Поиск Карта сайта Главная страница

 

            RICS   


 


Квалификационный экзамен в области оценочной деятельности

Перейти к заполнению регистрационной анкеты претендента.


По вопросам переноса и удаления постов, веток и форумов обращаться в Администрацию портала
Главная
Правила форума
FAQ

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Лейфер: зависимость стоимости от численности населённого пункта Опции · Вид
John
От: Tuesday, May 02, 2017 3:38:58 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 2/24/2012
Сообщений: 12
В справочнике Лейфера есть параграф "Зависимость стоимости офисно - торговой недвижимости от численности населённого пункта", где дана минимальная численность жителей населённого пункта = 15 тыс. - 25 тыс. человек. А что делать если количество жителей населённого пункта составляет 1 тыс. - 5 тыс. человек? Каким образом можно увязать зависимость стоимости недвижимости населённого пункта с количеством жителей 1 тыс. человек к городу с количеством жителей 600 тыс. человек?
Кроме этого есть также зависимость стоимости недвижимости от расстояний между населёнными пунктами. К примеру, стоимость недвижимости в посёлке (2 тыс. жителей), расположенного в 10 км. от города (600 тыс. жителей), будет отличаться от стоимости такой же недвижимости в посёлке (2 тыс. жителей), расположенного в 200 км. от того же города. Каким образом оценивать такую недвижимость в этих посёлках?
Это очень актуальные вопросы.
В начало
 
Марат Уфа1
От: Tuesday, May 02, 2017 6:09:52 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 4/11/2012
Сообщений: 144
Местонахождение: Уфа
Что делать!
1.Выкинуть Лейфера! Не Льва Абрамовича - ему честь и хвала! А его справочники!
2.Анализировать свой рынок.
3.Зависимость от численности населения в общем случае есть. Во всяком случае по РБ.
4.Удаленность от городов..... Где-то в удаленных частях Сибири - наверное..... Но, например, у нас в РБ такой зависимости нет. Во-первых все крупные города распределены примерно равномерно и расстояний по 200 км от них просто нет. Во- вторых, города тоже бывают депрессивные и моно и т.д. В-третьих, удаленность от городов нивелируется влиянием других более значимых факторов.
5.Модель по НДЖ РБ на 01.01.2017 прикладываю.

Вложения:
Для Аппр РБ ндж.xlsx 14 KB, загружено: 199 раз.


В начало
 
Марат Уфа1
От: Sunday, May 07, 2017 11:21:42 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 4/11/2012
Сообщений: 144
Местонахождение: Уфа
Вопросы в ветке "Как определить координаты центра города? " переношу и сюда в т.ч.
В начало
 
Василий Шмаков
От: Tuesday, May 09, 2017 1:06:17 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 11/27/2013
Сообщений: 172
Марат Уфа1 сообщал(а):
Что делать!
1.Выкинуть Лейфера! Не Льва Абрамовича - ему честь и хвала! А его справочники!
2.Анализировать свой рынок.
3.Зависимость от численности населения в общем случае есть. Во всяком случае по РБ.
4.Удаленность от городов..... Где-то в удаленных частях Сибири - наверное..... Но, например, у нас в РБ такой зависимости нет. Во-первых все крупные города распределены примерно равномерно и расстояний по 200 км от них просто нет. Во- вторых, города тоже бывают депрессивные и моно и т.д. В-третьих, удаленность от городов нивелируется влиянием других более значимых факторов.
5.Модель по НДЖ РБ на 01.01.2017 прикладываю.


5+
В начало
 
Геннадий
От: Tuesday, May 09, 2017 7:20:39 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/17/2006
Сообщений: 5,737
Местонахождение: Кашира
Василий Шмаков сообщал(а):
Марат Уфа1 сообщал(а):
Что делать!
1.Выкинуть Лейфера! Не Льва Абрамовича - ему честь и хвала! А его справочники!
2.Анализировать свой рынок.
3.Зависимость от численности населения в общем случае есть. Во всяком случае по РБ.
4.Удаленность от городов..... Где-то в удаленных частях Сибири - наверное..... Но, например, у нас в РБ такой зависимости нет. Во-первых все крупные города распределены примерно равномерно и расстояний по 200 км от них просто нет. Во- вторых, города тоже бывают депрессивные и моно и т.д. В-третьих, удаленность от городов нивелируется влиянием других более значимых факторов.
5.Модель по НДЖ РБ на 01.01.2017 прикладываю.


5+


Что делать?
1.Выкинуть Лейфера? Не Льва Абрамовича - ему честь и хвала! А его справочники!

Так будет лучше.

Вопрос очень знакомый, где то уже читал, кажется у Герцена.
И еще Ленин писал, что он (вопрос)вдохновил его на революцию.

Пусть грянет буря. Хотя это уже из другого источника.



Что-то с логикой моей стало, никак не могу выбрать правильного суждения.
1. Квалификационный экзамен приводит к развалу ОД, потому что заставляет оценщиков учиться.
2. Квалификационный экзамен приводит к развалу коррупции в ОД, потому что заставляет оценщиков учиться.
https://ocenschiki-i-eksperty.ru/events/474-postrochnyj-razbor-poletov-specialno-dlya-kozyr-yuriya-vasilevicha
В начало
 
John
От: Wednesday, May 10, 2017 3:06:56 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 2/24/2012
Сообщений: 12
По существу, товарищи... прошу по существу. Вопрос очень важный для всех оценщиков. Тут вопрос можно сформулировать немножко по-другому. Каким образом можно увязать аналоги в городе с объектом оценки, находящимся в деревне с численностью жителей 1000 человек или 2000 человек?
Открытый общению
В начало
 
Андрей В.
От: Wednesday, May 10, 2017 3:57:55 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/9/2017
Сообщений: 58
Местонахождение: Москва
У Лейфера есть другая градация: по типам населенных пунктов. Используйте ее.
В начало
 
КВВ
От: Saturday, May 13, 2017 2:54:52 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 7/5/2012
Сообщений: 61
Местонахождение: Самара
John сообщал(а):
Это очень актуальные вопросы.

Они были актуальными и 15 лет назад - "Вопросы оценки" № 2, 2004, с. 34-39. "Анализ малых выборок".
Кроме этого у Рябовой М.Е. было ранжирование стоимости объектов недвижимости по 8-10 параметрам-характеристикам н.п. - если найду, сброшу.
Недавно пришлось вспомнить "Оценка природных ресурсов": Уч. пособ. / Под общ. ред. Антонова В.П. и Лойко П.Ф. – М.: Ин-т оценки природных ресурсов, 2002, с. 139. - очень грубо и другой сегмент рынка.
В любом случае нужно использовать несколько методов-способов, поэтапно сужая интервал неопределенности.
В начало
 
Упоров
От: Saturday, May 13, 2017 9:43:45 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 5/13/2017
Сообщений: 16
Местонахождение: Новосибирск
Вопрос видимо касается внесения корректировки на местоположение для коммерческой недвижимости. Так как по жилой недвижимости практически всегда можно найти аналоги если не в этой деревне, так в соседней или рядом. А вот при оценке какого-нибудь магазинчика в колхозе аналогов практически нет. Если уж подтаскивать аналоги с более развитых рынков, то можно использовать например такие исследования:
https://ocenschiki-i-eksperty.ru/knowledge-base/view/materials/2382
https://ocenschiki-i-eksperty.ru/knowledge-base/view/materials/2486
В начало
 
Слуцкий
От: Saturday, May 13, 2017 10:44:14 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,104
Местонахождение: Резиноподобная
Можно делать следующим образом:
Идёте сюда:
http://www.appraiser.ru/default.aspx?g=posts&SectionId=32&t=13955
Авито - видимо самый правильный источник данных по мелким нас. пунктам. Хотя точно не знаю.
Но идти всё равно больше некуда. Архивов нет.
И там роете в надежде найти объявы в аналогичных нас. пунктах в прошлом.
Может и прокатит.
Межсегментные корреляции - тоже тема.
В начало
 
Vlasovad
От: Saturday, May 13, 2017 9:23:38 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Кандидат
Группа: Участник

Зарегистрирован: 5/13/2011
Сообщений: 8
Местонахождение: Абакан
John сообщал(а):
В справочнике Лейфера есть параграф "Зависимость стоимости офисно - торговой недвижимости от численности населённого пункта", где дана минимальная численность жителей населённого пункта = 15 тыс. - 25 тыс. человек. А что делать если количество жителей населённого пункта составляет 1 тыс. - 5 тыс. человек? Каким образом можно увязать зависимость стоимости недвижимости населённого пункта с количеством жителей 1 тыс. человек к городу с количеством жителей 600 тыс. человек?
Кроме этого есть также зависимость стоимости недвижимости от расстояний между населёнными пунктами. К примеру, стоимость недвижимости в посёлке (2 тыс. жителей), расположенного в 10 км. от города (600 тыс. жителей), будет отличаться от стоимости такой же недвижимости в посёлке (2 тыс. жителей), расположенного в 200 км. от того же города. Каким образом оценивать такую недвижимость в этих посёлках?
Это очень актуальные вопросы.

Посмотрите территориальные коэффициенты http://cal.su/show_art.php?id=94, http://cal.su/show_art.php?id=95, http://cal.su/show_art.php?id=102
Территориальные коэффициенты населенных пунктов можем рассчитать для вашего субъекта РФ. Обращайтесь vlasovad@yandex.ru
В начало
 
Василий Шмаков
От: Sunday, May 14, 2017 2:06:15 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 11/27/2013
Сообщений: 172
Мы года два назад проводили оценку 18 магазинов в одной из областей РФ
Для половины объектов нашли по одному аналогу а по некоторым не нашли совсем. Оценку проводили по анализу соотношения стоимости торговой и жилой недвижимости. Также проводился анализ соотношения стоимости торговой недвижимости и стоимости земельных участков для ИЖС. Данный анализ показал что зачастую стоимости недвижимости не зависит от расстояния от областного (районного)центра.
В начало
 
Vlasovad
От: Sunday, May 14, 2017 4:32:21 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Кандидат
Группа: Участник

Зарегистрирован: 5/13/2011
Сообщений: 8
Местонахождение: Абакан
Василий Шмаков сообщал(а):
Мы года два назад проводили оценку 18 магазинов в одной из областей РФ
Для половины объектов нашли по одному аналогу а по некоторым не нашли совсем. Оценку проводили по анализу соотношения стоимости торговой и жилой недвижимости. Также проводился анализ соотношения стоимости торговой недвижимости и стоимости земельных участков для ИЖС. Данный анализ показал что зачастую стоимости недвижимости не зависит от расстояния от областного (районного)центра.

Не готов принимать результаты вашего "анализа" применительно только к одному фактору (расстояния от областного, районного центра).
1) рынок предложений не является рынком продаж, а что он отражает большой вопрос???
2) влияние на цену "предложений" оказывает совокупность взаимозависимых факторов, из которых выделить один (пусть даже он будет главным)не существует статистически достоверных методов для существующего "рынка" недвижимости.
Отсюда от Вашего анализа (рынок, достоверность) остается только впечатление автора и не более
В начало
 
Василий Шмаков
От: Sunday, May 14, 2017 10:25:54 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 11/27/2013
Сообщений: 172
Александр Данилович Вы невнимательно читаете. Проведенный анализ показал что расстояние до областного центра зачастую не является системным фактором при оценке рыночной стоимости недвижимости и ЗУ.
Численность населения муниципального района также может не являться системным фактором
В начало
 
Слуцкий
От: Sunday, May 14, 2017 10:35:21 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,104
Местонахождение: Резиноподобная
Василий Шмаков сообщал(а):
Александр Данилович Вы невнимательно читаете. Проведенный анализ показал что расстояние до областного центра зачастую не является системным фактором при оценке рыночной стоимости недвижимости и ЗУ.
Численность населения муниципального района также может не являться системным фактором

А почему бы не выложить методу и результаты? Опубликовать т.е.
А так, пока это слова, не более.
Здесь много кто о чём говорит.
Только зачем, коли фактуры нет?
В начало
 
Геннадий
От: Monday, May 15, 2017 12:18:52 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/17/2006
Сообщений: 5,737
Местонахождение: Кашира
Слуцкий сообщал(а):
Василий Шмаков сообщал(а):
Александр Данилович Вы невнимательно читаете. Проведенный анализ показал что расстояние до областного центра зачастую не является системным фактором при оценке рыночной стоимости недвижимости и ЗУ.
Численность населения муниципального района также может не являться системным фактором

А почему бы не выложить методу и результаты? Опубликовать т.е.
А так, пока это слова, не более.
Здесь много кто о чём говорит.
Только зачем, коли фактуры нет?


Простейший пример.
Тульская область.
Наиболее дорогая земля находиться на территории, прилегающей к МО.
Там дорог нет.
Им быстрее до Каширы доехать, чем до рядом расположенного административного центра.
Щас улучшается ситуация, НО самая дешевая земля пока еще на территории, прилегающей административному центру, до него просто невозможно доехать, не изуродовав машину.



Что-то с логикой моей стало, никак не могу выбрать правильного суждения.
1. Квалификационный экзамен приводит к развалу ОД, потому что заставляет оценщиков учиться.
2. Квалификационный экзамен приводит к развалу коррупции в ОД, потому что заставляет оценщиков учиться.
https://ocenschiki-i-eksperty.ru/events/474-postrochnyj-razbor-poletov-specialno-dlya-kozyr-yuriya-vasilevicha
В начало
 
Василий Шмаков
От: Monday, May 15, 2017 12:58:32 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 11/27/2013
Сообщений: 172
Господин Слуцкий. Был задан вопрос:
John сообщал(а):
В справочнике Лейфера есть параграф "Зависимость стоимости офисно - торговой недвижимости от численности населённого пункта", где дана минимальная численность жителей населённого пункта = 15 тыс. - 25 тыс. человек. А что делать если количество жителей населённого пункта составляет 1 тыс. - 5 тыс. человек? Каким образом можно увязать зависимость стоимости недвижимости населённого пункта с количеством жителей 1 тыс. человек к городу с количеством жителей 600 тыс. человек?
Кроме этого есть также зависимость стоимости недвижимости от расстояний между населёнными пунктами. К примеру, стоимость недвижимости в посёлке (2 тыс. жителей), расположенного в 10 км. от города (600 тыс. жителей), будет отличаться от стоимости такой же недвижимости в посёлке (2 тыс. жителей), расположенного в 200 км. от того же города. Каким образом оценивать такую недвижимость в этих посёлках?
Это очень актуальные вопросы.

На этот вопрос вы сами частично ответили;"Межсегментные корреляции - тоже тема."
Так вот и предлагается исследовать межсегментные корреляции.
И повторю еще раз расстояние до областного центра зачастую не является системным фактором при оценке рыночной стоимости недвижимости и ЗУ
В качестве примера приведу следующее; есто два районных города (одинаковая численность населения) на расстоянии 80 км от ОЦ. Оин из них стоимт на федеральной трассе, другой в 40км от нее. Вроде бы в первом стоимость недвижимости и ЗУ должна быть выше. Тем не менее стоимость недвижимости во втором 1,45 раз выше.Почему? да там очень давно стоит войсковая часть, Военный городок. Зарплаты и пенсии соответствующие. Средняя покупательская способность населения выше.
А что такое численность населения муниципального района. А что в Краснодарском крае недвижимость в Краснодаре дороже чем в Сочи?
В начало
 
Слуцкий
От: Monday, May 15, 2017 9:12:38 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,104
Местонахождение: Резиноподобная
Василий Шмаков сообщал(а):




Мною предлагается публиковать результаты проведённых исследований. Тогда можно будет их оценить на обоснованность. И разговор будет предметный.
Да и результаты публикуются именно для того, чтобы другие время не тратили на поиск решения. Правда, спасибо они за это не говорят.
А что Краснодар и Сочи? Не знаю, честно говоря. Но там и официальные численности населения не сильно различаются.
Думаю, что так в общем говорить бессмысленно.
Но Вы же не будете говорить, что недвижимость в Москве дешевле, чем там? Вот тут разница в численности населения большая и разница в ценах очевидна.
В начало
 
Василий Шмаков
От: Monday, May 15, 2017 12:40:58 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 11/27/2013
Сообщений: 172

Краснодар -850 тыс. Сочи - 400
В начало
 
Слуцкий
От: Monday, May 15, 2017 1:24:45 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,104
Местонахождение: Резиноподобная
И?
В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005

Rambler's Top100 TopListЯндекс цитирования Appraiser.RU

appraiser.ru@mail.ru

Skype: appraiser.ru    |    Facebook: appraiser.ru

ООО «АППРАЙЗЕР.РУ»
О деятельности компании