Поиск Карта сайта Главная страница

 

            RICS   


Квалификационный экзамен в области оценочной деятельности
Перейти к заполнению регистрационной анкеты претендента.


По вопросам переноса и удаления постов, веток и форумов обращаться в Администрацию портала
Главная
Правила форума
FAQ

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

корректировка на этажность здания Опции · Вид
Андрей Попов
От: Thursday, November 01, 2018 11:30:14 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Кандидат
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/22/2013
Сообщений: 35
Местонахождение: Нижний Новгород
Здравствуйте, хотелось узнать мнение по вопросу возникшему в результате просмотра одного отчета.

Перейду к сути:
объект оценки это админ.здание в поселке 2-х этажное, сегмент рынка: производств.здание (обосновано целью оценки), цель: оспарив.кад.стоим. Различия по использованию этажей отсутствуют. При оценке сравнительным подходом оценщик использует в аналоги здания различной этажности (от 1 до 3) и делает корректировку на этажность здания....а вот тут самое интересное - используется корректировка опубликованная в "Справочнике ...." по помещениям.

теперь вопрос:
- ваше мнение о сути корректировки (корректировка на этажность), и мнение по применяемой корректировке рассчитанной к помещениям

спасибо за участие и высказанное мнение.

P.S. буду очень признателен если это не скатится в выяснение "кто круче"...спасибо
В начало
 
Eugene
От: Thursday, November 01, 2018 11:51:50 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,119
Местонахождение: Саратов
Лично я применяю и для типовых нежилых зданий, т.к.:
- при желании здание может быть разделено и реализовано/сдано в аренду раздельно;
- удобство эксплуатации, а значит полезность и стоимость, 2-го этажа ниже;
- есть потеря части полезной площади из-за размещения лестниц;
и т.п.
В начало
 
Слуцкий
От: Thursday, November 01, 2018 12:06:51 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,769
Местонахождение: Резиноподобная
Со справочными корректировками многие охренели просто кмк. При этом элементарно ФСО нарушают в части приоритета рыночных данных.
А надо сначала смотреть, есть ли корреляция ул. цены с этажностью аналогов. И если она будет, то корректировка вылезет сама. А вот если её не будет, то и корректировать ничего не надо.
И так с любыми корректировками на что угодно. На площадь самое наглядное.
Справочники - не учебники и к теории оценки вообще никакого отношения не имеют.
В начало
 
Шогин В.
От: Thursday, November 01, 2018 12:34:02 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,671
Местонахождение: Тула
присоединяюсь - охренели. Но токмо от того, чтобы выдержать требование - чих должен быть обоснован. А фигней не фигней или правильно/неправильно, неважно - главное чтоб було.
На мой взгляд в больш случаев разницы между 1 и 2 никакой, если только проход на 2й этаж не не по хрен знает чему

Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
В начало
 
Слуцкий
От: Thursday, November 01, 2018 1:12:37 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,769
Местонахождение: Резиноподобная
Да вот дело в том, что "на мой взгляд", "на взгляд самого справочника" - не аргумент.
Вот цены аналогов для данного конкретного случая. Корреляции нет, корректировки нет. Корреляция есть, причём с эрквадрат более 0,5 (и то мало, 0,65 хотя бы) по корреляции и корректировка. Эрквадрат меньше 0,5 - среднее значение, корреляции нет.
Правда есть такие факторы, для которых корректировки очевидны - коммуникации, например.
В начало
 
Марат Уфа
От: Thursday, November 01, 2018 1:46:04 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 9/27/2007
Сообщений: 80
Местонахождение: Уфа
По нескольким сопоставимым объектам вывод может получиться какой угодно. И от подбора зависит и от иных отличий. На больших выборках- несколько сотен объектов (только ОСЗ) - частная корреляция фактора "этажность", как правило, всегда ниже 0,5. Но в многофакторных моделях на таких выборках фактор всегда значим сам и резко повышает статистическую значимость модели. Повторение этого на протяжении многих периодов является одним из косвенных подтверждений гипотезы о том, что фактор "этажность" является одним из ценообразующих для ОСЗ.... Мне так кажется..... :)
В начало
 
Слуцкий
От: Thursday, November 01, 2018 2:11:33 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,769
Местонахождение: Резиноподобная
Марат Уфа сообщал(а):
По нескольким сопоставимым объектам вывод может получиться какой угодно.

Может и правильно кажется. А может это локальный эффект какой.
Но ведь дело то в том, что вывод об РС мы делаем именно по тем объектам - аналогам, которые выбрали и проанализировали. А не по систематическим многолетним наблюдениям за рынком вообще.
Соответственно да, при каком-то наборе аналогов корректировать может быть и надо, а при другом не надо.
Альтернатива - использовать неск. сотен аналогов (они у нас очень широко определены) и МРА.
Только сдаётся мне, что только минимальное описание этих аналогов займёт листов стопицот в отчёте. А уж скрины ... Улыбка Ну и к заказчику на тачке такой отчёт надо будет везти. С барабаном и горном.
В начало
 
Андрей Попов
От: Thursday, November 01, 2018 2:29:38 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Кандидат
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/22/2013
Сообщений: 35
Местонахождение: Нижний Новгород
вообще я согласен с утверждением, что для зданий единственным ценообразующим фактором в данном контексте этажности будет только площадь.

по моему данная корректировка "от лукавого" и ее цель просто снизить кадастровую стоимость.

данный оценщик (чей отчет я видел) просто скопировал ее, но при общении с другими знакомыми они заявили мне, что несомненно так и надо....

вот я задумался....что-то я неуч то какой...и решил вынести это на обсуждение.

В целом оно здание и может быть продано по частям, но тогда это уже другой О.О. и тем самым другие корректировки, где корректировка на этаж будет на мой взгляд уместной.
В начало
 
Слуцкий
От: Thursday, November 01, 2018 2:38:05 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,769
Местонахождение: Резиноподобная
Да и площадь будет или нет ещё вопрос. Вполне может и не быть корреляции. Будет линейный тренд цена - площадь с высоким эрквадрат, и досвидос корректировка.
Т.е. надо смотреть, что было до корректировки, что стало после. Оч. наглядно кстате. Никто же промежуточные диаграммы не строит и не показывает. А там такие ляпы вылезают ...
В начало
 
Андрей Попов
От: Thursday, November 01, 2018 2:42:02 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Кандидат
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/22/2013
Сообщений: 35
Местонахождение: Нижний Новгород
Eugene сообщал(а):
Лично я применяю и для типовых нежилых зданий, т.к.:
- при желании здание может быть разделено и реализовано/сдано в аренду раздельно;
- удобство эксплуатации, а значит полезность и стоимость, 2-го этажа ниже;
- есть потеря части полезной площади из-за размещения лестниц;
и т.п.


я ниже высказал свое мнение и хотел немного дополнить:

на мой взгляд полезность/не полезность 2 этажа это домыслы Оценщика при оценке. Полезность 2 этажа, если на 1-ом расположено производство, не меньше !!!! это позволяет использовать 2 этаж, как административно-бытовое помещение, а 1-ый этаж благодаря такому переносу становится полезным на 120% )))) ..это о полезности

о лестницах и потере площади - здания (ну по крайней мере я такие встречал) строят, так что лестничные пролеты расположены один над другим и тем самым потерянная площадь минимальна.

в целом всем этим я хотел сказать, что на мой взгляд только анализ рынка может дать ответ на зависимость стоимости от этажности.
В начало
 
Андрей Попов
От: Thursday, November 01, 2018 2:49:44 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Кандидат
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/22/2013
Сообщений: 35
Местонахождение: Нижний Новгород
Слуцкий сообщал(а):
Да и площадь будет или нет ещё вопрос. Вполне может и не быть корреляции. Будет линейный тренд цена - площадь с высоким эрквадрат, и досвидос корректировка.
Т.е. надо смотреть, что было до корректировки, что стало после. Оч. наглядно кстате. Никто же промежуточные диаграммы не строит и не показывает. А там такие ляпы вылезают ...


сейчас вообще редко кто что-то строит - имею в виду диаграммы )))) взял "Справочник ..... 20.. год" ба-бах корректировку и все супер !!! и можно Будь здоров, товарищ! успех
В начало
 
Андрей Попов
От: Thursday, November 01, 2018 3:00:09 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Кандидат
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/22/2013
Сообщений: 35
Местонахождение: Нижний Новгород
и хотел извиниться, что сам начал навязывать вам свое мнение....и помешал обсуждению.

спасибоПростите
В начало
 
Слуцкий
От: Thursday, November 01, 2018 6:11:08 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 3,769
Местонахождение: Резиноподобная
Андрей Попов сообщал(а):

... на мой взгляд только анализ рынка может дать ответ на зависимость стоимости от этажности.

Да вот не совсем так.
Поскольку давно доказана теорема Дебрё - Мантеля - Зонненшайна (Кажется, еще кто-то из мудрых сказал ), одним из следствий (частных случаев) которой является запрет распространения закономерностей деятельности макрорынка (или типичного экономического агента) на деятельность конкретного экономического агента.
Иными словами, то, что характерно для рынка в целом нельзя распространять на конкретный объект оценки. Поэтому, рынок - рынком, а рулит исключительно набор специально подобранных и отобранных аналогов.
В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005

Rambler's Top100 TopListЯндекс цитирования Appraiser.RU

appraiser.ru@mail.ru

Skype: appraiser.ru    |    Facebook: appraiser.ru

ООО «АППРАЙЗЕР.РУ»
О деятельности компании