Поиск Карта сайта Главная страница

          RICS    


По вопросам переноса и удаления постов, веток и форумов обращаться в Администрацию портала
Главная
Правила форума
FAQ

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Убийца автоматизированных систем оценки квартир Опции · Вид
Слуцкий
От: Thursday, December 27, 2018 11:36:07 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,392
Местонахождение: Резиноподобная
https://realty.yandex.ru/otsenka-kvartiry-po-adresu-onlayn/?fbclid=IwAR1i2KhxhdeMARPdok3GBeBLCA6u6Xf9uKrPITVXFCa7CyJMnPoazWwm7bU
По моему дому в архиве более 100 экспонировавшихся объектов.
За 17-18 годы - 22.
Т.о. исключается применение аналогов из других домов и пр. ерунды.
Сейчас тренируюсь, что из этих данных можно вытянуть. Уже немало получается. Сроки экспозиции - мрак - до 3 лет, средний - год.
Во ипотечники попрыгают с уценками залогов под 270 дней. Высший пилотаж
В начало
 
blinov-a-v
От: Thursday, December 27, 2018 12:16:56 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 12/18/2009
Сообщений: 854
Местонахождение: Москва
Слуцкий сообщал(а):
Сейчас тренируюсь


Александр Анатольевич, удалось ли Вам получить доступ к полным текстам объявлений? Я пока вижу эту возможность только в составе пакетов услуг для АН (типа "продвижение" и т.д.). Заголовков объявлений для полноценного стат.анализа не достаточно. Хотя бы потому, что там явно и доли сидят, причем без указания в заголовках, что это доли.
В начало
 
Слуцкий
От: Thursday, December 27, 2018 12:53:11 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,392
Местонахождение: Резиноподобная
Даже не пытался, но внимание обратил.
У меня квартиры - далеко.
По своему дому мне вполне хватило таблички. И интересные моменты есть.
А так, коли заниматься всерьёз, надо платить за пакет кмк.
Но все автоматизаторы попали кмк. Все их базы фтопку вместе с расчётными умными моделями с подбором аналогов.
В начало
 
Слуцкий
От: Friday, December 28, 2018 10:31:04 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,392
Местонахождение: Резиноподобная
А какие будут мнения насчёт корректировки на торг к ценам выбытия (при снятии объяв)?
В процессе экспозиции цены понижаются, но не все, есть даже такие, кто увеличивает.
В начало
 
blinov-a-v
От: Friday, December 28, 2018 12:08:29 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 12/18/2009
Сообщений: 854
Местонахождение: Москва
Слуцкий сообщал(а):
А какие будут мнения насчёт корректировки на торг к ценам выбытия (при снятии объяв)?
В процессе экспозиции цены понижаются, но не все, есть даже такие, кто увеличивает.


Личный опыт. К моменту выбытия у меня была договоренность с покупателем по цене где-то на 5% ниже заявленной. При этом было и еще два реальных покупателя "про запас", без скидки, но с комиссией агента те же 4-5%. Думаю, это типичная ситуация (при адекватной заявленной цене). Так что скидка есть.
В начало
 
Слуцкий
От: Friday, December 28, 2018 12:35:19 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,392
Местонахождение: Резиноподобная
Тоже так думаю.
Цена снятия - не цена сделки.
Личный опыт. Как-то решили к детям поближе на Алексеевскую перебраться. Год поэкспонировали квартиру, не продали, решили, что не судьба, и сняли объявление. До торга дошло только 1 раз, но там курс скакал, на выручку надо было покупать квартиру, ремонт … В итоге, где жили, там и живём.
Кстати, эксперимент с оценкой своей квартиры закончил. Выложу, есть новые интересные моменты, некоторые даже на обобщение тянут. Улыбка
Уверен, что по ценам выбытия оценка обоснованнее, поскольку снижение цен в процессе экспозиции в большинстве случаев имеет место (имеет место и рост иногда).
В начало
 
Слуцкий
От: Tuesday, January 08, 2019 7:03:54 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,392
Местонахождение: Резиноподобная
Управились к началу типарабочей недели
http://tmpo.su/sluckij-a-a-sluckaya-i-a-arxiv-yandeks-nedvizhimost-novaya-era-ocenki-kvartir/
Прикольно получается. Можно стандарт оценки квартир писать
В начало
 
blinov-a-v
От: Wednesday, January 09, 2019 2:19:05 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 12/18/2009
Сообщений: 854
Местонахождение: Москва
Порядок применения корректировки на торг в начале статьи ("традиционный" метод), на мой взгляд, не вполне корректен именно с точки зрения дальнейшего альтернативного расчета. А именно, использован чисто статистический подход (к нижней границе применялась максимальная скидка, к верхней - минимальная). На практике максимальная цена может означать просто начало экспонирования объекта, а минимальная - конец (и это еще не скидка на торг, реальный торг бывает как раз перед снятием с продажи). Из данных второго метода видно, что снижение цены в процессе экспозиции составляет до 13% (мода: около 10%), то есть этот фактор более существенно влияет цену сделки, чем торг. "Этот фактор" - это расположение предложения во временном ряду периода экспозиции (в начале, в конце и т.п.). Еще раз уточняю: это не скидка на торг в "традиционном" понимании. И этот фактор вообще не учитывается в "традиционных" методах.

А вот учитывалась ли скидка торг во втором методе - не понял (кажется, нет). Скидка на торг от цены снятия, полагаю, должна быть сопоставима с размером совокупной комиссии агентов (2-5%), по чисто психологическим причинам.
В начало
 
Слуцкий
От: Wednesday, January 09, 2019 4:58:28 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,392
Местонахождение: Резиноподобная
1. Скидка на торг во втором методе учитывалась (Табл. 7) в обычном порядке.
2. Применение к минимальной цене максимальной скидки и наоборот - правило интервальной арифметики.
3. Говорить про начало / конец экспозиции в первом методе - чистое гадание. Может быть и так (минимальная - близко к снятию, максимальная - к началу), а может и не так. Никто не знает. Вот с ценами снятия всё понятно - последняя цена, которую видели на рынке.
4. То, что цены при экспозиции как правило, в среднем (но не обязательно) снижаются никак не учитывается в настоящее время (до скидки на торг).
В начало
 
blinov-a-v
От: Wednesday, January 09, 2019 8:19:05 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 12/18/2009
Сообщений: 854
Местонахождение: Москва
1. Да, прошу прощения, не заметил.
2. Конечно. Но "чистые" правила применяются к "чистым" исходным данным, а тут явно прослеживается высокая вероятность систематической ошибки (неучтенный фактор, который потенциально влияет как раз на размер корректировки). Другое дело, что в "традиционном" методе на этот фактор традиционно вообще закрывают глаза. Так что возражение снимаю: "традиционный" метод и должен быть воспроизведен вместе с его типичными ошибками.
3. Ну, кое-какие логические предпосылки для понимания тенденции есть. Это - принципы работы риэлтеров: сначала привлечь клиента (продавца) предложением продать по максимальной цене, а затем плавно снижать, чтобы и клиента не обидеть, и чтобы сделка все-таки состоялась (и комиссия была получена).
4. Вот и я об этом. Я только хотел подчеркнуть, это еще один весьма важный фактор "убийства" не только автоматизированных систем, но и "традиционных" (3-5 аналогов с последовательной корректировкой) методов оценки массовых объектов. Этим методам (для массовых объектов) давно место на помойке.
В начало
 
Геннадий
От: Wednesday, January 09, 2019 10:46:13 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/17/2006
Сообщений: 6,866
Местонахождение: Кашира
blinov-a-v сообщал(а):

4. Вот и я об этом. Я только хотел подчеркнуть, это еще один весьма важный фактор "убийства" не только автоматизированных систем, но и "традиционных" (3-5 аналогов с последовательной корректировкой) методов оценки массовых объектов. Этим методам (для массовых объектов) давно место на помойке.


Согласен.
Практика - покупаю дом, начальная цена 14 000.
Итог 9 000.

Покупаю землю, начальная 300 000, итог 180 000.

И все это результаты торга.
Да, там первая цена у УЕ.

Теория не работает.


Муза оценщиков ушла не пенсию 2016 г.
В начало
 
Слуцкий
От: Monday, January 21, 2019 7:07:50 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,392
Местонахождение: Резиноподобная
Тут глянули квартирку в Краснодаре типовую.
В экспозиции в этом доме три (из 230 примерно). В архиве 16 объяв.
Не сто, но для оценки без подтаскивания соседних домов более чем достаточно.
В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005

Rambler's Top100 TopListЯндекс цитирования Appraiser.RU

appraiser.ru@mail.ru

Skype: appraiser.ru    |    Facebook: appraiser.ru

ООО «АППРАЙЗЕР.РУ»
О деятельности компании