Дискуссии ЭСМИ "Appraiser.RU. Вестник оценщика"
»
ОЦЕНКА
»
Оценка недвижимости
»
Расчётный файл для доходного подхода - методы ДДП и ПК
6 страниц(ы):
1
2
3
[4]
5
6
|
|
|
Юрий К.
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 5/10/2006 Сообщений: 1,815
|
Геннадий сообщал(а):
Глубокая мысль, после ликвидации ЭС пришла?
Ждем ликвидации СРОО - "ничто не вечно под луной"
Нет, пришла сама собой. Для справки: ЭС не ликвидирован. Ждите.
1 410 сообщений на старом форуме
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Юрий К. сообщал(а):
2.2. Я не совсем уверен, что при расчете терминального коэффициента ячейку N19 (на листе с дисконтированием на конец периода) следует возводить в степень с минусованием единицы (по моим выкладкам получается без минусования единицы).
Юрий Васильевич. Проверил. Единица там минусуется в показатели степени роста ЧОД. В конце 10 года ЧОД1 возрастает 9 раз. А в показателе (1+СД) единица не минусуется. Так что всё ОК с мтз.
|
|
Юрий К.
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 5/10/2006 Сообщений: 1,815
|
Александр Анатольевич, ранее Вы написали: "Но, на самом деле, разные темпы роста - не постоянная СК и не постоянная СД - приводят к изменению алгебры. Михайлец сразу мне на это указал. Там не степенные выражения в знаменателях формулы дисконтирования должны быть, а мультипликативные. Для конца года это не сложно, а для середины ...". - При ожидаемом изменении ставок, знаменатели, конечно, должны быть мультипликативными. Например, для ДДП-модели с дисконтированием на середину периода при переменных ставках знаменатель потоков i-го периода представляет собой: ((1+r1)^k)*(1+r2)*...(1+r"i-1")*(1+ri)^0,5, где k - доля года (в первом прогнозном году), показывающая какая часть года осталась от даты оценки до даты окончания календарного года, r - ставки дисконтирования/100 в соответствующих (см. индекс при них) периодах.
1 410 сообщений на старом форуме
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Юрий Васильевич. Уже исправляю. На конец года там не сложно. А на середину года именно такое выражение и я считаю правильным - корень квадратный (среднее геометрическое) от мультипликатора (1+СД) на начало и конец года. Исправленный вариант выложу. Но авторы методы (Андрей Артеменков и В.Б.) за меня сейчас плотно взялись. Что-то из этого новое родится.
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Кстати вот объявления о ПОКУПКЕ арендного бизнеса в Москве http://zdanie.info/2445/2451 Компания купит арендный бизнес в МосквеID 1688 Компания приобретет в собственность готовый бизнес (только торговая недвижимость) в Москве или городах-спутниках. Окупаемость – не более 7 лет (только арендные платежи). Индексация, эксплуатация, налог на земельный участок в окупаемость не входят. Бюджет любой.
Это к пониманию окупаемости, доходности и СК участниками рынка.
рочно купим объекты готового арендного бизнеса в Москве - торговые помещения с арендаторомID 1665 Срочно купим объекты готового арендного бизнеса в Москве - торговые помещения с действующим арендатором - сетевым продуктовым супермаркетом (ДИКСИ, Магнит, Магнолия, Пятёрочка) или помещения арендуемые крупным банком (Сбербанк, Россельхозбанк). Окупаемость арендного бизнеса желательно не более 10 лет. Рассматриваем в первую очередь всю Москву. Но можем рассмотреть и предложения в Московской области. Только с зарегистрированными долгосрочными договорами аренды. Бюджет - до 500 000 000 рублей. Но можем рассмотреть и объекты которые дороже (в партнёрстве с фондом). Желательно чтобы на объекте был только один арендатор - сам сетевой ритейлер, но готовы рассмотреть объекты с несколькими арендаторами, один из которых обязательно сетевой продуктовый ритейлер. Готовы к диалогу как с собственниками объектов так и с риэлторами. Для экономии Вашего и нашего времени, а также для быстрого принятия решения нами относительно Вашего объекта присылайте, по возможности, действующий договор аренды с сетевым продуктовым ритейлером, арендующим данное помещение. До конца года мы намерены купить не менее 10 подобных объектов. Площадь Любая. Бюджет до 500 млн рублей
Компания купит арендный бизнес в МосквеID 1575 Компания срочно купит арендный бизнес в Москве со сроком окупаемости до 7 лет.
|
|
Василий Шмаков
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 11/27/2013 Сообщений: 175
|
А может там не ставка капитализации? Проверте
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Мне-то зачем? Я уже давно проверил. Если Вам надо, так возьмите и сопоставьте динамику по классу А с данными других консультантов. Примерно то же самое в б.м. спокойные времена.
|
|
Василий Шмаков
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 11/27/2013 Сообщений: 175
|
Там не СК а ВРМ Все дело в определениях. Подставьте их данные по продажам и аренде за определенный период.
|
|
K.K.C.
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 4/11/2011 Сообщений: 87 Местонахождение: Москва
|
Оцениваю офис на Арбате, сравнительным получил некую сумму, доходным (ДДП), вставил аналоги в расчетный фаил, где СК с прошлого раза осталась 12%, и получил стоимость в 3 раза меньшую, попробовал экстракцией(насколько это возможно) и получилось 3,8%, стоимость выравнялась. Прошу простить, что не совсем по теме.
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Для офиса на Арбате 12% многовато. 10% если класс А. А СК = 3,8% - это никуда не годится. Это Лондон / Париж по уровню риска для новейшей офисной недвижки. Соответствует? Как по Вашему? У Вас что с чем в 4 раза расходится? ДП и СП? Ни разу в жизни в 4 раза у нас ДП и СП не расходились! При расхождении в 30% уже работу не пропускаю. Меньше 20% - закон для Москвы. У нас ес-но. 10% - норма. И проблем нет. Сейчас помещение стрит - ритейла в Подольске с СК = 14% вот на глазах оценивается. Нет проблем!
|
|
Грибовский С. В.
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/6/2013 Сообщений: 114 Местонахождение: Санкт Петербург
|
Слуцкий сообщал(а):Для офиса на Арбате 12% многовато. 10% если класс А. А СК = 3,8% - это никуда не годится. Это Лондон / Париж по уровню риска для новейшей офисной недвижки. Соответствует? Как по Вашему? У Вас что с чем в 4 раза расходится? ДП и СП? Ни разу в жизни в 4 раза у нас ДП и СП не расходились! При расхождении в 30% уже работу не пропускаю. Меньше 20% - закон для Москвы. У нас ес-но. 10% - норма. И проблем нет. Сейчас помещение стрит - ритейла в Подольске с СК = 14% вот на глазах оценивается. Нет проблем!
Ставка капитализации это текущая доходность. Во времена кризиса она может быть достаточной малой. Поэтому СК=3,8% вполне возможна. Если допустить, что в будущем недвижимость пойдет в рост, например, со скоростью 10% годовых, то получим ставку дисконтирования 13,8%.
|
|
K.K.C.
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 4/11/2011 Сообщений: 87 Местонахождение: Москва
|
Слуцкий сообщал(а):Для офиса на Арбате 12% многовато. 10% если класс А. А СК = 3,8% - это никуда не годится. Это Лондон / Париж по уровню риска для новейшей офисной недвижки. Соответствует? Как по Вашему? У Вас что с чем в 4 раза расходится? ДП и СП? Ни разу в жизни в 4 раза у нас ДП и СП не расходились! При расхождении в 30% уже работу не пропускаю. Меньше 20% - закон для Москвы. У нас ес-но. 10% - норма. И проблем нет. Сейчас помещение стрит - ритейла в Подольске с СК = 14% вот на глазах оценивается. Нет проблем! Да 12% с прошлой работы оставались, просто я предполагал ее в этих пределах. Почти в 3 раза расхождение, я и не говорю что это нормально, и дальше расчетных фаилов и опытов это не уйдет, но факт остается фактом с 4% стоимости сходятся, и это рыночная экстракция, я недавно слышал о таком от одного коллеги, и тоже на Арбате, но пропустил мимо ушей, и не стал развивать тему, и вот сам столкнулся и удивился.
|
|
K.K.C.
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 4/11/2011 Сообщений: 87 Местонахождение: Москва
|
Грибовский С. В. сообщал(а):
Ставка капитализации это текущая доходность. Во времена кризиса она может быть достаточной малой. Поэтому СК=3,8% вполне возможна. Если допустить, что в будущем недвижимость пойдет в рост, например, со скоростью 10% годовых, то получим ставку дисконтирования 13,8%.
Но это в далеком будущем, а пока имеем большую стоимость(цены предложений), и арендные ставки которые не совсем соответствуют стоимости (как с квартирами) P.S. Две Ваших книжки на столе лежат)
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Грибовский С. В. сообщал(а): Ставка капитализации это текущая доходность. Во времена кризиса она может быть достаточной малой. Поэтому СК=3,8% вполне возможна. Если допустить, что в будущем недвижимость пойдет в рост, например, со скоростью 10% годовых, то получим ставку дисконтирования 13,8%.
Если поглядеть на графики СК, которые консультанты публикуют, то во времена кризисов СК как раз возрастает. За счёт этого, мы в ряде случаев локальных наблюдали расхождение СП и ДП до 1,5 раз на тех объектах, на которых полгода назад всё было ОК. Ставки аренды упали, вакансии выросли, цены ещё не отреагировали и вот результат. Однако потом, ещё через полгода, всё прибивается примерно к среднему результату. Тут надо говорить о том, экзогенная он СК эта или эндогенная. Думаю, что истина посередине. И во времена острого кризиса СК определяется внешними факторами -ведёт себя так же как ставки кредитования / безрисковая ставка. СК = 3,8% соответствует инвестиционному риску Лондона / Парижа безо всяких кризисов. Ещё раз повторюсь, что у нас нет вообще никакой необходимости даже думать про такие СК. Всё нормально работает с нормальными СК. Недавно вот стрит - ритейл в Питере оценили с теми же 14%, которые взяли с рынка объектов арендного бизнеса. Поэтому, убеждаться в реальности СК в 3% у меня вообще необходимости нет. И с нормальными на практике всё ОК.
|
|
K.K.C.
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 4/11/2011 Сообщений: 87 Местонахождение: Москва
|
Слуцкий сообщал(а):Грибовский С. В. сообщал(а): Ставка капитализации это текущая доходность. Во времена кризиса она может быть достаточной малой. Поэтому СК=3,8% вполне возможна. Если допустить, что в будущем недвижимость пойдет в рост, например, со скоростью 10% годовых, то получим ставку дисконтирования 13,8%.
Если поглядеть на графики СК, которые консультанты публикуют, то во времена кризисов СК как раз возрастает. За счёт этого, мы в ряде случаев локальных наблюдали расхождение СП и ДП до 1,5 раз на тех объектах, на которых полгода назад всё было ОК. Ставки аренды упали, вакансии выросли, цены ещё не отреагировали и вот результат. Однако потом, ещё через полгода, всё прибивается примерно к среднему результату. Тут надо говорить о том, экзогенная он СК эта или эндогенная. Думаю, что истина посередине. И во времена острого кризиса СК определяется внешними факторами -ведёт себя так же как ставки кредитования / безрисковая ставка. СК = 3,8% соответствует инвестиционному риску Лондона / Парижа безо всяких кризисов. Ещё раз повторюсь, что у нас нет вообще никакой необходимости даже думать про такие СК. Всё нормально работает с нормальными СК. Недавно вот стрит - ритейл в Питере оценили с теми же 14%, которые взяли с рынка объектов арендного бизнеса. Поэтому, убеждаться в реальности СК в 3% у меня вообще необходимости нет. И с нормальными на практике всё ОК.
https://www.cian.ru/sale/commercial/150166849/ https://www.cian.ru/rent/commercial/150166853/ или https://www.cian.ru/rent/commercial/151550753/ https://www.cian.ru/sale/commercial/152560527/ Если у Вас будет время, взгляните вот на эти аналоги, что с ними не так? Я тоже считаю что СК 4% это очень мало но тогда Сравнительный подход надо уменьшать сильно, иначе Вы же и не пропустите из за расхождения. Я не спорю, я просто ищу объяснение и выход из положения. не находятся данные для экстракции 10% в районе ОО
|
|
Грибовский С. В.
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/6/2013 Сообщений: 114 Местонахождение: Санкт Петербург
|
Слуцкий сообщал(а):Грибовский С. В. сообщал(а): Ставка капитализации это текущая доходность. Во времена кризиса она может быть достаточной малой. Поэтому СК=3,8% вполне возможна. Если допустить, что в будущем недвижимость пойдет в рост, например, со скоростью 10% годовых, то получим ставку дисконтирования 13,8%.
Если поглядеть на графики СК, которые консультанты публикуют, то во времена кризисов СК как раз возрастает. За счёт этого, мы в ряде случаев локальных наблюдали расхождение СП и ДП до 1,5 раз на тех объектах, на которых полгода назад всё было ОК. Ставки аренды упали, вакансии выросли, цены ещё не отреагировали и вот результат. Однако потом, ещё через полгода, всё прибивается примерно к среднему результату. Тут надо говорить о том, экзогенная он СК эта или эндогенная. Думаю, что истина посередине. И во времена острого кризиса СК определяется внешними факторами -ведёт себя так же как ставки кредитования / безрисковая ставка. СК = 3,8% соответствует инвестиционному риску Лондона / Парижа безо всяких кризисов. Ещё раз повторюсь, что у нас нет вообще никакой необходимости даже думать про такие СК. Всё нормально работает с нормальными СК. Недавно вот стрит - ритейл в Питере оценили с теми же 14%, которые взяли с рынка объектов арендного бизнеса. Поэтому, убеждаться в реальности СК в 3% у меня вообще необходимости нет. И с нормальными на практике всё ОК.
Многоуважаемый Александр Анатольевич, извините, ну когда же, в конце концов, Вы разнесете по разным углам ставку капитализации (СК) и ставку дисконтирования (СД). Это разные параметры. Можно лишь говорить об их связи (напр. формула Гордона). СД включает все риски страны. Именно поэтому для России характерны высокие СД (больше 10-15%), так риски инвестирования очень большие. В Лондоне они (риски) маленькие, поэтому для Лондона 3% это нормально! Но ставка капитализации никак не связана с рисками, эта текущая доходность, которая сейчас в России повсеместно упала во всех секторах. Она (СК) в России очень маленькая, действительно может находится на уровне 3%, так как арендные ставки маленькие. Но сравнивать ставку капитализации в России со ставкой дисконтирования в Лондоне в размере 3% нельзя. Это разные измерители доходности: СК - текущая, СД - потенциальная. С ув. С. Грибовский
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Давайте уже с ОО начинать тогда. В этом районе только сдали оценку офисного особняка А класса. Просто конфетка. СК была 9,5% - минимум из разумного. Подходы были в норме без вопросов.
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Грибовский С. В. сообщал(а): Многоуважаемый Александр Анатольевич, извините, ну когда же, в конце концов, Вы разнесете по разным углам ставку капитализации (СК) и ставку дисконтирования (СД). Это разные параметры. Можно лишь говорить об их связи (напр. формула Гордона). СД включает все риски страны. Именно поэтому для России характерны высокие СД (больше 10-15%), так риски инвестирования очень большие. В Лондоне они (риски) маленькие, поэтому для Лондона 3% это нормально! Но ставка капитализации никак не связана с рисками, эта текущая доходность, которая сейчас в России повсеместно упала во всех секторах. Она (СК) в России очень маленькая, действительно может находится на уровне 3%, так как арендные ставки маленькие. Но сравнивать ставку капитализации в России со ставкой дисконтирования в Лондоне в размере 3% нельзя. Это разные измерители доходности: СК - текущая, СД - потенциальная. С ув. С. Грибовский
Сергей Викторовичю Спасибо за комплимент. Если я в Ваших глазах многоуважаемый, то Вы в моих на двапорядкабольшеуважаемый. Даже не знаю, как это по русски. 1. Ставки дисконтирования в Лондоне и ставки капитализации в Москве я не сравниваю на разу. Я выше давал ссылку на сравнение именно СК премиальной офисной недвижимости в столицах Европы. Коллиерсов емнип. Уточню и повторю. 2. Конечно же, СД и СК - разные параметры. СД = СК + ожидаемый долгосрочный темп роста стоимости. В чистом виде формула Фишера. Какие могут быть риски в ожидаемых темпах роста? У меня это всего лишь среднее из фактически имевших место годовых темпов за последние 10 лет. Нет там никаких рисков. А в СК, как раз есть. А где им ещё быть? 3. СК = текущей доходности = эндогенное представление. Это представление исключительно продавца. Он имеет объект и будет иметь эту СК. Покупателю интересно совсем другое. Ему денег занять под определённый на рынке процент надо ? Надо. Себе поиметь надо? Надо. И какое ему дело до того, куда попал продавец? Поэтому СК покупателя плохо или вообще никак не связана с эндогенными факторами. Она экзогенная. Зависящая от внешних факторов, а именно, от ставок и пр. условий кредитного рынка (сроков кредитов и т.д.). 4. Ещё раз повторю, что оправдывать существование СК, меньших безрисковой, у меня нет ни малейших оснований. Вот клянусь. С огромным уважением. А.С.
ПС. Про СК в столицах Европы. http://realty.rbc.ru/articles/10/11/2015/562949998144584.shtml Вот всё же СК считается измерителем риска, а не СД. С чем я и согласен (см. выше). ППС. А первое выражение для кумулятивного построения СД имеется у Кейнса в Общей теории. Там сумма известных рисков (СК) + ожидаемый темп роста цены. Именно это и вошло в кумулятив СК - сумма рисков БЕЗ ожидаемого темпа роста.
|
|
NB
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/9/2009 Сообщений: 2,010 Местонахождение: Санкт Петербург
|
Пробегая мимо Пару-тройку лет назад через знакомых в Коллиерсе и НайтФранке пытался выяснить процедуру расчета публикуемых ими ставок доходности (капитализации). Не удалось - строгая коммерческая тайна.
Поэтому мне ближе позиция СВГ (это разные, причем неясно - насколько, величины), нежели ААС (все с публикуемыми значениями ясно).
Аналогия: По Е.Е.Яскевичу прибыль предпринимателя в СПб - 67-80%. А иногда и 150%. По Озерову-Грибовскому - 20-30%. Иногда 40%. Но во втором случае ясно показано - как считается и что означает, а в первом - нужно догадываться .
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Николай Петрович. Да нет там у них никакой особой тайны у коллиерсов и иже с ними. Рассказывали они на круглом столе каком-то, помню. Сделки + собственные мнения. Кстати, полностью соответствует штатовской практике. Есть у меня статья на эту тему на Лабрейте. И как-то их значения с моими статистически полученными хорошо соотносятся. Меня они полностью устраивают. Пользуем спокойно. Собираем все опубликованные, ищем интервал, его середину, и в путь. Всё работает.
|
|
Guest |
6 страниц(ы):
1
2
3
[4]
5
6
|
|
Перейти
|
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
|
|