|
Marta2015
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Участник
Зарегистрирован: 6/24/2015 Сообщений: 1 Местонахождение: Москва
|
Делаю оценку для суда по разделу имущества супругов. Есть дом недостроенный, сначала он был на участке под ИЖС, а сейчас - смотрю по кадастровой карте -это земля для сельскохозяйственного производства!!! Я не понимаю, как оценивать? Дом теперь является обременением или нет? Пожалуйста помогите, коллеги Опыт в оценке земли у меня небольшой, в основном использовала сравнительный подход. Аналоги есть, это Сергиево-Посадский район. Пожалуйста, дайте совет, как оценивать землю!
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006 Сообщений: 6,976 Местонахождение: Тула
|
публичная кадастровая карта не является документом. Если зу - с/х назначения, то дом - незаконная постройка.
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
Andry
|
|
Ранг: Гость Группа: Гость
Зарегистрирован: 10/17/2005 Сообщений: 165
|
Есть понятие: категория земель - это могут быть земли с/х назначения - земли населенных пунктов - земли лесного фонда и т.д.
но есть еще разрешенное использование
у меня в оценке ЗУ с домом категория земель с/х разрешенное использование: дачное строительство, дачное хозяйство
постройка совершенно законная, т.к. у нас в РФ почти все земли дачников относятся к с/х землям
|
|
Andry
|
|
Ранг: Гость Группа: Гость
Зарегистрирован: 10/17/2005 Сообщений: 165
|
как считать ЗУ - это в основном сравнительный подход но еще можно использовать доходный подход например если для с/з земель (поля) можно посчитать урожайность и т.д. и доход от этого бывает, что под коммерческое использование земля, под БЦ, ТЦ, АЗС, жилое строительство и т.д. но как правило уже сравнительный подход даст адекватный ответ (если всем участникам рынка известны градостроительные нормы, тендеры и т.д.) в вашем случае, если это просто дом с землей в деревне, то хватит и сравнительного хотя если дом стоит, например на шоссе и можно в нем сделать мини-отель, кафе, автостоянку - это уже доходник а само недостроенное строение оценивается стандартно - затратником - стоимость целого минус износ (или затраты на достройку)
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006 Сообщений: 6,976 Местонахождение: Тула
|
в таком случае совет - правильнее задавайте вопросы (без котов в мешке). Оценивайте дачу как едины объект участок+дом
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Marta2015 сообщал(а):Делаю оценку для суда по разделу имущества супругов. Есть дом недостроенный, сначала он был на участке под ИЖС, а сейчас - смотрю по кадастровой карте -это земля для сельскохозяйственного производства!!!
Напишите по русски, что там в свидетельстве на землю указано и в свидетельстве на дом. Количество ошибок в кадастре запредельно. Пишут вон, что тыщами их исправляют. Дома на сельхозке под производство быть не может.
|
|
Andry
|
|
Ранг: Гость Группа: Гость
Зарегистрирован: 10/17/2005 Сообщений: 165
|
бумажки это хорошо, но поэтому и нужен независимый оценщик, который может по факту определить "ху из ху"
у меня сейчас оценка ЗУ по документам там почти 80% участка охранная зона ЛЭП (обременение), многое чего строить нельзя, а по факту там никакой ЛЭП нет, ее перенесли уже давно, но в городских всяких документах (ПИБах, комитетах и т.д.) она присутствует. Приходится через суд решать вопрос. Хотя контролирующие органы должны вносить своевременно (не более, чем 30 дней) изменение в документы - градостроительные, инженерные и т.д.
"Если не клетке со львом видишь табличку заяц - не верь своим глазам"
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Вы лишнего на себя не берите. Оцениваются права. А они на клетке написаны. У оценщика прав качать права нет. На таких ДК в СРОО легко найдётся. Люминий, значит люминий. Продавать (про РС говорим) можно только как люминий. А вот предположения сделать можно. Даже оч. невероятные. Сами пишете про суд. А суды со 100% вероятностью не выигрываются, как правило. А тем, кто их со 100%ной вероятностью выиграет мнение оценщика фиолетово. Написано, что там ЛЭП, значит там ЛЭП. И фсё. Поди продай без ЛЭП. "Замучаетесь пыль по судам глотать" (с) У меня вон заказчики в суде с моим отчётом как доказательством доказывают, что они многоподъездный дом построили. Он есть, вот фотки, сам делал. А суд что-то, как-то ... Ещё не признал короче его наличие. Хотя чего проще, съезди да и посмотри. Ан нет.
|
|
Andry
|
|
Ранг: Гость Группа: Гость
Зарегистрирован: 10/17/2005 Сообщений: 165
|
Я с вами согласен полностью, у нас в России, как говорится не зарекайся. После окончания дела Вам сообщу результат, но в данный момент сами комитетские городские власти признают, что на участке ЛЭП нет - вот она стоит рядом, доказательство фотофиксация и судья вряд ли что-то другое напишет. (тьфу-тьфу)
|
|
Andry
|
|
Ранг: Гость Группа: Гость
Зарегистрирован: 10/17/2005 Сообщений: 165
|
Поэтому юрист поступил хитро сформулировал два вопроса для суда 1) Есть ли ЛЭП на участке (я там пишшу как эксперт по электротехнической экспертизе) - по факту ЛЭП нет. Вот она рядом - ее перенесли. 2) Оценить ЗУ с обременением охранной зоны ЛЭП и без нее
учитывая, что там идет речь об изъятии ЗУ для целей города, собственник должен получить компенсацию, но то , то они предложили собственника не устроило, т.к. оценку сделали только с обременением и соответственно его использование ограничено и стоимость низкая.
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
У меня заказчики - юристы такие, что я их учить не буду. Их хлеб. Они не пятый год в этом деле, и им верят серьёзные люди, которых я тоже знаю. И вот, тем не менее... Самый гуманный никому ничего не обязан. И фсё.
|
|
Andry
|
|
Ранг: Гость Группа: Гость
Зарегистрирован: 10/17/2005 Сообщений: 165
|
Тут еще есть подводный момент - раздел имущества может быть несколько вариантов надо посмотреть на кого и в каких долях записано имущество 1) оценить все имущество - общая цена 2) если доли не указаны, то у каждого из супругов по 1/2 доли тогда варианты - продать и деньги поделить (причем сумма продажи может не совпасть с стоимостью оценки) или один из супругов выкупает долю имущества по рыночной стоимости оценки 3) если стороны хотят получить свою долю "в натуре" - нужно смотреть как делить дом, как земельный участок, где входы-выходы и т.д. там уже придется задействовать кадастрового инженера для межевания ЗУ и строительного эксперта - как можно разделить дом, чтобы каждая сторона могла им пользоваться отдельно (если это вообще возможно) после того как это будет определено и установлены правила пользования имуществом тогда может быть у одной стороны, например, 1/47, а у второй 1/53 доли окажется.
А вот оценка долей может уже не таким простым делом если с домом все более мене понятно (при наличии (или возможности двух входов раздельных и разделении дома) считается по площади. Но есть такие вещи как инженерные системы - водоснабжение, отопление, печка, газ и т.д. Поэтому определяется судом порядок пользования - т.е если к тебе подведен газ ты обязан снабжать им другую сторону через свои трубы (но при этом взять плату за транзит (содержание сетей)) Хуже если, например, в доме печное отопление печка отапливает весь дом, но дрова только с одной стороны закладывают, ваши сосед уехали и печку не топят - вы замерзаете. С ЗУ ситуация такая же - нужно понять как его разграничить, есть ли входы/проезды к каждому участку, а также опять таки, например на одной части участка водяная скважина, на другой сортир/канализационные/очистные сооружения)
|
|
Guest |