|
Sssheiko
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Участник
Зарегистрирован: 2/1/2012 Сообщений: 12 Местонахождение: Санкт-Петербург
|
Добрый день! Подскажите, пожалуйста, как правильно производить оценку в случае оспаривания кадастровой стоимости застроенного земельного участка методом предполагаемого использования.
Согласно п. 20 ФСО 7 оценку следует производить исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. Значит ли это, что в рамках доходного подхода следует использовать фактические параметры существующей застройки без дополнительного строительства (объектов того же функционального назначения) и реконструкции?
Или можно поставить вопрос иначе. Возможно ли с учетом п.20 ФСО 7 в рамках АНЭИ рассматривать дополнительное строительство и реконструкцию существующих строений соответствующих разрешенному использованию участка?
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006 Сообщений: 6,976 Местонахождение: Тула
|
фактического, конечно
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
NB
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/9/2009 Сообщений: 2,010 Местонахождение: Санкт Петербург
|
Sssheiko сообщал(а):Возможно ли с учетом п.20 ФСО 7 в рамках АНЭИ рассматривать дополнительное строительство и реконструкцию существующих строений соответствующих разрешенному использованию участка? Если речь идет о РС ЗУ, не только можно - нужно так (с учетом п.п.15-16 ФСО 7). Об этом в п.20 говорят слова "в соответствии с видом фактического использования", а не "с фактическим использованием". При этом я бы не говорил о дополнительном строительстве (ЗУ "незастроенный") - просто строительство. Помним, что одним из принципов адвалорного налогообложения земли является стимулирование эффективного ее использования и дискриминация неэффективного.
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006 Сообщений: 6,976 Местонахождение: Тула
|
я не согласен с Николаем Бариновым. Это игра слов
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Шогин В. сообщал(а):я не согласен с Николаем Бариновым. Это игра слов +1. Очень спорный метод оценки ЗУ, про который сомневающимся советовал бы забыть. Искать иные методы или не связываться. К NB это ес-но не относится. А я - сомневающийся.
|
|
Леб Александр
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 8/25/2006 Сообщений: 2,147 Местонахождение: Краснодар
|
нет тут никакой игры слов - чётко указано "вид использования",
я регулярно 1 участок оцениваю - вдоль трассы 300 на 100 м. три года назад на нём был расположен 1 автосалон - сейчас 4.
так оценивать его на 2014 надо исходя из фактического вида использования (под автосалоны), а не из фактического использования - под 1 автосалон
т.е. такие показатели как плотность застройки должны использоваться не фактические, а типичные, может нормативные
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Если участок предназначен под 4 автосалона, а на нём 1 автосалон, то, стало быть, 3/4 участка оцениваются как свободные, а не исходя из того, что на них МОЖЕТ быть 4 автосалона. Может быть, а может и НЕ быть. На дату оценки об этом ничего не известно, как известно. Так же как, глядя на пустое поле под ДНП в 200 га, можно конечно себе вообразить там коттеджики, коли совсем по беспределу. Более умеренно можно вообразить себе там нарезанные по 10 соток и ценить как пустые по 10 соток с аналогами по 10 соток. А можно и реально на спрос посмотреть и предложение. И сделать вывод о том, что, скорее всего, пока там ни межевать, ни строить ничего не надо. И ценить как пустой с пустыми аналогами от 100 га. По практике, разница второго и первого вариантов 2 раза.
|
|
Леб Александр
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 8/25/2006 Сообщений: 2,147 Местонахождение: Краснодар
|
да много чего можно, только в рамках конкретного вопроса ответ один - считается не по фактическому использованию, а по виду фактического использования.
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Вот именно, что игра слов. Фактическое использование = виду фактическому использованию вне зависимости от количества автосалонов на участке. Да там и не может быть ничего иного в соответствии с ВРИ. Самострой. Для поля и котеджного посёлка - аналогично.
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006 Сообщений: 6,976 Местонахождение: Тула
|
вот еще любопытно, вы первый раз считали участок, исходя из 4-х салонов, или из одного? я повторюсь - игра слов
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
Eugene
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/10/2006 Сообщений: 1,243 Местонахождение: Саратов
|
В классической теории: стоимость зу зависит от того, что на нем разрешено построить, так при равных характеристиках, в том числе и площади, участок, например, с ограничением по этажности застройки д.б. дешевле, чем без оной. Т.е. расчет исходя из "4-х салонов" конечно правильный... но, к сожалению, на практике налицо тенденция: чем проще, тем надежней (проще сделать, легче аргументировать входящие параметры), поэтому вариант расчета "1-н автосалон" в большинстве случаев выигрывает
|
|
NB
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/9/2009 Сообщений: 2,010 Местонахождение: Санкт Петербург
|
Может кому и игра слов, но в Питере кадастровую ЗУ не оспоришь (ни в Комиссии, ни в судах) по фактической застройке, если она заметно ниже типичной на рынке.
Вы, коллеги, читайте эту фразу из п.20 внимательно с самого начала, плз: "При этом застроенный ЗУ оценивается как незастроенный...". А в ФСО7 есть еще раздел НЭИ :)
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006 Сообщений: 6,976 Местонахождение: Тула
|
фсо7: оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта. В НЭИ: для внесения в кадастр оценивается исходя из вида фактического использования (хоть и как незастроенный) Предполагаемое использование - относится к категории поиска наилучшего использования. А нам надо для фактичского
чего б тогда пресловутые земли под сносимыми домами в столице не оценить как коммерч зу?
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
Леб Александр
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 8/25/2006 Сообщений: 2,147 Местонахождение: Краснодар
|
Шогин В. сообщал(а):вот еще любопытно, вы первый раз считали участок, исходя из 4-х салонов, или из одного? я повторюсь - игра слов
Я правильно понимаю, что вы считаете верным оценку исходя из наличия на участке 1 автосалона? т.е. фактически оцениваете больше 3/4 участка в 0? Учитываем только выделенное?
Мы ведь о конкретном методе говорим. Леб Александр прикрепленно вложений:
|
|
Андрей В.
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/9/2017 Сообщений: 93 Местонахождение: Москва
|
Шогин В. сообщал(а): чего б тогда пресловутые земли под сносимыми домами в столице не оценить как коммерч зу?
Потому что ВРИ и по ГПЗУ - под жилой дом (условно). Я так понимаю, коллеги говорят о том, что если оценивается зем. участок промки в 5 га, а на нем стоит один ангар в 200 м, считать предполагаемое использование как строительство только ангара будет неверно (вы пишите "фактического, конечно"), ваша цифра будет в несколько раз занижена (пример специально утрирован). Тут же и принцип НЭИ. На мой взгляд такой подход соответствует и духу, и букве ФСО-7, и игры слов здесь нет. Но естественно в целом метод предполагаемого использования для рынка развитых з/у от лукавого абсолютно. Комиссии еще заворачивают отчеты без доходника? Шел 2017 год...
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Андрей В. сообщал(а):
Потому что ВРИ и по ГПЗУ - под жилой дом (условно).
Вот Вы и неправильно понимаете свою высокую социальную ответственность. ВРИ "под жилой дом" - ниачём. Ачём - под сколькиэтажный жилой дом. Вот это - это "о чём конкретно". Если там пятиэтажка, то Вы же имеете полное право посчитать НЭИ, как 45 этажку бизнес - класса с высокой стоимостью квартир, которые нахрен никому не нужны? Вы с Н.П. имеете. Я - нет, поскольку там фактически пятиэтажка с невысокой стоимостью квартир фактически. Отсюда и подход к участку с автосалонами. Если я вижу, что ЗУ под 4 автосалона, а там фактически 1, то я ценю 1/4 ЗУ, как есть - с автосалоном, а 3/4 - как пустые, но под размещение автосалона, а не как подо что-то иное. Но если я увижу ЗУ под размещение автосалона, но на нём разваливающийся, заброшенный "автосалон", то я оценю это как ЗУ под размещение автосалона пустой за минусом затрат по сносу и вывозу мусора. А питерские пусть имеют свой левый запрет строительства выше Эрмитажа. Его надо снести, как не по НЭИ построенный, построить там башню, самую высокую в мире. Можно туда картин напихать для красоты. И застроить весь Питер (хотя бы центр с его коммуналками никуда не годными, НЭИ не соответствующими) под эту высоту элитными апартаментами, как у нас в Сити, дабы поняли, что в Москве творят. А пока не застроили кадастровую считать по НЭИ минимум с 45 этажной застройкой. Лебу. Картинку не понял. Что там оценивать надо-то? ПС. http://cg-tricolor.ru/ ОБратите внимание на окружающую застройку. Такая там была. И что теперь? Хорошо, что пока пустая эта дура несколько лет уже. Но не дай же Бог раскупят, Проспект Мира встанет навсегда. И это после его расширения с уничтожением всей зелени.
|
|
Леб Александр
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 8/25/2006 Сообщений: 2,147 Местонахождение: Краснодар
|
Слуцкий сообщал(а): Если там пятиэтажка, то Вы же имеете полное право посчитать НЭИ, как 45 этажку бизнес - класса с высокой стоимостью квартир, которые нахрен никому не нужны? Вы с Н.П. имеете. Я - нет, поскольку там фактически пятиэтажка с невысокой стоимостью квартир фактически.
посчитать НЭИ можно, только вот для выбора такого НЭИ есть минимум 2 условия: в этой зоне должны быть востребованы "квартиры бизнес - класса с высокой стоимостью" в должном объёме и (хотя второе условие не всегда требуется - для оспаривания КС не требуется) должна быть доказана возможность эффективной ликвидации обременения (существующей пятиэтажки). Ну и очевидные требования типа соответствия градостроительным требованиям, возможности выделения мощностей и т.п. даже упоминания не стоят.
Слуцкий сообщал(а):Отсюда и подход к участку с автосалонами. Если я вижу, что ЗУ под 4 автосалона, а там фактически 1, то я ценю 1/4 ЗУ, как есть - с автосалоном, а 3/4 - как пустые, но под размещение автосалона, а не как подо что-то иное. И как конкретно вы это делаете - в рамках поставленной задачи оценить предполагаемым использованием? т.е. то, что в реальности выбираете иной метод понятно, тут вроде никто с этим и не спорит, но вот как вы это видите в заданном вопросе?
Слуцкий сообщал(а):Картинку не понял. Что там оценивать надо-то? весь участок - если в рамках заданного метода - его нельзя оценивать исходя из площади 1 автосалона. Леб Александр прикрепленно вложений:
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
1. Даже законодательно всё урегулировано БУДЕТ. СПЕЦИАЛЬНЫМ ОБРАЗОМ. А выделенные мощности - вообще ерунда при этих условиях ... В Падмаскве вон в пограничном с Москвой городе вообще без очистных строят и в Москва-реку льют. На кредитные бабки причём. Спрос? Ерунда. На бумаге сейчас Вам тьма оценщиков подпишется на основании публикаций в прессе, которые, не сомневаюсь, будут в достатке. 2. Не понял вопрос. Буду считать предполагаемым использованием ВРИ. Только избыточную землю я тоже буду считать избыточной на 3/4 и пустой, если на участке на 4 автосалона есть 1. Будут 4, избыточной землю считать не буду. 3. По-прежнему не понимаю. Может не дано мне с фотографии...
|
|
Леб Александр
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 8/25/2006 Сообщений: 2,147 Местонахождение: Краснодар
|
Слуцкий сообщал(а): На бумаге сейчас Вам тьма оценщиков подпишется на основании публикаций в прессе, которые, не сомневаюсь, будут в достатке. ну этим аргументом можно все методы оценки признать неработающими.
Слуцкий сообщал(а): Только избыточную землю я тоже буду считать избыточной на 3/4 и пустой, если на участке на 4 автосалона есть 1. Будут 4, избыточной землю считать не буду. "избыточной" это описание, а не цифра - как конкретно считать стоимость этой избыточной части?
Слуцкий сообщал(а):3. По-прежнему не понимаю. Может не дано мне с фотографии... на фото просто иллюстрация, той "избыточной" части, которая составляет 70% стоимости.
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006 Сообщений: 6,976 Местонахождение: Тула
|
я б отнес метод предполагаемого использования к методу, предназнач для установления инв стоимости
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
Guest |