Поиск Карта сайта Главная страница

           

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Оценка стоимости величины арендной платы инженерных сетей Опции · Вид
olgailiazova
От: Tuesday, August 21, 2018 9:59:42 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 9/22/2015
Сообщений: 8
Местонахождение: Красноярск
Добрый день!
В качестве задания на оценку - оценить величину арендной платы за 1 год для инженерных сетей (водопровод, канализация, теплосети).
Рыночную стоимость рассчитала через ЗП. Теперь методом рекапитализации хотела определить величину арендной платы. Подскажите, какая величина операционных расходов будет для подобного рода объектов? И будет ли она вообще?
В начало
 
Слуцкий
От: Tuesday, August 21, 2018 2:06:58 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
А какую Вы АП считаете?
Очень может быть, что оперрасходы и текущий ремонт на арендаторе. Тогда их не надо.
В начало
 
Шогин В.
От: Wednesday, August 22, 2018 12:46:11 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,976
Местонахождение: Тула
АП, как минимум, должна обеспечивать компенсацию расходов (налоги, амортизацию, обеспечивающую накопление за срок службы для возм замены сетей в прогнозных на момент замены ценах, затр на тек ремонт). Ну и какая-то прибыль

Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
В начало
 
NB
От: Wednesday, August 22, 2018 4:23:11 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/9/2009
Сообщений: 2,010
Местонахождение: Санкт Петербург
Шогин В. сообщал(а):
АП, как минимум, должна обеспечивать компенсацию расходов (налоги, амортизацию, обеспечивающую накопление за срок службы для возм замены сетей в прогнозных на момент замены ценах, затр на тек ремонт). Ну и какая-то прибыль

Валерий Анатольевич, в таких случаях все расходы вешаются на арендатора (как правило). Поэтому - а) смотреть условия договора; б) если аренда "чистая" - только "прибыль". Но арендодатель (точнее его бухгалтерия) чаще всего требует, чтобы и з десь амортизация тоже была компенсирована.
Вот и вы туда же. С чего это? Из какой экономики?
Водопроводы, газопроводы, теплосети и т.п. - пространственно распределенные объекты, и подвергаются ежегодному частичному ремонту (плановому и аварийному) заменой на новое. Таким образом поддерживается некое усредненное "рабочее" состояние. И какой сеть была получена, такой и вернется к арендодателю.
Если в аренду переданы новенькие, только что построенные сети, то да, "амортизацию", т.е. потерю стоимости до "рабочего" состояния нужно учесть за соответствующий период.
Но дальше - с какой стати?
Кроме "бухучет требует" Улыбка аргументы есть?
В начало
 
Шогин В.
От: Wednesday, August 22, 2018 4:39:25 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,976
Местонахождение: Тула
Николай Петрович, это да, если содержание вешается на арендатора, то в этой части минус. Но амортиз платежи, налоги на арендатора не повесишь. Ну и прибыль плюсом.
Не усмотрел - из какой экономики? Бремя содержания имущества лежит на собственнике. Договор аренды может прекртиться в люб момент. Это никак не должно влиять на накопления для реновации. Ну просто логика

Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
В начало
 
NB
От: Wednesday, August 22, 2018 5:15:31 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/9/2009
Сообщений: 2,010
Местонахождение: Санкт Петербург
Ну какая реновация, если объект "вечный", обновляется частями ежегодно (или раз в пару лет, неважно) и за чужой счет? Это отличие "сетей" от "одиночного" ОН, который эксплуатируется до окончания ЭЖ, а затем реновируется. Статья есть на этот счет на аппрайзере.

И амортизация, это что - расходы, чтобы ее компенсировать? Какая "просто логика"? "Как обычно"? - так тут как раз необычно. Есть явные расхождения между реальными экономическими отношениями арендатора с арендодателем и правилами бухучета.
Право, вы меня разочаровываете, обычно такой въедливый, до корней докапываетесь, а тут Улыбка
И то, что в любой момент - никакого значения. Важно, чтобы исполнял, пока арендует.
В начало
 
Шогин В.
От: Wednesday, August 22, 2018 8:18:29 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,976
Местонахождение: Тула
Разочаровывать не боюсь, не девушка Улыбка
Где вы увидели обязательное соблюдение условия "обновляется кусками ежегодно"? Это вы про столетние сети?
Кстати, если это подпадает под капремонт, то бал стоимость сетей должна увеличиваться

Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
В начало
 
NB
От: Thursday, August 23, 2018 4:31:35 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/9/2009
Сообщений: 2,010
Местонахождение: Санкт Петербург
Зачем столетние? 20-40 летние (самые старые участки). В т.ч. с кусками вновь введенных и отремонтированных в прошлом году - "однолетками". Сплошь и рядом. Улыбка
Вы не отклоняйтесь от темы-то. Я не говорил об "обязательном соблюдении условий обновления ежегодно", я говорю о практике заключения таких договоров и практике же ответственной эксплуатации сетей. Обязанность арендатора - поддержание сетей в рабочем (безаварийном) состоянии.
Вся подземка зависит не только от возраста, но и от грунтов. На зыбучих и пучнистых участках ремонты идут чаще. И много еще всего. Короче, у эксплуатантов есть плановые ремонты, и аварийные случаются. Плановые идут постоянно, но частями. А ежегодны они, или денег хватает только на раз в три года - это уже детали.
Опять же - капремонт это или текущий - стоимость сетей увеличивается, это да. Но затраты на ремонт несет арендатор, он их не предъявляет к компенсации (по договору). Тогда с какой стати собственнику увеличивать свои балансы? Он же долг перед арендатором не формирует. Где двойная запись?
Повторюсь, реальные экономически отношения сторон такого договора аренды не укладываются в правила бухучета. И это создает свои проблемы. И "кривые" пути их обхода.
В начало
 
Шогин В.
От: Friday, August 24, 2018 5:07:18 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,976
Местонахождение: Тула
я исхожу из того, что должна обеспечивать в принципе деятельность, связанная с доставкой теплоносителя, воды и т.п. Обеспечивает или нет - это другой вопрос.
Если мы исходим из того, что эта деятельность коммерческая на рыночных условиях, то доход от деятельности должен обеспечивать возможность текущего содержания, устранения аварийных ситуаций, теоретическую возможность будущей (по окончании срока эксплуатации) или текущую (в аварийных ситуациях) реновацию сетей, а также налог на имущество, а также налог на землю, а также некую прибыль. Это в идеале.
Но с учетом того, что тарифы у нас регулируемые и эти тарифы не обеспечивают вышеописанного, мы являемся свидетелями постоянных банкротств сетевых компаний и всяких иных хреновин.
Соответственно, при сдаче в аренду, арендная плата должна обеспечивать все выше описанное, за исключением лишь прибыли - та должна, очевидно, быть ниже, т.к. делиться надо (распределить между собственником и арендатором, иначе какой арендатору резон? Ну если не рассматривать тему банального воровства). Если арендатор за счет более умного владения получит больший размер прибыли, так это его личное.
Теперь о заменяемых кусках. Если исходить из интересов собственника, то то с большей вероятностью проводил бы замены новыми материалами. Арендатор может это делать, например, б/у материалами. Из принципа - до конца аренды доработает, дальше по фигу. Это должно предусматриваться договором аренды - типа, аварийные замены осуществлять по таким-то технологиям и т.п.
Если это так, и заменяется - то замечательно. Лежит на арендаторе.
Но может так случиться, что аварий мало, реально заменяется небольшая часть трубы, а собственник, не получая отчислений для накопления, в итоге не накопит, ибо, ремонтировать придется.
Поэтому, я соглашусь, что расчет аренды следует считать исходя из условий договора аренды.

Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005