|
|
|
идущий
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Участник
Зарегистрирован: 9/6/2006
Сообщений: 40
Местонахождение: Саранск
|
Здравствуйте. Пишу первый раз. По вопросу который давно обдумываю и никак не могу решить для себя. Оценивается объект недвижимости, на который у собственника (юрлица)на момент оценки отсутствуют регистрационные документы. Т.е. де факто - собственник есть. Де юре выделялась только давно земля, а в техпаспорте БТИ стоит штамп самоволка.
Юридически право собственности на объект может быть установлено через суд по 222 ГК РФ, при предоставлении заключений пожарников, сэс, экологи, строители, градостроит.заключения. Но эти заключения могут быть отрицательными и тогда право суд не признает.
По моему мнению факт самовольности влияет на рыночную стоимость объекта оценки, но в каком порядке его учитывать и главное как отразить у меня большие сомнения. Буду благодарен за помощь.
|
|
|
Тарантов Вадим Николаевич
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 325
|
Коллега, самовольная застройка прежде всего нарушение законодательства. Причем она нарушает много самых разных законов. В связи с этим, бех получения разрешения на строительство и без приемки объекта, без ввода в эксплуатацию, такой объект может быть снесен в любой момент. Где же здесь РС? Ведь такой объект не может быть продан. Ведь вы бы его не купили, не так ли? Кроме того, как я понял из вашего поста, дело рассматривается в суде. Так?
Поэтому, пока нет решения суда, объект оценивать не стоит, даже несмотря на наличие документов о выделении земли.
Кстати, вы немного не правильно поставили вопрос по свидетельству о регистрации: все, что было построено и введено в эксплуатацию до момента вступления в силу закона о госрегистрации недвижимости и сделок с ней, подлежит регистрации только при переходе права собственности.
И еще надо обязательно указывать, какой объект рассматривается - жилой или нежилой!
Далее: судя по вашему посту, объект относится к жилым (выделение ЗУ) и имеется техпаспорт со штампом - "самовольная застройка". А здесь уже вступает в действие Жилищный кодекс.
Если же объект относится к нежилым - то Градостроительный кодекс, СНиПы, и прочие нормативы.
163 сообщения на старом форуме
|
|
|
идущий
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Участник
Зарегистрирован: 9/6/2006
Сообщений: 40
Местонахождение: Саранск
|
Простите, я не полно раскрыл ситуацию. Предприятие банкрот-колхоз. У него на балансе находятся объекты недвижимости, которые построены в 70-х 80-х годах. Из документов только техпаспорт и акт о выделении земельного участка от советского времени, т.е. участком он владее законно. Объекты недвижимости продавать нужно обязательно, и нужно определить их рыночную стоимость.
Да! С точки зрения закона эти объекты могут быть в любое время снесены, но они также могут быть в судебном порядке узаконены. Прецедентов очень много. Но это возможности, а рыночную стоимость нужно определить сейчас - обязательное условие при банкротстве.
И какое влияние на стоимость оказывает факт отсутствия регистрац. документов?
|
|
|
Независимый оценщик
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 734
|
идущий сообщал(а):
И какое влияние на стоимость оказывает факт отсутствия регистрац. документов?
Отсутствия регистрац. документов говорит об отсутствии прав, которые мы оцениваем.
Поэтому заказчику следует сначала зарегистрировать права на недвижимость, а потом заказывать оценку.
"Неверные весы - мерзость перед Господом, но правильный вес угоден ему". (Библия, Притчи, 11,1.)
1832 сообщений на старом форуме
|
|
|
Тарантов Вадим Николаевич
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 325
|
Повторю еще раз: все, что было построено и введено в эксплуатацию до момента вступления в силу закона о госрегистрации недвижимости и сделок с ней (1998 год!), подлежит регистрации только при переходе права собственности.
Если есть техпаспорта, то это не самовольная застройка. И штамп БТИ о самовольной застройке непонятен!
В колхозах, как правило, даже техпаспортов нет.А тут имеются техпаспорта. Единственное, в чем возникнет трудность при регистрации - новым собственником - наличие правоустанавливающих документов у старого собственника. Но это головная боль заказчика, а не оценщика. Резюмируйте права собственности "со слов заказчика"! И оценивайте обычным порядком, только с учетом СПК.
163 сообщения на старом форуме
|
|
|
Тарантов Вадим Николаевич
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 325
|
Для НО: регистрация - при переходе права собственности, да и откуда у банкрота деньги - 7500 рублей за каждый объект? Если объектов - 10-15 единиц, то это под сто тысяч рублей!
Оценивал пять! СПК, там, кроме акта СССР на землю, никаких документов не было. Замеряли все сами (брал у приятеля в БТИ электронную рулетку).
Кстати, при банкротсве оценка имущеситва - обязательна (закон о банкротстве).
163 сообщения на старом форуме
|
|
|
идущий
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Участник
Зарегистрирован: 9/6/2006
Сообщений: 40
Местонахождение: Саранск
|
В россии около половины производственных объектов в настоящее время не имеют свидетельство о регистрации права собственности. Чтобы его получить надо предоставить в рег.палату пакет документов, начиная с разрешения на строительство и заканчивая вводом в эксплуатацию. Нет документов - значит это самоволка и путь только в суд.
Оформлены у банкрота права на объекты недвижимости официально или нет, они стоят на балансе, имеют остаточную и первоначальную стоимость, стоят на земле, которая им когда-то выделялась, а так как это банкрот - эти объекты должны быть проданы. Вариантов здесь два:
1. Через суд регистрируем право. ДЛя этого заказываем паспорт в БТИ (стоимость другой вопрос), берем заключения сэс, пожарников, экологов, архитектуры и обращаемся в суд. Если все бумаги положительные - наверняка право будет установлено. Проверено неоднократно. Если есть отрицательная бумага откажут.
2. Продавать объекты на разбор (как стройматериалы) в этом случае стоимость колхоза получается столь смехотворной, что никто такой отчет не пропустит.
Проблема заключается в том, что арбуправляющие обращаются за оценкой тогда, когда судебная перспектива дела еще не ясна, и получить отчет они тоже хотят сейчас. Будет ли признано право или нет никто наверняка не скажет.
Поэтому основной вопрос - КАК следует учитывать фактор возможного отказа в регистрации права собственности при определении стоимости.
|
|
|
Udav
|
|
Ранг: Гость
Группа: Гость
Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 165
|
Тарантов Вадим Николаевич сообщал(а):Повторю еще раз: все, что было построено и введено в эксплуатацию до момента вступления в силу закона о госрегистрации недвижимости и сделок с ней (1998 год!), подлежит регистрации только при переходе права собственности.
Если есть техпаспорта, то это не самовольная застройка. И штамп БТИ о самовольной застройке непонятен!
В колхозах, как правило, даже техпаспортов нет.А тут имеются техпаспорта. Единственное, в чем возникнет трудность при регистрации - новым собственником - наличие правоустанавливающих документов у старого собственника. Но это головная боль заказчика, а не оценщика. Резюмируйте права собственности "со слов заказчика"! И оценивайте обычным порядком, только с учетом СПК.
Полностью согласен. В моей практике было два подобных случая. Причем второй раз оценка делалась по запросу суда, т.е. автоматически получалась юридическая правильность. Хотя техпаспорта не было вообще. (Грубо говоря, собственник бежал от налога на недвижимость) Затратником как незавершенку и все. От сравнительного отказ на основании отсутствия аналогов. (Наверняка так и есть) Доходником допустим как склады, сдаваемые в аренду, учесть высокий риск. Штамп БТИ действительно непонятен. Земля выделялась. Техпаспорт есть.
Кстати, может кто с таким сталкивался. Здание муниципальное (встроенно-пристроенное в жилом доме), техпапорт есть, а регистрации земельного участка и, соответственно, кадастровой оценки нет. А для самого жилого есть. Как такое может быть? При этом сдается в аренду самим ФАУФИ. Так вот, они обязали арендатора нанять оценщика и провести расчет арендной платы. Это что, вышел какой-то новый закон, про который я не слышал? Или это новый способ проверки оценшиков?
|
|
|
Сергей Понамарчук
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 839
Местонахождение: Челябинск
|
Тогда нужно выяснить, каким образом этот объект поставили в реестр муниципалы - здание без земли.
Может там аренда госземли под госзданием. Считают что не обязательно.
Повсеместная практика.
|
|
|
Udav
|
|
Ранг: Гость
Группа: Гость
Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 165
|
Сергей Понамарчук сообщал(а):Тогда нужно выяснить, каким образом этот объект поставили в реестр муниципалы - здание без земли.
Может там аренда госземли под госзданием. Считают что не обязательно.
Повсеместная практика.
В общем то так и есть, эта пристройка по документам идет как вспомогательное помещение (венткамера). Другой вопрос, что частично заходит на площадь жилого дома полностью приватизированного. А насчет как поставили, оно же муниципальное. Неужели сами себя обидят. Кстати, в качестве юмора, в соседнем помещении находится регистрационная палата. У них даже стена общая.
Но меня больше интересовало другое, хоть и не в тему, расчет арендной платы, взимаемой ФАУФИ, за счет предпринимателя. Это что, новое веяние?
|
|
|
Сергей Понамарчук
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 839
Местонахождение: Челябинск
|
Спроси москвичей, у них уже давно аренда считается за счет арендаторов.
Может им выгодно платить независимым оценщикам.
|
|
|
Guest |