Поиск Карта сайта Главная страница

 

            RICS   


 


Квалификационный экзамен в области оценочной деятельности

Перейти к заполнению регистрационной анкеты претендента.


По вопросам переноса и удаления постов, веток и форумов обращаться в Администрацию портала
Главная
Правила форума
FAQ

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

корректировка на "самый центр" города Опции · Вид
Оррин
От: Thursday, June 07, 2018 2:09:03 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 7/28/2011
Сообщений: 135
Местонахождение: Москва
Добрый день!
Кто-то сталкивался с задачей - оценка торгового помещения в "самом центре" города.
Разумеется прямых аналогов по местоположению - нет, а имеющиеся аналоги, расположены в центральной части города/историческом центре скорее всего будут дешевле.
Как подходили к расчету такой корректировки и в каком диапазоне она находится ?
Заранее благодарен.
В начало
 
ПавелЛ
От: Thursday, June 07, 2018 2:19:44 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 5/16/2016
Сообщений: 21
Оррин сообщал(а):
Добрый день!
Кто-то сталкивался с задачей - оценка торгового помещения в "самом центре" города.
Разумеется прямых аналогов по местоположению - нет, а имеющиеся аналоги, расположены в центральной части города/историческом центре скорее всего будут дешевле.
Как подходили к расчету такой корректировки и в каком диапазоне она находится ?
Заранее благодарен.


Сталкивались.

Тут основной вопрос в доходах.
"Центр" должен монетизироваться в виде повышенных арендных ставок.
Лучше всего, чтобы помещение уже сейчас фактически сдавалось за дорого, тогда оно и будет стоить дорого.
Ну а так можно посмотреть соседние объекты. Рынок аренды, как правило, более развит, чем продажи.

В начало
 
Оррин
От: Thursday, June 07, 2018 3:03:57 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 7/28/2011
Сообщений: 135
Местонахождение: Москва
тут аренда у объекта не рыночная по договору.
В начало
 
Марат Уфа
От: Thursday, June 07, 2018 3:18:27 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 9/27/2007
Сообщений: 77
Местонахождение: Уфа
Что прямо в Кремле находится?..... Почему дороже всех в центре?.....
В начало
 
Оррин
От: Thursday, June 07, 2018 4:10:15 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 7/28/2011
Сообщений: 135
Местонахождение: Москва
ну не в Кремле... и не в Москве..
В начало
 
Марат Уфа
От: Thursday, June 07, 2018 4:33:10 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 9/27/2007
Сообщений: 77
Местонахождение: Уфа
Ну тогда можно набрать достаточно объектов для регрессионной модели. Одним из факторов будет "Удаленность от точки Х". Точку (может быть облако точек - условно Малый центр) придется найти анализом рынка. Большая "центральность" по сравнению с другими учтется этим фактором. Судя по всему, ОО выйдет за пределы выборки по этому фактору. Но что тут поделаешь......
В начало
 
Оррин
От: Thursday, June 07, 2018 6:10:36 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 7/28/2011
Сообщений: 135
Местонахождение: Москва
такая идея меня посещала, но здесь есть две проблемы:
1. нет большой представительной выборки аналогов (хотя бы 30-50)
2.задача выходит за край - т.е. прогнозируемая цена/значение корректировки будет лежать не внутри массива, а во вне. такой расчет несет в себе значительную ошибку.
поэтому и возник вопрос - может кто такой расчет по разным городам РФ делал
В начало
 
Марат Уфа
От: Thursday, June 07, 2018 8:38:23 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 9/27/2007
Сообщений: 77
Местонахождение: Уфа
1.Не обязательно в отчет выборку такую большую. Чуть больше, чем факторов. Если более-менее однородную подобрать - факторов мало будет.......
2.По Уфе актуальные модели на полной выборке прилепляю. Как из Уфы корректировать?????

Вложения:
2018,01,01 Уфа и пригор НДЖ МММ.pdf 281 KB, загружено: 32 раз.


В начало
 
Марат Уфа
От: Thursday, June 07, 2018 9:06:39 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 9/27/2007
Сообщений: 77
Местонахождение: Уфа
Блин, текстовое описание забыл..... Вешаю......

Вложения:
2018,01,01 Уфа и пригор НДЖ МММ текст.pdf 135 KB, загружено: 32 раз.


В начало
 
Слуцкий
От: Friday, June 08, 2018 9:26:39 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,518
Местонахождение: Резиноподобная
А что значит "самый центр"?
Вот в Москве, например, такого понятия нет.
Есть "зона прайм", но только для офисных. Но это и то всё вокруг Кремля.
Потом Центральный деловой район - в пределах Бульварного и + по Тверской до Белорусского.
Но такого "самый центр" нет.
На чём основана гипотеза "в "самом центре" дороже, чем "вообще в центре""?
Можно, например, построить два возрастающих тренда цен/ставок - с севера на юг (с востока на запад) до центра и в обратном направлении. Начало координат причём брать с окраины. На пересечении, по идее, будет "самый центр". Заодно и узнаете, где он есть, как место с максимальными ценами/ставками. Не факт, что там, где Вы думаете.
Ну, и тот факт, что на ОО не рыночная стака надо обосновать. Может и это поможет.
В начало
 
Яскевич Евгений Евстафьевич
От: Friday, June 08, 2018 12:08:38 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,335
Местонахождение: Москва
1). Точка центра в Москве - Центральный телеграф. От него меряются расстояния в городе.
2). ФСО-7, п.22 е: -вид использования и (или) зонирование.
Зонирование в Москве идет по Охранная зона кремля, Центр-Садовое кольцо, Садовое - ТТК, ТТК-МКАД.
Примерно так могут быть зонирования в иных городах.
При расположении аналогов в одной зоне существенных корректировок на местоположение не делается (зависмт от класса).
В начало
 
ПавелЛ
От: Friday, June 08, 2018 1:41:12 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 5/16/2016
Сообщений: 21
Текст про регрессию и таблицы с р два квадратами - красиво выглядят безусловно.
Но польза от них должны быть верифицирована и простыми способами.

Если по этой модели в некой точке города помещение должно стоить 50.000 руб./кв.м., а рядом легко находятся 2-3 аналога с ценой в 25.000 руб./кв.м., то тут либо надо отказываться от этой модели, либо должны быть внятные объяснения, почему эти 2 аналога - неправильные, а остальные более правильные.
Причем простое объяснение, без заумной математики.
А если можно подобрать такие прямые аналоги, то зачем вообще нужны подобные сложные модели?

В рамках одной зоны города могут быть особо уникальные места, где трафик больше и помещение стоит дороже, чем соседние за углом.
Но обосновать это нельзя расчетно.
Либо экспертно, тут от цели зависит.
Но все таки лучше всего фактическими данными.
так как без фактического повышенного дохода - рассуждения об уникальности места очень сильно смахивают на простую пожелалку заказчика.




В начало
 
Слуцкий
От: Friday, June 08, 2018 1:48:44 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,518
Местонахождение: Резиноподобная
Я бы сделал тщательный анализ ставок и цен в "просто центре" ничего не отбрасывая, а значения, близкие к максимуму интервалов, имели бы нормальное обоснования для "самого центра", при этом, не выходя из наблюдаемых значений.
Значения, выходящие за эти рамки обосновать достоверно оч. проблематично кмк. Сильно глубоко надо понимать, рыть и доказывать.
В начало
 
Шогин В.
От: Friday, June 08, 2018 2:09:22 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,568
Местонахождение: Тула
пожалуй, анализ ставок - наилучший способ для выяснения, что есть центр (центрее некуда). И это центр не географический, а ценовой. Правда могут быть нюансы: в одном здании но в разных его концах, один из которых с выходом на кр линию, а другой во дворе. Вроде и центр, но цена не центровая

Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
В начало
 
Оррин
От: Friday, June 08, 2018 3:54:39 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 7/28/2011
Сообщений: 135
Местонахождение: Москва
всем спасибо за содержательную дискуссию и материалы.
В начало
 
Слуцкий
От: Friday, June 08, 2018 6:36:41 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,518
Местонахождение: Резиноподобная
ПавелЛ сообщал(а):

Если по этой модели в некой точке города помещение должно стоить 50.000 руб./кв.м., а рядом легко находятся 2-3 аналога с ценой в 25.000 руб./кв.м., то тут либо надо отказываться от этой модели, либо должны быть внятные объяснения, почему эти 2 аналога - неправильные, а остальные более правильные.
Причем простое объяснение, без заумной математики.
А если можно подобрать такие прямые аналоги, то зачем вообще нужны подобные сложные модели?

Кстате.
Критерии отказа от модели иные. Средняя ошибка аппроксимации, например, больше 15%. Да и то это для измерительных моделей. Для оценочных нмв она спокойно может быть побольше при хорошем эрквадрат.
А приведённый пример наглядно показывает, что оценочная модель не даёт точных значений. В данном случае там может быть от 25 и до более, чем 50. Например, от 25 до 75 при наиболее вероятном (модельном) 50.
И вот об этом обязательно должно быть указано. Иначе смтз будет иметь место введение в заблуждение относительно "точности" модели.
А вот это уже конкретно уже выходит боком в виде обвинений о существенном завышении / занижении с уголовными перспективами.
В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005

Rambler's Top100 TopListЯндекс цитирования Appraiser.RU

appraiser.ru@mail.ru

Skype: appraiser.ru    |    Facebook: appraiser.ru

ООО «АППРАЙЗЕР.РУ»
О деятельности компании