Поиск Карта сайта Главная страница

           

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Избыточные активы? Опции · Вид
Аникеев Д.В.
От: Tuesday, June 30, 2015 2:43:09 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/15/2006
Сообщений: 152
Местонахождение: -
Коллеги, вроде, вопрос для первого класса, но решил переспросить, т.к. завис. Оценивается очень фондоемкий производственный бизнес - большая площадка, около 30 производственных зданий, напичканных разной степени изношенности оборудованием. Бизнес идет не плохо, бренд, показатели финансовых результатов умеренно, но достоверно много лет растут на 5 - 10% в год за счет повышения цен на продукцию. Затратный подход дает 2,5 млрд рублей без всяческих натяжек. Доходный дает со всяческими натяжками 200 млн. рублей. Производство организовано так, что задействованы все здания, но не более, чем на 10%. В силу специфики отрасли и потребности в продукте площади загружены больше не будут. Имеются ограничения для посторонних (арендаторов не будет). Вопрос - эти 90% не задействованных площадей избыточные активы, которые следует добавить к результату DCF? Я хочу добавить умом, но сердце почему-то требует совета. Извиняюсь, если развеселил.
В начало
 
Павел Тумаков
От: Tuesday, June 30, 2015 3:09:36 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/23/2006
Сообщений: 2,515
Местонахождение: Город-герой Москва
Цитата:
очень фондоемкий производственный бизнес


Цитата:
показатели финансовых результатов умеренно, но достоверно много лет растут на 5 - 10% в год за счет повышения цен на продукцию


имеем исторически сложившуюся монополию: предприятие встроено в производственную цепочку создания стоимости, другим предприятием заменить невозможно или бессмысленно с точки зрения финансов, поскольку тупо дорого (фондоемко)

Цитата:
Имеются ограничения для посторонних (арендаторов не будет).


... в цепочку ВПК...

Цитата:
Вопрос - эти 90% не задействованных площадей избыточные активы


да

Цитата:
следует добавить к результату DCF


для оценки, технически, да

Цитата:
сердце почему-то требует совета


и правильно требует: для стороннего инвестора это предприятие НЕ стоит даже 200. Сторонний инвестор получит голую площадку, поскольку имеющееся там оборудование наверняка специфично, и кроме того, устарело, и не может быть задействовано в создании новой цепочки стоимости. А из бизнеса его исключат. Т.к. мы имеем условием входа стороннего инвестора в бизнес - выпадание предприятия из цепочки.
Второе - практически наверняка здания эти избыточны уже для любой новой технологии: никому не интересно отапливать такую кубатуру.
Отсюда, для предприятия имеется только один подход в оценке - going concern, т.е. действующий бизнес.

Но это еще не все Бе-бе-бе

1. 200 млн. - это на основании реальной прибыли или по балансу?
2. А сколько стоит содержание зданий, особенно избыточных площадей? - а имеется ли льгота (должна имется) по налогу на имущество, по земельному налогу (или арендной плате)?
3. А продукция этой цепочки ВПК имеет ли экспортную составляющую?

ну и т.д.


Мой канал в Телеграмме https://t.me/censum
В начало
 
Аникеев Д.В.
От: Tuesday, June 30, 2015 3:23:09 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/15/2006
Сообщений: 152
Местонахождение: -
Павел, спасибо за ответ! 200 млн на основании баланса. Заказчик божится, что так и есть. Проверяли аудиторы, которых знаю давно и доверяю. Есть небольшие косяки в части расходов, которые учли, но они не существенные. Льгот по налогам нет, вероятно, потому что не просили. Налоги по зданиям платят с остаточной, которая раз в сто ниже рыночной и к переоценке не стремятся. Об экспортной составляющей спрашивал - не признаются. Скорее, нет. Насчет узкой специализации - как раз нет. Здания вообще банальные, пусть не молодые, но вполне универсальны - можно любое производство от трусов до пулеметов наладить. В оборудовании узкоспециализированного процентов на 20, остальное - токарные, слесарные, кузнечные. В общем, понятно - на усмотрение оценщика и на его филологические способности :)
В начало
 
Павел Тумаков
От: Tuesday, June 30, 2015 3:34:59 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/23/2006
Сообщений: 2,515
Местонахождение: Город-герой Москва
Аникеев Д.В. сообщал(а):
Налоги по зданиям платят с остаточной, которая раз в сто ниже рыночной


Уже вопрос, сохранится ли для следующего такой расклад, и если сохранится, сколько будет стоить.

Цитата:
Насчет узкой специализации - как раз нет.


Буду спорить. Узкая специализация касается не каждого элемента, а всей системы в целом. Без наличия такого - монопольного - ресурса - было бы невозможно удерживать долю на рынке, не меняя технологию, а с этим у них точно никак.

Цитата:
Здания вообще банальные, пусть не молодые, но вполне универсальны


Нет сейчас покупателей на пром.недвижимость. Просто нет. Ликвидность = 0.
Пользуют два варианта - 1)берут в аренду за копьё 2)строят сразу сами, по новой технологии и в чистом поле.

Мой канал в Телеграмме https://t.me/censum
В начало
 
Медведев С
От: Tuesday, June 30, 2015 9:16:03 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/2/2007
Сообщений: 3,552
Местонахождение: Новосибирск
1. Всякие необходимые стране, но не вполне "оборотоспособные" предприятия ВПК, имеют свою сугубо "особенную стоимость". Для определения которой нужен свой фсо. Как для залогов или кадастровой оценки. ИМХО.

2. НЭИ не бьётся с НВИ, и вообще перспективы диктуются не рынком а политикой - ДП в широком диапазоне, в зависимости от сценариев. Сценарии - в Задание на оценку! ИМХО. :)

3. Что считать избыточными активами? Куски зданий?
По простому - да, по хорошему - нет.
Нужна реорганизация с оптимизацией (уплотнение большой кучи площадей с 10-ти процентной задействованностью в малую кучу с 70-ти процентной).


Что мы видим на практике? Отбросив плохие примеры, обратим внимание на как-бы правильные.
Ростех имеет огромный портфель кустов предприятий ВПК. Выделяет по секторам группы предприятий. Например Росэлектроника. Например в одном городе - завод радиодеталей, завод полупроводников, завод конденсаторов, завод каких-нибудь антенн-эхолотов. У каждого квартал недвижимости. Все работают на госзаказах. Загрузка площадей процентов 10-25.
Всем назначают одного гендиректора. Стаскивают оборудование в одно место - на территорию одного из заводов. Недвижимость остальных с землёй реализуют. На вырученные деньги закупают импорт, привлекают более дорогой персонал, уволив немеряно дешевого/ненужного "управленческого".

Т.е. - в Задание на оценку параметры бизнес-плана заказчика.
_____
Я бы в таком алгоритме занимался...
В начало
 
Павел Тумаков
От: Tuesday, June 30, 2015 10:19:56 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/23/2006
Сообщений: 2,515
Местонахождение: Город-герой Москва
Сергей, все бы ничего, если бы хотя бы 30% предприятий соответствовали критерию перебазируемость.
На практике:
1. Часть оборудования без существенной либо критически существенной порчи не демонтировать/перевезти/монтировать снова.
2. Для части оборудования требуется отдельное, уникальное строение (например: печь). Печка пользуется в одну смену в неделю. Уменьшить нельзя. Перевезти невозможно. Построить - смысла нет, можно только пользовать ту, что есть. Вариант еще более веселый: и останавливать нельзя тоже, потому что потом не раскочегарить. Еще веселее: из тех двоих, что умеют держать на ней рабочий режим, один - инвалид всех групп, другой бухает. Учеников нет. (А фигле там - все же менеджеры).
3. Далее - вспомним про мощность на площадке. Четыре недопредприятия на четырех мощностях это не одно на одной. Представь себе четырех, хотя бы и неловких кассиров в Ашане или одного ловкого в час пик им взамен. Там же: вода - и подведение и отведение. Там же: дороги, включая обычную автомобильную.

это только что к технике относится.

Есть еще сама по себе нетривиальная задача прокатать проект завода из четырех старых на старой же территории одного из.

Есть вообще нерешаемая задача, а что делать со всеми министрами и замами, которые сегодня при четырех заводах (эта ж цельный денпартамент), а будет всего один.

... и все это в своем мозгу с карандашом в руках проделывает оценщик... когда пишет отчет.... за 3 тыс.рублей и полтора часа времени, что у него есть на ННЭИ-НВИ..

цинично шутишь.

Мой канал в Телеграмме https://t.me/censum
В начало
 
NB
От: Wednesday, July 01, 2015 11:37:05 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/9/2009
Сообщений: 2,010
Местонахождение: Санкт Петербург
Если речь об оборонке, есть еще один момент - программа особого периода. Она может быть во много раз больше, чем сегодня. Нужно знать, что занесено в моб.план.
ФСО не ФСО, но метод. рекомендации нужны. Возможно - ограниченного доступа Улыбка
В начало
 
Медведев С
От: Wednesday, July 01, 2015 3:57:53 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/2/2007
Сообщений: 3,552
Местонахождение: Новосибирск
Ещё одних моментов немало. :)

Например. Завод, юр.лицо - это не только огороженная территория основного имущественного комплекса.
Это ещё и земли с мертвыми или полумертвыми: базами отдыха, домом культуры, автобазой, общежитиями, ведомственной гостиницей и жильем.
Всё это пустует или как попало сдается в аренду, но как правило практически не используется даже на 20% (кроме общежитий/жилья). Годами. Приходя в негодность.
Это очевидные "избыточные активы", в значительной мере. Их можно плюсовать в ДП.
В начало
 
Юрий К.
От: Thursday, July 02, 2015 12:49:18 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 5/10/2006
Сообщений: 1,815
Аникеев Д.В. сообщал(а):
Производство организовано так, что задействованы все здания, но не более, чем на 10%. (1) В силу специфики отрасли и потребности в продукте площади загружены больше не будут. Имеются ограничения для посторонних (арендаторов не будет). Вопрос - эти 90% не задействованных площадей избыточные активы, которые следует добавить к результату DCF? Я хочу добавить умом, но сердце почему-то требует совета. Извиняюсь, если развеселил.

1. Формальный ответ на поставленный вопрос зависит от того, имеется ли хоть какая-то возможность продать что-либо из вышеуказанных избыточных активов на сторону, или нет (?) Если, как можно понять из вышеуказанного текста, такой возможности нет (вариант 1), значит, ничего добавлять к предварительно полученному результату ДП не надо, ибо если существует запрет на продажу этих активов на сторону, а также запрет на сдачу в аренду (т.е. по сути запрет на любой способ активизации (от слова "актив") данного имущества), значит у него нет РС. Либо его РС = нулю, потому что размер обременений на это имущество в точности равен его стоимости. Соответственно, по первому варианту возможно снижение результата ЗП посредством использования словосочетаний "внешнеэкономическое обесценение", либо "обременения в форме ограничений на возможности продажи и активизации имущества". Если все же что-то продать (или сдать в аренду) можно (вариант 2), РС этого "что-то" следует добавить к предварительному результату ДП.
2. Вообще говоря, здесь уже прозвучала правильная мысль коллег о том, что, возможно, для предприятий ВПК следует создать особый ФСО и особый вид стоимости. Потому что в МСО есть очень правильная мысль о том, что при оценке РС сначала следует определить границы рынка. А рынок предприятий ВПК очень особенный: (1) покупателем может быть не любой некто с улицы, а только довольно ограниченный круг лиц; (2) новый собственник предприятия ВПК не может свернуть реализацию гособоронзаказа и (3) выкинуть (продать, снять с баланса) мобилизационный ресурс. Соответственно, если подходить к таким предприятиям с чисто коммерческой меркой рыночной стоимости, получается, что при прочих равных (выручка, рентабельность и т.п.) предприятия ВПК в глазах потенциального ("коммерческого") покупателя будут представлять меньшую ценность по сравнению с иными предприятиями. С другой стороны, если подойти к этому вопросу не с коммерческой меркой, а иной ("прогосударственной"), становится очевидным, что предприятия ВПК, если они государственные, созданы и существуют отнюдь не для того, чтобы получать прибыль - главная их цель в поддержании обороноспособности страны. Соответственно, доходный подход к ним "не катит". В принципе все это давно известно под терминами "коммерческая эффективность" и "общественная эффективность" (см., н-р, Лившица, Смоляка и Виленского - их "Оценку эффективности инвестиционных проектов"), но, судя по всему, конечно, еще далеко не всем. По крайней мере, тем, кто это должен был бы знать (лицам, курирующим оборонку), видимо, до этого нет никакого дела.


1 410 сообщений на старом форуме
В начало
 
АнНет
От: Tuesday, July 07, 2015 12:49:32 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Кандидат
Группа: Участник

Зарегистрирован: 7/25/2011
Сообщений: 46
Местонахождение: Санкт-Петербург
Мой опыт оценки предприятий ВПК (если речь действительно о них) говорит о том, что к ним вполне применим доходный подход (для меня он приоритетен), и что управление своей собственностью они, зачастую, выстраивают весьма эффективно, - "ужимаются", продают излишние площадки и пр. Интересны также проекты перевода предприятий ВПК на другие площадки (например, из центра), знаю, что такие проекты реализуются, но мне лично пока в них участвовать не доводилось.

По теме. Обсудила бы с предприятием возможность освобождения части площадей для продажи или сдачи в аренду. Но приоритетен был бы доходный по-любому. Вопрос с моб.резервом имеет некоторые тонкости. По моей практике - нигде по документам на объекты недвижимости обременение моб.резервом не отражено. Соответственно, мы оцениваем это БЕЗ учета обременений. Вопрос вывода мощностей из-под моб.резерва - вопрос Заказчика, и к нашей оценке не имеет отношения, т.к. если недвижимость в моб.резерве то просто СДЕЛКА НЕВОЗМОЖНА (по закону) - соответственно, выбор - либо делать вид, что о моб.резерве оценщик не знает (имеет право, т.к. документы внутренние), либо - писать в допущениях о снятии статуса.
В начало
 
Слуцкий
От: Tuesday, July 07, 2015 10:13:17 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Всё оценивать без учёта обременений в соответствии с определением РС.
Тема та же, что и про обременение ипотекой. Оно без обременений нужно кому? Вряд ли.
Ну либо читайте Ревуцкого. У него на эту тему много. Правда не про РС.
Такое ИМХО. А ВПК / не ВПК разницы нет. На открытом конкурентном рынке вся тема происходит.
В начало
 
Юрий К.
От: Wednesday, July 08, 2015 9:35:51 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 5/10/2006
Сообщений: 1,815
Если это предприятие ВПК, то по отношению к его малозагруженному имущественному комплексу не вполне корректно говорить об избыточных мощностях, т.к. в основном их избыточность является "планово-избыточной" (т.е. в мирное время они и должны работать на 10-20% своей мощности). "В основном" - потому, что часть этих мощностей (думаю, небольшую их часть) все же можно назвать избыточной, но совсем по другой причине, а именно по причине функционального устаревания. Например, для ряда производств раньше необходимо было иметь 6-метровые потолки, 1-метровые стены, а сейчас в связи с появлением новых материалов и технологий (в т.ч. строительных) часть имущества и производственных процессов можно разместить покомпактнее. Вот на эту часть и можно делать скидку в ЗП.
Однако главное здесь все же в другом: как я уже отмечал выше, при оценке РС следует определить границы рынка. И здесь это совсем не пустая метафора: РС такого объекта будет критически зависеть от того, могут ли быть допущены к предприятию частные инвесторы, или нет. По сути есть 2-3 варианта: частным (негосударственным) инвесторам можно выступать в роли покупателей (привет г-ну Пугачеву!), либо в роли покупателей могут быть только госструктуры. В обоих этих вариантах, согласно законодательству, новый собственник должен будет сохранить целевое назначение предприятия и, прежде всего, выполнение гособоронзаказа (по спускаемым сверху расценкам). Соответственно, в обоих этих случаях предприятие ВПК будет, прежде всего, работать на интересы государства и лишь потом на интересы конкретного собственника. Соответственно, для государства полезность такого предприятия будет максимальной (ее нижняя граница - результат ЗП), а для частных инвесторов - минимальна (равна результату ДП). Если в реальности вырисовывается 3-й вариант (среди потенциальных покупателей имеются как госструктуры, так и "частники"), по идее, более конкурентноспособным будет максимальное ценовое предложение, которое, как указано выше, выгодно делать только госструктурам (если только у них нет жесткого бюджетного ограничения на подобные операции в соответствующем отчетном периоде).
P.S. Но если потенциальный покупатель - госструктура, руководство которой мыслит "чисто коммерчески", оценка РС должна в большей степени отражать результат ДП (при наличии таких псевдогосударственников и частных инвесторов конкуренция между ними может несколько приподнять рыночную цену сделки, т.е., результат оценки РС в этом случае может отражать более оптимистичный вариант ДП). В общем, конечно, все сложно и не вполне однозначно, т.с. поведенческие финансы вкупе с границами рынка...

1 410 сообщений на старом форуме
В начало
 
Василий Шмаков
От: Thursday, July 09, 2015 11:50:02 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 11/27/2013
Сообщений: 175
Есть и другой вариант. По моему опыту оценки предприятий ВПК зачастую довольно значительная часть оборудования (целые цеха) не вошли в план приватизации при акционировании. Они числятся на балансе предприятия, но собственником является государство. Зачастую новое руководство АО даже не подозревает об этом, и распродает устаревшее оборудование.
В начало
 
Юрий К.
От: Friday, July 10, 2015 12:52:22 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 5/10/2006
Сообщений: 1,815
Добавлю еще один неоднозначный момент. С одной стороны, согласно МСО, специализированное имущество (а кто скажет, что к нему нельзя отнести предприятие ВПК?) следует оценивать методом АЗЗ. С другой стороны, те же МСО и наш уже теперь ФСО-8 "говорят" о том, что при оценке ст-ти предприятия/бизнеса затратный подход используется в порядке исключения.
Таким образом, получается, что результат оценки на основе ДП отражает ожидания в отношении результата работы неспециализированных активов и ЗАДЕЙСТВОВАННЫХ в работе специализированных активов. К этому результату необходимо добавить (при наличии) стоимость той части специализированных активов, которая НЕ ЗАДЕЙСТВОВАНА в производственном процессе и которая МОЖЕТ БЫТЬ ПРОДАНА на рынке.
Другой вариант оценки: оценить затратным подходом РС всех специализированных активов предприятия, которое м.б. продано на рынке (т.е. нет запрета на его продажу). К этому результату прибавить оценку стоимости полученную на основе ДП (без прибавления вышеуказанной в предыдущем методе части стоимости специализированных незадействованных активов), умноженную на долю неспециализированных активов в общей сумме ЗАДЕЙСТВОВАННЫХ в работе активов (определение этой доли - та еще задача!).

1 410 сообщений на старом форуме
В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005