Поиск Карта сайта Главная страница

           

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Оценка ветхого жилья Опции · Вид
Денис Валерьевич
От: Monday, July 07, 2014 9:28:44 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/20/2008
Сообщений: 114
Местонахождение: Енисейск
Здравствуйте. Кратко опишу ситуацию. Требуется оценка 2 комн. полублагоустр. квартиры в 2 этажн. брус доме. Дом официально признан ветхим. Есть заключение о том что дом не подлежит кап. ремонту, подлежит сносу. Стоит в реестре ветхого жилья в админ. города. Собственник квартиры обратился в суд, на админ. города, о выплате ему денежных средств из расчета средней рыночной стоимости 1 кв.м. жилья по краю. В общем ждать новой квартиры не хочет, хочет сразу деньги. Дом 8 квартирный, все квартиры уже давно пустые и разобраны (украдено все что можно унести). Живет только этот истец. В квартиру ни кого не пускает. Приехал на осмотр с суд. приставами, дверь не открыл. Квартиру посмотреть не представляется возможным.
Вопрос. Какие корректировки можно применить в связи с ветхостью жилого дома?
В начало
 
mir
От: Monday, July 07, 2014 10:40:16 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/3/2006
Сообщений: 1,336
Местонахождение: Оренбург
А причем тут ветхость, и вообще оценка? Истец же требует выплатить из расчета средней стоимости по краю, это нормативная величина, каждый квартал утверждается и публикуется. Кто принял решение что нужно оценивать? Суд? пусть обеспечит доступ, иначе оспорить будет отчет легко.
В начало
 
Денис Валерьевич
От: Tuesday, July 08, 2014 11:40:38 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/20/2008
Сообщений: 114
Местонахождение: Енисейск
mir сообщал(а):
А причем тут ветхость, и вообще оценка? Истец же требует выплатить из расчета средней стоимости по краю, это нормативная величина, каждый квартал утверждается и публикуется. Кто принял решение что нужно оценивать? Суд? пусть обеспечит доступ, иначе оспорить будет отчет легко.

Оценку заказывает администрация города. Они поставлены в известность, что в квартиру нет доступа. Говорят оценивайте без осмотра, т.к. все равно оценка будет оспариваемая.
С подобными квартирами вообще интересно. Допустим - По методикам ее рыночная стоимость около 300 т.р. Рыночная стоимость подобных ЖИЛЫХ, квартир с хорошим ремонтом около 600 т.р. Но, ее собственник 100% через пол года получает квартиру в новом кирпичном доме. (Дом вводят в эксплуатацию)Стоимостью более 1 млн. рублей. Имея такую информацию, допустим я сам бы предложил за нее предположим 700 т.р, за квартиру стоимостью в 300 т.р. и остался бы в плюсе минимум на 400 тыс. руб.
В начало
 
Kornilov
От: Tuesday, July 08, 2014 9:57:32 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 2/24/2009
Сообщений: 2,160
Местонахождение: Дубна
Денис Валерьевич сообщал(а):
По методикам ее рыночная стоимость около 300 т.р.

Дайте, пожалуйста, ссылку на методики (оценки квартир в доме, официально признанным ветхим).
В начало
 
Денис Валерьевич
От: Wednesday, July 09, 2014 5:11:37 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/20/2008
Сообщений: 114
Местонахождение: Енисейск
Kornilov сообщал(а):
Денис Валерьевич сообщал(а):
По методикам ее рыночная стоимость около 300 т.р.

Дайте, пожалуйста, ссылку на методики (оценки квартир в доме, официально признанным ветхим).


Под этой фразой, я имел ввиду, оценку квартиры затратным подходом и сравнительным с учетом тех состояния. Ни каких методик (оценки квартир в доме, официально признанным ветхим), я не встречал.
Вопрос. А можно ли вообще, использовать сравнительный подход к подобной недвижимости? Т.е. сравнивать жилые помещения и квартиры официально признаными не пригодными и опасными для проживания? Рынка продаж квартир в домах признаными ветхими нет.
В начало
 
mir
От: Wednesday, July 09, 2014 7:23:02 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/3/2006
Сообщений: 1,336
Местонахождение: Оренбург
Денис Валерьевич сообщал(а):


Вопрос. А можно ли вообще, использовать сравнительный подход к подобной недвижимости? Т.е. сравнивать жилые помещения и квартиры официально признаными не пригодными и опасными для проживания? Рынка продаж квартир в домах признаными ветхими нет.


Давайте попробуем не сваливать все в одну кучу:
1. "жилые помещения и квартиры официально признаные не пригодными и опасными для проживания" - это не "ветхие", это "аварийные".
2. Ветхие можно не только расселить и снести, но и произвести капитальный ремонт.
3. По некоторым оценкам, жилой фонд в ветхом состоянии в РФ составляет 15 - 25 % от всего жилого фонда. А следовательно рынка квартир в таких домах не может не быть. Чем отличается ветхий жилой дом, который официально комиссией признан подлежащим сносу, от соседнего ветхого, до которого пока "руки не дошли" ("денег не хватило")? Только наличием протокола комиссии и решения о сносе и включении в программу расселения.
4. Не знаю как у вас, у нас в городе, такие дома "кучкуются", т.е. имеется целый квартал домов построенных примерно в одно и то же время, техническое состояние которых достаточно схожее (разница в износе 3 - 7%). При этом квартал не сносится целиком, а по мере финансовых возможностей. И если некоторые дома уже признаны ветхими, включены в программу и находятся в процессе расселения, то на соседней улице продаются квартиры. Чем не аналоги?
А то, что за то время пока из дома выехала часть жильцов и коммунальщики фактически прекратили его обслуживание, он больше обветшал чем аналог, по-моему, учитывать несправедливо, но если вас наняла администрация, вряд-ли кто-то вас осудит, если вы эту корректировочку введете, например, использовав методику ВСН по определению технического состояния.
В начало
 
Andrey111173
От: Wednesday, July 09, 2014 7:48:17 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/21/2014
Сообщений: 112
Местонахождение: Санкт-Петербург
Денис Валерьевич сообщал(а):
В квартиру ни кого не пускает. Приехал на осмотр с суд. приставами, дверь не открыл. Квартиру посмотреть не представляется возможным.


Если есть решение суда то пустить для осмотра обязан, на то и приставы судебные - можно и принудительно дверь вскрыть.
В начало
 
Andrey111173
От: Wednesday, July 09, 2014 7:59:33 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/21/2014
Сообщений: 112
Местонахождение: Санкт-Петербург
Денис Валерьевич сообщал(а):

Но, ее собственник 100% через пол года получает квартиру в новом кирпичном доме. (Дом вводят в эксплуатацию)


У нас 100% гарантии даже РосГосСтрах дать не может, у меня много примеров, домов, которые признаны аварийными и входят в программу расселения и уже лет по 15 так дело и не движется.
Поэтому, если есть "инсайдерская информация", что точно дом вот-вот расселят - то конечно рынок на это отреагирует, думаете вы один такой умный? все кто владеют информацией, конечно поступят также как вы, думаете ..куплю подешевле продам подороже.
А так просто оценивайте как обычно, только в аналогах берите такое же жилье в таком же состоянии в таких же домах, если увидите, что вдруг в каких-то домах ценник завышен, попытайтесь узнать в чем там дело.
В начало
 
MaxPayne
От: Wednesday, July 09, 2014 9:47:36 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/8/2012
Сообщений: 220
Местонахождение: -
Денис Валерьевич сообщал(а):

Под этой фразой, я имел ввиду, оценку квартиры затратным подходом


оценка квартиры затратным подходом Голова идет кругом нюню ощенно интересно поделитесь штоле опытом как квартиру затратником оценить
В начало
 
Денис Валерьевич
От: Wednesday, July 09, 2014 10:08:57 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/20/2008
Сообщений: 114
Местонахождение: Енисейск
Спрошу ваше мнение форумовчане по данной ссылке.
Дом подлежит сносу.
СН 436-72 «Примерные нормы выхода материалов, получаемых от разборки зданий при их сносе» от 01.05.1972 года. Данным документом до настоящего времени пользуются проектировщики при формировании главы 1 «Сводного финансового расчета» когда этой главой предусматривается снос строений, расположенных на земельном участке, предназначенном для нового строительства, в строке «возвратные материалы».
Согласно этому документу норма возврата материалов с учетом затрат на демонтаж для данного примера (шифр 1-1-4в) составит 1,4% от стоимости затрат на строительство. Это означает, что при сносе здания собственник за минусом затрат на снос может получить доход в размере 1,4% от стоимости затрат на строительство. А поскольку после сноса объект оценки физически перестанет существовать, то это и будет его стоимость.
В начало
 
mir
От: Wednesday, July 09, 2014 10:46:18 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/3/2006
Сообщений: 1,336
Местонахождение: Оренбург
Денис Валерьевич сообщал(а):
Это означает, что при сносе здания собственник за минусом затрат на снос может получить доход в размере 1,4% от стоимости затрат на строительство. А поскольку после сноса объект оценки физически перестанет существовать, то это и будет его стоимость.


Стоимость земли забыли - это раз.
Объект оценки у вас - квартира, а не "материалы от демонтажа квартиры" - это два.

И чисто из морализаторства: с таким настроем - "чего изволите, господин заказчик?", с совестью то вы в ладах?
В начало
 
Денис Валерьевич
От: Wednesday, July 09, 2014 10:55:22 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/20/2008
Сообщений: 114
Местонахождение: Енисейск
А так просто оценивайте как обычно, только в аналогах берите такое же жилье в таком же состоянии в таких же домах, если увидите, что вдруг в каких-то домах ценник завышен, попытайтесь узнать в чем там дело.[/quote]
Предложения по продажам квартир в подобных домах есть, даже известно состояние продаваемых квартир. Но не известно состояние оцениваемой квартиры. Может там все в евроремонте, а может уже начали полами печку топить. Собственник квартиры истец. Пристова не имеют право взламывать. Решение суда нет на проведение оценки.
В начало
 
Andrey111173
От: Wednesday, July 09, 2014 11:32:11 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/21/2014
Сообщений: 112
Местонахождение: Санкт-Петербург
Денис Валерьевич сообщал(а):
Но не известно состояние оцениваемой квартиры. Может там все в евроремонте, а может уже начали полами печку топить. Собственник квартиры истец. Пристова не имеют право взламывать. Решение суда нет на проведение оценки.


Если нет постановления суда, или постановление на обыск, то конечно никто взламывать не может не нарушая закон (ну разве, что еще могут быть причины у МЧС, коммунальная авария (газовики, сантехники) и пожарники, но это другая ситуация.)

Собственно говоря в чем вопрос? истец требует определенную сумму за свою квартиру, но препятствует проведению независимой оценки его собственности. Это что-то новое, я про такое не слышал. Любой суд назначит оценку его собственности за которую он требует денег.
В начало
 
Andrey111173
От: Wednesday, July 09, 2014 11:40:07 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/21/2014
Сообщений: 112
Местонахождение: Санкт-Петербург
MaxPayne сообщал(а):

оценка квартиры затратным подходом Голова идет кругом нюню ощенно интересно поделитесь штоле опытом как квартиру затратником оценить


Бывают такие случаи, например, у нас в России м сельхоз.местности, много домов двухквартирных (как правило, это деревянные срубы, с выходом на две стороны).
Для многоквартирных домов, конечно, Затратник применять это шаманство.
В начало
 
Kornilov
От: Wednesday, July 09, 2014 11:50:12 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 2/24/2009
Сообщений: 2,160
Местонахождение: Дубна
mir сообщал(а):
Стоимость земли забыли - это раз.

Денис Валерьевич!
УСЛЫШЬТЕ ПАВЛА НИКОЛАЕВИЧА!


В начало
 
Павел Тумаков
От: Thursday, July 10, 2014 12:00:35 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/23/2006
Сообщений: 2,515
Местонахождение: Город-герой Москва
В данной теме в очередной раз показано, что т.н. "оценочная наука" - суть секта, а РС - одна из ее святынь.
Ну нет здесь никакой рыночной стоимости и быть не может.
Есть одна сторона, которая обязана освободить жилье на основании нормативных правовых актов и получить за это компенсацию (можно конечно попробовать пощупать это обязательство попой и дожить до внезапного пожара, как это делали многие на месте упертого, но зачем же повторять чужие ошибки?)
Есть другая сторона, которая (слава труду) обязана выплатить соразмерную компенсацию.
Имеет место специальная сделка, один продавец, один покупатель. Оба ограничены в рамках торга.
У жильца УЖЕ нет права проживать в ветхом жилье, - есть только право на компенсацию!
Соответственно и оценка, тем более притянутой за уши к конкретному моменту "рыночной стоимости" тут просто профанирует тему.
Цена считается легко и непринужденно единственным уравнением. Отчет составляется на одной странице, - его единственная цель - продвинуть бюрократический затык.
Теперь по ситуации:
____________________________
Видно два возможных и различных мотива ожидающего компенсацию а)желание получить и пропить бабло - сюда вписывается, в частности, что он не пускает гостей в квартиру, тем более в погонах и б)он самый хитрый и компенсация будет выше, чем стоимость предоставляемого жилья.

В оба эти мотива бьет отчет, составленный исходя из цены предлагаемого ему в качестве компенсации жилья, дисконтированной на время его ожидания. Если для переселения (на время переселения) представляется аналогичное жилье из переселенческого фонда - ничего дисконтировать не надо. Тем, кто желает проявить творческие способности, можно посчитать дисконт исходя из среднего по рынку города удорожания квартир от момента текущей аналогичной стадии готовности к моменту сдачи.

В первом случае судится он не будет, получит бабки заведомо большие, чем стоимость его хавиры и благополучно допьется либо до неба в алмазах, либо до деревянного бушлата.
Во втором быстро прибежит в суд, поймет что ловить нечего и тоже съедет - в новую квартиру.
______________________________

Для города ведь в конечном итоге важны две вещи - выселить упертого; не создать опасного прецедента. И тут обе задачи решаются. Ну а освобожденная внепланово квартира будет заселена (случайно, по совпадению) чьими-то дальними родственниками. Все довольны. Занавес.

ЗЫ. Конечно если город его реально желает обеспечить жильем. Если же речь о кидке - вариант не проходит. Но это тот самый третий мотив, который появляется, если соврал ТС, во что верить не хочется.

ЗЫ2. Оценка ЗУ под многоквартирным ветхим подлежащим сносу домом в городе доставила. И совет к ней прислушаться - особенно. Аминь надо было добавить. РС ведь. Хотя в учебниках написано, что стоимость - это атрибут товара, а товара у нашего "продавца" нет.

______________________________

Пока перечитывал, возник вопрос на уточнение. Получаемое в качестве компенсации жилье оформляется на каком праве? Есть ли в нем ограничения (в частности, по времени реализации будущего жилья?). Если нет, у оценщика на руках история с профитом и срочная надобность бежать с нею к толковым риелторам.

Мой канал в Телеграмме https://t.me/censum
В начало
 
Денис Валерьевич
От: Thursday, July 10, 2014 6:25:43 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/20/2008
Сообщений: 114
Местонахождение: Енисейск
В доме 8 квартир - 4 семьи жили по дог-ру соц.найма им предоставили временное жилье. У 4 семей квартиры были приватизированны и находились в собственности. Эти жильцы расселились по родственникам или снимают жилье, кроме одного(объект оценки). Для собственников квартир, что бы они получили квартиры в новом доме, поступают по разному, либо "расприватизируют" передают на баланс муниципалитету, потом собственники вселяются в новую по договору соц. найма и приватизируют новое жилье, либо напрямую по договору мены (аварийную на новую). Какая с этой квартирой будет процедура точно не известно, от сюда не известен момент оформления права собственности.
В начало
 
Денис Валерьевич
От: Thursday, July 10, 2014 6:31:44 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/20/2008
Сообщений: 114
Местонахождение: Енисейск
Затратным посчитать можно. Землю оценить можно. Участок под домом на кадастровом учете стоит. Доли от этого участка относящиеся к каждой квартире, (их всего 8 и площади известны) выделить можно. Значит и стоимость зем. участка относящийся к квартире теоретически определить можно.
В начало
 
Павел Тумаков
От: Thursday, July 10, 2014 10:58:26 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/23/2006
Сообщений: 2,515
Местонахождение: Город-герой Москва
Охота - пуще неволи.
Понятное дело, что большинство из тех, кто за советом ходит, желают услышать вариации собственных размышлений, только продвинутые.
Считайте ЗУ. На мой вкус полный бесперспективняк. Не верно в правовом смысле и глупо по раскладам.
Даже если запрашиваемая заказчиком сумма будет в итоге меньше той, что готов уплатить город, город (не будь полным идиотом) крайне не заинтересован закреплять прецедент, поскольку каждый следующий снос будет сопровождаться уже пачкой таких исков.
Но все же хотят убедиться лично - дерзайте.

Мой канал в Телеграмме https://t.me/censum
В начало
 
Денис Валерьевич
От: Thursday, July 10, 2014 12:12:53 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/20/2008
Сообщений: 114
Местонахождение: Енисейск
Павел Тумаков сообщал(а):
Охота - пуще неволи.
Понятное дело, что большинство из тех, кто за советом ходит, желают услышать вариации собственных размышлений, только продвинутые.
Считайте ЗУ. На мой вкус полный бесперспективняк. Не верно в правовом смысле и глупо по раскладам.
Даже если запрашиваемая заказчиком сумма будет в итоге меньше той, что готов уплатить город, город (не будь полным идиотом) крайне не заинтересован закреплять прецедент, поскольку каждый следующий снос будет сопровождаться уже пачкой таких исков.
Но все же хотят убедиться лично - дерзайте.

Я вовсе не настаиваю на затратном и оценке ЗУ. Были вопросы ко мне как я собирался оценить ЗУ, я ответил. По мне, раз ее нет в собственности так и нет ее оценки. Я хочу услышать дельные советы. За ними и обратился.
В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005