Поиск Карта сайта Главная страница

           

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Внешний износ зданий Опции · Вид
Жихарева Ольга
От: Thursday, September 26, 2013 2:06:39 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 1/30/2011
Сообщений: 227
Местонахождение: Курск
Дорогие Оценщики!
В своей небольшой практике при расчете внешнего износа зданий я использую формулы, указанные в статье "Внешний (экономический) износ имущественных комплексов промышленных предприятия. Методы расчета." Карцев П.В.ООО «РЭА центр «Перспектива». Расчеты основываются на срдней з/п по Россий, региону, отрасли и предприятию.
Поделитесь своим опытом: у кого есть другие методы расчета внешнего износа?
В начало
 
Слуцкий
От: Thursday, September 26, 2013 3:49:51 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Различие в ставках и сроках кредитования, объединённые в фактор аннуитета (обратная величина) или взнос на амортизацию денежной единицы. Т.е. ставки капитализации. Агрегированная оценка риска банками в условиях конкуренции.
Зарплата штука тонкая. Чёрная/белая ... Премии учитываем?
В начало
 
Жихарева Ольга
От: Monday, September 30, 2013 9:44:56 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 1/30/2011
Сообщений: 227
Местонахождение: Курск
Слуцкий сообщал(а):
Различие в ставках и сроках кредитования, объединённые в фактор аннуитета (обратная величина) или взнос на амортизацию денежной единицы. Т.е. ставки капитализации. Агрегированная оценка риска банками в условиях конкуренции.

Не очень поняла возможность таких расчетов. Можно подробнее. На примере птичника в какой-нибудь деревне Орловской области.
В начало
 
Жихарева Ольга
От: Monday, September 30, 2013 9:47:15 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 1/30/2011
Сообщений: 227
Местонахождение: Курск
Слуцкий сообщал(а):

Зарплата штука тонкая. Чёрная/белая ... Премии учитываем?

Зарплата среднестатистическая. Вот только Росстат закрыл информациию о з/п, требуют запросы, а ответ на запросы - месяц. Да и срезняя з/п только по областям, а то что это глухая деревня не учитывается. Грусть
В начало
 
Андрей С.
От: Monday, September 30, 2013 10:43:58 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 11/16/2007
Сообщений: 1,127
Местонахождение: Воронеж
Да в современной оценке расчет внешнего износа - это по сути деление одной цифры на другую для приближения затратника к здравому смыслу (читай другому подходу) с неким наукообразным обоснованием. Иначе говоря, не так уж важно что на что делить, главное чтобы красиво получалось. Попробуйте цены на жилую недвижку в вашем регионе и "развитом", или стоимости участков - то, что найдете.

Ну, допустим, ты пробил головой стену. Что ты будешь делать в соседней камере? (Станислав Ежи Лец)
В начало
 
Жихарева Ольга
От: Monday, September 30, 2013 11:01:52 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 1/30/2011
Сообщений: 227
Местонахождение: Курск
Андрей С. сообщал(а):
Попробуйте цены на жилую недвижку в вашем регионе и "развитом", или стоимости участков - то, что найдете.

Очень интересный путьПодмигивание А какой регион (город) взять за основу сравнения? Если я оцениваю завод в деревне Орловской или Липецкой области....
В начало
 
Андрей С.
От: Monday, September 30, 2013 11:04:50 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 11/16/2007
Сообщений: 1,127
Местонахождение: Воронеж
Жихарева Ольга сообщал(а):
Очень интересный путьПодмигивание А какой регион (город) взять за основу сравнения? Если я оцениваю завод в деревне Орловской или Липецкой области....

Ну так очевидно - Орел или Липецк. Ну или тот, который по циферкам более красивый результат будет давать.

Ну, допустим, ты пробил головой стену. Что ты будешь делать в соседней камере? (Станислав Ежи Лец)
В начало
 
Жихарева Ольга
От: Monday, September 30, 2013 11:10:02 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 1/30/2011
Сообщений: 227
Местонахождение: Курск
Андрей С. сообщал(а):
Жихарева Ольга сообщал(а):
Очень интересный путьПодмигивание А какой регион (город) взять за основу сравнения? Если я оцениваю завод в деревне Орловской или Липецкой области....

Ну так очевидно - Орел или Липецк. Ну или тот, который по циферкам более красивый результат будет давать.

Тогда по логике стоимость строительства одного и того же объекта в Орле, Липецке, в Питере, в Белгороде, в Новосибирске одинаковая??? А если в области есть целевая программа по развитию сельского хозяйства и т. д.
В начало
 
Жихарева Ольга
От: Monday, September 30, 2013 11:11:26 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 1/30/2011
Сообщений: 227
Местонахождение: Курск
Если только сначала сравнить регионы, например через рейтинги инвестиционной привлекательности региона, а зател областной центр сравнить с деревней...
В начало
 
Андрей С.
От: Monday, September 30, 2013 11:13:12 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 11/16/2007
Сообщений: 1,127
Местонахождение: Воронеж
Цитата:
Тогда по логике стоимость строительства одного и того же объекта в Орле, Липецке, в Питере, в Белгороде, в Новосибирске одинаковая???

Почему одинаковая и почему стоимость строительства? Я говорю о соотношениях цен Орловская область к Орлу, Липецкая к Липецку. Они могут быть вообще любыми.

Ну, допустим, ты пробил головой стену. Что ты будешь делать в соседней камере? (Станислав Ежи Лец)
В начало
 
Жихарева Ольга
От: Monday, September 30, 2013 11:15:27 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 1/30/2011
Сообщений: 227
Местонахождение: Курск
Но все равно мы не учитываем вид деятельности. Например: магазин выгодно строить, а вот птичники нет. Ведь когда граница для импортного мяса была закрыта, то строительство птичников инвестиционно было привлекательным, а с момента, когда на Российский рынок ринуло импортное дешевое мясо фабрики практически не строятся, многое находятся в процедуре банкротсва...
В начало
 
Жихарева Ольга
От: Monday, September 30, 2013 11:19:06 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 1/30/2011
Сообщений: 227
Местонахождение: Курск
Андрей С. сообщал(а):
Цитата:
Тогда по логике стоимость строительства одного и того же объекта в Орле, Липецке, в Питере, в Белгороде, в Новосибирске одинаковая???

Почему одинаковая и почему стоимость строительства? Я говорю о соотношениях цен Орловская область к Орлу, Липецкая к Липецку. Они могут быть вообще любыми.

Может быть мы говорим о разном? Меня интересует внешний износ при расчете зданий затратным подходом. Мой объект 1955 года постройки. Расчет произвожу с помощью УПВС. При расчете получается стоимость строительсва не учитывающая нынешней эконмической ситуации. Вот ее я и хочу учесть.
В начало
 
Жихарева Ольга
От: Monday, September 30, 2013 11:21:11 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 1/30/2011
Сообщений: 227
Местонахождение: Курск
Андрей С. сообщал(а):

Почему одинаковая и почему стоимость строительства?

Здесь я согласна, не строительства, а стоимость на рынке. Переформулирую вопрос: Стоимость одного и того же объекта В Белгороде и Курске одинакавая?
В начало
 
Андрей С.
От: Monday, September 30, 2013 11:22:19 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 11/16/2007
Сообщений: 1,127
Местонахождение: Воронеж
Ольга, еще раз внимательно прочитайте что я написал:
Цитата:
"в современной оценке расчет внешнего износа - это по сути деление одной цифры на другую для приближения затратника к здравому смыслу (читай другому подходу) с неким наукообразным обоснованием"

Ситуация такова, что современные оценочные методы расчета затратного подхода в доску условны (не всегда, но как правило) - применяя УПВС/Ко-Инвест или другую укрупненку мы получаем некую условную величину, которую посредством "оценочных костылей" в виде ПП, ВВ, ФЗ, ФИ и пр. пытаемся подогнать под другие более точные подходы. Бывают исключения, безусловно. Я изначально скептически отношусь к тому, чтобы с серьезной миной обсуждать экономический смысл методов расчета внешнего износа, их там в помине нет.

Ну, допустим, ты пробил головой стену. Что ты будешь делать в соседней камере? (Станислав Ежи Лец)
В начало
 
Андрей С.
От: Monday, September 30, 2013 11:25:28 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 11/16/2007
Сообщений: 1,127
Местонахождение: Воронеж
Жихарева Ольга сообщал(а):
Здесь я согласна, не строительства, а стоимость на рынке. Переформулирую вопрос: Стоимость одного и того же объекта В Белгороде и Курске одинакавая?

Не знаю, думаю зависит от того, кто строить будет.

Ну, допустим, ты пробил головой стену. Что ты будешь делать в соседней камере? (Станислав Ежи Лец)
В начало
 
МР
От: Monday, September 30, 2013 11:26:23 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 9/26/2006
Сообщений: 1,262
Местонахождение: Самара
Жихарева Ольга сообщал(а):
Если я оцениваю завод в деревне Орловской или Липецкой области....


Если вы оцениваете завод, то соотношение цен на квартиры вряд ли что-то покажет. В каком случае здания завода имеют внешний износ? Наверное, если завод в силу внешних причин не может работать на полную мощность. Путей оценки внешнего износа в этом случае несколько:
1) самый простой - исходя из соотношения имеющихся и реально требуемых для обеспечения существующего объема производства площадей, но это, наверное, будет ближе к функциональному износу;
2) простой - исходя из соотношения фактической и проектной производительности;
3) посложнее - через "тест на обесценение" как в оценке для МСФО.
В начало
 
Слуцкий
От: Monday, September 30, 2013 5:04:47 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
ВИ определяется из сравнения с тем, цена сделки с которым известна. Тульская, Орловская, ... без разницы. Чем больше, тем лучше.
Сравнение осуществляется на основании сопоставления известных из рынка параметров. Зарплата, цены на жилую недв., коммерческую ... Чем больше, тем лучше.
Проблема будет в том, что не понятен вид зависимости ВИ от соотношения этих факторов - линейный, логарифмический, степенной ...
Я вот, что предлагаю.
Если известна цена сделки с птичником в какой-либо области и известны условия, на которых банки кредитуют или готовы кредитовать этот птичник (срок, ставка прежде всего), то нужно узнать эти условия для Вашего ОО. Далее сопоставить их ипотечные постоянные (предварительно их посчитав ес-но). Соотношение ИП = ВИ. Или ПП...
Это Вам к Е.Е.Яскевичу надо бы обратиться.
Тот путь, что предлагает МР (соотношение фактического выпуска и расчётного) мне не нравится.
Давненько уже некто Михал Калецки показал, что для капиталистического производства характерна работа с недозагрузом мощностей для того, чтобы иметь резервы для роста выпуска. Хотя, наверное, Л.Д.Ревуцкий этот путь поддержал бы.
В начало
 
МР
От: Monday, September 30, 2013 5:46:55 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 9/26/2006
Сообщений: 1,262
Местонахождение: Самара
Слуцкий сообщал(а):
Тот путь, что предлагает МР (соотношение фактического выпуска и расчётного) мне не нравится.


Мне он тоже не нравится, но по другой причине. Работа с недозагрузом для того, чтобы иметь резерв - это здорово. Но, увы, более обычна ситуация недозагруза из-за невостребованности продукции. Если все оборудование, необходимое для выпуска того количества продукции, которую реально продать можно уместить в небольшом ангаре, то многопролетный цех советскив времен, крышу которого ремонтируют только над работающим оборудованием, а остальная часть потихоньку разваливается, имеет, имхо, внешний износ.
В начало
 
Слуцкий
От: Monday, September 30, 2013 6:08:54 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Согласен. Только есть ли гарантия, что при расчётном выпуске ВИ не будет. Или иначе, известна ли цена при расчётном выпуске?
В начало
 
Шогин В.
От: Monday, September 30, 2013 6:40:13 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,976
Местонахождение: Тула
недозагрузка мощностей- это проблема бизнеса и менеджмента, но не характеристика внешнего износа. если у нас правительством управляет раздолбай, то у России тоже вн.износ?

Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005