|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,150
Местонахождение: Резиноподобная
|
Поясню, Николай Петрович
ЦПреон = ЦПрзу + ЦПрул
Это неоспоримо
Далее, тоже неоспоримо, что
ЦПраон = УдЦПрзу х Плзу + УдЦПрул х Плул
Допустим, что
УдЦПрзу = УдЦпрзу(Плзу)
УдЦПрул = УдЦпрул(Плулу)
Тогда
ЦПреон = УдЦпрзу(Плзу) х Плзу + УдЦпрул(Плулу) х Плул
Далее, делим на Плзу
ЦПреон : Плзу = УдЦпрзу(Плзу) + УдЦпрул(Плулу) х (Плул : Плзу)
Вопрос. Как отсюда можно получить зависимость, например, вида
ЦПреон : Плзу = УдЦпрзу(Плзу) х ехр {А х (Плул : Плзу)},
что наблюдается.
Тут ес-но при Плул = 0, ехр = 1 и ЦПреон : Плзу = УдЦпрзу(Плзу) = const
|
|
|
NB
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/9/2009
Сообщений: 2,005
Местонахождение: Санкт Петербург
|
Мы по кругу ходим, Александр Анатольевич.
Все, о чем вы пишите - ВЕРНО для ОДНОГО объекта. В одной точке, т.с.
Но одна точка вам не нужна, не правда ли?
Вам нужна зависимость, которой подчиняются РАЗНЫЕ объекты (разные точки).
Так вот, в этой зависимости вы ПРЕДПОЛАГАЕТЕ эти самые const.
Когда они действительно постоянные (или близкие) - проблем нет. Но когда удельные цены "прыгают" на десятки процентов - какое обоснование тому, что вы считаете их постоянными?
Проверка элементарная - рассчитал удельные цены у всех аналогов и сравнил, какие трудности?
Очень хочется - конечно, можно считать обоснованием, но, боюсь, кроме вас его другие не признАют.
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,150
Местонахождение: Резиноподобная
|
Не, Николай Петрович, не понимаю.
При личной встрече с бумажкой и карандашом серьёзно разбираться будем. 
Я в Питер на конец июня планирую. В АБСЗ на конференцию. Уже включён. 
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,150
Местонахождение: Резиноподобная
|
Слуцкий А.А., Слуцкая И.А. Модифицированный Метод Выделения и Обобщённый Модифицированный Метод Выделения. Теоретические основы http://tmpo.su/sluckij-a-a-sluckaya-i-a-modificirovannyj-metod-vydeleniya-i-obobshhyonnyj-modificirovannyj-metod-vydeleniya-teoreticheskie-osnovy-i/
Продолжение будет.
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,150
Местонахождение: Резиноподобная
|
Предыдующую статью дополнили + продолжение
Слуцкий А.А., Слуцкая И.А. Модифицированный Метод Выделения и Обобщённый Модифицированный Метод Выделения. Демонстрация возможностей и особенностей на примере чужих данных http://tmpo.su/sluckij-a-a-sluckaya-i-a-modificirovannyj-metod-vydeleniya-i-obobshhyonnyj-modificirovannyj-metod-vydeleniya-demonstraciya-vozmozhnostej-i-osobennostej-na-primere-chuzhix-dannyx/
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,150
Местонахождение: Резиноподобная
|
Тут в процессе одной интересной оценки провели анализ рынка коттеджных посёлков в одном из районов Ленобласти классом выше, чем эконом (по данным Загород.Ру).
Из 17 подходящих посёлков данные были для 10. У остальных, то того нет, то другого.
Но из 10 ММВ сработал в 70% случаев. Что радует и говорит о том, что ММВ и ОММВ должны быть основными методами оценки коттеджей на ЗУ.
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,150
Местонахождение: Резиноподобная
|
Добавление
Слуцкий А.А., Слуцкая И.А. ММВ и ОММВ. Применение для анализа рынка
http://tmpo.su/sluckij-a-a-sluckaya-i-a-mmv-i-ommv-primenenie-dlya-analiza-rynka/
Слуцкий А.А., Слуцкая И.А. ММВ и ОММВ. Ошибки моделей и неопределённость результата
http://tmpo.su/sluckij-a-a-sluckaya-i-a-mmv-i-ommv-oshibki-modelej-i-neopredelyonnost-rezultata/
На очереди разборка соотношения с затратником и сущностью ПП. Шутки шутками, но ТОЛЬКО ММВ и ОММВ позволяют напрямую разобраться с тем, куда идёт ПП. Так вот. Идёт она на ЗУ и Улучшение. Но никак не ТОЛЬКО на улучшение. Это уже факт. Только не медицинский, поскольку пока не опубликовано.
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,150
Местонахождение: Резиноподобная
|
А вот и на тему сущности ПП и разборок с затратником.
Слуцкий А.А., Слуцкая И.А. ММВ и ОММВ. Соотношение с затратным подходом, http://tmpo.su/sluckij-a-a-sluckaya-i-a-mmv-i-ommv-sootnoshenie-s-ocenkoj-zatratnym-podxodom/
Обращаю внимание на то, что впервые в мире (именно так  ) и в истории произведено корректное сопоставление рыночных стоимостей пустого и застроенного ЗУ, а так же РС ОКС и стоимости его воспроизводства.
Теперь на очереди показ реальных расхождений ОММВ с традиционными методами выделения. Последние только случайно могут дать реальный результат. Хотя продвинутым это должно стать ясно уже после этой статьи.
Если что, этот пример - результат не единственный, есть ещё, там где ПП на ЗУ = 1% год., а ПП на ОКС = 3% год. А вот такие ПП нельзя получить никакими существующими методами её "определения". И затратник даст заведомо завышенный результат.
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,150
Местонахождение: Резиноподобная
|
Поднимаю тему, поскольку у целого ряда спецов возник интерес к последней упомянутой статье и через ея к самому ОММВ.
Эти люди на правильном пути. 
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,150
Местонахождение: Резиноподобная
|
Дополнение к статье ММВ и ОММВ. Применение для анализа рынка
http://tmpo.su/sluckij-a-a-sluckaya-i-a-mmv-i-ommv-primenenie-dlya-analiza-rynka-2/
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,150
Местонахождение: Резиноподобная
|
Очень важный аспект наконец-то добили - Анализ качества моделей
http://tmpo.su/sluckij-a-a-sluckaya-i-a-mmv-i-ommv-analiz-kachestva-modelej/
Ох времени и сил ушло... Но зато в итоге Н.П. одобрил. 
Кстати, всё применимо для любых однофакторных моделей. Например, при построении корректировок.
На очереди - анализ диаграмм рассеяния и анализ выбросов.
|
|
|
blinov-a-v
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 12/18/2009
Сообщений: 797
Местонахождение: Москва
|
Александр Анатольевич, выглядит дельно. На досуге почитаю повнимательнее. Но вот бросилась в глаза сноска:
"Между тем, очевидным не является и обратное утверждение – о необъективности или даже субъективности корректировок, полученных не регрессионными моделями, а иными способами. В противном случае, например, метод количественных корректировок был бы удалён из практики оценки, чего в настоящее время не наблюдается."
По-моему, плохой аргумент. В практике оценки, и в практике вообще есть столько всяких глупостей...
И дело не в субъективности. Корректировка цен аналогов - это один метод (плохой он или хороший), а статистическая обработка выборки цен - другой, со своими плюсами и минусами. Сделать из них гибрид ежа и ужа - это ерунда. Если "все так делают" - тем хуже для "всех".
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,150
Местонахождение: Резиноподобная
|
А.В.
Если честно, не понял. Не сочтите за труд, какгрицца.
|
|
|
NB
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/9/2009
Сообщений: 2,005
Местонахождение: Санкт Петербург
|
Слуцкий сообщал(а):Ох времени и сил ушло... Но зато в итоге Н.П. одобрил.
Одобрил как мнение ААС
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,150
Местонахождение: Резиноподобная
|
Как правильное мнение А.А.С. 
|
|
|
blinov-a-v
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 12/18/2009
Сообщений: 797
Местонахождение: Москва
|
Вы используете терминологию и мат.аппарат из статистики (и ее производной - эконометрики). В статистике существуют правила выборочного наблюдения (отбора данных для последующей обработки). В оценке этим вообще никто не заморачивался (хорошо бы хоть сколько-нибудь найти, а уж выбирать случайным образом...). В ФСО-7 появился принцип сплошного наблюдения (п.22 в) - уже неплохо. Но самое интересное - дальше.
Ни в одном учебнике по статистике Вы не найдете правил корректировки значений выборочных данных. Потому что это абсурд. Существуют методы группировки данных, многоступенчатого отбора, взвешивания и т.д. (при этом все авторы учебников дружно указывают на то, что результаты этих методов очень спорные). Но никому (в статистике) не приходит в голову просто брать и корректировать отдельные выборочные данные. Никому, кроме оценщиков.
Иногда допускается корректировать результаты статистического наблюдения. Например, если известно, что оценка среднего смещена, и можно установить, куда и насколько. Но показатели вариации могут следовать только из исходной выборки. А если корректировать исходные данные, Вы получите все, что угодно, но к статистике это не имеет никакого отношения.
Как не редко бывает, простые вещи выглядят парадоксально. Практика, видите ли.
Но попробуйте найти хоть один заслуживающий доверия источник (но не из области оценки!), в котором были бы описаны методы корректировки выборочных данных для последующей статистической обработки. Уточняю: не способа отбора, не группировки, взвешивания и т.д., а именно индивидуальной корректировки самих выборочных данных.
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,150
Местонахождение: Резиноподобная
|
Коллеги.
Обещаю, что подготовлю материал на условную тему "Квазистатистический подход к МКК" и оторвёмся. НДСу завидно станет. 
А.В.
Стат. наблюдением (типа массовых опросов) тема не граничивается. Есть ещё тема обработки результатов эксперимента. Так вот там дозволяется очень многое. Даже не то, что корректировка, а тупо замена сомнительных данных.
Например, в случаях, когда следующего результата надо год ждать, а то и поболее, при этом накоплено всего 10 результатов и два из них вызывают серьёзные сомнения. А решение надо принимать. Читал, что есть законный приём вместо сомнительных продублировать наиболее близкие не сомнительные.
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,150
Местонахождение: Резиноподобная
|
Критерии обнаружения выбросов
http://tmpo.su/sluckij-a-a-sluckaya-i-a-mmv-i-ommv-prilozhenie-1-kriterii-opredeleniya-vybrosov/
По собственно выбросам статья готова, но надо сначала ещё одну - две написать.
Но сами критерии для малых выборок - уже ценный материал кмк.
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,150
Местонахождение: Резиноподобная
|
Корректировка цены земельного участка на разрешённую этажность жилищного строительства
http://tmpo.su/k-voprosu-ob-ocenke-korrektirovka-na-vid-razreshyonnogo-ispolzovaniya-izhs-mnogokvartirnye-doma/
Показ того, что экспертные корректировки очередной раз от лени, слабого владения оценочными техниками и слабых аналитических способностей.
|
|
|
Guest |