Поиск Карта сайта Главная страница

 

            RICS   


 


Квалификационный экзамен в области оценочной деятельности

Перейти к заполнению регистрационной анкеты претендента.


По вопросам переноса и удаления постов, веток и форумов обращаться в Администрацию портала
Главная
Правила форума
FAQ

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Расчётный файл для доходного подхода - методы ДДП и ПК Опции · Вид
Слуцкий
От: Saturday, January 07, 2017 5:08:42 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,152
Местонахождение: Резиноподобная
http://tmpo.su/sluckij-a-a-raschyotnyj-fajl-dlya-doxodnogo-podxoda-metody-ddp-i-pk/
В начало
 
Геннадий
От: Saturday, January 07, 2017 5:57:38 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/17/2006
Сообщений: 5,822
Местонахождение: Кашира

А файл где?


Бан Слуцкому на три дня за попытку обругать матом самого вежливого участника форума.
https://ocenschiki-i-eksperty.ru/events/474-postrochnyj-razbor-poletov-specialno-dlya-kozyr-yuriya-vasilevicha
В начало
 
Слуцкий
От: Saturday, January 07, 2017 6:10:32 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,152
Местонахождение: Резиноподобная
В (на) конце.
"Более подробные разъяснения будут в специального подготавливаемой статье.

Формат представления результата в отчёте опубликую немного позднее.Расчётный Файл ДДП и ПК "
Вот туда и тырк...
В начало
 
Геннадий
От: Saturday, January 07, 2017 7:03:17 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/17/2006
Сообщений: 5,822
Местонахождение: Кашира

Не дает файла, а отправляет в начало.


Бан Слуцкому на три дня за попытку обругать матом самого вежливого участника форума.
https://ocenschiki-i-eksperty.ru/events/474-postrochnyj-razbor-poletov-specialno-dlya-kozyr-yuriya-vasilevicha
В начало
 
Слуцкий
От: Saturday, January 07, 2017 7:15:21 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,152
Местонахождение: Резиноподобная
Я там добавил
Скачать затем тырк.
Всё у меня скачивает без проблем. Но открывать не открывает.
В начало
 
Геннадий
От: Saturday, January 07, 2017 8:13:40 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/17/2006
Сообщений: 5,822
Местонахождение: Кашира

На хрен скачивать если не открывает?


Бан Слуцкому на три дня за попытку обругать матом самого вежливого участника форума.
https://ocenschiki-i-eksperty.ru/events/474-postrochnyj-razbor-poletov-specialno-dlya-kozyr-yuriya-vasilevicha
В начало
 
Марат Уфа1
От: Sunday, January 08, 2017 7:45:04 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 4/11/2012
Сообщений: 144
Местонахождение: Уфа
Скачалось вроде..... И открылось......
В начало
 
Лукичёв М.А.
От: Sunday, January 08, 2017 1:32:50 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 10/2/2011
Сообщений: 61
Местонахождение: Москва
Слуцкий сообщал(а):
http://tmpo.su/sluckij-a-a-raschyotnyj-fajl-dlya-doxodnogo-podxoda-metody-ddp-i-pk/

Александр Анатольевич, добрый день. Когда можно будет ожидать разъяснения к файлу?
В начало
 
Слуцкий
От: Sunday, January 08, 2017 4:03:05 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,152
Местонахождение: Резиноподобная
Лукичёв М.А. сообщал(а):
Слуцкий сообщал(а):
http://tmpo.su/sluckij-a-a-raschyotnyj-fajl-dlya-doxodnogo-podxoda-metody-ddp-i-pk/

Александр Анатольевич, добрый день. Когда можно будет ожидать разъяснения к файлу?

И Вам добрый день.
У меня статья со всей идеологией уже в ноябре написана.
От Грибовского только перед НГ критику получил (вместе с поздравлением Улыбка ). И не сказал бы, что серьёзную.
Но кое - чего подправить надо.
Ближ. время, только с долгами по отчётам прошлогодним разберусь, выложу кусок из отчёта для начала, как мы делаем.
А статью в январе надеюсь в РВЭЙ отправить.
Пока рекомендую "поиграться" с файлом и обратить внимание на след факты.
1. ДДП и ПК дают одинаковые результаты только при след. условиях: доходы получаются в конце года (2 лист) и прогнозируемые темпы роста доходов и стоимости нулевые. Опа.
2. Во всех остальных случаях ДДП даёт немного больший результат.
Кстаб.ЧОД - в самом левом верхнем углу - коэффициент, на который нужно увеличить ЧОД первого года прогнозного периода для того, чтобы выровнять результаты ДДП и ПК.
В начало
 
Слуцкий
От: Sunday, January 08, 2017 4:58:02 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,152
Местонахождение: Резиноподобная
http://tmpo.su/sluckij-a-a-obzor-metodov-doxodnogo-podxoda/
В начало
 
Геннадий
От: Sunday, January 08, 2017 5:01:21 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/17/2006
Сообщений: 5,822
Местонахождение: Кашира
Лукичёв М.А. сообщал(а):
Когда можно будет ожидать разъяснения к файлу?


Тут ссылка интересней. http://dom-khv.ucoz.ru/index/metod_rynochnoj_ehkstracii/0-651

Все пояснения к файлу.



Бан Слуцкому на три дня за попытку обругать матом самого вежливого участника форума.
https://ocenschiki-i-eksperty.ru/events/474-postrochnyj-razbor-poletov-specialno-dlya-kozyr-yuriya-vasilevicha
В начало
 
Слуцкий
От: Sunday, January 08, 2017 5:37:42 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,152
Местонахождение: Резиноподобная
Интересная ссылка.
Я же и говорю: ну никак без кумулятива в оценочной деятельности.
Достали уже Инвудами этими. И прочими Рингами с Хосгольдами.
Вместо того, чтобы ранки исследовать, всё кумулятивную си.ю мнут. Такой возврат капитала, сякой возврат капитала ...
Вот про это ещё надо добавить. Чуть не забыл. Хотя про эту химеру на отдельную статью наберётся.
В начало
 
Геннадий
От: Sunday, January 08, 2017 6:33:56 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/17/2006
Сообщений: 5,822
Местонахождение: Кашира
Слуцкий сообщал(а):
Интересная ссылка.
Я же и говорю: ну никак без кумулятива в оценочной деятельности.
Достали уже Инвудами этими. И прочими Рингами с Хосгольдами.
Вместо того, чтобы ранки исследовать, всё кумулятивную си.ю мнут. Такой возврат капитала, сякой возврат капитала ...
Вот про это ещё надо добавить. Чуть не забыл. Хотя про эту химеру на отдельную статью наберётся.


Все фантазии в доходном подходе начинаются с определения ЧОД.

А возврат капитала в ДДП, это чистой воды фантазия. В этом отношении ПК, более честный метод.


Бан Слуцкому на три дня за попытку обругать матом самого вежливого участника форума.
https://ocenschiki-i-eksperty.ru/events/474-postrochnyj-razbor-poletov-specialno-dlya-kozyr-yuriya-vasilevicha
В начало
 
Стахий
От: Tuesday, January 10, 2017 5:00:54 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/31/2007
Сообщений: 831
Местонахождение: Волгоград
Знаю, что автор со мною не согласится и даже, возможно, будет использовать в мой адрес хм… ненаучную терминологию…Гнилые помидоры Тем не менее, пара замечаний.

Цитата:
Особо отметим, что любые иные представления о ставке дисконтирования, встречающиеся в текстах по оценке недвижимости, по нашему вполне определённому мнению, не являются приемлемыми. Они просто не верны.


Такой подход вкупе с повторяемым вслед за Михайлецом тезисом о том, что утверждение «ставка капитализации равна или зависит от ставки дисконтирования» не имеет смысла, а обратное утверждение верно, представляется мне излишне упрощенным (понять – значит упростить (с)).

Это, как если бы кто-то утверждал: рыночная стоимость есть стоимость, определенная в рамках доходного подхода, иные определения неверны.

На мой взгляд, ставка дисконтирования (норма отдачи), равно как и рыночная стоимость, является понятием такой сложности, что определять его единственно верной, простой и понятной, формулой, полностью исключая возможность иных интерпретаций, наивно. Как рыночную стоимость можно рассматривать с позиций продавца (ЗП), покупателя (ДП) и собственно рынка (СП), так и ставку дисконтирования можно определять, отталкиваясь от текущей доходности (СК) и прогнозных темпов роста дохода и стоимости, а можно – моделируя или непосредственно наблюдая конечную доходность аналогичных объектов. Вот вам ведь, например, удалось оценить ретроспективные темпы роста цен и ставок , на которых базируется ваш вариант ДДП, а что мешало определить на тех же данных конечную отдачу инвестиций в недвижимость по той самой (единственно верной) формуле и дисконтировать прогнозный ЧОД по этой ставке или использовать капитализацию по расчетной модели в полном соответствии с ФСО-7?

Но это всё нюансы теории. Важнее другое. Раз уж мы говорим о том, что ставка капитализации первична, а ставка дисконтирования вторична, то разумно было бы доверять и использовать как эталон результат ПК, и им поверять ДДП, а не наоборот. Иначе получается логический абсурд. СК есть отношение ЧОД к РС, но деление ЧОД на СК дает некую РС’ (с погрешностью). Приходится плодить новые сущности (стабилизированный ЧОД), чтобы от этого абсурда избавиться. Как мне кажется, о стабилизированном ЧОД имеет смысл говорить применительно к объектам, для которых темпы роста дохода и стоимости невозможно описать известными математическими зависимостями (загрузка ниже рыночной, требуется реконцепция, наличие «долгих» договоров на нерыночных условиях и т. д.). В вашем же случае темпы роста и ЧОД, и РС стабильны и ни в какой дополнительной «стабилизации» не нуждаются.

Вообще применение ДДП в данном случае похоже на попытку аналитика «переиграть» рынок. СК сложилась на уровне 10%, но продавцы и покупатели просто не в курсе, что в ближайшие 10 лет РС будет расти на 9% в год, а ЧОД – на 6%. А мы им это сейчас наглядно покажем…

А может, если СК на рынке 10%, то консенсус участников по поводу ценовой динамики – не 9% в год, а 7,6%, например?


- Полагаю, шеф, что со сталкерством в моей Зоне практически покончено. Старики сошли, молодежь ничего не умеет, да и престиж ремесла уже не тот, что раньше. Идет техника, сталкеры-автоматы. (с)
В начало
 
Слуцкий
От: Tuesday, January 10, 2017 5:30:16 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,152
Местонахождение: Резиноподобная
Стахию.
Употреблять ненаучные термины в отношении людей внятно, спокойно и без обид излагающих свою точку зрения (пусть и иную) я не буду.
Страшную тайну открою.
Безусловную очевидность выражения для СД именно в том виде, с котором она приведена Михайлецом, а потом мною, признаёт, например, Ю.В. Козырь.
Сегодня мне об этом же написал С.В. Грибовский и в доказательство прислал свою статью.
Тут, понимаете, что добиваюсь ...
Давайте мы вместе найдём то, что мы признаём все, а потом будем сопоставлять всё иное с тем, что мы признаём все.
Например, все иные методы определения СД. Где они?
Кумулятив? Фуууу ...
С.В. обещает в новой книге нечто сокровенное. Ждём.
Но это не отменяет того, с чем мы все уже согласились.
А если согласились, то давайте и слагаемые этой СД искать на рынках (локальных) и систематически это делать. Вы против такого подхода?
Как это делать, я показал, рассказал. Есть иные варианты? Выкладывайте.
Вот СК стрит-ритейла нам для Питера потребовалась перед НГ, за полтора часа сделали мониторинг по предложениям арендного бизнеса. А вот питерских темпов роста я не знаю. Берём московские.
Абсурда я никакого не наблюдаю. ЧОД - характеристика ОО, а СК и СД - характеристики рынка. СК при этом ещё и симметрично распределённая в Москве и Питере, что намекает на объективность.
Может быть у продавцов и покупателей и есть какой-то мистический консенсус по поводу темпов роста. Мне то не ведомо. Но вот десятилетние динамики цен и ставок говорят сами за себя. Т.е. не мистические покупатели и продавцы, а какбэ сам рынок.
И обратите внимание. Вот настоятельно Вам рекомендую.
В условиях когда долгосрочные темпы цен и ставок РАЗНЫЕ, СК - величина не постоянная по продолжительности холдингового периода. Что в общем и очевидно из ретроспективы.
А мониторинг темпов роста по Москве мы сделаем как только данные за декабрь РРГ опубликует (через пару - тройку месяцев). Полтора года пройдёт. Может там уже и не 6 и 9% будет. Эт ж рынок. Он меняется. Но частить тут смысла нет.
В начало
 
Стахий
От: Tuesday, January 10, 2017 6:02:35 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/31/2007
Сообщений: 831
Местонахождение: Волгоград
Слуцкий сообщал(а):

Безусловную очевидность выражения для СД именно в том виде, с котором она приведена Михайлецом, а потом мною, признаёт, например, Ю.В. Козырь.
Сегодня мне об этом же написал С.В. Грибовский и в доказательство прислал свою статью.


Очевидность самой формулы сомнению и не подвергается. Сомнителен императив о невозможности обратных вычислений.

Слуцкий сообщал(а):
давайте и слагаемые этой СД искать на рынках (локальных) и систематически это делать. Вы против такого подхода?
Как это делать, я показал, рассказал. Есть иные варианты? Выкладывайте.
Вот СК стрит-ритейла нам для Питера потребовалась перед НГ, за полтора часа сделали мониторинг по предложениям арендного бизнеса. А вот питерских темпов роста я не знаю. Берём московские.


Кто ж против. Бороться и искать... Загвоздка в том, что для региональных рынков эти самые слагаемые не то что за полтора часа, за полтора месяца внятно не соберешь. А то, что соберешь (СК экстрацией, например), вызовет у банковских проверяющих оторопь куда более сильную, чем ваша от чтения ФСО-7. Поэтому заклейменный с высоких трибун и кафедр кумулятив устраивает всех несмотря ни на что. Особенно при наличии спускаемых сверху проверочных трафаретов, где уже указано, какой СК/СД в каком городе, в каком сегменте быть дОлжно.

А уж с темпами ретроспективными голяк полнейший. В лучшем случае могу отследить жилье (спасибо Росстату за это).

Слуцкий сообщал(а):

Абсурда я никакого не наблюдаю. ЧОД - характеристика ОО, а СК и СД - характеристики рынка. СК при этом ещё и симметрично распределённая в Москве и Питере, что намекает на объективность.
Может быть у продавцов и покупателей и есть какой-то мистический консенсус по поводу темпов роста. Мне то не ведомо. Но вот десятилетние динамики цен и ставок говорят сами за себя. Т.е. не мистические покупатели и продавцы, а какбэ сам рынок.


По мне, так мистика - это стабилизация и без того стабильного ЧОДа. А консенсус... Ну это фигурально говоря. Взгляд рынка на объект оценки через призму СК, так сказать. Если у тебя ЧОД=Х, то стоишь ты Х/СК и ни копейкой больше. Если же понимать рыночную СК как среднюю температуру по больнице, а объект оценки рассматривать как некий эксклюзив, то тогда не ЧОД, а СК корректировать надо, как мне кажется.

- Полагаю, шеф, что со сталкерством в моей Зоне практически покончено. Старики сошли, молодежь ничего не умеет, да и престиж ремесла уже не тот, что раньше. Идет техника, сталкеры-автоматы. (с)
В начало
 
Слуцкий
От: Tuesday, January 10, 2017 6:36:19 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,152
Местонахождение: Резиноподобная
Вы вот живёте в городе миллионнике
http://tmpo.su/sluckij-a-a-stavki-kapitalizacii-obektov-strit-ritejl-v-raznyx-regionax-rossii/
Краснодар сильно круче? А Красноярск? А Тула? А Новосибирск?
Всё это исследование заняло примерно неделю без отвлечения от основной деятельности.
Да даже если полтора месяца по полчаса в день известные сайты мониторить... Раз в полгода обновлять.
Не принимается это возражение.
А посмотреть корреляцию темпов роста по квартирам и коммерческой в Москве и потом перейти в свой регион ...
Ради чего нужно преобразование СК = СД - рост стоимости? Ну вот кроме кумулятива если.
Не, ну можно ведь и так записать СД - СК = рост стоимости. Правда ведь? И ожидаемые "рынком" темпы роста определять. А чо? СД кумулятивом, СК экстракцией ...
Всех может кумулятив и устраивает. Меня нет.
В начало
 
Стахий
От: Wednesday, January 11, 2017 1:31:03 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/31/2007
Сообщений: 831
Местонахождение: Волгоград
Слуцкий сообщал(а):
Вы вот живёте в городе миллионнике
http://tmpo.su/sluckij-a-a-stavki-kapitalizacii-obektov-strit-ritejl-v-raznyx-regionax-rossii/
Краснодар сильно круче? А Красноярск? А Тула? А Новосибирск?
Всё это исследование заняло примерно неделю без отвлечения от основной деятельности.
Да даже если полтора месяца по полчаса в день известные сайты мониторить... Раз в полгода обновлять.
Не принимается это возражение.


До Краснодара и Новосиба нашему городу-герою однозначно далеко. До Красноярска с Тулой, подозреваю, тоже. Но проблема, повторюсь, не только в этом. С вашими исследованиями я ознакомился. И вот к вопросу о


Слуцкий сообщал(а):

Ради чего нужно преобразование СК = СД - рост стоимости? Ну вот кроме кумулятива если.
Не, ну можно ведь и так записать СД - СК = рост стоимости. Правда ведь?


хочу заметить, что все эти манипуляции могут быть полезны, дабы не сравнивать между собой разноразмерные величины. Если уж в качестве точки отсечения "неправильных" ставок мы берем доходность гособлигаций, то нужно понимать, что мы имеем дело с конечной отдачей (ничего сверх этого безрискового дохода инвестор не получит, никакой курсовой разницы), а значит сравнивать ее имеет смысл только с конечной доходностью инвестиций в недвижимость, а она, по вашим же данным, на 9% превышает текущую доходность (СК). Поэтому "усекновение левого хвоста" выглядит лукаво. Согласиться с такой хирургией можно, если только усекается лишь небольшое количество выбросов (заячий хвост), да еще и с соответствующим количеством экстремумов с другой стороны, но когда отбрасывается 150 объектов из 200 - это по меньшей мере повод задуматься.

Я знаю, что вы возразите со ссылкой на американцев, дескать, кумулятивом строится СК, а не СД, а следовательно, СК не может быть ниже безрисковой. Но те же американцы при расчете рыночной премии в CAPM сопоставляют безрисковую доходность с конечной (дивиденды + курс) доходностью акций и в итоге получают СД, а не СК, что на мой вкус куда как логичнее.

И вообще с экстракцией лозунг "давайте найдем то, что мы признаем все" актуален как никогда. На каких условиях получены ваши ставки: как там с НДС, с расходами на управление, с налогами, резервом на замещение? Что это за показатель? К какому ЧОДу его применять? Аналитика аналитикой, но без таких пояснений практическая ее применимость остается под вопросом.

- Полагаю, шеф, что со сталкерством в моей Зоне практически покончено. Старики сошли, молодежь ничего не умеет, да и престиж ремесла уже не тот, что раньше. Идет техника, сталкеры-автоматы. (с)
В начало
 
Слуцкий
От: Wednesday, January 11, 2017 9:19:59 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,152
Местонахождение: Резиноподобная
Да. Возражу со ссылкой на американцев.
Про САРМ не скажу ничего, я эту химию не использовал ни разу в жизни.
А вот про WACC скажу следующее.
Вот техникой группы инвестиций в оценке недвижки определяется именно СК. Так вот с какого вдруг тоже самое в оценке бизнеса становится СД?
С мтз WACC - ставка капитализации. Или, если хотите, ставки дисконтирования с нулевым темпом роста. И именно потому, что никакой курсовой составляющей она в принципе не имеет.
Отсекать самые инвестиционно привлекательные (доходные) объекты? Это ещё зачем? Цель обратная - отсечь неадекватные даже с учётом торга, дабы не мешались.
В последних монитирингах - это единицы. Да и никогда их не было существенное количество.
Специфика стрит - ритейла такова, что они сплошь физикам принадлежат. Стало быть, НДСа там нет ни в ценах, ни в ставках. А ставки в объявах специально указывают чистые (всё сверху).
Данных конечно много, может где что и проскакивает с НДС, но коли цена с НДС, стал быть и ставка с НДС. И какая разница для СК?
Кстати. Вот какие вопросы по этой объяве?
http://volgograd.bizru.biz/sale/979935-prodam-arendnyy-biznes-nezhiloe-pomeshchenie.php
Вот это именно то, чем и надо заниматься.
Легко ещё два объекта нашёл, но там явно проверять надо. Или пропустить.
В начало
 
Яскевич Евгений Евстафьевич
От: Wednesday, January 11, 2017 10:45:27 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,291
Местонахождение: Москва
Слуцкому:
Не могу не выразить свое "ЭССЕ":
1). Мы используем на САРМ, а МСАРМ (видимо, Вы в этом плохо разбираетесь);
2). Модель WACC, в Вашем понимании - ставка кредитования, что не связано со ставкой капитализации (Ваш тезис - "...С мтз WACC - ставка капитализации ").
Модель WACC может быть построена как с учетом МСАРМ, так с учетом ROE и иных моделей;
3). Ваш тезис: "..но коли цена с НДС, стал быть и ставка с НДС..." - ЭТО НОВОЕ ОТКРЫТИЕ в оценочной практике.
(Ну нельзя же столь откровенно отстаивать собственную некомпетентность в дискутируемых вопросах).

В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005

Rambler's Top100 TopListЯндекс цитирования Appraiser.RU

appraiser.ru@mail.ru

Skype: appraiser.ru    |    Facebook: appraiser.ru

ООО «АППРАЙЗЕР.РУ»
О деятельности компании