Поиск Карта сайта Главная страница

 

            RICS   


Приглашаем вас на две гостевые лекции профессора Тома Берхаута (Университет Нейнроде, Нидерланды):
1) 22 октября 2018 г.
(начало в 19.00, ауд. 214, корпус 5) -
Инвестиции в недвижимость. Инвестиционный анализ и оценка (лекция на английском языке).
Регистрация
2) 25 октября 2018 г.
(начало в 19.00, ауд. 326, корпус 5) -
Важность оценки. Оценка объектов культурного наследия и старинных зданий (лекция на английском языке)
Регистрация
Подробная информация

Квалификационный экзамен в области оценочной деятельности
Перейти к заполнению регистрационной анкеты претендента.


По вопросам переноса и удаления постов, веток и форумов обращаться в Администрацию портала
Главная
Правила форума
FAQ

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Оценка АЗС, как имущественного комплекса Опции · Вид
Слуцкий
От: Saturday, April 21, 2018 1:34:16 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,738
Местонахождение: Резиноподобная
Ни одной нормальной активной темы. Беда просто.
Между тем, в нынешние смутные времена оценочной мизантропии возникают интересные проблемные вопросы, на которые ранее внимания не обращал никто.
Вот один из них - если раньше на пункт "применяемые стандарты" внимания никто не обращал, то теперь за стандартами стоят квал. аттестаты, а ещё необходимость указывать в отчёте соотношение лица, имеющего соответствующий сертификат, и куска отчёта, который он выполнил. Это 100%.
Соответственно, есть необходимость чётко указать, в каком куске отчёта применяется / не применяется конкретный стандарт.
Столбовой стандарт при оценке ИК АЗС - ФСО8. Ну и ФСО 1-3 ес-но. Спорить будет кто?
Соответственно,
- требования к анализу рынка ФСО7 не применяются,
- определение аналога иное - единообразия ценообразования не требуется (а его ещё доказать надо кстате),
- МКК и СРА в сравнительном не применимы. Применим только мето мультипликаторов в соотвествии с ФСО8.
- понятие ЧОД, как в основе своей дохода от аренды, не применимо,
- прямая капитализация ЧОД, капитализация ЧОД по моделям и дисконтирование ЧОД не применимо. Применимы методы капитализации или дисконтирования. Но чего? Денежного потока на собственный или весь инвестированный капитал у ИК АЗС нет по причине отсутствия вообще какого бы то ни было капитала. Траббл. Тем есть термин "иной прогнозный финансовый показатель деятельности (в частности прибыль)". Поэтому, его и капитализируем (кстати про метод капитализации в ФСО8 нет ничего, кроме ставки капитализации). А вот с дисконтированием хз. Ну, можно написать, что прибыль мы рассматриваем как ДП на собственный капитал. Но его нет! Поэтому вот так. Пока висит вопросик.
В результате, как минимум на ДП и СП нужет только аттестат на бизнес.
А вот ФСО 7 и 10 применяются только при имущественном подходе. Моё мнение - он нужен только для распределения РС единого комплекса на составляющие. И вот там-то чётко должно быть видно, что ЗУ и улучшения оценивал тот, у кого есть аттестат на недвижку, а оборудование - на движку.
Иначе кмк никак.
Соответственно, для оценки АЗС нужно именно три аттестата.
Ну и просто горячий привет судам с ихними суд.экспертами. Нет у тебя трёх аттестатов (а таких чел 200 есть сейчас в России?) насчёт экспертизы по АЗС отдыхай. Или комиссионную экспертизу надо назначать? Детство
Какие есть мнения по данной теме?
В начало
 
Юрий К.
От: Monday, April 23, 2018 3:51:05 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 5/10/2006
Сообщений: 1,782
Александр Анатольевич,
по данной теме есть разные мнения. Мы сейчас в нашем экспертном совете запустили опрос, после майских праздников постараемся выработать внятную позицию.
Пока же очевидно, что (1) вопрос сверхактуален для многих и (2) само его появление обусловлено все еще имеющимися отдельными недоработками на пути к "цивилизованному рынку". Уверен, что эта проблематика вскорости разбудит дремлющие пока инициативу и энергию околооценочных лиц и всем нам счастье будет! Улыбка

1 410 сообщений на старом форуме
В начало
 
Слуцкий
От: Monday, April 23, 2018 6:06:59 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,738
Местонахождение: Резиноподобная
Юрий Васильевич.
Конечно, хорошо бы.
Только тут кмк разъяснения МЭРа теперь надо иметь, не меньше.
Наиболее жёсткий (он же правильный в данных условиях) вариант я описал. Сомневаюсь, что его легитимно можно облегчить без МЭРа.
В начало
 
Киселев Юрий
От: Tuesday, August 07, 2018 5:22:32 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Кандидат
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/6/2018
Сообщений: 42
Местонахождение: Москва
Слуцкий сообщал(а):
Ни одной нормальной активной темы. Беда просто.
Между тем, в нынешние смутные времена оценочной мизантропии возникают интересные проблемные вопросы, на которые ранее внимания не обращал никто.
Вот один из них - если раньше на пункт "применяемые стандарты" внимания никто не обращал, то теперь за стандартами стоят квал. аттестаты, а ещё необходимость указывать в отчёте соотношение лица, имеющего соответствующий сертификат, и куска отчёта, который он выполнил. Это 100%.
Соответственно, есть необходимость чётко указать, в каком куске отчёта применяется / не применяется конкретный стандарт.
Столбовой стандарт при оценке ИК АЗС - ФСО8. Ну и ФСО 1-3 ес-но. Спорить будет кто?
Соответственно,
- требования к анализу рынка ФСО7 не применяются,
- определение аналога иное - единообразия ценообразования не требуется (а его ещё доказать надо кстате),
- МКК и СРА в сравнительном не применимы. Применим только мето мультипликаторов в соотвествии с ФСО8.
- понятие ЧОД, как в основе своей дохода от аренды, не применимо,
- прямая капитализация ЧОД, капитализация ЧОД по моделям и дисконтирование ЧОД не применимо. Применимы методы капитализации или дисконтирования. Но чего? Денежного потока на собственный или весь инвестированный капитал у ИК АЗС нет по причине отсутствия вообще какого бы то ни было капитала. Траббл. Тем есть термин "иной прогнозный финансовый показатель деятельности (в частности прибыль)". Поэтому, его и капитализируем (кстати про метод капитализации в ФСО8 нет ничего, кроме ставки капитализации). А вот с дисконтированием хз. Ну, можно написать, что прибыль мы рассматриваем как ДП на собственный капитал. Но его нет! Поэтому вот так. Пока висит вопросик.
В результате, как минимум на ДП и СП нужет только аттестат на бизнес.
А вот ФСО 7 и 10 применяются только при имущественном подходе. Моё мнение - он нужен только для распределения РС единого комплекса на составляющие. И вот там-то чётко должно быть видно, что ЗУ и улучшения оценивал тот, у кого есть аттестат на недвижку, а оборудование - на движку.
Иначе кмк никак.
Соответственно, для оценки АЗС нужно именно три аттестата.
Ну и просто горячий привет судам с ихними суд.экспертами. Нет у тебя трёх аттестатов (а таких чел 200 есть сейчас в России?) насчёт экспертизы по АЗС отдыхай. Или комиссионную экспертизу надо назначать? Детство
Какие есть мнения по данной теме?

Все процессуальные кодексы указывают только одно основание (требование) для назначения лица судебным экспертом – наличие специальных знаний (ст. 57 УПК РФ, ст. 85 ГПК РФ, ст. 55 АПК РФ).
Вместе с тем, процессуальные кодексы требуют, чтобы в своем заключении судебный эксперт сообщил о своем образовании, специальности, стаже работы, о наличии ученой степени и (или) ученого звания (ст. 204 УПК РФ, ст. 86 АПК РФ). Требование о наличии высшего образования для государственных судебных экспертов содержится в ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (№ 73-ФЗ от 31.05.2001). Эти данные помогают суду (следователю, дознавателю) в решении вопроса о компетентности эксперта.
Так, что думаю комиссионная экспертиза не понадобиться.
В начало
 
АнНет
От: Monday, August 13, 2018 4:02:45 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Кандидат
Группа: Участник

Зарегистрирован: 7/25/2011
Сообщений: 44
Местонахождение: Санкт-Петербург
Слуцкий сообщал(а):
Ни одной нормальной активной темы. Беда просто.
Между тем, в нынешние смутные времена оценочной мизантропии возникают интересные проблемные вопросы, на которые ранее внимания не обращал никто.
Вот один из них - если раньше на пункт "применяемые стандарты" внимания никто не обращал, то теперь за стандартами стоят квал. аттестаты, а ещё необходимость указывать в отчёте соотношение лица, имеющего соответствующий сертификат, и куска отчёта, который он выполнил. Это 100%.
Соответственно, есть необходимость чётко указать, в каком куске отчёта применяется / не применяется конкретный стандарт.
Столбовой стандарт при оценке ИК АЗС - ФСО8. Ну и ФСО 1-3 ес-но. Спорить будет кто?
Соответственно,
- требования к анализу рынка ФСО7 не применяются,
- определение аналога иное - единообразия ценообразования не требуется (а его ещё доказать надо кстате),
- МКК и СРА в сравнительном не применимы. Применим только мето мультипликаторов в соотвествии с ФСО8.
- понятие ЧОД, как в основе своей дохода от аренды, не применимо,
- прямая капитализация ЧОД, капитализация ЧОД по моделям и дисконтирование ЧОД не применимо. Применимы методы капитализации или дисконтирования. Но чего? Денежного потока на собственный или весь инвестированный капитал у ИК АЗС нет по причине отсутствия вообще какого бы то ни было капитала. Траббл. Тем есть термин "иной прогнозный финансовый показатель деятельности (в частности прибыль)". Поэтому, его и капитализируем (кстати про метод капитализации в ФСО8 нет ничего, кроме ставки капитализации). А вот с дисконтированием хз. Ну, можно написать, что прибыль мы рассматриваем как ДП на собственный капитал. Но его нет! Поэтому вот так. Пока висит вопросик.
В результате, как минимум на ДП и СП нужет только аттестат на бизнес.
А вот ФСО 7 и 10 применяются только при имущественном подходе. Моё мнение - он нужен только для распределения РС единого комплекса на составляющие. И вот там-то чётко должно быть видно, что ЗУ и улучшения оценивал тот, у кого есть аттестат на недвижку, а оборудование - на движку.
Иначе кмк никак.
Соответственно, для оценки АЗС нужно именно три аттестата.
Ну и просто горячий привет судам с ихними суд.экспертами. Нет у тебя трёх аттестатов (а таких чел 200 есть сейчас в России?) насчёт экспертизы по АЗС отдыхай. Или комиссионную экспертизу надо назначать? Детство
Какие есть мнения по данной теме?


Как человек, имеющий один квалаттестат Серьезное настроение я для себя определила эту проблему так. Если в ТЗ написано, что вид объекта оценки - имущественный комплекс, то это подпадает под ФСО 8, при этом если в ТЗ не прописаны ФСО 7 и ФСО 10, то я ими руководствоваться не обязана - ни в какой из частей своей работы (то есть, и при реализации затратного подхода тоже). Вопрос этот спорный и выходит далеко за рамки АЗСок - по большому счету, любая оценка бизнеса, где имеется оценка имущества в том или ином виде, подпадает под этот вопрос. По факту - после 1 апреля экспертизу в СРО мои отчеты не проходили, банки и Росимущество отчеты по бизнесу с оценкой имущества внутри принимают с 1 квалаттестатом по бизнесу.
В начало
 
Слуцкий
От: Monday, August 13, 2018 5:01:51 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,738
Местонахождение: Резиноподобная
1. Вы обязаны руководствоваться всеми релевантными стандартами вне зависимости от того, что там в ТЗ написано. Эт 100%.
2. Вопрос за рамки АЗС выходит не всегда, поскольку если Вы забубените бизнес (как 100% акций или пакет) только одним доходником, то с Вас очень может статься, что и не спросит никто имущественный подход.
3. Честно говоря и имущественный комплекс можно наверное оценить как пул (см. соседнюю ветку), т.е. одной цифрой. А разнос пообъектный сделать справочным, вне ответственности.
4. То, что отчёты принимают, не должно Вас расслаблять. Бесспорно - если у Вас 3 аттестата. Тогда бесспорно. А если 1, то как раз спорно. Последствия могут быть не в Вашу пользу. ЦБ на проверке безапелляционно объявит отчёт не достоверным. Банку своё, а на Вас жалобу. И там всё будет исключительно так, как ДК решит. Поэтому, его мнение знать бы надо. В случае Росимущества ещё хуже. Там Следком надзирает, а они законы и сами толковать умеют. Правда, тут практики пока нет, но пускай её на других нарабатывают (которые суперуверенные в себе).
В начало
 
Слуцкий
От: Tuesday, August 14, 2018 2:34:07 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,738
Местонахождение: Резиноподобная
http://sroroo.ru/press_center/news/2523418/
В начало
 
ocenschik
От: Tuesday, August 21, 2018 12:39:50 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/11/2006
Сообщений: 90
Местонахождение: Москва
Слуцкий сообщал(а):

Столбовой стандарт при оценке ИК АЗС - ФСО8. Ну и ФСО 1-3 ес-но. Спорить будет кто?

Какие есть мнения по данной теме?


Пощады не будет Боюсь навлечь на себя гнев "сильных мира сего", но не согласен я с Вашим постулатом, что АЗС - ФСО № 8. Когда писался ФСО № 7, то в нём было несколько пунктов по поводу оценки объектов, которые МСО относят к "специализированному торговому имуществу" (старые МСО 2007 МР 12, в частности и АЗС). Из Мин.эка ФСО № 7 вышел кастрированным, в котором остался только пп. з) п. 23 ФСО № 7 (относящий АЗС к недвижке). Кроме того, за 10 лет работы в нефтяной компании - ни одного отчёта об оценке АЗС "как бизнеса", если это не продажа сети АЗС как ООО, не было. Даже "родоначальники" теории оценки - американцы (США), оценивают АЗС "как недвижимость с нюансами" (видел много их отчётов об оценке АЗС). Так, что я считаю - ФСО № 7, а ФСО № 10 - при включении его в задание на оценку (о чём в ФСО № 10 чётко написано). Пока не будет изменений в ФСО, требовать несколько аттестатов в отчёте об оценке я не буду, но рекомендовать могу.
В начало
 
Слуцкий
От: Tuesday, August 21, 2018 1:32:59 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,738
Местонахождение: Резиноподобная
Ключевое
"рекомендовать могу".
Т.е. с "бизнесом" вопросов нет, а вот с недвижкой уже на усмтрение, т.е. риск исполнителя.
Вопросов нет.
Если объявят не отчётом, далее уже не оценочная тема.
Недвижка с особенностями либо недобизнес с затратником (т.е. + движка ещё) в этой чфере решаются только с обвинительной стороны.
В начало
 
АнНет
От: Tuesday, August 21, 2018 2:15:56 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Кандидат
Группа: Участник

Зарегистрирован: 7/25/2011
Сообщений: 44
Местонахождение: Санкт-Петербург
Слуцкий сообщал(а):
1. Вы обязаны руководствоваться всеми релевантными стандартами вне зависимости от того, что там в ТЗ написано. Эт 100%.
2. Вопрос за рамки АЗС выходит не всегда, поскольку если Вы забубените бизнес (как 100% акций или пакет) только одним доходником, то с Вас очень может статься, что и не спросит никто имущественный подход.
3. Честно говоря и имущественный комплекс можно наверное оценить как пул (см. соседнюю ветку), т.е. одной цифрой. А разнос пообъектный сделать справочным, вне ответственности.
4. То, что отчёты принимают, не должно Вас расслаблять. Бесспорно - если у Вас 3 аттестата. Тогда бесспорно. А если 1, то как раз спорно. Последствия могут быть не в Вашу пользу. ЦБ на проверке безапелляционно объявит отчёт не достоверным. Банку своё, а на Вас жалобу. И там всё будет исключительно так, как ДК решит. Поэтому, его мнение знать бы надо. В случае Росимущества ещё хуже. Там Следком надзирает, а они законы и сами толковать умеют. Правда, тут практики пока нет, но пускай её на других нарабатывают (которые суперуверенные в себе).


1. Нет, не обязана, о чем написано в ФСО 8, если ТЗ предполагает оценку имущественного комплекса - в данном случае неважно, АЗС, или завода, или ТЭЦ - оценка должна проводиться в соответствии с ФСО 8, в котором указано, что ФСО 7 и 10 обязательны к применению, только если это указано в ТЗ.

2. Я и АЗС забубеню исключительно доходным, ибо в затратном нет смысла - так как грамотно сделанный он численно совпадет с доходным (ибо как мне видится, основным определяющим фактором стоимости АЗС является ее местоположение и востребованность доп.функций - кафе, магазина, а эта самая востребованность определяется методиками доходного подхода).

3. Так и делаю.

4. Меня это не то чтобы расслабляет, но и не напрягает. Поскольку нигде (!!!) на данный момент не прописано четко, что при наличии в составе оценки бизнеса оценки имущества должен иметься тот или иной имущественный квалаттестат. Я имею квалаттестат по оценке бизнеса, сл-но, имею право оценивать бизнес - в рамках ФСО 8 - любыми методами и подходами.
В начало
 
Слуцкий
От: Tuesday, August 21, 2018 2:39:49 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,738
Местонахождение: Резиноподобная
АнНет сообщал(а):

1. Нет, не обязана, о чем написано в ФСО 8, если ТЗ предполагает оценку имущественного комплекса - в данном случае неважно, АЗС, или завода, или ТЭЦ - оценка должна проводиться в соответствии с ФСО 8, в котором указано, что ФСО 7 и 10 обязательны к применению, только если это указано в ТЗ.

Хотите сказать, что в рамках оценки бизнеса недвижку можно оценивать как угодно отбалды? Улыбка 100% ошибаетесь.
А в затратном есть смысл, коли надо РС АЗС разнести поэлементно. Для залога, например. Ес-но логично это делать пропорционально РСам элементов по отдельности. Есть иные варианты?
В начало
 
Слуцкий
От: Tuesday, August 21, 2018 5:29:30 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,738
Местонахождение: Резиноподобная
А вообще прикольно.
Два мнения
- бизнес
- недвижка
И оба уверенные.
Только колонки, стеллы - точно не недвижка, а движка. А резервуары, ливнёвка, покрытие площадки по-разному (либо недвижка, либо вообще не пойми что), но не бизнес точно.
Вот я и говорю - ТРИ аттестата будет 100% правильно, а всё остальное жизнь рассудит. Но неустойчивые, оспоримые конструкции долго не живут кмк. До первого скандала.
В начало
 
АнНет
От: Tuesday, August 28, 2018 10:55:44 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Кандидат
Группа: Участник

Зарегистрирован: 7/25/2011
Сообщений: 44
Местонахождение: Санкт-Петербург
Слуцкий сообщал(а):
А вообще прикольно.
Два мнения
- бизнес
- недвижка
И оба уверенные.
Только колонки, стеллы - точно не недвижка, а движка. А резервуары, ливнёвка, покрытие площадки по-разному (либо недвижка, либо вообще не пойми что), но не бизнес точно.
Вот я и говорю - ТРИ аттестата будет 100% правильно, а всё остальное жизнь рассудит. Но неустойчивые, оспоримые конструкции долго не живут кмк. До первого скандала.


Вы все время говорите "бизнес", забывая, что квалаттестат по бизнесу дает возможность оценки имущ.комплексов (заведомо, как правило, недвижка+движка), НМА, дебиторки (все это вообще ни разу не бизнес).

Если по смыслу - абсолютно с Вами согласна, для оценки бизнеса надо иметь три аттестата (или ввести положение, что аттестат по бизнесу дает право оценивать и недвижку, и движку, т.е. имеет поглощающий характер, о чем активно спорили при принятии закона, но тогда и экзамен быть должен "3-в-1"). Но по факту - никто из "вышестоящих" об этом не думал или, по крайней мере, не говорил вслух. Так что я опираюсь на действующую на данный момент нормативную базу. В том числе и касательно того, что при оценке бизнеса/имущ.комплекса не должна руководствоваться ФСО7/10. Что же касается "оценивать как угодно отбалды" - как угодно, но так, чтобы не ввести потенциального пользователя отчета в заблуждение относительно стоимости объекта оценки]. Приведу пример. Я оценивала многомиллиардный бизнес, в составе которого есть и недвижка и движка в т.ч., но основной актив, генерирующий стоимость, не он. И при оценке РС всех активов стоимость недвижки и (тем более) движки в РС объекта оценки менее 5%. Соответственно, стоимость недвижки и движки принималась по балансу (с объяснением причин), что недопустимо с т.з. ФСО7/10, но абсолютно не противоречит ФСО8.
В начало
 
Слуцкий
От: Tuesday, August 28, 2018 3:21:42 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,738
Местонахождение: Резиноподобная
Если Вы обратили внимание, то тема то исключительно про АЗС, а не про многомиллиардные бизнесы.
Например, для оценки всего Сбербанка или ВТБ или любого иного банка ничего, кроме бизнеса не надо.
А вот в случае банальной АЗСки для залога или суда получается, что надо. Или может быть, что надо.
А по дебиторке вообще смех. Разъяснение МЭРа есть: если она с недвижкой связана, то аттестат недвижимость, если с движкой - движимость... Там на бизнес то что остаётся?
Если дебитока связана с поставкой макарон, то движка же?
А если ипотечный кредит, то недвижка?
В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005

Rambler's Top100 TopListЯндекс цитирования Appraiser.RU

appraiser.ru@mail.ru

Skype: appraiser.ru    |    Facebook: appraiser.ru

ООО «АППРАЙЗЕР.РУ»
О деятельности компании