|
|
|
jb
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/12/2007
Сообщений: 569
Местонахождение: Красноярск
|
Коллеги доброго времени! В моей практике впервые оценка детсада, а специализированное имущество иного вида уже оценивалось.
Оценка для залога! Банк требует как минимум два подхода- инструкция у них такая. Убеждать бесполезно
Детсад - специализированное имущества для которого рынка нет или ограниченный.
Отказ от сравнительного однозначно, вот от доходного похоже не отвертеться.
Теоретически ведь помещения детского сада могут сдаваться? Не все конечно, но некоторые точно могут, например под какие-то досуговые центры, кружки и т.п То есть приравнять помещения можно к офисным либо универсальным.
Уверен что по доходному подходу будет низкий результат, но согласование придется провести.
Вот тут возникнет проблема с приданием веса доходному подходу.
Какой вес посоветуете поставить доходному и как описать почему именно такой вес?
Детсад новый, в 2013 году сдан в эксплуатацию..
Спасибо!
Дополню:
Лучше применять ко-инвест или УПВС ?
|
|
|
pampampam
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 10/3/2014
Сообщений: 229
Местонахождение: Москва
|
Про УПВС забудьте, только ко-инвест. А раз сад новый можно вообще смету заказчика посмотреть.
Про доходник: не думаю, что аренда лучший вариант. Раз сад берут в залог, значит он приносит прибыль как сад. Просите собственника предоставить документы по фин. хоз деятельности, изучайте рынок частных дет. садов, оценивайте как имущественный комплекс.
Сравнительный кстати тоже может быть. Насчет доходного - это единственный подход который в данном случае даст адекватную стоимость, при правильном применении.
Насчет весов: не знаю какой у Вас банк, но сейчас многие просят давать 100% затратному, используя доходный как экономическое обесценение.
|
|
|
pampampam
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 10/3/2014
Сообщений: 229
Местонахождение: Москва
|
еще такой момент, если не уверены как считать проконсультируйтесь с банком, как правило они такое даже приветствуют
|
|
|
jb
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/12/2007
Сообщений: 569
Местонахождение: Красноярск
|
Спасибо за советы!
|
|
|
Станислав Александрович
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/14/2010
Сообщений: 490
Местонахождение: Нижний Новгород
|
У нас в стране все продается. И детсады, и школы, и больницы. Только не действующие. И в основном в сельской местности. Все это добро можно найти на сайте госзакупок и местных властей.
|
|
|
Мисовец
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
|
Станислав Александрович сообщал(а):У нас в стране все продается. И детсады, и школы, и больницы. Только не действующие. И в основном в сельской местности. Все это добро можно найти на сайте госзакупок и местных властей.
Да, в городе Бийск, Алтайского края, один детский сад занят коммерческими предприятиями (первый этаж - магазин продуктовый, а на втором офисы мелких фирм, а другой детский сад на той же улице купил частник и утроил там себе и семье квартиру.
|
|
|
Яскевич Евгений Евстафьевич
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,520
Местонахождение: Москва
|
Сложный вопрос (с условиями):
ЕСЛИ детский сад оценивается "при существующем использовании" для целей постановки на баланс, то ЭТО - объект соцкультбыта (оценка только затратным путем);
ЕСЛИ детский сад оценивается "для продажи с аукциона" для дальнейшего использования ПОД КОММЕРЧЕСКИЕ ЦЕЛИ и есть соответствующее решение, то ЭТО - коммерческий объект (оценка всеми тремя подходами).
Навевает аналогия - квартиры на первых этажах...
Я бы делал ДВЕ стоимости...
В глубинке может получиться "наоборот" (стоимость объекта соцкультбыта будет ВЫШЕ стоимости коммерческого объекта), в центре крупного города - стоимость объекта соцкультбыта будет много меньше стоимости коммерческого объекта. Для "коммерческого объекта" в Сравнительном и Доходном подходе надо учитывать стоимость "переделки", класс и функциональный износ....
|
|
|
Андрей С.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 11/16/2007
Сообщений: 1,127
Местонахождение: Воронеж
|
Цитата:Детсад новый, в 2013 году сдан в эксплуатацию..
Доходник, причем от прямой деятельности. Кстати, а он часом не частный? Очень уж похоже... Если частный, то все сильно проще - это обычный коммерческий объект. Если государственный и кредитуют бюджет, то тут надо плотно с банком общаться, как будут забирать, как продавать (если будут вообще).
А так я бы сделал, наверное, даже два доходника - от прямой деятельности и сдачи в аренду.
Сравнительный - обычно, надо посмотреть по конструктиву, но сомневаюсь, что он сильно далек от офиса или торгового помещения.
Ну, допустим, ты пробил головой стену. Что ты будешь делать в соседней камере? (Станислав Ежи Лец)
|
|
|
sky-perm
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 10/3/2007
Сообщений: 742
Местонахождение: Пермь
|
Интересно что это за банк? у нас такие залоги запрещены....
что они потом ЦБ при проверке говорить будут, хотя если кредит маленький то до ЦБ не дойдет
как то нам мост через реку в залог предлагали 
|
|
|
Udav
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/1/2007
Сообщений: 2,448
Местонахождение: Касимов
|
У нас 2 школы в деревнях продали. По одной простой причине: учиться и учить стало практически некому. Может и больше. Это те, про которые я знаю.
|
|
|
Guest |