|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006 Сообщений: 6,976 Местонахождение: Тула
|
ВА не писал, что па не оборотоспособно. Я писал, что оборачивается, следуя судьбе окс и вместе с ним. Что значит не имеет права продавать то, что ему не принадлежит. Еще как принадлежит и называется правом аренды. Иначе б и термина такого не было
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Всё. Тайм - аут. Ждём вывешивания статьи. Тут с критикой Баринова бы разобраться. Рразберёмся.
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
В процессе обсуждения с коллегами принято решение переработать статью в плане учёта сделанных замечаний. Коллеги постарались аргументировать, что есть такого в правах арендатора, за что стоит платить.
Обобщаю, своего мнения не поменяв. Кстати есть некая путаница в правах = обязанностях продавца и покупателя ОКС. Например, прекращение договора аренды и соответственно заключение нового договора аренды - права или обязанности?
Есть интересный вопрос о соотношении ставки земельного налога и ставки аренды земли.
Например, в Москве и то и то по 1,5% от кадастровой стоимости земли. Это напрочь убивает "встроенный в право аренды опцион на выкуп ЗУ", о котором мне писали коллеги (напр., Л.А. Лейфер). Более того, ранее уже писал, что для выкупа надо добавлять в расходы кредитную ставку. А как в иных регионах? Киньте сбда данные плз.
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
ГК РФ Статья 555. Цена в договоре продажи недвижимости 2. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.
Респект Олеговичу. Ещё одно подтверждение правильности темы.
Кроме того, обратите внимание на п. 1 статьи 39.20. ЗК РФ «Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение», «Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное (не преимущественное даже - А.С.) право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках». При аренде у гос-ва срок договора значения иметь не может. Хоть два дня осталаось, хоть пять лет, хоть 49. Всё равно никому более в аренду не отдадут и не продадут. Никто и взять/купить не имеет права. А это практически 100% застроенной земли в РФ, находящейся в аренде. Если собственник ОКСа не будет заключать договор аренды, то его будут понужать судом, а на ОКС обращать взыскание. Но сдвинуть его с ЗУ при наличии других желающих прав нет. Конечно, про "ночь длинных ковшей" в Москве тоже помним.
|
|
NB
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/9/2009 Сообщений: 2,010 Местонахождение: Санкт Петербург
|
А.А., с гос. или муниципальной землей - ясно. А что насчет аналогичной ситуации при частной собственности на землю? И еще. Срок аренды у государства еще как может иметь значение в случае градостроительной перспективы изъятия ЗУ (или его части) под "общественные нужды". Считал такое не раз.
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Н.П., кусок из неопубликованного. Это не моё мнение, если что. Там ссылки есть. ............. Особенности перехода права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение, расположенные на нём, регулируются статьёй 35 ЗК РФ. Данная статья касается всех земельных участков, а не только тех, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. В статье 35 ЗК РФ обозначено, что собственник здания (сооружения), находящегося на чужом земельном участке, имеет уже не исключительное, а преимущественное право покупки такого земельного участка. Данное право осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу 1. То есть собственник участка, на котором расположено чужое здание, должен письменно уведомить собственника этого здания о намерении продать участок с указанием цены его продажи, которая безусловно носит рыночный характер. Если собственник здания не выкупит участок в течение 30 дней, продавец земли может продать ее любому стороннему лицу. При этом стороннему лицу нельзя продать участок по более низкой цене, потому что собственник здания в течение 3 месяцев через суд может потребовать перевода на себя всех прав и обязанностей покупателя 2. 1. Большая земля (2016), Преимущественное право выкупа земельного участка (2017), Земельная компания «Большая земля», 08.03.2016, http://bigland.ru/o_kompanii/poleznye_stati/preimuwestvennoe_pravo_vykupa_zemelnogo_uchastka_2016/ 2. Тем не менее, чрезвычайно сжатый срок, который даётся владельцу здания, сооружения – 30 дней, за которые он, при своей готовности к выкупу, должен найти необходимую сумму денег – по нашему мнению, делает указанную преимущественность права выкупа довольно условной. ........... Перспектива изъятия, да, наверное, какое-то влияние может оказывать. Вот я такого не считал. Вы считали, но никому же не показываете, как Вы считали. Да и вообще, как я уже установил, на эту тему много кто считал и считает, но держат всё в тайне. "Времени нет". Ога.
|
|
Olegovich
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/26/2009 Сообщений: 1,839 Местонахождение: -
|
NB сообщал(а): И еще. Срок аренды у государства еще как может иметь значение в случае градостроительной перспективы изъятия ЗУ (или его части) под "общественные нужды". Считал такое не раз. такое влияние было только при изъятии для Олимпиады. но там был отдельный закон, который это регулировал, который среди прочего и принимали чтоб отразить эти особенности, противоречащие ГК! в общем же случае для застроенных ЗУ срок влиять не должен ровно по тем же основаниям, что изложены в статье. я по крайней мере себе не могу пока представить ситуацию, когда такое влияние срока аренды может появиться.. если не секрет - поделитесь пусть не расчетами, но примером ситуации в целом.
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Olegovich сообщал(а):NB сообщал(а): И еще. Срок аренды у государства еще как может иметь значение в случае градостроительной перспективы изъятия ЗУ (или его части) под "общественные нужды". Считал такое не раз. такое влияние было только при изъятии для Олимпиады. но там был отдельный закон, который это регулировал! в общем же случае для застроенных ЗУ срок влиять не должен ровно по тем же основаниям, что изложены в статье. я по крайней мере себе не могу пока представить ситуацию, когда такое влияние срока аренды может появиться.. если не секрет - поделитесь пусть не расчетами, но примером ситуации в целом. Я же глубинные раскопки провожу. Глубокое бурение темы. Из первоисточника инфо. Не было там такого влияния. Считалось из предположения, что арендатор имеет право выкупить. Соответственно, РС ПА = РС ПС - расходы на выкуп = компенсация. Что с мтз логично. Соответственно, право выкупа оно и за 2 дня до окончания договора есть, и за 49 лет до окончания.Другое дело, как считать расходы по выкупу. Но коли Н.П. говорит, надо слушать. В связи с этим, да, хотелось бы от Н.П. примерчик получить.
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006 Сообщений: 6,976 Местонахождение: Тула
|
срок аренды может иметь значение, если он не под окс предоставлен. А если под оксом - никакого значения
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
Olegovich
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/26/2009 Сообщений: 1,839 Местонахождение: -
|
Слуцкий сообщал(а):Olegovich сообщал(а):NB сообщал(а): И еще. Срок аренды у государства еще как может иметь значение в случае градостроительной перспективы изъятия ЗУ (или его части) под "общественные нужды". Считал такое не раз. такое влияние было только при изъятии для Олимпиады. но там был отдельный закон, который это регулировал! в общем же случае для застроенных ЗУ срок влиять не должен ровно по тем же основаниям, что изложены в статье. я по крайней мере себе не могу пока представить ситуацию, когда такое влияние срока аренды может появиться.. если не секрет - поделитесь пусть не расчетами, но примером ситуации в целом. Я же глубинные раскопки провожу. Глубокое бурение темы. Из первоисточника инфо. Не было там такого влияния. Считалось из предположения, что арендатор имеет право выкупить. Соответственно, РА ПА = РС ПС - расходы на выкуп = компенсация. Что с мтз логично. Соответственно, право выкупа оно и за 2 дня до окончания договора есть, и за 49 лет до окончания.Другое дело, как считать расходы по выкупу. Но коли Н.П. говорит, надо слушать. В связи с этим, да, хотелось бы от Н.П. примерчик получить. согласен. не совсем удачный я пример привел..
|
|
Eugene
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/10/2006 Сообщений: 1,243 Местонахождение: Саратов
|
Пример неудачной передачи прав на ОКС без передачи прав на ЗУ, а затем получение прав на ЗУ по факту наличия ОКС на этом ЗУ: "Бывшие помещения библиотеки вернули в госсобственность" https://news.sarbc.ru/main/2019/07/12/235047.html "Прокуратура обратилась в суд с иском о признании сделок недействительными и возврате семи объектов недвижимости и земельного участка в госсобственность. Арбитражный суд удовлетворил требования, апелляционная и кассационная инстанции оставили решение в силе. На данный момент оно исполнено"
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Там вообще кривая сделка какая-то. На аргумент не тянет. По крайней мере всех обстоятельств в заметке нет. Нарушения там иные какие-то.
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Из ФБ ЭС ………………. Ольга Кострова 3 ч. Уважаемые коллеги, прошу поделиться практическим опытом, как сейчас обстоят дела с ипотекой Сбербанка на жилые дома в собственности с участками в аренде? Банк настойчиво требует оценивать право аренды земли в 0, а у меня никак пазл в голове не складывается. Говорят все оценщики для них делают именно так. ……………. Правильно Сбер поступает. Но, видимо, не всегда и не везде. Опцион на льготный выкуп всё же как-то надо учитывать... Но, например, в Москве его нет.
Тут переоценивали тот же объект, с которого ветка начиналась. Опять нет разницы между ценами и ставками БЦ на арендованной и собственной земле. Только площадь БЦ влияние оказывает. Все остальные факторы - чушь в пределах приемлемой ошибки.
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006 Сообщений: 6,976 Местонахождение: Тула
|
А.А. Я уж по вам соскучился... Надеюсь с новыми силами?..
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Приветствую, В.А. Всё в порядке. И со старыми и с новыми. И с силами и со статусом. Создали таки науч-метод комитет ССОО. Но не национальный науч.-метод совет, как я изначально предлагал. Но хоть так. Готовим первый документ. Пока принято решение не распространяться. Но ваааэный … Кстати http://c-pp.ru/o-nas/conferences/25.09.2019-vserossijskaya-npk-sovremennyie-realii-kadastrovoj-oczenki-obektov-nedvizhimosti/ Там выступление Табаковой. В принципе все метод. вопросы, которые она озвучила, на повестке. Включая НДС.
|
|
Eugene
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/10/2006 Сообщений: 1,243 Местонахождение: Саратов
|
Слуцкий сообщал(а):... Банк настойчиво требует оценивать право аренды земли в 0, а у меня никак пазл в голове не складывается. Говорят все оценщики для них делают именно так... Сталкивались с таким, но так не делаем, т.к. при ближайшем рассмотрении это всегда оказывалось некомпетентностью отдельно взятого сотрудника банка, а не зафиксированной документально политикой банка
Слуцкий сообщал(а):... Тут переоценивали тот же объект, с которого ветка начиналась. Опять нет разницы между ценами и ставками БЦ на арендованной и собственной земле. Только площадь БЦ влияние оказывает. Все остальные факторы - чушь в пределах приемлемой ошибки. Ставка аренды и не должна никак изменяться в зависимости от прав на ЗУ, т.к. для арендатора это не имеет значения, а вот ЧОД у собственника скорее всего будет разный (если ставка аренды и налога отличаются), что приводит к разнице в РС
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Eugene сообщал(а): Сталкивались с таким, но так не делаем, т.к. при ближайшем рассмотрении это всегда оказывалось некомпетентностью отдельно взятого сотрудника банка, а не зафиксированной документально политикой банка
В оценке не должно быть никакой политики банков, Центробанков, ГБУ и пр при том, что они у них разные.. Должна быть единая методология оценки. И этот вопрос там должен быть решён.
Eugene сообщал(а): Ставка аренды и не должна никак изменяться в зависимости от прав на ЗУ, т.к. для арендатора это не имеет значения, а вот ЧОД у собственника скорее всего будет разный (если ставка аренды и налога отличаются), что приводит к разнице в РС
В Москве ставки налога и аренды не отличаются (одинаковы). И льготы по выкупу нет. И вот это "чистый рынок", поскольку никаких льгот нет. Далее вопрос о необходимости учёта льгот в РС. Вот по методологии льготная ставка кредитования должна исправляться корректировкой до рыночной ставки. А льготное налогообложение, аренда и пр. разве нет?
|
|
Eugene
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/10/2006 Сообщений: 1,243 Местонахождение: Саратов
|
Слуцкий сообщал(а):...льготная ставка кредитования должна исправляться корректировкой до рыночной ставки. А льготное налогообложение, аренда и пр. разве нет? Не понимаю, при чем здесь льготные ставки и учет прав на ЗУ под зданием в доходном подходе? Я о другом: при абсолютно равной ставке аренды для двух одинаковых объектов, отличных только правами на ЗУ, их РС будет разная на сумму капитализированной разницы платежей по аренде ЗУ и налогу на ЗУ, но выявить эту разницу можно лишь рассчитывая РС на базе ЧОД (т.е. детально), а не ПВД (т.е. более грубо)
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Про льготы я в том смысле, что если ставка налога не равна ставке аренды - выше, то в аренде есть льгота, имеющая нерыночный характер, подлежащая устранению в процессе оценки РС. Ну и не хуже меня знаете про соответствие ЧОД и СК. В итоге РС по ДП будет одинакова при аренде и при собственности. Безразличие. Но она и по СП по факту одинаковая (у ЕОН ес-но). Однако всё это утверждаю в пределах средней ошибки 15%. Но в неё ещё удалённость от метро, тип парковки, расположение в переулке / на улице и "фактор масштаба" входят.
|
|
Eugene
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/10/2006 Сообщений: 1,243 Местонахождение: Саратов
|
Слуцкий сообщал(а):...в пределах средней ошибки 15%... Это да, воздействие таких характеристик на РС в силу слабого предполагаемого влияния однозначно проверить на фактических данных малореально
|
|
Guest |