Поиск Карта сайта Главная страница

 

            RICS   


Квалификационный экзамен в области оценочной деятельности
Перейти к заполнению регистрационной анкеты претендента.


По вопросам переноса и удаления постов, веток и форумов обращаться в Администрацию портала
Главная
Правила форума
FAQ

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Ещё раз о РС права аренды застроенного участка Опции · Вид
Слуцкий
От: Wednesday, March 07, 2018 9:50:30 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,671
Местонахождение: Резиноподобная
Вот отсюда пример
Шиляев С.А. (2016), Как исключить конкуренцию в судах двух отчетов об оценке одного объекта со значительно отличающимися результатами, Имущественные отношения в РФ, №11(182), http://отрасли-права.рф/article/23280
..................
ОАО "Сбербанк России" обращало взыскание на принадлежавшее строительному концерну "Вант" здание, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, Первомайский район, ул. 50-летия Ростсельмаша, дом N 2а, площадью 6 120,8 квадратных метра и право аренды земельного участка площадью 1 432 квадратных метра, на котором находится указанное недвижимое имущество, и настаивало на установлении общей начальной продажной стоимости предмета залога на основании отчета оценщика от 12 марта 2013 года N 117/13 в размере 203 200 000 рублей, равном восьмидесяти процентам от рыночной стоимости предмета залога, определенной в отчете. Однако судом была установлена начальная продажная стоимость:
• объекта недвижимости - 10-этажного административного здания - 381 709 677 рублей;
• права аренды земельного участка - 14 852 704 рубля.
Таким образом, должник - строительный концерн "Вант" сумел преодолеть сопротивление Сбербанка и настоял на своей завышенной величине стоимости объекта, и в апелляционной инстанции была установлена завышенная начальная стоимость этого объекта на публичных торгах:
• объекта недвижимости - 10-этажного административного здания - 305 367 741 рубль 60 копеек;
• права аренды земельного участка - 11 882 163 рубля 20 копеек.
Но время все расставляет на свои места - и вот уже Российский аукционный дом по поручению Сбербанка организует аукцион по продаже указанного десятиэтажного офисного здания. Начальная цена лота - 207 033 000 рублей. Эта величина уже очень близка к реальной рыночной стоимости.
...................
И у меня всё тот же вопрос.
Кто кому будет платить за право аренды земельного участка?
А никто никому не будет платить.
Покупатель купит дом и переоформит договор аренды на себя.
Соответственно, с мтз тут есть только РС улучшения и всё.
И нет никакого такого права арены ЗУ, которое можно было бы реализовать на рынке.
В начало
 
Ёж
От: Wednesday, March 07, 2018 1:25:20 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 4/17/2009
Сообщений: 858
Местонахождение: Москва
Слуцкий сообщал(а):

Кто кому будет платить за право аренды земельного участка?
А никто никому не будет платить.

подготовьте аналогичные примеры для рс квартиры на невыделенном зу и сопоставление кс окс и рс еон на зу в аренде.
тогда и спросите.

"По характеру люди делятся на тех, кто наделен быстрым разумом, и на тех, кто прежде, чем принять решение, должен уединиться и все обдумать."(с) Хагакурэ, 18 век.
В начало
 
Слуцкий
От: Wednesday, March 07, 2018 3:03:48 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,671
Местонахождение: Резиноподобная
Ёж сообщал(а):


подготовьте аналогичные примеры для рс квартиры на невыделенном зу и сопоставление кс окс и рс еон на зу в аренде.
тогда и спросите.

Какая связь с невыделенным долевым правом собственности на зу (крышу, лестничные марши и пр.) у жилья и права аренды коммерческого зу.
Одуплите чутка темку, потом писать начинайте.
В начало
 
Ёж
От: Wednesday, March 07, 2018 4:20:48 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 4/17/2009
Сообщений: 858
Местонахождение: Москва
Слуцкий сообщал(а):
Одуплите чутка темку, потом писать начинайте.

хороший совет. вот и примените к себе.


"По характеру люди делятся на тех, кто наделен быстрым разумом, и на тех, кто прежде, чем принять решение, должен уединиться и все обдумать."(с) Хагакурэ, 18 век.
В начало
 
Eugene
От: Thursday, March 08, 2018 9:12:50 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,107
Местонахождение: Саратов
Слуцкий сообщал(а):
...И у меня всё тот же вопрос...
И нет никакого такого права арены ЗУ, которое можно было бы реализовать на рынке.

Платить будет покупатель ЕОН продавцу ЕОН.
Без док-ов на ЗУ здание не переоформят.
Док-ты на ЗУ должны будут представить в виде договора переуступки или замены стороны.
В договоре переуступки будет указана цена.
Сделки по реализации права аренды в в виде переуступки по договору не просто не единичны, а носят массовый характер, цены относительно близки к цене реализации права собственности на аналогичные ЗУ
В начало
 
Слуцкий
От: Friday, March 09, 2018 8:56:01 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,671
Местонахождение: Резиноподобная
А понятие ЕОН у нас в законе существует разве? Нет.
Соответственно две разных сделки.
Вы пишете про те случаи, когда в регионе АП за землю нормативно устанавливается и она существенно ниже рынка? Тогда вроде бы РС права аренды должно существовать. И даже местные заморочки с оформлением могут быть.
Но оч. сомневаюсь, что коли купил дом, то его никак нельзя оформить без земли.
Просто в процессе участвовал. Человек особнячок приватизировал по 159ФЗ, а про землю ему уже потом стали предлагать выкупить. Он теперь за цену выкупа с Москвой судится.
Сейчас в оценке здание в Курске, оно в ипотеке без земли. Скажете не переоформят если что?.
Второй момент, но интересный.
Даже если принять за всеобщую правду то, что Вы пишете, и местами РС права аренды застроенного участка есть, то должен быть и рынок прав аренды застроенных участков. Т.е. права аренды застроенных участков должны торговаться вне зависимости от воли владельцев улучшений. И там должна устанавливаться РС таких прав.
Есть такое?
Или всё же право аренды именно застроенного ЗУ - необоротный актив и РС иметь не может? Как никак ЗУ следует судьбе улучшений (коли они есть) и всё такое.
В начало
 
Eugene
От: Friday, March 09, 2018 9:29:20 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,107
Местонахождение: Саратов
Есть требование рег. палаты по набору док-тов для регистрации здания, без док-тов на ЗУ, по крайней мере у нас, не регистрируют.
Как взяли в залог здание без залога ЗУ, вопрос к банку, если не ошибаюсь - это прямое нарушение закона, ссылку не дам, никогда не интересно было каким именно это регламентируется.
Выкуп участка под зданием нормальное явление, если зарегистрировали здание, то как минимум право на заключение договора аренды уже есть (отказать не могут), если есть право аренды, то есть льготное право на выкуп в собственность, сейчас если не ошибаюсь от 3% до 15% от кадастровой стоимости в зависимости от статуса населенного пункта, если нет местных заморочек.

Вопрос по оборотоспособности права аренды без здания, скорее вопрос философский, а не практический, причем из области софистики. Давайте по аналогии рассмотрим оборотоспособность кирпича. Рынок кирпича не в здании есть? Есть. И права аренды без застройки есть. Кирпич как часть здания в составе ЕОН продается? Да. И право аренды переуступается. Рынок б/у кирпича есть? Есть. Рынок ЗУ на праве аренды с ветхой застройкой под снос тоже есть.
Соответственно философский вопрос: Кирпич в здании необоротный актив или РС иметь может? Он же следует судьбе улучшений...

ПС1. Тогда и право собственности в составе ЕОН необоротоспособно? Зачем его выкупать, если ЗУ должен следовать судьбе здания по закону? Заплатил за здание и баста.

ПС2. Выдвигая такие предположения Вы полностью рушите логику затратного подхода, тогда как эта логика подтверждается постоянной практикой девелоперов: подбор участка, получение на него тех или иных прав, строительство продажа готового объекта. Вы же не будете утверждать, что после постройки здания девелопер списывает первоначальный платеж за право на участок в убыток, т.к. право вдруг стало необоротоспособным?
В начало
 
Геннадий
От: Friday, March 09, 2018 11:13:59 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/17/2006
Сообщений: 6,412
Местонахождение: Кашира

Чего то сложно размышляете.

Что бы от делить мух от бутерброда, просто постройте сарай не земле соседа и он вам объяснит все нормы права.

И как земля следует за строением и как топоры летают (закон всемирного отталкивания, если кто не в теме), короче, слуцкий со своими идеями уже не понадобится.



Я не знаю, но про него можно сказать, что музам служит, а с головой не дружит, потому что кидаться в полицию нельзя ни тяжёлыми, ни лёгкими предметами. В.В. Путин.
В начало
 
Слуцкий
От: Friday, March 09, 2018 11:20:35 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,671
Местонахождение: Резиноподобная
Юджину.
В софиситику это Вы пошли. Права на кирпич в здании - это что такое? Он, гад, неотделимый и всё такое. Улыбка Не катит.
А вот про необоротоспособность прав собственности на застроенные участки - прям не в бровь, но и не в глаз. Такого прям рынка, что прям рынок действиельно нет. Факт.
Но оборотоспособно и оборачиваемо фактически. Сам оценивал застроенный ЗУ для оплаты УК. Только ЗУ и вносили. Схематоз какой-то, видимо. Умышленно право собственности на ЕОН разделяли для чего-то.
В Москве выкуп ЗУ по рыночной, которая по оценке уполномоченного Москвой оценщика чуть меньше кадастровой. Потом судятся за снижение. В нашем случае - успешно.
В этом случае, если бы чел захотел сначала ЗУ приватизировать, а потом дом, 100% уверен, так бы и было. Никто бы ему не возразил в Правительстве. Правда он ЗУ вообще выкупать не хотел, арендовать хотел, как и ранее арендовал, но нагибать стали.
Так что с правом собственности всё же не так, как с правом аренды.
Пока что могу резюмировать наличие двух региональных специфик. Согласны? А далее - тёмный лес. Для меня, по крайней мере. Хотя оцениваем без сомнений. Улыбка

К ПС2. Права девелопера на ЗУ после продажи квартир потом не списываются, а размазываются по правам на квартиры. Вместе с правами на крышу и т.д. Так что с ЗП всё пока ОК (в известной степени ес-но).
В начало
 
Eugene
От: Friday, March 09, 2018 11:40:24 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,107
Местонахождение: Саратов
Слуцкий сообщал(а):
...Права на кирпич в здании - это что такое? Он, гад, неотделимый и всё такое. Улыбка

Но ведь и ЗУ не отделим, на любом праве

Слуцкий сообщал(а):
...К ПС2. Права девелопера на ЗУ после продажи квартир потом не списываются, а размазываются по правам на квартиры. Вместе с правами на крышу и т.д. Так что с ЗП всё пока ОК (в известной степени ес-но).

ОК, т.е. вклад в РС ЕОН имеет место быть. А деление на стоимость улучшений и ЗУ - это не наше, не экономическое, это из-за юридических казусов. Пусть у юристов голова болит Улыбка
В начало
 
Слуцкий
От: Friday, March 09, 2018 1:21:50 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,671
Местонахождение: Резиноподобная
Eugene сообщал(а):


ОК, т.е. вклад в РС ЕОН имеет место быть. А деление на стоимость улучшений и ЗУ - это не наше, не экономическое, это из-за юридических казусов. Пусть у юристов голова болит Улыбка

Многоквартрки никогда на арендованных участках не располагаются. Про коттеджи тоже не слыхал. Усадьбы жилые в Москве хз.
В целом, всё жилое имеет долёвку в праве собственности, никогда в аренде.
Так что это увод в сторону. Улыбка
На период стройки ЗУ может арендоваться. Но в момент сдачи всегда право собственности.
В начало
 
Eugene
От: Friday, March 09, 2018 2:08:29 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,107
Местонахождение: Саратов
Слуцкий сообщал(а):
Многоквартрки никогда на арендованных участках не располагаются. Про коттеджи тоже не слыхал. Усадьбы жилые в Москве хз. В целом, всё жилое имеет долёвку в праве собственности, никогда в аренде.

По ИЖС: я сейчас живу в индивидуальном доме на арендованном участке, в прошлом году получил разрешение на строительство на арендованном участке, в папке с проделанной работой масса индивидуальных домов на арендованных участках.
По МЖС: а какая разница между застроенным ЗУ на праве собственности и праве аренды при нормативной не рыночной ставке? Копеечная разница между налогом и ставкой аренды? И все? И это приводит к отсутствию стоимости у права аренды под зданием, срок службы которого может составлять этак с сотню лет?
Даже при изъятии арендованного ИЖС участка с индивидуальным домом компенсируют в целом стоимость РС ЕОН, а не только ОКС. Я в прошлом году продал ЗУ под новое строительство таким выселенным, сам их соглашение с администрацией из любопытства смотрел
В начало
 
Слуцкий
От: Friday, March 09, 2018 6:14:12 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,671
Местонахождение: Резиноподобная
Желудкова О. (2016), Залоговый потенциал, РАД NEWS №4 от 28.06.16г, http://www.auction-house.ru/media/uploads/рад_news_2016/рад_26.pdf
...
залогом выступал участок, здание на котором находится в собственности третьего лица. По результатам оценки на момент передачи объекта на реализацию стоимость участка составила ноль рублей. Однако при оформлении кредита оценка была иной.
...
Вотте и РС права собственности застроенного участка на чистаоткрытом рынке.
В начало
 
Слуцкий
От: Friday, March 09, 2018 6:24:48 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,671
Местонахождение: Резиноподобная
Желудкова О. (2016), Залоговый потенциал, РАД NEWS №4 от 28.06.16г, http://www.auction-house.ru/media/uploads/рад_news_2016/рад_26.pdf
...
залогом выступал участок, здание на котором находится в собственности третьего лица. По результатам оценки на момент передачи объекта на реализацию стоимость участка составила ноль рублей. Однако при оформлении кредита оценка была иной.
...
Вотте и РС права собственности застроенного участка на чистаоткрытом рынке. Была на бумаге, да сплыла по причине отсутствия рынка.
В начало
 
Olegovich
От: Saturday, March 10, 2018 12:26:58 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/26/2009
Сообщений: 1,481
Местонахождение: -
расчет права аренды ЗУ идет применимо ст. 552, 555 ГК РФ.
Ну и собственно например в ЗП... Вы можете построить дом без приобретения права аренды ЗУ?
В начало
 
Olegovich
От: Saturday, March 10, 2018 12:32:20 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/26/2009
Сообщений: 1,481
Местонахождение: -
Слуцкий сообщал(а):
Многоквартрки никогда на арендованных участках не располагаются. Про коттеджи тоже не слыхал. Усадьбы жилые в Москве хз.
В целом, всё жилое имеет долёвку в праве собственности, никогда в аренде.
Так что это увод в сторону. Улыбка
На период стройки ЗУ может арендоваться. Но в момент сдачи всегда право собственности.

а вот здесь как раз пример показательный... да, жилье имеет долевку в ЗУ. и стоимость этой долевки заложена в стоимость квартир... НО! эта долевка в собственности возникает в силу закона после того как продана первая квартира.. а до этого - участок предоставляется застройщику на праве аренды... на 3-5 и т.д. лет...
Вы же сами это не отрицаете?
Цитата:
К ПС2. Права девелопера на ЗУ после продажи квартир потом не списываются, а размазываются по правам на квартиры. Вместе с правами на крышу и т.д. Так что с ЗП всё пока ОК (в известной степени ес-но).

разве это право ничего не стоит? вот оно и стоит. и размывается потом...
.
.
Иными словами право аренды ЗУ что-то стоит.. и часто даже не что-то, а достаточно много... при этом оно может быть как выделено отдельно, так и не выделено, но тогда стоимость права аренды ЗУ включается в стоимость здания.





В начало
 
Olegovich
От: Saturday, March 10, 2018 12:46:57 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/26/2009
Сообщений: 1,481
Местонахождение: -
Цитата:
Кто кому будет платить за право аренды земельного участка?
А никто никому не будет платить.
Покупатель купит дом и переоформит договор аренды на себя.

это всего лишь вопросы дальнейшего формального оформления сделки (формулировок договора). т.е. как было сказано выше юридический момент, не влияющий на итоговую суммарную цену сделки.
например в одном договоре может быть отражена и сделка со зданием и цессия ЗУ. все в рамках одной сделки, а не двух отдельных предложений на рынке по продаже отдельно здания и отдельно права аренды ЗУ под ним
В начало
 
Слуцкий
От: Saturday, March 10, 2018 2:08:07 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,671
Местонахождение: Резиноподобная
Olegovich сообщал(а):
расчет права аренды ЗУ идет применимо ст. 552, 555 ГК РФ.
Ну и собственно например в ЗП... Вы можете построить дом без приобретения права аренды ЗУ?

Думаю, что должен мочь. Просто арендую ЗУ и строю. Могу даже сразу всю ап за весь срок аренды отдать предоплатой.
Зачем покупать право аренды?
В начало
 
Слуцкий
От: Saturday, March 10, 2018 2:15:30 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,671
Местонахождение: Резиноподобная
В момент сдачи многоквартирки в экспл. ЗУ уже не в аренде, а в собственности.
Никакое право аренды по стоимостям квартир не размазывается.
Всё же.
Если ап за землю нормативная, ниже рынка, то за переуступку логично что-то платится. Это то, о чём Юджин.
Если в городе ставки аренды рыночные, как в Москве, то договор аренды просто переоформляется. Ничего это право не стоит.
Насчёт рыночности стоимости права аренды застроенного участка - большой вопрос. Кроме владельца улучшений оно никому не нужно. Рынка такого нет.
Да и рынок прав собственности застроенных участков - под вопросом. Но там хоть безденежные сделки имеют смысл - в УК, например.
В начало
 
Olegovich
От: Saturday, March 10, 2018 2:28:40 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/26/2009
Сообщений: 1,481
Местонахождение: -
Слуцкий сообщал(а):

Если ап за землю нормативная, ниже рынка, то за переуступку логично что-то платится. Это то, о чём Юджин.
Если в городе ставки аренды рыночные, как в Москве, то договор аренды просто переоформляется. Ничего это право не стоит.
Насчёт рыночности стоимости права аренды застроенного участка - большой вопрос. Кроме владельца улучшений оно никому не нужно. Рынка такого нет.
Да и рынок прав собственности застроенных участков - под вопросом. Но там хоть безденежные сделки имеют смысл - в УК, например.

рыночная - не рыночная - суть это не меняет. это меняет размер... и стоимость права аренды может быть и "+" и "0" а кто-то даже скажет что и " - " (отрицательная). но это вопрос размера, а не ее наличия в принципе. т.е. сам факт учета. я не отождествляю отсутствие стоимости права и случай когда оно равно нулю.
В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005

Rambler's Top100 TopListЯндекс цитирования Appraiser.RU

appraiser.ru@mail.ru

Skype: appraiser.ru    |    Facebook: appraiser.ru

ООО «АППРАЙЗЕР.РУ»
О деятельности компании