|
|
|
Анастасия Сэм
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 7/29/2015
Сообщений: 134
Местонахождение: Оренбург
|
Добрый день, уважаемые оценщики!
Подскажите, как правильно поступить.
Оценивается земельный участок под АЗС в целях оспаривания КС. В соответствии с кадастровым паспортом в отношении половины земельного участка установлен публичный сервитут для использования земельного участка в целях ремонта инженерных сетей, в целях обеспечения интересов местного самоуправления. Собственник участка был даже не в курсе о наличии этого сервитута.
Вопрос: нужно ли его учитывать при определении РС, ведь каких-либо убытков и неудобств собственнику этот сервитут не доставляет...
|
|
|
NB
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/9/2009
Сообщений: 2,010
Местонахождение: Санкт Петербург
|
Анастасия Сэм сообщал(а):Добрый день, уважаемые оценщики!
Подскажите, как правильно поступить.
Оценивается земельный участок под АЗС в целях оспаривания КС. В соответствии с кадастровым паспортом в отношении половины земельного участка установлен публичный сервитут для использования земельного участка в целях ремонта инженерных сетей, в целях обеспечения интересов местного самоуправления. Собственник участка был даже не в курсе о наличии этого сервитута.
Вопрос: нужно ли его учитывать при определении РС, ведь каких-либо убытков и неудобств собственнику этот сервитут не доставляет...
Публичный сервитут подлежит учету при кадастровой оценке.
Я бы посоветовал клиенту для начала запросить информацию об этом учете при расчете КС его ЗУ.
И действовать сообразно полученной информации: если не учтен - требовать устранения кадастровой ошибки, если учтен, но КС завышена, заказывать отчет, в котором сервитут также д.б. учтен.
Как учтен - вопрос техники. Не влияет - значит не влияет. Но когда придут ремонтировать сети - повлияет? Если повлияет - потери не возместят. Значит нужно страховаться на этот случай. Капитализированные страховые платежи - денежное выражение влияния сервитута.
Как-то так.
ЗЫ Нужно быть уверенным, что сервитут публичный, а не частный.
|
|
|
КВВ
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 7/5/2012
Сообщений: 72
Местонахождение: Самара
|
NB сообщал(а):Капитализированные страховые платежи - денежное выражение влияния сервитута.
Страховые премии включают прибыль страховой компании (СК), след-но, соразмерная плата за сервитут, как min, меньше на величину этой прибыли (ессно, капитализированной). И если идти этим путем, нужно быть уверенным, что СК адекватно рассчитали риски (в чем я сильно сомневаюсь).
А почему бы не посчитать прямым счетом? Сроки службы инженерных сетей известны; оценить стоимость работ на устранение последствий ремонта/перекладки сетей тоже не проблема. Можно даже учесть ср.стат. % аварийности...
|
|
|
NB
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/9/2009
Сообщений: 2,010
Местонахождение: Санкт Петербург
|
КВВ сообщал(а):
Страховые премии включают прибыль страховой компании (СК), след-но, соразмерная плата за сервитут, как min, меньше на величину этой прибыли (ессно, капитализированной). И если идти этим путем, нужно быть уверенным, что СК адекватно рассчитали риски (в чем я сильно сомневаюсь)
И что с того, что прибыль включают? Страховой рынок развитый, конкурентный, сотнями и тысячами процентов там не пахнет. Надо лишь не выбирать крайние значения ставок:)
А для страхователя - это периодические расходы, необходимые для купирования риска несения крупных затрат в будущем не по своей вине.
Логика здесь простая - чем отличается состояние без и с подобным сервитутом? Только такими вот страховыми платежами (конечно, при корректно рассчитанных и застрахованных от, не дай бог, страхового случая потерях ).
Посчитать прямым счетом величину возможных потерь - дело не такое уж хитрое (их все равно нужно считать для определения лимита страхования), но вот со временем их "реализации" - сложнее. Отсюда сложности в определении приведенной к дате оценке величины.
Кажущаяся простота. :)
|
|
|
КВВ
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 7/5/2012
Сообщений: 72
Местонахождение: Самара
|
На примере тепловых сетей (ТС).
ИД: Дата ВвЭ – фактический срок эксплуатации; нормативный срок эксплуатации (аварийность = 0); предельный срок эксплуатации (аварийность = 100%); время на СМР по перекладке ТС; площадь ЗУ, обременяемого сервитутом.
Упрощенный алгоритм:
1) Доля пользования ЗУ сервитуарием = Время на СМР / Нормативный срок эксплуатации. Например, 1 м-ц / 20 лет = 0,0042.
2) Возврат инвестиций в ЗУ (доля, приходящаяся на сервитуария) = (Доля пользования ЗУ)*(Площадь ЗУ)*(Уд.РС ЗУ)/(Срок капитализации), руб/г.
3) Компенсация налога на землю (доля, приходящаяся на сервитуария) = (Доля пользования ЗУ)*(Земельный налог, руб/кв.м)*(Площадь ЗУ), руб/г.
4) Упущенная выгода за период проведения СМР. Например, если ЗУ используется собственником как стоянка автотранспорта, то плата за альтернативное размещение авто в течение СМР, руб – периодические платежи согласно графику перекладки теплосетей.
5) Компенсация поврежденного имущества во время проведения СМР: зеленые насаждения, асфальтовые покрытия, заборы и прочие разрешенные в красных линиях сооружения, руб – периодические платежи согласно графику перекладки теплосетей.
6) Соразмерная плата за сервитут = (Возврат инвестиций + Компенсация налога) / К + (Упущенная выгода + Компенсация повреждений) / (1 + R)^ni,
где К – ставка капитализации; R – ставка дисконта; ni - период i-го СМР (n2 = n1 + 20 лет, и т.д., n4 и далее можно пренебречь).
NB сообщал(а):[quote=КВВ]... но вот со временем их "реализации" - сложнее. no problem:
А) Если фактический срок эксплуатации меньше нормативного, то n1 = НСЭ – ФСЭ, (n2 = n1 + 20 лет);
Б) Если фактический срок эксплуатации больше/равен нормативного(-ому), то n1 = 0 (обязаны переложить сети "здесь и сейчас" – все взаимные обязательства и нюансы отражаются в Соглашении о сервитуте), n2 = 20 лет, n3 = 40 лет...
|
|
|
Guest |