Поиск Карта сайта Главная страница

 

            RICS   


 


Квалификационный экзамен в области оценочной деятельности

Перейти к заполнению регистрационной анкеты претендента.


По вопросам переноса и удаления постов, веток и форумов обращаться в Администрацию портала
Главная
Правила форума
FAQ

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

На что опираться на факт или на документы Опции · Вид
DK
От: Tuesday, May 16, 2017 1:35:14 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 2/20/2017
Сообщений: 4
Местонахождение: Бишкек
Здравствуйте я начинающий оценщик, прошу помощи, сегодня ездила на объект: земельный участок с постройками, по документам есть помещение административное здание, а по факту уже переделано на общежитие. И навес по факту есть, а в документах отсутствует. Что делать? На документы опираться?
В начало
 
sky-perm
От: Tuesday, May 16, 2017 4:02:32 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 10/3/2007
Сообщений: 529
Местонахождение: Пермь
Зависит от цели оценки
В начало
 
Мирослава
От: Tuesday, May 16, 2017 8:02:01 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 7/29/2014
Сообщений: 363
вы ездили чтобы удостовериться - вы удостоверились
в отчете это описываете, если есть не узаконенная планировка - указываете
текущее использование - указываете
В начало
 
Слуцкий
От: Tuesday, May 16, 2017 8:44:02 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,104
Местонахождение: Резиноподобная
... и в итоге, оцениваете то, что там должно быть.
Был в практике индивидуальный жилой дом по документам, а по факту - мини гостиница для лётного состава с двумя подъездами.
Банк категорически как гостиницу рассматривать отказывался. Я согласен.
Просто плохой, функционально изношенный индивидуальный (!) жилой дом.
Возможно, что в отношении пары административное здание - общежитие этого и нельзя сказать.
Если там общагу завтра разогнать, то, что останется под административное здание использовать можно будет без реконструкции? Вполне может быть, что и можно.
Тогда спокойно оценивайте как по докам.
Но текущее использование отражайте обязательно.
В противном случае надо считать функциональный износ в размере затрат на реконструкцию.
А навеса коли нет, так и нет. Нет объекта физически.
В начало
 
Леб Александр
От: Tuesday, May 16, 2017 10:08:06 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 8/25/2006
Сообщений: 2,144
Местонахождение: Краснодар
Слуцкий сообщал(а):

Банк категорически как гостиницу рассматривать отказывался. Я согласен.
Просто плохой, функционально изношенный индивидуальный (!) жилой дом.


Осталось выяснить что это означает,
дом - т.е. ДП нет, ЗП скорее нет, но если и есть, то это фактический объём и материалы,
а в СП аналоги такие же "плохой, функционально изношенный индивидуальный (!) жилой дом", используемые под гостиницы - нет?

и в чём было бы отличие в оценке при идентификации объекта как гостиницы?
В начало
 
Слуцкий
От: Tuesday, May 16, 2017 10:30:13 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,104
Местонахождение: Резиноподобная
В ДП и было бы.
В гостинице он был бы основной ес-но. И по фактическим показателям выручки и расходов.
Фактически почти не простаивала: прилетели, поспали улетели, следующие прилетели ... Бизнес, кстати отличный. Заказчик прям копытами стучал и требовал считать гостиницу. Только толку? Банк сразу просёк и свою позицию выразил.
С аналогами для дома там плохо было ес-но. Вернее, никак. Такого добра по своей воле для себя не строят. Даже не в двух входах вопрос, у меня так их 4. Стена капитальная пополам дом перегораживает.
Так что затраты на пролом пары дырок и ремонт в износ. Не айс, конечно...
В начало
 
Olegovich
От: Wednesday, May 17, 2017 12:55:35 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/26/2009
Сообщений: 1,370
Местонахождение: -
Слуцкий сообщал(а):
И по фактическим показателям выручки и расходов.

не понимаю я Ваши московские замашки... хороший управленец - хорошая выручка, плохой управленец - плохая выручка... но объект та в чем виновен? почему его рыночная стоимость зависит от уровня бизнескомпетенции собственника? ну не глупость ли если стоимость объекта недвижимости как такового зависит от того, какой в нем и насколько успешно ведут бизнес.... объект - он объект сам по себе... просто образно одно из "орудий труда"... а как Вы выделите долю прибыли, приходящуюся на объект? у плохого управленца она маленькая, у хорошего - она большая... так что все подобные расчеты лажа и очковтирательство натуральное....
...
ИМХО правильно банк считал... сегодня у Вас гостиница, а завтра бизнес накроется и опять дом обычный двух-(или четырех-)квартирный(-подьездный) окажется... плюс и юридически использование жилого дома под гостиницу может оказаться и не совсем законным... с высокой долей вероятности предположу, что при проведении оценки вообще не исследовался вопрос о возможности использования помещений жилого дома под гостиницу - наличие соответствующих заключений СЭС, пожарных и т.п. а значит и НЭИ как гостиница может не прокатить, ибо выбранный НЭИ вариант должен быть юридически разрешен.
В начало
 
DK
От: Wednesday, May 17, 2017 6:16:54 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 2/20/2017
Сообщений: 4
Местонахождение: Бишкек
sky-perm сообщал(а):
Зависит от цели оценки

Цель оценки определение рыночной стоимости.
В начало
 
DK
От: Wednesday, May 17, 2017 6:19:30 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 2/20/2017
Сообщений: 4
Местонахождение: Бишкек
Всем большое спасибо.
В начало
 
Слуцкий
От: Wednesday, May 17, 2017 8:10:45 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,104
Местонахождение: Резиноподобная
Olegovich сообщал(а):

не понимаю я Ваши московские замашки...


Да не московские вовсе. Задайтесь вопросом "оценка отелей" в поисковике и убедитесь, что это как раз основной метод оценки всегда был и есть.
Ничего от отелей, кроме кэш фло никто не хочет.

Olegovich сообщал(а):


плюс и юридически использование жилого дома под гостиницу может оказаться и не совсем законным... с высокой долей вероятности предположу, что при проведении оценки вообще не исследовался вопрос о возможности использования помещений жилого дома под гостиницу - наличие соответствующих заключений СЭС, пожарных и т.п. а значит и НЭИ как гостиница может не прокатить, ибо выбранный НЭИ вариант должен быть юридически разрешен.

А чего там исследовать? Индивидуальный жилой дом на ЗУ под ИЖС. Перспективы приведения всего в соответствие (и ЗУ и ОКС) гостинице не понятны никому включая собственника.
В начало
 
Olegovich
От: Wednesday, May 17, 2017 10:29:24 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/26/2009
Сообщений: 1,370
Местонахождение: -
Слуцкий сообщал(а):
А чего там исследовать? Индивидуальный жилой дом на ЗУ под ИЖС. Перспективы приведения всего в соответствие (и ЗУ и ОКС) гостинице не понятны никому включая собственника.

так и я о том же... что банк прав когда говорить оценивать как жилое
В начало
 
Слуцкий
От: Wednesday, May 17, 2017 10:39:36 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,104
Местонахождение: Резиноподобная
Так я же так сразу и написАл.
В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005

Rambler's Top100 TopListЯндекс цитирования Appraiser.RU

appraiser.ru@mail.ru

Skype: appraiser.ru    |    Facebook: appraiser.ru

ООО «АППРАЙЗЕР.РУ»
О деятельности компании