|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
https://realty.yandex.ru/otsenka-kvartiry-po-adresu-onlayn/?fbclid=IwAR1i2KhxhdeMARPdok3GBeBLCA6u6Xf9uKrPITVXFCa7CyJMnPoazWwm7bU По моему дому в архиве более 100 экспонировавшихся объектов. За 17-18 годы - 22. Т.о. исключается применение аналогов из других домов и пр. ерунды. Сейчас тренируюсь, что из этих данных можно вытянуть. Уже немало получается. Сроки экспозиции - мрак - до 3 лет, средний - год. Во ипотечники попрыгают с уценками залогов под 270 дней.
|
|
blinov-a-v
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 12/18/2009 Сообщений: 1,092 Местонахождение: Москва
|
Слуцкий сообщал(а):Сейчас тренируюсь
Александр Анатольевич, удалось ли Вам получить доступ к полным текстам объявлений? Я пока вижу эту возможность только в составе пакетов услуг для АН (типа "продвижение" и т.д.). Заголовков объявлений для полноценного стат.анализа не достаточно. Хотя бы потому, что там явно и доли сидят, причем без указания в заголовках, что это доли.
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Даже не пытался, но внимание обратил. У меня квартиры - далеко. По своему дому мне вполне хватило таблички. И интересные моменты есть. А так, коли заниматься всерьёз, надо платить за пакет кмк. Но все автоматизаторы попали кмк. Все их базы фтопку вместе с расчётными умными моделями с подбором аналогов.
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
А какие будут мнения насчёт корректировки на торг к ценам выбытия (при снятии объяв)? В процессе экспозиции цены понижаются, но не все, есть даже такие, кто увеличивает.
|
|
blinov-a-v
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 12/18/2009 Сообщений: 1,092 Местонахождение: Москва
|
Слуцкий сообщал(а):А какие будут мнения насчёт корректировки на торг к ценам выбытия (при снятии объяв)? В процессе экспозиции цены понижаются, но не все, есть даже такие, кто увеличивает.
Личный опыт. К моменту выбытия у меня была договоренность с покупателем по цене где-то на 5% ниже заявленной. При этом было и еще два реальных покупателя "про запас", без скидки, но с комиссией агента те же 4-5%. Думаю, это типичная ситуация (при адекватной заявленной цене). Так что скидка есть.
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Тоже так думаю. Цена снятия - не цена сделки. Личный опыт. Как-то решили к детям поближе на Алексеевскую перебраться. Год поэкспонировали квартиру, не продали, решили, что не судьба, и сняли объявление. До торга дошло только 1 раз, но там курс скакал, на выручку надо было покупать квартиру, ремонт … В итоге, где жили, там и живём. Кстати, эксперимент с оценкой своей квартиры закончил. Выложу, есть новые интересные моменты, некоторые даже на обобщение тянут. Уверен, что по ценам выбытия оценка обоснованнее, поскольку снижение цен в процессе экспозиции в большинстве случаев имеет место (имеет место и рост иногда).
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Управились к началу типарабочей недели http://tmpo.su/sluckij-a-a-sluckaya-i-a-arxiv-yandeks-nedvizhimost-novaya-era-ocenki-kvartir/ Прикольно получается. Можно стандарт оценки квартир писать
|
|
blinov-a-v
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 12/18/2009 Сообщений: 1,092 Местонахождение: Москва
|
Порядок применения корректировки на торг в начале статьи ("традиционный" метод), на мой взгляд, не вполне корректен именно с точки зрения дальнейшего альтернативного расчета. А именно, использован чисто статистический подход (к нижней границе применялась максимальная скидка, к верхней - минимальная). На практике максимальная цена может означать просто начало экспонирования объекта, а минимальная - конец (и это еще не скидка на торг, реальный торг бывает как раз перед снятием с продажи). Из данных второго метода видно, что снижение цены в процессе экспозиции составляет до 13% (мода: около 10%), то есть этот фактор более существенно влияет цену сделки, чем торг. "Этот фактор" - это расположение предложения во временном ряду периода экспозиции (в начале, в конце и т.п.). Еще раз уточняю: это не скидка на торг в "традиционном" понимании. И этот фактор вообще не учитывается в "традиционных" методах.
А вот учитывалась ли скидка торг во втором методе - не понял (кажется, нет). Скидка на торг от цены снятия, полагаю, должна быть сопоставима с размером совокупной комиссии агентов (2-5%), по чисто психологическим причинам.
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
1. Скидка на торг во втором методе учитывалась (Табл. 7) в обычном порядке. 2. Применение к минимальной цене максимальной скидки и наоборот - правило интервальной арифметики. 3. Говорить про начало / конец экспозиции в первом методе - чистое гадание. Может быть и так (минимальная - близко к снятию, максимальная - к началу), а может и не так. Никто не знает. Вот с ценами снятия всё понятно - последняя цена, которую видели на рынке. 4. То, что цены при экспозиции как правило, в среднем (но не обязательно) снижаются никак не учитывается в настоящее время (до скидки на торг).
|
|
blinov-a-v
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 12/18/2009 Сообщений: 1,092 Местонахождение: Москва
|
1. Да, прошу прощения, не заметил. 2. Конечно. Но "чистые" правила применяются к "чистым" исходным данным, а тут явно прослеживается высокая вероятность систематической ошибки (неучтенный фактор, который потенциально влияет как раз на размер корректировки). Другое дело, что в "традиционном" методе на этот фактор традиционно вообще закрывают глаза. Так что возражение снимаю: "традиционный" метод и должен быть воспроизведен вместе с его типичными ошибками. 3. Ну, кое-какие логические предпосылки для понимания тенденции есть. Это - принципы работы риэлтеров: сначала привлечь клиента (продавца) предложением продать по максимальной цене, а затем плавно снижать, чтобы и клиента не обидеть, и чтобы сделка все-таки состоялась (и комиссия была получена). 4. Вот и я об этом. Я только хотел подчеркнуть, это еще один весьма важный фактор "убийства" не только автоматизированных систем, но и "традиционных" (3-5 аналогов с последовательной корректировкой) методов оценки массовых объектов. Этим методам (для массовых объектов) давно место на помойке.
|
|
Геннадий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/17/2006 Сообщений: 7,232 Местонахождение: Кашира
|
blinov-a-v сообщал(а): 4. Вот и я об этом. Я только хотел подчеркнуть, это еще один весьма важный фактор "убийства" не только автоматизированных систем, но и "традиционных" (3-5 аналогов с последовательной корректировкой) методов оценки массовых объектов. Этим методам (для массовых объектов) давно место на помойке.
Согласен. Практика - покупаю дом, начальная цена 14 000. Итог 9 000.
Покупаю землю, начальная 300 000, итог 180 000.
И все это результаты торга. Да, там первая цена у УЕ.
Теория не работает.
Муза оценщиков ушла не пенсию 2016 г. Тест из одного вопроса. Какие специалисты в РФ сдают экзамен, чтобы получить право продавать совесть? Подсказка для тугодумов, это не оценщики.
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Тут глянули квартирку в Краснодаре типовую. В экспозиции в этом доме три (из 230 примерно). В архиве 16 объяв. Не сто, но для оценки без подтаскивания соседних домов более чем достаточно.
|
|
Guest |