Поиск Карта сайта Главная страница

 

            RICS   


Квалификационный экзамен в области оценочной деятельности
Перейти к заполнению регистрационной анкеты претендента.


По вопросам переноса и удаления постов, веток и форумов обращаться в Администрацию портала
Главная
Правила форума
FAQ

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

К ВОПРОСУ ОБ ОЦЕНКЕ Опции · Вид
Слуцкий
От: Saturday, October 20, 2018 5:27:10 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,769
Местонахождение: Резиноподобная
Открыли новый цикл статей заметок "К вопросу об оценке" о решениях не очень стандартных практических вопросов в полностью реальных оценках.
Старт - об оценке ОКС с незарегистрированными правами собственности на ЗУ
http://tmpo.su/k-voprosu-ob-ocenke-sluckij-a-a-sluckaya-i-a-ocenka-oks-s-neoformlennymi-pravami/
И следом же - об оценке внутренних дорог в коттеджных посёлках и подобных объектов.
http://tmpo.su/k-voprosu-ob-ocenke-sluckij-a-a-sluckaya-i-a-ocenka-vnutriposelkovyx-dorog/
Тут даже полемика с Н.П.Бариновым. Не всё же по телефону. Улыбка
В общем, приглашаю писателей малоформатчиков.
В начало
 
Шогин В.
От: Saturday, October 20, 2018 5:58:09 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,665
Местонахождение: Тула
пишу из дома, поэтому нет под рукой любимого Консультанта, а также папочек с разложенными по ним разностями. Поэтому просто соображения вслух относительно дорог.
1. прежде всего необх посмотреть правовой статус этих самых дорог. Они таковыми являются в соотв с законодательством, поставлены в реестр, али нет. Если являются, то нужно дальше определиться, мы говорим о стоимости дорог как сооружения или о стоимости земли под ними? То или иное оценивается по-разному
2. нежно забыть, что как и за сколько приобреталось оптом. После создания нового объекта права - дорог, прошлая жизнь пофиг
3. участок под дорогой не может оцениваться в равенстве с прилегающими земельными участками
4. участок не может оцениваться в 1 рубль. Он, как минимум, может оцениваться в затраты на создание объекта права (межевание, госпошлины)

Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
В начало
 
Шогин В.
От: Saturday, October 20, 2018 6:09:02 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,665
Местонахождение: Тула
в отношении коттеджа. Здесь главное законность объекта капитального строительства (или 100% вероятность узаконивания). Законность обуславливается, прежде всего, наличием прав на земельный участок. Если мы говорим о ситуации, когда права собственности нет, то значит д.б. право аренды (договор), либо, как вариант, остатки советских прав (право беср владения, насл владения).
Если права на уч имеются, то нет проблем оценки коттеджа

Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
В начало
 
Слуцкий
От: Saturday, October 20, 2018 7:05:25 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,769
Местонахождение: Резиноподобная
Шогин В. сообщал(а):

1. прежде всего необх посмотреть правовой статус этих самых дорог. Они таковыми являются в соотв с законодательством, поставлены в реестр, али нет.
Кмк, важнее фактическое использование. Вот то, что там Вы видите - ИЖС. И что? Это уже не дорога? Надо изменить ВРИ.
Если являются, то нужно дальше определиться, мы говорим о стоимости дорог как сооружения или о стоимости земли под ними? То или иное оценивается по-разному
Мы говорим о ЗУ с неотделимым улучшением - дорожным покрытием.
2. нежно забыть, что как и за сколько приобреталось оптом. После создания нового объекта права - дорог, прошлая жизнь пофиг
И это пишет сторонник "исторического накапливания НДС в объекте оценки" ... Улыбка Кмк не пофиг. Как с любым объектом, оцениваемым затратником. Складываем затраты на покупку + все остальные.
3. участок под дорогой не может оцениваться в равенстве с прилегающими земельными участками
Вот как раз могу обосновать, что может. У меня в посёлке дорога сформирована за счёт участков владельцев. По проекту её не было, а сейчас на карте вообще улица посёлка. Улыбка По оптовой как раз хороший обоснованный компромисс.
4. участок не может оцениваться в 1 рубль. Он, как минимум, может оцениваться в затраты на создание объекта права (межевание, госпошлины)
Не. Такой минимум никуда не годится. Попробуйте это владельцу доказать, если только не для оспаривания. Вот они плату вводят и ещё сервитуты суд не устанавливает, ходите по тропинке через лес.
В начало
 
Слуцкий
От: Saturday, October 20, 2018 7:08:36 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,769
Местонахождение: Резиноподобная
Шогин В. сообщал(а):
в отношении коттеджа. Здесь главное законность объекта капитального строительства (или 100% вероятность узаконивания). Законность обуславливается, прежде всего, наличием прав на земельный участок. Если мы говорим о ситуации, когда права собственности нет, то значит д.б. право аренды (договор), либо, как вариант, остатки советских прав (право беср владения, насл владения).
Если права на уч имеются, то нет проблем оценки коттеджа

Да, конечно с правами на ЗУ всё должно быть ОК. В примере там ипотека ЗУ уже есть.
Может так же быть один законный дом и один поменьше не узаконенный. Нам в этом случае цбшники замечание написали - РС ЗУ завышена. Конечно завышена, мы на него второй дом отнесли.
В начало
 
Шогин В.
От: Saturday, October 20, 2018 7:42:44 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,665
Местонахождение: Тула
1. я не говорю, что там вижу, а лишь о том, что именно с этим надо разобраться. Если это дорога, да еще и в реестре (может быть и частной), то уже не ижс. Если это не дорога в реестра, а дорога-проезд, то в любом случае смотрим ВРИ. Если по-прежнему ижс, то меняем
2. дорожное покрытие не является неотделимым улучшением. ВС РФ об этом сказал. Но если это юридически дорога, то это сооружение (объект недвижимости)
2.3.4. пофиг пофиг. Это новый объект родился. А затраты на ухаживание, цветы и мороженое, их относим на участников. А дорога сама собой


Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
В начало
 
Слуцкий
От: Saturday, October 20, 2018 7:54:14 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,769
Местонахождение: Резиноподобная
Шогин В. сообщал(а):
1. я не говорю, что там вижу, а лишь о том, что именно с этим надо разобраться. Если это дорога, да еще и в реестре (может быть и частной), то уже не ижс. Если это не дорога в реестра, а дорога-проезд, то в любом случае смотрим ВРИ. Если по-прежнему ижс, то меняем
Согласен, надо. Только обязанности такой у владельца нет. Имеет право закрыть участок для всех и точка. Поэтому общесоциальный вывод - надо владельцам коттеджей выкупать, обязывать судом продать, биться за выкуп по РС. А вот потом уже и разбираться, приводить в соответствие и пр. А вот отсутствие желания выкупать - имхо жлобство. Просто тут нормы оборота пока отсутствуют в отличие от многоквартирных домов. И никто свыше этим заморачиваться не собирается.
2. дорожное покрытие не является неотделимым улучшением. ВС РФ об этом сказал. Но если это юридически дорога, то это сооружение (объект недвижимости)
Фактически дорога. Остальное см. пред. моё замечание. Воля владельца нужна.
2.3.4. пофиг пофиг. Это новый объект родился. А затраты на ухаживание, цветы и мороженое, их относим на участников. А дорога сама собой
Он же не сам взял и родился, а в процессе, как результат. Соответсвенно, см. выше. Улыбка
В начало
 
Шогин В.
От: Saturday, October 20, 2018 8:52:25 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,665
Местонахождение: Тула
препятствие по доступу к своему объекту недвижимости устраняется сервитутом. Еще можно посмотреть, а на законном ли основании некто приобрел право на землю под проездами. Если что признать право отсутствующим или еще как. ..

Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
В начало
 
Слуцкий
От: Saturday, October 20, 2018 9:19:06 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,769
Местонахождение: Резиноподобная
Шогин В. сообщал(а):
препятствие по доступу к своему объекту недвижимости устраняется сервитутом. Еще можно посмотреть, а на законном ли основании некто приобрел право на землю под проездами. Если что признать право отсутствующим или еще как. ..

Устанавливается. При отсутствии иных возможностей обеспечения доступа. Причём, право проезда судьи рассматривают не как обязательное. Пешком через лес можно? Препятствий там нет? Нормально. Ходите. Причем тут чужой участок под картошку?
А такой возможностью очевидно является прокладка дороги по участкам коттеджей параллельно дороге. И устанавливайте там себе сервитуты сами для себя. Кривая дорога получится, ну так и что? Гонять зачем? Медленно, аккуратно езжайте. Но и это редко. Как правило прямая дорога получится. А участки меньше станут.
Кстате, вот и обоснование РС дороги равной РС участков с коттеджами.
ПС. Принципиально отсутствие аналогии с местами общего пользования в многоквартирных домах. При покупке коттеджа купил именно то, что купил по договору. И всё. Больше ничего не купил.
И ещё. Сервитут на часть участка - это сервитут. А сервитут на весь участок - уже считай обобществление. Но и то, только в пользу поименованных лиц. А гости? А строители-ремонтники какие? Пешком через лес. Глупая конструкция.
В начало
 
Слуцкий
От: Sunday, October 28, 2018 9:49:44 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,769
Местонахождение: Резиноподобная
Оценка размера компенсации арендатору за улучшения
http://tmpo.su/sluckij-a-a-sluckaya-i-a-k-voprosu-ob-ocenke-ocenka-rynochnogo-razmera-kompensacii-arendnoj-stavkoj-uluchshenij-proizvedyonnyx-arendatorom-arenduemogo-im-pomeshheniya/
В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005

Rambler's Top100 TopListЯндекс цитирования Appraiser.RU

appraiser.ru@mail.ru

Skype: appraiser.ru    |    Facebook: appraiser.ru

ООО «АППРАЙЗЕР.РУ»
О деятельности компании