Дискуссии ЭСМИ "Appraiser.RU. Вестник оценщика"
»
ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО
»
Законодательное обеспечение оценочной деятельности
»
Квалификационный экзамен
|
Андрей В.
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/9/2017 Сообщений: 93 Местонахождение: Москва
|
Olegovich сообщал(а):Износ применяется к сооружению в целом. в том числе и к выемке грунта В задаче уточнено, что морального и функционального износа нет, с такой формулировкой я бы применял физический износ только к резервуару, износ работ - внешний.
|
|
VONAP
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/25/2006 Сообщений: 56 Местонахождение: Москва
|
Помогите разобраться Тестовая задача: Для определения рыночной стоимости недвижимости методом дисконтированных денежных потоков, какие из перечисленных ниже данных необходимы? I. Информация о планируемом использовании объекта его покупателем. II. Прогноз изменения рыночных ставок капитализации для сегмента рынка, к которому относится объект. III. Информация об условиях ипотечного кредита, связанного с приобретением объекта недвижимости. IV. Требуемая рыночная норма доходности инвестирования для объектов аналогичных оцениваемому. Варианты ответов: • I, III • I, II, III, IV • II, IV • II, III, IV Правильный ответ: II, IV. Метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость. (см. п.23 ФСО №7) (см. Оценка недвижимости.Учебник/А.Г.Грязнова, М.А.Федотова–М.:Изд.«Финансы и статистика»,2007) Т.е. цитата из учебника предполагает, что учитывать обслуживание по кредиту необходимо при определении инвестиционной стоимости, а не рыночной. Таким образом, для определения рыночной стоимости недвижимости методом ДДП необходимы: - прогноз изменения рыночных ставок капитализации для сегмента рынка, к которому относится объект; - требуемая рыночная норма доходности инвестирования для объектов аналогичных оцениваемому.
Однако при решение следующей тестовой задачи на расчет рыночной стоимости кредит учитывается Тестовая задача: Ожидаемый поток доходов от объекта – 35000 д.е. в год на протяжении 6 лет. В конце шестого года планируется продажа объекта за 220 000 д.е. Объект был приобретён с привлечением кредита в сумме 100 000 д.е. на срок 10 лет под 12% годовых с ежегодными выплатами в конце периода. Норма доходности по аналогичным объектам составляет 15%. Рассчитать рыночную стоимость недвижимости. СМАО предлагает следующее решение В данном случае рыночная стоимость недвижимости равна сумме текущих стоимостей собственного и заёмного капиталов. Заёмный – 100 000р. Необходимо рассчитать стоимость собственного капитала. Ежегодный поток доходов 35 000 д.е. необходимо уменьшить на величину ежегодных расходов в погашение кредита. Рассчитаем ежегодный платёж при N=10 и I/Y=12%: Калькулятор: [2ND] [CLR TVM] 100 000 [PV] 12 [I/Y] 10 [N] [CPT] [PMT] MS Excel: =100000*0,12/(1-(1+0,12)^(-10)) Результат: 17 698,42р. Рассчитаем величину ежегодных денежных поступлений: 35 000,00 – 17 698,42 = 17 301,58 д.е. Поскольку денежные потоки по годам одинаковые, нет необходимости в дисконтировании их по отдельности. Достаточно определить текущую стоимость аннуитета длиной 6 периодов по ставке доходности 15%: Калькулятор: [2ND] [CLR TVM] 17301,58 [PMT] 15 [I/Y] 6 [N] [CPT] [PV] MS Excel: =17301,58*(1-(1+0,15)^(-6))/0,15 Результат: 65 477,53р. Перед продажей объекта в конце шестого года за 220 000 д.е. необходимо погасить остаток долга по кредиту: N=4, I/Y=12%, ежегодный платёж = 17 698,42 д.е. Калькулятор: [2ND] [CLR TVM] 17 698,42 [PMT] 12 [I/Y] 4 [N] [CPT] [PV] MS Excel: =17698,42*(1-(1+0,12)^(-4)/0,12 Результат: 53 756,28р. Будущая стоимость реверсии составит: 220 000,00 – 53 756,28 = 166,243.72 д.е. Текущая стоимость реверсии (N=6 – продажа в конце шестого года, I/Y=15%): Калькулятор: [2ND] [CLR TVM] 166 243,72 [FV] 15 [I/Y] 6 [N] [CPT] [PV] MS Excel: =166243,72*/(1+0,15)^6 Результат: 71 871,75р. Суммируем текущую стоимость денежных потоков и текущую стоимость реверсии: 65 477,53 + 71 871,75 = 137 349,28 д.е. Полученная величина является текущей стоимостью собственного капитала. Плюсуем к ней заёмные средства, чтобы получить рыночную стоимость объекта: 137 349,28 + 100 000,00 = 237 349,28 д.е. Как видите при расчете рыночной стоимости кредит учитывается. Или в условии теста напутали и хотели расчет инвестиционной стоимости для конкретного инвестора. Как же все таки быть при тестировании: учитывать условия кредита или не учитывать?
|
|
Владислав_
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/14/2014 Сообщений: 51 Местонахождение: Москва
|
На семинарах обобщен опыт сдачи кэ и засчитанные варианты решения на экзамене. Всё остальное , мысли в слух ... Которые только мешают в подготовке к КЭ. В теоретических спорах, в рамках кэ ,победили составители рекомендованных учебников Выше указывали сайт по подготовке к квал.экзамену , там народная база вопросов и ответов засчитанные на экзамене. Сделали даже тест пробный . Проработайте решение всех задач и будет всё хорошо
Сам мучался с проблемой ипотечно - инвест анализа. На экзаменах вроде не попадаются такие вопросы сейчас , но у кого были - сказали что засчитывают решение через ИИА. Надо его изучить , но надеятся что не попадется
|
|
Упоров
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 5/13/2017 Сообщений: 38 Местонахождение: Новосибирск
|
Андрей В. "В задаче уточнено, что морального и функционального износа нет, с такой формулировкой я бы применял физический износ только к резервуару, износ работ - внешний."[/quote]
Не, правильно все-таки, что экзамен ввели. Когда стоимость замещения жилого дома, например, считаете, то на доставку кирпичей от кирзавода к стройплощадке тоже будете отдельный какой-то износ (устаревание) считать? Или еще на какие затраты отдельно, например монтаж то бишь СМР. А то вот весело будет. На кирпичи - панели отдельный физизнос, на все остальное (СМР, всякие там косвенные и т.п.) что-то другое или вообще ничего. Так что ли по вашему должно быть?
|
|
Андрей В.
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/9/2017 Сообщений: 93 Местонахождение: Москва
|
Упоров сообщал(а): Не, правильно все-таки, что экзамен ввели. Когда стоимость замещения жилого дома, например, считаете, то на доставку кирпичей от кирзавода к стройплощадке тоже будете отдельный какой-то износ (устаревание) считать? Или еще на какие затраты отдельно, например монтаж то бишь СМР. А то вот весело будет. На кирпичи - панели отдельный физизнос, на все остальное (СМР, всякие там косвенные и т.п.) что-то другое или вообще ничего. Так что ли по вашему должно быть? Согласен, абсолютно правильно, что экзамен ввели. Дело тут все в том, что мы не жилой дом обсуждаем, а резервуар и конкретную задачу. Так должно быть по-моему, да, только очевидно, что в реальных условиях отчета такая работа (поэлементный износ) невозможна и бессмысленна, поэтому, как и во многих других случаях (например, дисконтирование на середину периода), Оценщики пользуются «укрупненными» методами. Я абсолютно согласен, что износ монтажных работ происходит одновременно с износом оборудования, мой ответ в данном случае таков исключительно по причине формулировки задачи, которая естественно не встретится в реальной жизни. И, кстати, еще один момент. В данном случае я в принципе не согласен с начислением износа на выемку и вывоз грунта.
|
|
Юрий Дерябин
|
|
Ранг: Администратор Группа: Администратор, Участник
Зарегистрирован: 5/11/2006 Сообщений: 2,162 Местонахождение: Москва
|
Когда дом строится, тоже грунт вынимают и вывозят. Эти затраты падают на фундамент, далее в целом по фундаменту считаете износ. Логика задачи простая до безобразия - посчитайте стоимость воспроизводства (просто здесь поэлементно расчет идет, вам грунт смущать начинает, в УПВС все тоже самое, но в пересчете на куб, там таких вопросов почему-то не возникает), посчитайте совокупный износ (который здесь формируется только за счет физического), из этого получите результат.
323 сообщения на старом форуме
|
|
Андрей В.
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/9/2017 Сообщений: 93 Местонахождение: Москва
|
Юрий Дерябин сообщал(а):Когда дом строится, тоже грунт вынимают и вывозят. Эти затраты падают на фундамент, далее в целом по фундаменту считаете износ. Логика задачи простая до безобразия - посчитайте стоимость воспроизводства (просто здесь поэлементно расчет идет, вам грунт смущать начинает, в УПВС все тоже самое, но в пересчете на куб, там таких вопросов почему-то не возникает), посчитайте совокупный износ (который здесь формируется только за счет физического), из этого получите результат. Я это прекрасно понимаю, только есть большая разница, забетонированный фундамент под домом и яма под новый резервуар, которая осталась абсолютно такой же, какой и была при рождении, после вывоза старого на металлолом.
|
|
Юрий Дерябин
|
|
Ранг: Администратор Группа: Администратор, Участник
Зарегистрирован: 5/11/2006 Сообщений: 2,162 Местонахождение: Москва
|
Точно, могут еще доп. затраты на рекультивацию территории потребоваться.
323 сообщения на старом форуме
|
|
VONAP
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/25/2006 Сообщений: 56 Местонахождение: Москва
|
Olegovich сообщал(а):Износ применяется к сооружению в целом. в том числе и к выемке грунта Спасибо. Теперь я так понимаю, что два одинаковых резервуара одновременно собрали, в одинаковые котлованы установили, но везли разные подрядчики с разными тарифами доставки, следовательно теперь у них , у этих резервуаров будет разный физический износ. Я правильно понял. Еще раз спасибо.
|
|
Геннадий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/17/2006 Сообщений: 7,232 Местонахождение: Кашира
|
VONAP сообщал(а): Я правильно понял.
Не правильно. Тут чел сдавший экзамены высказал интересную мысль - сдавая экзамен забудьте, что Вы оценщик, Вы студент. Ваша задача не думать о высоких материях, а тупо, как в школе пусть и высшей, подставлять циферки в формулы.
Муза оценщиков ушла не пенсию 2016 г. Тест из одного вопроса. Какие специалисты в РФ сдают экзамен, чтобы получить право продавать совесть? Подсказка для тугодумов, это не оценщики.
|
|
Olegovich
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/26/2009 Сообщений: 1,840 Местонахождение: -
|
VONAP сообщал(а): Теперь я так понимаю, что два одинаковых резервуара одновременно собрали, в одинаковые котлованы установили, но везли разные подрядчики с разными тарифами доставки, следовательно теперь у них , у этих резервуаров будет разный физический износ. Я правильно понял. Еще раз спасибо. я такого в условиях задачи не увидел.. в процентах износ будет одинаковым
|
|
Брюс Ли
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 1/10/2018 Сообщений: 9
|
VONAP сообщал(а):Теперь я так понимаю, что два одинаковых резервуара одновременно собрали, в одинаковые котлованы установили, но везли разные подрядчики с разными тарифами доставки, следовательно теперь у них , у этих резервуаров будет разный физический износ. Я правильно понял. Еще раз спасибо.
Не совсем. Физический износ у них будет одинаковым. А вот одного из них - функциональный, причем неустранимый. А отсюда и конечная стоимость их будет одинаковой. Например первый 100 р. обошелся, а второй 120 р. Второй имеет фун. износ 16,6666% При физ. износе в 30% их стоимость будет по 70 р.
PS Подобная то ли задачка есть то ли вопрос на экзамене. Там об излишнем фундаменте под зданием.
|
|
Брюс Ли
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 1/10/2018 Сообщений: 9
|
VONAP сообщал(а):Помогите разобраться Анализ ипотечно-инвестиционный, а стоимость рыночная. "Оценка недв." Федотова, Грязнова - Москва Интерреклама - 2003 год. Страница 225. Там в вопросе есть некоторая неточность, 15% - у вас или там откуда вы это взяли, в вопросе звучит как доходность для подобных объектов; более корректно доходность на собственный капитал. Я по крайней мере именно так встречал. Посему и вопрос отпадает сам собой. Так что СМАО все правильно посчитали.
|
|
Ярослава Авдулова
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Участник
Зарегистрирован: 10/16/2013 Сообщений: 7 Местонахождение: Ростов-на-Дону
|
Добрый день! Подскажите пожалуйста, после подачи заявки на сайте ФБУ "ФРЦ" мне на почту пришло письмо о том что меня зарегистрировали на сдачу экзамена, прислали логин и пароль, это было 2 недели назад, больше никакой информации о дате когда нужно приехать не было (подавала заявку на сдачу в Москве), это нормалньо что столько времени уже прошло, а ничего еще не прислали, может нужно им звонить дополнительно? подскажите, а то я волнуюсь)))
|
|
Яскевич Евгений Евстафьевич
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/16/2007 Сообщений: 1,520 Местонахождение: Москва
|
VONAP:....Как видите при расчете рыночной стоимости кредит учитывается. Или в условии теста напутали и хотели расчет инвестиционной стоимости для конкретного инвестора. Как же все таки быть при тестировании: учитывать условия кредита или не учитывать? Не напутали, просто отдельные условия не дописали. Пытались дать следующее понимание: Пока ничего не построено, но кредит уже взят, то есть в нулевой момент на дату оценки мы рассматриваем инвестиционный проект строительства и реализации недвижимости. Типовое решение данной задачи - по сальдо трех потоков, но оно понятнее для "бизнесменов", а не для оценщиков недвижимости. По сальдо трех потоков надо было построить ДВА ДП: первый связан со строительством и реверсией объекта недвижимости, там строятся потоки ПО ГОДАМ "постнумерандо", второй поток - отдача заемного капитала.Первая промашка в задаче - не указана модель аннуитетного возврата (пренумерандо, середина года, постнумерандо). Есть еще вариант задания с помесячной отдачей аннуитетных платежей. То есть, модели разные. Второй промашкой является ставка дисконтирования для ДП по возврату заемного капитала. НО неявно в задаче звучит некая доходность и намекается на единые модели формирования ДП. В бизнесе делается раздельное решение этих двух потоков, а здесь решение правильное подразумевает: - совмещение двух ДП до реверсии; - приведение оставшихся аннуитетных выплат на дату реверсии; - расчет разницы в реверсии и стоимости приведенных аннуитетных потоков с последующим дисконтированием на нулевоую дату; - сложение ДДП с прибавлением денег, взятых в кредит. Взяли задачу для бизнеса, а переделали ее для недвижимости.
|
|
Алевтина
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 9/13/2013 Сообщений: 65
|
Добрый день. Подскажите, пожалуйста, возможно ли в случае, если при сдаче экзамена его не сдашь, написать заявление в СРО о приостановлении членства, чтобы не исключили? То есть заявление, о том, что я прекращаю оценочную деятельность и прошу приостановить членство. Или все равно исключают, если экзамен не сдан?
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
1. Ваше СРОО должно остаться СРОО по критерию количества членов. Если Да, то 2. Главное - не быть исключённой. Тогда 3 года дисквалификации. Шшытай пропало. 3. Далее два путя: 3.1. 100%-ный. Выходите из СРОО в марте. Сдаёте. Вступаете заново. Здесь тонкий момент. Я уже закинул в РОО тему о том, чтобы при обратном вступлении КФ не брали. С мтз это вполне возможно. Он уже выплачен. Запрета на это в законе я не видел. Они пока никак. Надо давить. Кмк если одна СРОО на это пойдёт, то пойдут и все. Сейчас же чревато максимум потерей 30 000 руб. Кому как. Знаю тех, кому пока КЭ сдавать лениво. Типа "Ну и заплачу опять". Дело личное.Но это в любом случае лучше исключения во всех смыслах. 3.2. Приостановление? По смыслу то же самое, но не знаю нормативного обоснования. Вроде что-то в закон типа как-то ... От СРОО зависит.
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006 Сообщений: 6,976 Местонахождение: Тула
|
по 2 - не согласен. Если за нарушение ОД, то 3 года, а если по иным обстоятельствам, то нет
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
В любом случае, слово "исключение" мне не нравится категорически. Вот после исключения уже про обратное вступление говорить как-то не красиво кмк. Надо напрячься и заявку написать есличо. Не сложно.
|
|
Ёж
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 4/17/2009 Сообщений: 875 Местонахождение: Москва
|
Ярослава Авдулова сообщал(а):Добрый день! Подскажите пожалуйста, после подачи заявки на сайте ФБУ "ФРЦ" мне на почту пришло письмо о том что меня зарегистрировали на сдачу экзамена, прислали логин и пароль, это было 2 недели назад, больше никакой информации о дате когда нужно приехать не было (подавала заявку на сдачу в Москве), это нормалньо что столько времени уже прошло, а ничего еще не прислали, может нужно им звонить дополнительно? подскажите, а то я волнуюсь))) +7-499-260-75-51, доб. 133.
"По характеру люди делятся на тех, кто наделен быстрым разумом, и на тех, кто прежде, чем принять решение, должен уединиться и все обдумать."(с) Хагакурэ, 18 век.
|
|
Guest |
Перейти
|
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
|
|