|
DK
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 2/20/2017 Сообщений: 4 Местонахождение: Бишкек
|
Здравствуйте я начинающий оценщик, прошу помощи, сегодня ездила на объект: земельный участок с постройками, по документам есть помещение административное здание, а по факту уже переделано на общежитие. И навес по факту есть, а в документах отсутствует. Что делать? На документы опираться?
|
|
sky-perm
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 10/3/2007 Сообщений: 742 Местонахождение: Пермь
|
Зависит от цели оценки
|
|
Мирослава
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 7/29/2014 Сообщений: 448
|
вы ездили чтобы удостовериться - вы удостоверились в отчете это описываете, если есть не узаконенная планировка - указываете текущее использование - указываете
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
... и в итоге, оцениваете то, что там должно быть. Был в практике индивидуальный жилой дом по документам, а по факту - мини гостиница для лётного состава с двумя подъездами. Банк категорически как гостиницу рассматривать отказывался. Я согласен. Просто плохой, функционально изношенный индивидуальный (!) жилой дом. Возможно, что в отношении пары административное здание - общежитие этого и нельзя сказать. Если там общагу завтра разогнать, то, что останется под административное здание использовать можно будет без реконструкции? Вполне может быть, что и можно. Тогда спокойно оценивайте как по докам. Но текущее использование отражайте обязательно. В противном случае надо считать функциональный износ в размере затрат на реконструкцию. А навеса коли нет, так и нет. Нет объекта физически.
|
|
Леб Александр
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 8/25/2006 Сообщений: 2,147 Местонахождение: Краснодар
|
Слуцкий сообщал(а): Банк категорически как гостиницу рассматривать отказывался. Я согласен. Просто плохой, функционально изношенный индивидуальный (!) жилой дом.
Осталось выяснить что это означает, дом - т.е. ДП нет, ЗП скорее нет, но если и есть, то это фактический объём и материалы, а в СП аналоги такие же "плохой, функционально изношенный индивидуальный (!) жилой дом", используемые под гостиницы - нет?
и в чём было бы отличие в оценке при идентификации объекта как гостиницы?
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
В ДП и было бы. В гостинице он был бы основной ес-но. И по фактическим показателям выручки и расходов. Фактически почти не простаивала: прилетели, поспали улетели, следующие прилетели ... Бизнес, кстати отличный. Заказчик прям копытами стучал и требовал считать гостиницу. Только толку? Банк сразу просёк и свою позицию выразил. С аналогами для дома там плохо было ес-но. Вернее, никак. Такого добра по своей воле для себя не строят. Даже не в двух входах вопрос, у меня так их 4. Стена капитальная пополам дом перегораживает. Так что затраты на пролом пары дырок и ремонт в износ. Не айс, конечно...
|
|
Olegovich
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/26/2009 Сообщений: 1,839 Местонахождение: -
|
Слуцкий сообщал(а): И по фактическим показателям выручки и расходов. не понимаю я Ваши московские замашки... хороший управленец - хорошая выручка, плохой управленец - плохая выручка... но объект та в чем виновен? почему его рыночная стоимость зависит от уровня бизнескомпетенции собственника? ну не глупость ли если стоимость объекта недвижимости как такового зависит от того, какой в нем и насколько успешно ведут бизнес.... объект - он объект сам по себе... просто образно одно из "орудий труда"... а как Вы выделите долю прибыли, приходящуюся на объект? у плохого управленца она маленькая, у хорошего - она большая... так что все подобные расчеты лажа и очковтирательство натуральное.... ... ИМХО правильно банк считал... сегодня у Вас гостиница, а завтра бизнес накроется и опять дом обычный двух-(или четырех-)квартирный(-подьездный) окажется... плюс и юридически использование жилого дома под гостиницу может оказаться и не совсем законным... с высокой долей вероятности предположу, что при проведении оценки вообще не исследовался вопрос о возможности использования помещений жилого дома под гостиницу - наличие соответствующих заключений СЭС, пожарных и т.п. а значит и НЭИ как гостиница может не прокатить, ибо выбранный НЭИ вариант должен быть юридически разрешен.
|
|
DK
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 2/20/2017 Сообщений: 4 Местонахождение: Бишкек
|
sky-perm сообщал(а):Зависит от цели оценки Цель оценки определение рыночной стоимости.
|
|
DK
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 2/20/2017 Сообщений: 4 Местонахождение: Бишкек
|
Всем большое спасибо.
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Olegovich сообщал(а): не понимаю я Ваши московские замашки...
Да не московские вовсе. Задайтесь вопросом "оценка отелей" в поисковике и убедитесь, что это как раз основной метод оценки всегда был и есть. Ничего от отелей, кроме кэш фло никто не хочет.
Olegovich сообщал(а):
плюс и юридически использование жилого дома под гостиницу может оказаться и не совсем законным... с высокой долей вероятности предположу, что при проведении оценки вообще не исследовался вопрос о возможности использования помещений жилого дома под гостиницу - наличие соответствующих заключений СЭС, пожарных и т.п. а значит и НЭИ как гостиница может не прокатить, ибо выбранный НЭИ вариант должен быть юридически разрешен.
А чего там исследовать? Индивидуальный жилой дом на ЗУ под ИЖС. Перспективы приведения всего в соответствие (и ЗУ и ОКС) гостинице не понятны никому включая собственника.
|
|
Olegovich
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/26/2009 Сообщений: 1,839 Местонахождение: -
|
Слуцкий сообщал(а): А чего там исследовать? Индивидуальный жилой дом на ЗУ под ИЖС. Перспективы приведения всего в соответствие (и ЗУ и ОКС) гостинице не понятны никому включая собственника. так и я о том же... что банк прав когда говорить оценивать как жилое
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Так я же так сразу и написАл.
|
|
Guest |