|
Алевтина
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 9/13/2013 Сообщений: 65
|
Добрый день. Оцениваю квартиру. Убитая квартира, в которой, в настоящее время, идет ремонт, т.е. все ободрано, разломано и т.п. (начальная стадия капитального ремонта). Мне необходимо внести корректировку на техническое состояние, т.к. все аналоги в хорошем состоянии. Я проанализировала прайсы 4-х фирм в городе, которые занимаются ремонтом. Средняя стоимость капитального ремонта получилась от 3600 руб за 1 кв.м. Эту корректировку я введу для цены 1 кв.м. квартиры объектов аналогов. А как мне учесть стоимость материалов на кап.ремонт? И нужно ли их учитывать? Во-первых самих материалов такое разнообразие и разбег цен огромный; Во-вторых, я в принципе, затрудняюсь сказать какие именно материалы нужны для кап.ремонта...
Сижу ломаю голову, нужно все-таки как-то закладывать стоимость материалов или нет... Подскажите, пожалуйста.
|
|
Алексей Иванов
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 10/19/2006 Сообщений: 281 Местонахождение: Санкт-Петербург
|
Стоимость ремонта совершенно не факт, что на такую же стоимость увеличивает стоимость квартиры.
Корректировка типичная по рынку. Делается парными продажами. Подберите аналоги в состоянии "требует ремонта" с прочими равными факторами и вычислите корректировку.
Кстати данная корректировка есть в справочнике Лейфера по жилой недвижимости (том 4). Там есть даже матрица переходов от состояний квартиры
При переходе от хорошего состояния к неудовлетворительному корректировка составляет по Лейферу в среднем -20%
P.S. Только имейте в виду, что Лейфер это средняя температура по больнице. Ведь стоимость ремонта примерно величина постоянная по России, а вот стоимость квартир очень разнится. В СПб, например, мы Лейфера не применяем в данном случае, т.к. по нашему рынку корректировка такая ближе к -15%, видимо т.к. в среднем у нас квартиры подороже чем по России.
|
|
NB
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/9/2009 Сообщений: 2,010 Местонахождение: Санкт Петербург
|
В данной схеме расчета - от готового к требующему ремонта - вклад затрат на ремонт равен 1. Так считать можно. В обратной схеме - от требующего ремонта к готовому - нельзя.
Вам нужно тщательно подобрать аналоги по состоянию отделки. И посчитать затраты на ремонт именно до этого состояния. Если оцениваемая квартира не в старом фонде, дополнительным ориентиром может служить средняя разница цен квартир с отделкой и без отделки в новостройках.
Парные продажи не рекомендую. Незащищаемы. И еще. Капремонт бывает в домах. В отдельных квартирах, как правило, не бывает.
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
http://tmpo.su/korrektirovki-na-uroven-otdelki-pri-ocenke-kvartir-massovogo-sprosa-ekonom-i-komfort-klassy/ Залоговик тут зндружественный сказал, типа, в каждом третьем отчёте используют.
|
|
Алевтина
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 9/13/2013 Сообщений: 65
|
Всем большое спасибо за ответы!
|
|
Алексей Иванов
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 10/19/2006 Сообщений: 281 Местонахождение: Санкт-Петербург
|
NB сообщал(а):В данной схеме расчета - от готового к требующему ремонта - вклад затрат на ремонт равен 1. Так считать можно.
Вот не попадали вы на квартиры, например, в домах эконом класса - где сделали супер навороченный дизайнерский ремонт и пытаются потом продать им аргументируая - а он никому не нужен в таком доме, там покупают чтобы подешевле.
Еще был реальный случай директор реставрационной мастерской расписал у себя в квартире все потолки картинами. Там краска продается флакончиками по 100мл и стоит каждый от 3000р, а нужно их сотни. И расценки на роспись художественную тоже ого-го. И думаете кому то на массовом рынке нужна квартира с полной стоимостью такого ремонта?
Вообщем надо уточнять - что ремонт должен быть типичным для уровня и класса рассматриваемого дома.
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Да все, кто не начинающий, попадали на такие квартиры. Для описания указанного явления существует термин "функциональный износ избыточных улучшений". Проявляется не только в квартирах. В загородке - в полный рост. Ландшафтный дизайн вместо грядок. Бассейны там всякие среди эконом посёлков... А офисы с натуральными фресками и встроенными квартирами для краткого отдыха бигбосса как? Добавлю, что данные по квартирам более высоких классов тоже есть (премиум, элит). Там доля отделки до 50% доходит. Опубликовать пока руки не доходят.
|
|
NB
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/9/2009 Сообщений: 2,010 Местонахождение: Санкт Петербург
|
Алексей Иванов сообщал(а):NB сообщал(а):В данной схеме расчета - от готового к требующему ремонта - вклад затрат на ремонт равен 1. Так считать можно. Вот не попадали вы на квартиры, например, в домах эконом класса - где сделали супер навороченный дизайнерский ремонт и пытаются потом продать им аргументируая - а он никому не нужен в таком доме, там покупают чтобы подешевле. ... Вообщем надо уточнять - что ремонт должен быть типичным для уровня и класса рассматриваемого дома. Алексей, вы невнимательно читаете посты. В схеме "от готового к требующему ремонта", готовыми выступают аналоги, а не объект. И объект оценивается сначала как находящийся в состоянии аналогов, а уж затем, на втором шаге, из полученной стоимости вычитаются затраты (и ПП, если необходимо) на доведение нашего объекта до состояния аналогов. В конце моего поста прямо говорится - "вам нужно тщательно подобрать аналоги по уровню отделки" ... Если найдутся аналоги с таким ремонтом, как вы описали - почему нет?
А ваш пример - он о попытке оценить готовое по схеме "от треб.ремонт к готовому", и лишний раз демонстрирует, что в этой схеме вклад ремонта часто не равен 1.
|
|
Guest |