Поиск Карта сайта Главная страница

           

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Оценка не совсем жилого дома Опции · Вид
Mas13
От: Monday, July 18, 2016 2:39:20 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Кандидат
Группа: Участник

Зарегистрирован: 3/4/2015
Сообщений: 19
Местонахождение: Нижний Новгород
Добрый день, коллеги!
Нужно мнение со стороны.
В оценке находится комплекс имущества: земельный участок (ЗНП / ИЖС), расположенные на нём жилой (по всем документам) дом и два гаража. Собственник — физ.лицо.
Фактически комплекс используется, в качестве торгово-производственной базы. Контора собственника комплекса торгует сварочным оборудованием. Жилой дом — административное здание, где проходят встречи с клиентами. Гаражи — производственно-складские помещения.Возникает вопрос НЭИ всего этого добра.
С одной стороны, очевидно, что нужно применить метод предполагаемого использования, «оформить» дом. как нежилое здание, изменить ВРИ участка, и ценить всё это, как обычный коммерческий объект, снизив стоимость на затраты по решению юридических вопросов (вот только как их посчитать, риэлторов обзвонить?)
Однако, на мой взгляд, перевод дома в нежилое, затруднён тем, что расположен он на участке ИЖС. Участок, согласно градостроительному регламенту, находится в Зоне индивидуальной усадебной жилой застройки Ж-1А. Зона индивидуальной жилой застройки Ж-1А выделена для обеспечения правовых условий формирования жилых районов из отдельно стоящих жилых домов усадебного типа с минимально разрешенным набором услуг местного значения.
Основные виды разрешенного использования недвижимости:
— отдельно стоящие односемейные дома с участками площадью 600 — 1200 кв.м.

Вспомогательные виды разрешенного использования:
— отдельно стоящие или встроенные в жилые дома гаражи или открытые автостоянки: 2 машиноместа на индивидуальный участок;
— хозяйственные постройки;
— сады, огороды, палисадники;
— теплицы, оранжереи;
— индивидуальные резервуары для хранения воды, скважины для забора воды, индивидуальные колодцы;
— индивидуальные бани, надворные туалеты;
— объекты пожарной охраны (гидранты, резервуары, противопожарные водоемы);
— площадки для сбора мусора;
— зеленые насаждения;
— скульптура и скульптурные композиции, фонтаны и другие объекты ландшафтного дизайна.;
— магазины шаговой доступности, предприятия обслуживания в отдельно стоящих зданиях, на специально выделенном под эти цели земельном участке.

Условно разрешенные виды использования:
— приемные пункты прачечных и химчисток;
— временные объекты торговли;
— аптеки;
— строения для содержания домашнего скота и птицы;
— ветлечебницы без постоянного содержания животных;
— спортплощадки, теннисные корты;
— спортзалы, залы рекреации;
— клубы многоцелевого и специализированного назначения с ограничением по времени работы;
— отделения, участковые пункты милиции;
— жилищно-эксплуатационные и аварийно-диспетчерские службы;
— парковки перед объектами обслуживающих и коммерческих видов использования;
— объекты, связанные с отправлением культа с небольшими земельными участками.
Т. е. нужного нам ВРИ нет даже среди условно-разрешённых (тех, которые можно применить. только после общественных слушаний и разрешения администрации) видов использования. Зонирование для участка, тоже вряд ли поменяют. Таким образом, на мой взгляд, поменять ВРИ участка невозможно. А раз на участке ничего, кроме жилья строить нельзя, то и наш «жилой дом» в нежилой фонд не переведут.

Можно попытаться все эти рассуждения опустить, и прописать в НЭИ и допущениях, что оценщик предполагает, что перевод возможен, но насколько устойчив будет такой отчёт перед проверкой? Опять же, что делать с затратами на перевод? Считать и уменьшать на них стоимость, или писать, что они не существенны и собственник обязуется, перед продажей этот вопрос решить за свой счёт? Только стоимость рыночная ли получается или, какая-нибудь, инвестиционная?

Всё-таки пришёл к тому, что НЭИ всего комплекса будет - ИЖС (исходя из юридической допустимости). Не понятно, как в СП учёть один из гаражей.

Объект оценки: ЗУ ИЖС - 1 000 кв.м.; "Жилой дом" - 740 кв.м. (2 этажа) - используется, как офисное здание; гараж - 80 кв.м. (пристроен к дому) - используется, как склад; гараж - 500 кв.м. (отдельно стоящий, двухуровневый: 1 уровень - гараж, 2 -уровень - мастерские) - используется, как склад.
Объект расположен на первой линии улицы, представляющей из себя выезд из города. Окружающая застройка - преимущественно, индивидуальные жилые дома. Небольшая часть домовладений (не более 5%), расположенных на первой линии, используются в коммерческих целях (кустарные автосервисы, авторазборки), но на продажу подобные объекты не выставлены. Т.о., наиболее верный, на мой взгляд, путь - выбрать в качестве аналогов жилые, по документам, дома, но использующиеся в коммерческих целях, неосуществим.
Дом в хорошем состоянии (2006 г.п.), перепланировки, в принципе, не требует, т.е. типичному покупателю ИЖС может быть интересен, но вот за огромный отдельно стоящий гараж, явно доплачивать никто не будет.
В начало
 
игор
От: Monday, July 18, 2016 3:06:16 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Гость
Группа: Гость

Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 165
Mas13 сообщал(а):

Всегда удивляли такие вопросы.
Если вы не знаете, зачем нужна оценка, то зачем за нее беретесь?
Если знаете, зачем нужна оценка, то почему об этом не сообщаете?
Какой смысл в вопросе без смысла? Особенно в таком случае, когда жилое домовладение по фактическому использованию является нежилым.
В начало
 
Mas13
От: Monday, July 18, 2016 3:29:25 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Кандидат
Группа: Участник

Зарегистрирован: 3/4/2015
Сообщений: 19
Местонахождение: Нижний Новгород
игор сообщал(а):
Mas13 сообщал(а):

Всегда удивляли такие вопросы.
Если вы не знаете, зачем нужна оценка, то зачем за нее беретесь?
Если знаете, зачем нужна оценка, то почему об этом не сообщаете?
Какой смысл в вопросе без смысла? Особенно в таком случае, когда жилое домовладение по фактическому использованию является нежилым.

А меня всегда удивляли такие ответы. Есть что сказать по-делу, почему не говорите? Если нечего сказать, зачем что-то говорить?
Что, от предполагаемого использования результатов оценки, обоснование юридической допустимости, в анализе НЭИ, кардинально поменяется? Ну, например, оценка нужна для купли-продажи:до-о-о-олго искали покупателя и теперь хотят обосновать стоимость). Что Вам (нам) это даёт? На земле ИЖС, вдруг, стало можно строить офисы и склады? Посмотрел законодательство - нет, всё равно не разрешается. Может быть, аналогов резко прибавилось? Посмотрел на рынок - нет, те же аналоги, что и вчера.
В начало
 
игор
От: Monday, July 18, 2016 3:51:35 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Гость
Группа: Гость

Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 165
Mas13 сообщал(а):
игор сообщал(а):
Mas13 сообщал(а):

Всегда удивляли такие вопросы.
Если вы не знаете, зачем нужна оценка, то зачем за нее беретесь?
Если знаете, зачем нужна оценка, то почему об этом не сообщаете?
Какой смысл в вопросе без смысла? Особенно в таком случае, когда жилое домовладение по фактическому использованию является нежилым.

А меня всегда удивляли такие ответы. Есть что сказать по-делу, почему не говорите? Если нечего сказать, зачем что-то говорить?
Что, от предполагаемого использования результатов оценки, обоснование юридической допустимости, в анализе НЭИ, кардинально поменяется? Ну, например, оценка нужна для купли-продажи:до-о-о-олго искали покупателя и теперь хотят обосновать стоимость). Что Вам (нам) это даёт? На земле ИЖС, вдруг, стало можно строить офисы и склады? Посмотрел законодательство - нет, всё равно не разрешается. Может быть, аналогов резко прибавилось? Посмотрел на рынок - нет, те же аналоги, что и вчера.

Так на другом форуме вам все ответили!
Что еще можно сказать по делу? Если вы не знаете истинной цели или из не понятных соображений умалчиваете.
Какой рынок вы хотите посмотреть? По аналогии, есть рынок наркотиков, сравнение утрированное, но тем не менее.
Какие могут быть аналоги? Считать ДП, что выгодней сажать мак в Афгане, или сделать лабу в Казахстане. Сравнивать СП, розничный рынок в США и Колумбии.
В чем может быть причина такого странного упрямства?
В начало
 
Pocketkid
От: Monday, July 18, 2016 4:31:30 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Кандидат
Группа: Участник

Зарегистрирован: 9/23/2014
Сообщений: 2
Местонахождение: Москва
Может быть снести гараж на 500 метров как избыточное улучшение для участка ИЖС и учесть затраты на демонтаж в сравнительном подходе?
В начало
 
Mas13
От: Monday, July 18, 2016 4:35:09 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Кандидат
Группа: Участник

Зарегистрирован: 3/4/2015
Сообщений: 19
Местонахождение: Нижний Новгород
Рынка тут,на мой взгляд, может быть два:
1. Рынок жилой недвижимости, незаконно использующейся в коммерческих целях. Ну, например, участки ИЖС, с построенными на них жилыми домами и пристроенными к ним складами для мелко-оптовой торговли (в несколько раз превышают площадь дома. оформлены, как гаражи). В реале, такие объекты есть, но, вот, с предложениями к продаже, беда (удалось найти только 1 объект) . Ценообразующие факторы, вероятнее всего, те же, что и на рынке легальной коммерческой недвижимости, но есть дисконт(относительно легальной комм.недвиги) за неудобства. С определением дисконта проблемы.
2. Рынок жилой недвижимости, использующейся, как жилая недвижимость. Объект представляет интерес, для потенциального покупателя такой недвижимости. По этому пути и решено пойти. Аналоги - обычные коттеджи. Весь вопрос, что делать с "излишним" улучшением, в виде огромного гаража?
В начало
 
Слуцкий
От: Monday, July 18, 2016 4:51:27 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Mas13 сообщал(а):

Весь вопрос, что делать с "излишним" улучшением, в виде огромного гаража?


Pocketkid сообщал(а):
Может быть снести гараж на 500 метров как избыточное улучшение для участка ИЖС и учесть затраты на демонтаж в сравнительном подходе?


По рынку определить, какая площадь гаража является типичной. Сделать так, как написали, но потом прибавить РС типичного гаража.

ТС. Коли неймётся стоимость побольше получить, используйте п. 9 ФСО 1. И дополнительно к нормальной РС получите БОльшую.
Только никто всё равно в это не поверит. Если только злонамеренно.
Вот Вы же рынка такого не обнаружили. Что такое 1 объект? А коли он (рынок) есть, так у Вас и анализ его легко должен получиться (предложение, спрос, цены, ставки и пр.).
В начало
 
Mas13
От: Monday, July 18, 2016 5:08:04 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Кандидат
Группа: Участник

Зарегистрирован: 3/4/2015
Сообщений: 19
Местонахождение: Нижний Новгород
Слуцкий сообщал(а):

По рынку определить, какая площадь гаража является типичной. Сделать так, как написали, но потом прибавить РС типичного гаража.

ТС. Коли неймётся стоимость побольше получить, используйте п. 9 ФСО 1. И дополнительно к нормальной РС получите БОльшую.
Только никто всё равно в это не поверит. Если только злонамеренно.
Вот Вы же рынка такого не обнаружили. Что такое 1 объект? А коли он (рынок) есть, так у Вас и анализ его легко должен получиться (предложение, спрос, цены, ставки и пр.).


Нет, задачи получить стоимость "побольше" не стоит. Есть задача получить понимание, что делать, с такими заковыристыми объектами, вообще, и с излишними, ст.з. оценщика, улучшениями в частности.
Типичный, более или менее, гараж, в составе объекта оценки есть. Учесть затраты на снос большого гаража - может быть. Вопрос в том, какой вклад он вносит в стоимость: отрицательный или нулевой? То что он не добавит стоимости участку, на мой взгляд, очевидно. Но вот запросит ли покупатель скидку "на снос", или, за бестплатно, всё-таки оставит эту постройку - не ясно.
В начало
 
Слуцкий
От: Monday, July 18, 2016 5:39:52 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Такие объекты вовсе не редкость.
То отдельно стоящий бассейн при отсутствии таковых у аналогов, то ландшафтный дизайн на участке эконом класса, то ещё чего. У меня был жилой дом, который по факту - гостевой дом для ночёвок экипажей самолётов одной авиакомпании. Даже проект с двумя входами - мальчики налево, девочки напрвво, облико морале.
Только избыточные улучшения не по мнению оценщика, а по мнению рынка.Это не громкие слова вовсе.
Подозреваете избыток улучшений делайте углублённый анализ рынка по этому фактору. Это первый уровень.
А второй уровень - аналоги. Вы обязаны наиболее близкие использовать, чтобы минимум корректировок вводить. Если у них нет такого существенного фактора, то вот Вам и ответ.
У Вас не просто так про цель оценки спрашивают. Вот я когда меня жилой дом как гостиницу по факту просил заёмщик посчитать, я просто в банк позвонил и спросил. И сразу стало ясно, что это не гостиница, а очень плохой, функционально неустранимо изношенный жилой дом. Никак иначе банк его воспринимать не собирается. И вопрос сам и отпал.
Но если есть желание всё же клиента не потерять, делайте по уму, а плюсом за доп плату РС с учётом п. 9 ФСО 1. Но только не только последнее. Это аяяяй.
В начало
 
Mas13
От: Tuesday, July 19, 2016 9:43:50 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Кандидат
Группа: Участник

Зарегистрирован: 3/4/2015
Сообщений: 19
Местонахождение: Нижний Новгород
Такой вопрос, если мы делаем вывод, что наличие огромного гаража на участке, это избыточные улучшения, то отразится ли это на затратнике? На другом форме, прозвучало мнение, что это признак внешнего износа ЕОН.
В ЗП рассчитана стоимость ЗУ+стоимость замещения всех улучшений (дом и 2 гаража)-физический износ.
Стоимость ЕОН по ЗП такая и должна остаться( т.к. мы рассчитываем стоимость замещения всех построек) или, всё-таки, стоимость ЕОН нужно снизить на стоимость замещения огромного гаража и, как и СП, учесть затраты на его снос?
Как это всё расписать? Стоит ли тогда рассчитывать стоимость сверхулучшения, если его всё-равно сносят?
В начало
 
Слуцкий
От: Tuesday, July 19, 2016 9:59:29 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
В ЗП надо вычесть всё то, что Вы вычитаете в СП.
Только это будет учёт износа ЕОН. Сомневаюсь, что это ВнИ, поскольку он внутри ОО, а не вне. Улыбка
Скорее - функциональный износ.
Вот что в аналогах вместо этого ангара? Грядки, лужайки должны быть?
В начало
 
игор
От: Tuesday, July 19, 2016 10:22:31 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Гость
Группа: Гость

Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 165
Mas13 сообщал(а):
Такой вопрос, если мы делаем вывод, что наличие огромного гаража на участке, это избыточные улучшения, то отразится ли это на затратнике? На другом форме, прозвучало мнение, что это признак внешнего износа ЕОН.
В ЗП рассчитана стоимость ЗУ+стоимость замещения всех улучшений (дом и 2 гаража)-физический износ.
Стоимость ЕОН по ЗП такая и должна остаться( т.к. мы рассчитываем стоимость замещения всех построек) или, всё-таки, стоимость ЕОН нужно снизить на стоимость замещения огромного гаража и, как и СП, учесть затраты на его снос?
Как это всё расписать? Стоит ли тогда рассчитывать стоимость сверхулучшения, если его всё-равно сносят?

Интересная логика. С большим трудом представляю себе покупателя сносящим гараж (500 кв.м.) свежей постройки, 10 лет всего, очевидно хорошо оборудованный, раз есть мастерские.
Из каких соображений любой вменяемый человек должен это сносить? Нужна площадка в 2 сотки огород развести или цветочки посадить? Где они водятся такие странные покупцы?
В начало
 
Mas13
От: Tuesday, July 19, 2016 10:38:01 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Кандидат
Группа: Участник

Зарегистрирован: 3/4/2015
Сообщений: 19
Местонахождение: Нижний Новгород
игор сообщал(а):

Интересная логика. С большим трудом представляю себе покупателя сносящим гараж (500 кв.м.) свежей постройки, 10 лет всего, очевидно хорошо оборудованный, раз есть мастерские.
Из каких соображений любой вменяемый человек должен это сносить? Нужна площадка в 2 сотки огород развести или цветочки посадить? Где они водятся такие странные покупцы?

Именно цветочки. Потому, как домов, расположенных на участке 10 соток, облагороженном "ландшафтным дизайном", полным-полно, а вот домов, прилегающий участок которых, "облагорожен" не нужным в хозяйстве гаражом (есть гараж встроенный в дом, да ещё к дому пристроен) - ни одного. Если сделка будет заключена, то, может и не снесут по-факту, но до заключения сделки скидку "на снос" потребуют.

Давайте Вашу логику послушаем.
В начало
 
Mas13
От: Tuesday, July 19, 2016 10:41:28 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Кандидат
Группа: Участник

Зарегистрирован: 3/4/2015
Сообщений: 19
Местонахождение: Нижний Новгород
Слуцкий сообщал(а):
Вот что в аналогах вместо этого ангара? Грядки, лужайки должны быть?

В аналогах, именно грядки-лужайки. Ну, где-то бани есть, отдельностоящие.
В начало
 
Слуцкий
От: Tuesday, July 19, 2016 10:41:29 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
игор сообщал(а):

Интересная логика. С большим трудом представляю себе покупателя сносящим гараж (500 кв.м.) свежей постройки, 10 лет всего, очевидно хорошо оборудованный, раз есть мастерские.
Из каких соображений любой вменяемый человек должен это сносить? Нужна площадка в 2 сотки огород развести или цветочки посадить? Где они водятся такие странные покупцы?

Нормальная логика. Покупцы вообще такое чудо смотреть не будут. Продавцу надо до продажи это всё ликвидировать и привести в вид, соответствующим норме рынка. Не понимаю
В начало
 
игор
От: Tuesday, July 19, 2016 11:28:00 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Гость
Группа: Гость

Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 165
Mas13 сообщал(а):
игор сообщал(а):

Интересная логика. С большим трудом представляю себе покупателя сносящим гараж (500 кв.м.) свежей постройки, 10 лет всего, очевидно хорошо оборудованный, раз есть мастерские.
Из каких соображений любой вменяемый человек должен это сносить? Нужна площадка в 2 сотки огород развести или цветочки посадить? Где они водятся такие странные покупцы?

Именно цветочки. Потому, как домов, расположенных на участке 10 соток, облагороженном "ландшафтным дизайном", полным-полно, а вот домов, прилегающий участок которых, "облагорожен" не нужным в хозяйстве гаражом (есть гараж встроенный в дом, да ещё к дому пристроен) - ни одного. Если сделка будет заключена, то, может и не снесут по-факту, но до заключения сделки скидку "на снос" потребуют.

Давайте Вашу логику послушаем.

Слуцкий сообщал(а):
Нормальная логика. Покупцы вообще такое чудо смотреть не будут. Продавцу надо до продажи это всё ликвидировать и привести в вид, соответствующим норме рынка. Не понимаю


Потенциальный покупатель тут один, типа физик, но ИПшник. Занимающийся розничной или мелкооптовой торговлей, или сборкой мебели, или столяркой, или этот "комплекс" превратит в "баню по вызову" и т.д. И ничего сносить не будет, будет "улучшать", т.к. денежку свою считать умеет.
"Жилой дом" в шанхае (трасса, выезд из города) площадью 740 кв.м. только для проживания ни одному вменяемому человеку не нужен, устанешь топить и убирать, престижность (понты) ноль, особенно в наше не спокойное время.
В начало
 
Слуцкий
От: Tuesday, July 19, 2016 11:42:01 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Не один. Можно ещё "типа физика, но мента" добавить. Которому, собственно, на окружающих плевать, а за организацию притона по вызову его никто не тронет.
Только оцениваем мы всё же чьи-то права, а не нарушение прав третьих лиц, типа притонов и автосервисов без соответствующих очистных мероприятий и пр.
В начало
 
игор
От: Tuesday, July 19, 2016 12:06:34 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Гость
Группа: Гость

Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 165
Слуцкий сообщал(а):
Не один. Можно ещё "типа физика, но мента" добавить. Которому, собственно, на окружающих плевать, а за организацию притона по вызову его никто не тронет.
Только оцениваем мы всё же чьи-то права, а не нарушение прав третьих лиц, типа притонов и автосервисов без соответствующих очистных мероприятий и пр.

Еще и ФСБка можно и т.д.
Поскольку цели и задачи оценки так и не известны, оцениваем права сферического коня в вакууме.
Резонно предположить, что это конечно раздел, т.к. залог уж дюже кривой.
Вариант, что этот "кулак" обратился к оценщику, чтобы узнать, а то он дурак набитый, сколько стоит это хозяйство......типа обратился к специалисту.....а сам, "хитрый-хитрый" такой, типа принять управленческое решение…..а то, что делать ему не знает.
В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005