Поиск Карта сайта Главная страница

 

            RICS   


Квалификационный экзамен в области оценочной деятельности
Перейти к заполнению регистрационной анкеты претендента.


По вопросам переноса и удаления постов, веток и форумов обращаться в Администрацию портала
Главная
Правила форума
FAQ

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Пример из жизни Опции · Вид
sky-perm
От: Tuesday, September 11, 2018 9:47:41 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 10/3/2007
Сообщений: 600
Местонахождение: Пермь
Есть у меня в собственности комната в общежитии, комната ничего особенного среднее состояние, в общем типовая. В этом общежитии стоят на продажу достаточно много подобных комнат, средний ценник 700-800 т.р. за 18 кв.м, т.е. по СП с учетом торга 700 т.р.

Сдаю ее в аренду за 6.000 руб. в месяц (пытался ставить 7.000 руб но спроса нет) из этой стоимости вычитаю каждый месяц коммуналку примерно в среднем 2.000 руб.
Итого ЧОД 6.000-2.000= 4.000 руб., ставка капитализации пусть 0,12 будет, получаем по ДП стоимость комнаты 400.000 руб.

Получаем огромный разброс между СП и ДП Голова идет кругом спрашивается где правда?

Тут жизнь у меня резко сделала поворот, и стали нужны деньги, выставил эту комнату на продажу за 600.000 руб. висит на Авито уже месяц, нет ни одного звонка Я расстроен

Получается ДП ближе к жизни? и СП это лишь хотелки?
В начало
 
Olegovich
От: Tuesday, September 11, 2018 10:00:21 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/26/2009
Сообщений: 1,497
Местонахождение: -
цена продажи и ставка сдачи в аренду - это факт. а вот КК - у Вас "пусть". вот в этом "пусть" у Вас и ошибка. для квартир и комнат КК уже давно на уровне 4-6%.
(отредактировано)
P.S. кстати, такая же ситуация и с землей
В начало
 
Слуцкий
От: Tuesday, September 11, 2018 10:05:02 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,722
Местонахождение: Резиноподобная
Про 0,12 - эт Вы жёстко. Улыбка
Нет и никогда не было таких ставок в квартирах.
Только эту темку копнул на цифрах. Мне совсем не для оценки надо было.
http://tmpo.su/sluckij-a-a-stavki-kapitalizacii-kvartir-v-moskve/
0,03 - 0,05. Ну 0,06.
Не доходный (коммерческий) это актив - квартиры, коттеджи и пр. жильё. Ставки депозитов всегда выше.
А комнату свою оцените уже нормально, с интервалом. Посмотрите, каков самый минимум по аналогам можно получить.
http://tmpo.su/sluckij-a-a-sluckaya-i-a-intervalnoe-predstavlenie-ocenki-rynochnoj-stoimosti-kvartira-massovogo-sprosa/
Потом,будучи вооружённым всей информацией Кажется, еще кто-то из мудрых сказал , и думайте.
В начало
 
Юлиана
От: Friday, September 14, 2018 9:41:34 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 3/26/2007
Сообщений: 588
Местонахождение: Краснодарский край
Может правда через ВРМ восторжествует? Будь здоров, товарищ!
В начало
 
Слуцкий
От: Friday, September 14, 2018 10:08:58 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,722
Местонахождение: Резиноподобная
Через ВРМ ничего не восторжествует, кроме глупости.
Через ВРМ в теории получится то же, что и в сравнительном. Только намного хуже, поскольку аналогов по аренде намного меньше. А брать со всего города, так лучше индекс какой глянуть.
В начало
 
Шогин В.
От: Friday, September 14, 2018 11:01:40 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,638
Местонахождение: Тула
комната - это не доходоприносящий объект недвижимости. Многие считают, что если аренду получать можно, то значит и доходник применить можно. А с мтз, доходник применим только для такой недвижимости, которая создавалась как доходный объект.
а так да, и заброш коровник иногда можно сдать за 5 рублей

Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
В начало
 
Olegovich
От: Friday, September 14, 2018 1:58:08 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/26/2009
Сообщений: 1,497
Местонахождение: -
не соглашусь. если доход получить можно - то и доходник применить можно. в чем проблема? и доходник тоже покажет нормальный результат, если считать правильно... другой вопрос нужно ли?
В начало
 
Olegovich
От: Friday, September 14, 2018 2:00:44 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/26/2009
Сообщений: 1,497
Местонахождение: -
Юлиана сообщал(а):
Может правда через ВРМ восторжествует? Будь здоров, товарищ!

а ФСО 7 не позволяет считать доходник через ВРМ
В начало
 
Шогин В.
От: Friday, September 14, 2018 3:22:26 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,638
Местонахождение: Тула
я считаю, что доходник применим только там, где в приобретении, строительстве объектов, либо по типу объектов имеется инвестиционная мотивация в получении доходов от сдачи в аренду. Во всех остальных случаях - доходник ничего не отражает. Его просто подгоняют под то или иное пожелание

Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
В начало
 
Сибириус
От: Friday, September 14, 2018 3:33:47 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/20/2009
Сообщений: 388
Местонахождение: Новосибирск
Olegovich сообщал(а):
а ФСО 7 не позволяет считать доходник через ВРМ

Такого утверждения в стандарте нет, напротив, "Оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки".
В начало
 
Юлиана
От: Friday, September 14, 2018 3:37:28 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 3/26/2007
Сообщений: 588
Местонахождение: Краснодарский край
Olegovich сообщал(а):
Юлиана сообщал(а):
Может правда через ВРМ восторжествует? Будь здоров, товарищ!

а ФСО 7 не позволяет считать доходник через ВРМ


100500 тысяч раз в очередной раз пожалела, что тут что-то ляпнула. Вот ведь юморнула неудачно, чтобы подбодрить человека. Он ведь для себя и о своей конкретной квартире голову ломает, а не отчет об оценке пишет.
В начало
 
Olegovich
От: Friday, September 14, 2018 3:59:56 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/26/2009
Сообщений: 1,497
Местонахождение: -
Сибириус сообщал(а):
Olegovich сообщал(а):
а ФСО 7 не позволяет считать доходник через ВРМ

Такого утверждения в стандарте нет, напротив, "Оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки".

п. 23 б) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям
где тут расчет через ВРМ?
вообще расчет через ВРМ - это скорее (но довольно спорно) сравнительный...
В начало
 
Юрий Дерябин
От: Friday, September 14, 2018 4:00:45 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Администратор
Группа: Администратор, Участник

Зарегистрирован: 5/11/2006
Сообщений: 2,130
Местонахождение: Москва
Вообще-то ВРМ - это сравнительный подход.

323 сообщения на старом форуме
В начало
 
Сибириус
От: Friday, September 14, 2018 4:12:59 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/20/2009
Сообщений: 388
Местонахождение: Новосибирск
Olegovich сообщал(а):
п. 23 б) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям
где тут расчет через ВРМ?
вообще расчет через ВРМ - это скорее (но довольно спорно) сравнительный...

После указанного Вами пункта в стандарте есть и пункты иные... Если считаете необходимым, оппонируйте авторам стандарта Улыбка
В начало
 
Слуцкий
От: Friday, September 14, 2018 4:37:38 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,722
Местонахождение: Резиноподобная
Olegovich сообщал(а):
Юлиана сообщал(а):
Может правда через ВРМ восторжествует? Будь здоров, товарищ!

а ФСО 7 не позволяет считать доходник через ВРМ

Позволяет.
Только надо, чтобы ставка соответствовала доходу.
Для ЧОД - СК, для валовой аренды - 1/ВРМ.
Т.е. если умножить валовую аренду на ВРМ, то это сравнительный подход. А если разделить ея же на 1/ВРМ - прямая капитализация. Трудная задача
Только ради чего это? Набрать аналогов для определения ВРМ - значит набрать аналогов по продаже (для сравнительного) и ещё по аренде (для доходного). Аналоги по продаже поделить на 2 группы. Одну пустить на сравнительный, а вторую на определение ВРМ. Аналоги по аренде поделить на две группы. Одну пустить на определение ставки аренды, а вторую - на ВРМ. Потом что-то согласовывать из двух подходов. Зачем?
В начало
 
Olegovich
От: Friday, September 14, 2018 4:41:57 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/26/2009
Сообщений: 1,497
Местонахождение: -
э нет...1/ВРМ это не КК
В начало
 
Слуцкий
От: Friday, September 14, 2018 5:05:12 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,722
Местонахождение: Резиноподобная
Конечно не КК. А СК. Для валовой арендной ставки. Круто
А как иначе?
В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005

Rambler's Top100 TopListЯндекс цитирования Appraiser.RU

appraiser.ru@mail.ru

Skype: appraiser.ru    |    Facebook: appraiser.ru

ООО «АППРАЙЗЕР.РУ»
О деятельности компании