потенциально, на изымаемом земельном участке, по данным арендатора, мог быть возведен многоэтажный жилой дом в составе инвест. проекта.
4. В Распоряжении об изъятии указан пункт -заключить соглашение о возмещении убытков.
Рассуждения:
1. Каких-либо улучшений изымаемого з/у арендатор не производил, следовательно убытки равны 0;
2. Арендатор изымаемого з/у мог построить на этом участке многоэтажный жилой дом, значит есть факт упущенной выгоды;
3.На сегодняшний момент (поправьте если не права) отсутствует полностью приемлемая и сколько-нибудь универсальная официальная методика определения упущенной выгоды.
4. Очевидно есть возможность использовать метод. рекомендации НСОД (протокол №5 от 23.12.2009);
5. Разбиваем Задание на 2 части:
-Отчет об оценки рыночной стоимости па зу;
-Заключение о размере убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием.
Убытки делятся на реальный ущерб и упущенную выгоду, ущерб или фактические затраты на улучшения в нашем случае равны 0.
Размер упущенной выгоды определяем таким способом - строим дом (запрашиваем ТЭПы жилого дома у Арендатора) дисконтируем будущие доходы и вычитаем все затраты, в т.ч. и рын. стоимость па з/у, получаем упущенную выгоду, т.е. недополученный доход арендатора.
Путь представляется сложным и основанным на огромном количестве допущений, но другого придумать не могу((
6. И еще вопрос который гложет - участок изымается (как выяснилось у арендаторов, а у собственников - выкупается) Т.е для арендованных зу нет никакой выкупной стоимости?
Подводя итог вышесказанному:
1.считаем рыночную стоимость па зу - в рамках Отчета об оценке рыночной стоимости.....
2 определяем размер убытков подлежащих возмещению в связи с изъятием (в нашем случае есть только упущенная выгода)-в рамках экспертного Заключения.
Логика верна? Действия корректны? Ваше профессиональное мнение, господа оценщики?
|
|
|
NB
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/9/2009
Сообщений: 2,010
Местонахождение: Санкт Петербург
|
Логика разбиения задания и отчетных маетриалов на две части вполне верна.
Логика определния убытков именно и только в размере упущенной выгоды - сомнительна.
1. Если в аренду был передан "огромный участок", то затраты арендатора, подлежащие возмещению - существуют. Это затраты на межевание, устройство подъездных дорог и внутренних проездов, благоустройство, устройство коммуникаций.
Земля в чистом поле и подготовленный для строительства учаесток - разные объекты с разной же стоимостью.
Эта разность (в терминах долгосрочной аренды) и подлежит компенсации в составе убытков.
2. А вот с упущенной выгодой - посложнее. См. судебную практику - она признается ТОЛЬКО тогда, когда ДОКАЗАНЫ действия к ее получению. Если попытки получить прибыль не было (скажем, даже проект жилого дома не заказан), нет и факта "упущения". Мог, но не захотел - упущенной выгоды нет. Мог, захотел, начал, но вот теперь, с изъятием - не получится.
Почуствуйте разницу.
Если уж и браться за определние ее величины в таких условиях, стОит записать их в Задание и обложиться специальными допущениями.
Успехов.
|
|
|
Бондарев Е.В.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 2/3/2009
Сообщений: 406
Местонахождение: Москва
|
NB сообщал(а):См. судебную практику - она признается ТОЛЬКО тогда, когда ДОКАЗАНЫ действия к ее получению.
... а также предпринятые действия по уменьшению размера убытков ....
Свои мысли я имею привычку записывать в своих блогах на ЖЖ и в профессиональной сети "Оценщики и эксперты". Последнее: В рамках национального конкурса оценщиков "Открытые отчеты, 2013" представлены первые работы
|
|
|
Tatiana Aderkas
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/27/2008
Сообщений: 57
Местонахождение: Москва
|
NB сообщал(а):См. судебную практику - она признается ТОЛЬКО тогда, когда ДОКАЗАНЫ действия к ее получению. Если попытки получить прибыль не было (скажем, даже проект жилого дома не заказан), нет и факта "упущения". Мог, но не захотел - упущенной выгоды нет. Мог, захотел, начал, но вот теперь, с изъятием - не получится.
Почуствуйте разницу.
спасибо огромное!
отказаться от проекта всегда проще, а вот рассмотреть и попытаться реализовать ...
В части действий/бездействий.
Есть согласованная схема Архитектурно-планировочной организации территории, и уже в ней по этому кусочку проходит дорога!
А проект в части застройки ЖК всего земельного участка разумеется есть.
Как объясняет заказчик - мол да, мы дружим с теми кто строит дороги и заведомо знали о её прокладке, следовательно и не застраивали, но потенциально там мог бы быть дом...
Это действие или бездействие?
Доказательством действия может выступать офиц. письмо от арендатора-застройщика-заказчика наших услуг о том, что да, проектом было предусмотрено то, то и то, в соответствии с тем, тем и тем, но строительство данного дома не смогло реализоваться?
|
|
|
Алексей Hidden
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 2/15/2011
Сообщений: 185
Местонахождение: Санкт-Петербург
|
нет тут никакой упущенной выгоды, тем более, что был готов ППТ и все были в курсе, что там дорога по проекту.
Про убытки арендаторов см. например.
ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 августа 2012 г. N ВАС-10087/12
"... при определении размера убытков, причиненных арендаторам земельных участков изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, учитываются убытки, которые арендаторы земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, арендная плата, уплаченная по договору аренды (если договор не завершился) , а также стоимость права на заключение договора аренды земельного участка в случае его заключения на торгах..."
|
|
|
Olegovich
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/26/2009
Сообщений: 1,840
Местонахождение: -
|
у меня вопрос почти в тему:
при изъятии домовладения, стоимость многолетних зеленых насаждений на участке правильнее "приписывать" к стоимости объектов недвижимости или включать в убытки?
спасибо.
|
|
|
Tatiana Aderkas
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/27/2008
Сообщений: 57
Местонахождение: Москва
|
Алексей Hidden сообщал(а):нет тут никакой упущенной выгоды, тем более, что был готов ППТ и все были в курсе, что там дорога по проекту.
Да, вот только что было раньше курица или яйцо???
Из разговора со сторонами:
Был инвестиционный контракт, проекты планировок (обещали предоставить), в которых на месте дороги стоит домик жилой.
Потом на уровне длительных разговоров появилось понимание того что дорога будет и перенести её не получается.
Потом появился официоз в виде изъятия зу и изменение схемы.
т.е. даже в этом случае нет упущенной выгоды?
Кроме того, прокладываемая дорожка не маленькая, полоса отчуждения значительно увеличилась, часть лесных насаждений была вырублена, ухудшились продажи строящихся квартир, для домиков, которые оказались в непосредственной близости от большой дорожки. (вот как раз это учесть и не получится).
|
|
|
NB
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/9/2009
Сообщений: 2,010
Местонахождение: Санкт Петербург
|
Tatiana Aderkas сообщал(а):В части действий/бездействий.
Есть согласованная схема Архитектурно-планировочной организации территории, и уже в ней по этому кусочку проходит дорога!
А проект в части застройки ЖК всего земельного участка разумеется есть.
Вы как-то странно дозируете инфу И не обращаете внимание на важные детали.
Есть два проекта - на одном дорога, на другом - здание.
Какой старше (появился на свет раньше)?
Если дорога (а судя по "заведомо знали о ее прокладке", так оно и есть) - см. пост коллеги Hidden.
Если, несмотря на это - дом, возможны варианты, см посты выше
|
|
|
Guest |