Поиск Карта сайта Главная страница

 

            RICS   


 


Квалификационный экзамен в области оценочной деятельности

Перейти к заполнению регистрационной анкеты претендента.


По вопросам переноса и удаления постов, веток и форумов обращаться в Администрацию портала
Главная
Правила форума
FAQ

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Ещё раз о РС права аренды застроенного участка Опции · Вид
Слуцкий
От: Saturday, March 10, 2018 5:29:49 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,493
Местонахождение: Резиноподобная
Суть в следующем.
Имеет ли смысл такая оценка ЕОН
1. Улучшение - 100 руб.
2. право аренды земленого участка - 20 руб
Всего - 120 руб.
Или имеет смысл
1. улучшение - 120 руб.
и фсё.
Это при условии, что РС ЕОН получена из ЧОД ЕОН.
В начало
 
Olegovich
От: Monday, March 12, 2018 4:09:56 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/26/2009
Сообщений: 1,463
Местонахождение: -
оба варианта правильные и имеют право быть
В начало
 
Слуцкий
От: Monday, March 12, 2018 8:14:33 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,493
Местонахождение: Резиноподобная
Только первый означает, что право аренды можно продать отдельно от улучшения. А это не так.
Например, при взыскании долга в 10 руб. имеем два предмета залога и таком варианте, суд постановит продавать право аренды, как более сопоставимое по РС с долгом.
В начало
 
Olegovich
От: Monday, March 12, 2018 1:49:47 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/26/2009
Сообщений: 1,463
Местонахождение: -
Слуцкий сообщал(а):
Только первый означает, что право аренды можно продать отдельно от улучшения. А это не так.

так можно использовать формулировки в отчете такие, чтоб нельзя было отдельно продавать... я думаю первый вариант корректнее написать так: стоимость ЕОН 120, в т.ч. стоимость ЗиС - 100, ПАзу-20. и после этого добавить, что итоговая сто-ть 120 относится к всему в целом. попозиционные стоимости могут быть использованы для оформления сделки и отражения в фин.отчетности
P.S. на практике в 99,9% случаев мне встречался вариант 2. вариант 1 на моей памяти у меня был только один раз давно. вариант 2 просто проще, понятнее пользователю, а в случае вопросов можно указать на конкретную норму ГК РФ.
В начало
 
Слуцкий
От: Monday, March 12, 2018 2:29:24 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,493
Местонахождение: Резиноподобная
А мы вот без ПАЗУ пишем.
Пока не нахлобучили, хотя цбшники смотрели, даже замечания писали (но не про это).
Правда аналоги подбираем тоже на арендованных ЗУ. В Москве (особенно в центре) с этим проблем нет.
Выкупать реально не выгодно, разговаривал с людьми. ГАП примерно равна налогу, но на выкуп, как правило кредит надо брать и % в минус сразу.
А вообще, вопрос серьёзно надо поднимать.
Ведь и с правом собственности застроенного участка тоже не не как с правом собственности улучшения. Очевидно ведь.
В начало
 
Eugene
От: Monday, March 12, 2018 2:46:08 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,096
Местонахождение: Саратов
Пока во 2-м варианте фигурирует только термин "улучшения", с м.т.з. только 1-й вариант верен, а 2-й противоречит принципам оценки (вклад), сложившемуся в оценке мат. аппарату, ну и с м.т.з, логике.
Если во 2-м варианте появляется термин "ЕОН" вместо "улучшения", то возможны варианты Улыбка
Не понимаю зачем оценщикам поднимать эту тему, она связана с формально юридическими нюансами, с экономическо-оценочной точки зрения все давно ясно и понятно, пусть юристы вносят поправки в ГК и пр. нормативные акты, вроде как разговоры о легализации ЕОН и единой регистрации давно обсуждаются

ПС. На практике пишу: РС ЕОН ХХХ р., в т.ч. доля ЗУ ХХ р. По требованию банков иногда пишу РС улучшений и РС ЗУ раздельно, но обязательно со сноской о том, что раздельная реализация невозможна, сумма это РС ЕОН, виноват не я, а юристы
В начало
 
Слуцкий
От: Monday, March 12, 2018 4:10:53 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,493
Местонахождение: Резиноподобная
Да у Вас насчёт НДС бухгалтеры виноваты, насчёт прав аренды ЗУ - юристы. Шогина ещё пока нет. Улыбка
РС ЕОН, которого в законе нет, я ещё понимаю. Сам грешен.
А вот как при имеющейся РС права аренды продать право аренды нельзя, если Вы определили почём его продать можно .... Не понимаю
Практика эта сложившаяся уже до следователя скоро доведёт. Про учёт обременения ипотекой уже довела кое-кого. На другой ветке писал об этом.
Ну вот где рынок продажи прав аренды отдельно от улучшений? Да даже если там ставка ниже рынка. Объявления какие видел кто?
В начало
 
Olegovich
От: Monday, March 12, 2018 5:17:33 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/26/2009
Сообщений: 1,463
Местонахождение: -
Слуцкий сообщал(а):
А вот как при имеющейся РС права аренды продать право аренды нельзя, если Вы определили почём его продать можно .... Не понимаю

установление в отношении объекта его РС не является основанием его продажи и не определяет его возможность вовлечения в гражданский оборот.
примеров когда определяется РС объектов, вовлечение в оборот которых невозможно, масса
В начало
 
Слуцкий
От: Monday, March 12, 2018 5:55:21 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,493
Местонахождение: Резиноподобная
Эти примеры совершенно из другой оперы. Там ограничения законом, судом и пр., что не говорит об отсутствии рынка как такового. Даже международные рынки в отдельных местах присутствует. И предположение об отсутствии ограничений там смысл имеют.
Здесь другое. Продать можно, купить можно (хотя не так чтобы уж прям "продать" и "купить", переуступить), ограничений никаких нет, только не купит никто в силу отсутствия всяческого смысла сделки. Потому и не продают, даже не пытаются. Термин "фиктивность" тут никак? Как считаете?
В начало
 
Шогин В.
От: Tuesday, March 13, 2018 10:25:05 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,559
Местонахождение: Тула
вспомнилась одна фраза из фильма: ты суслика видишь? - не а. И я не вижу. А он есть

а почему права аренды продать нельзя? Продается сколько угодно - откроем госторги и найдем

Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
В начало
 
Слуцкий
От: Tuesday, March 13, 2018 11:59:29 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,493
Местонахождение: Резиноподобная
Шогин В. сообщал(а):
вспомнилась одна фраза из фильма: ты суслика видишь? - не а. И я не вижу. А он есть

а почему права аренды продать нельзя? Продается сколько угодно - откроем госторги и найдем


В.А., там НЕ застроенные участки. Совсем не аналоги. Они под девелопмент в аренду берутся. Найдите хоть один, на котором чужой дом стоит. Улыбка Ну, типа, купи ЗУ, будешь аренду с дома получать. Или "Куплю ЗУ для получения аренды с улучшения". Где они?
В начало
 
Слуцкий
От: Tuesday, May 08, 2018 5:01:14 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,493
Местонахождение: Резиноподобная
Пообщался с двумя банками.
Ответы.
1. Право аренды в ипотеку не берём. Точка. Выделять не надо.
2. Интереснее. Выделять не надо. Берём без оценки за условные деньги, например, пишем 10 000 руб. Зачем? А хз. Так повелось. И как, регистрируют (спрашиваю)? Ща гляну, только вот регистрировали в Анапе дом на арендованном ЗУ. Смотрит выписку. На дом ипотека зарегистрирована. На ЗУ обременение арендой есть, зарегистрировано. Обременение права аренды не зарегистрировано. Нет отметки. Что и не удивительно. Что там обременять-то? И у меня спрашивает: А за что ж мы 2 000 руб. за регистрацию обременения права аренды заплатили?
Итог. В выделении права аренды не наблюдается ну вот никакого смысла. А неприятности возможны.
В начало
 
Андрей В.
От: Wednesday, May 09, 2018 10:39:41 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/9/2017
Сообщений: 78
Местонахождение: Москва
Слуцкий сообщал(а):
Шогин В. сообщал(а):
вспомнилась одна фраза из фильма: ты суслика видишь? - не а. И я не вижу. А он есть

а почему права аренды продать нельзя? Продается сколько угодно - откроем госторги и найдем


В.А., там НЕ застроенные участки. Совсем не аналоги. Они под девелопмент в аренду берутся. Найдите хоть один, на котором чужой дом стоит. Улыбка Ну, типа, купи ЗУ, будешь аренду с дома получать. Или "Куплю ЗУ для получения аренды с улучшения". Где они?

а застроенные участки в собственности кто-то продает отдельно от улучшений? Или Вы их тоже не оцениваете?
На практике подавляющее большинство банков отчеты без выделения ЗУ не принимают
В начало
 
Слуцкий
От: Thursday, May 10, 2018 8:51:00 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,493
Местонахождение: Резиноподобная
Застроенные участки в собственности продают отдельно от улучшений. И иным способом отчуждают (вносят в уставники). Примеры из собственной практики привёл выше. Конечно, они кривенькие, но есть.
А вот со своим правом аренды арендатор не может сделать ничего. Продать не может. Просто не купит никто. Что там покупать и зачем? А договор ипотеки права аренды, подозреваю, является просто юридически ничтожным, поскольку государство её не регистрирует, как уже предварительно установлено. В отличие от ипотеки права собственности на ЗУ, которая государством регистрируется, что на 100% понятно.
Вот и поинтересуйтесь у банков, что они делают, и понимают ли, что они делают. Подозреваю, что внятного ответа Вы не получите, как и я.
Я пока не утверждаю, что это 100%-ная истина, буду ещё проверять. Но пока всё в цвет.
В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005

Rambler's Top100 TopListЯндекс цитирования Appraiser.RU

appraiser.ru@mail.ru

Skype: appraiser.ru    |    Facebook: appraiser.ru

ООО «АППРАЙЗЕР.РУ»
О деятельности компании