Поиск Карта сайта Главная страница

          RICS    


По вопросам переноса и удаления постов, веток и форумов обращаться в Администрацию портала
Главная
Правила форума
FAQ

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Корректировка на имущественные права Опции · Вид
Ксения48
От: Tuesday, March 12, 2019 3:21:53 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 3/12/2019
Сообщений: 1
Местонахождение: Архангельск
Нам поступила заявка на оценку речных судов: часть из них находится в собственности, часть - на праве аренды. На рынке не представлены аналоги судов, находящиеся на праве аренды, но, очевидно, это повлияет на стоимость.
Может, кто-нибудь сталкивался с подобной ситуацией, есть ли источники, в которых представлены корректирующие коэффициенты для судов в собственности?
В начало
 
Яскевич Евгений Евстафьевич
От: Tuesday, March 12, 2019 4:21:16 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,397
Местонахождение: Москва
Таких источников нет.
Вот по каким причинам:
- право аренды оформляется на определенный срок. Обычно, он небольшой.
- право аренды предусматривает ведение бизнеса, поэтому стоимость права аренды следует "вынимать" из стоимости бизнеса, а бизнес бесконечен, но право аренды - конечно.
- теоретически, право аренды может быть оценено методом освобождения от роялти в течение срока Договора об аренде при использовании Выручки от чартера, бербоуд-чартера...(роялти придется строить и ставку ТОЖЕ)...
В начало
 
Слуцкий
От: Tuesday, March 12, 2019 5:21:09 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,100
Местонахождение: Резиноподобная
Проще надо быть. А народ потянется.
Право аренды арендодателя имеет РС только в случае, если фактическая ставка аренды меньше рыночной. Тогда есть что продавать (переуступать).
Соответственно,
1. вычисляете разницу (Рыночная ставка - Фактическая ставка)
2. прогнозируете её изменение на период действия договора аренды.
3. дисконтируете (над обоснованием СД надо будет поработать) до конца срока действия договора аренды.
Если положительной разницы в ставках нет, продать (переуступить) право аренды нереально. РС нет.
Так же её нет, если переуступка не допускается по договору аренды - право аренды арендодателя необоротно.
"И никакого мошенства". Высший пилотаж
В начало
 
Яскевич Евгений Евстафьевич
От: Tuesday, March 12, 2019 5:27:59 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,397
Местонахождение: Москва
Интересен тезис:
Право аренды арендодателя имеет РС только в случае, если фактическая ставка аренды меньше рыночной. Тогда есть что продавать (переуступать).
Этот тезис нас мучал в 90-х годах того века.
Для недвижимости ОН РАЗБИЛСЯ о рыночную стоимость здания с правами собственности и правами аренды на землю (разница то небольшая, но в одну сторону).
ТЕЗИС НЕ РАБОТАЕТ, - ДАВНО УСТАРЕЛ.
В начало
 
Слуцкий
От: Tuesday, March 12, 2019 5:35:10 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,100
Местонахождение: Резиноподобная
Ну да? Вот это новость. Не слыхал, потому и не мучаюсь.
И что же теперь продают под видом переуступки права аренды? Если не секрет, конечно. Наверное, право собственности на арендованный пароход с правом аренды воды?
Хотя в эпоху левоэкспертных корректировок всё может быть.
Даже экспертная корректировка соотношения рыночной и кадастровой стоимостей для всей Москвы. Докатились.
В начало
 
Слуцкий
От: Tuesday, March 12, 2019 5:46:58 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,100
Местонахождение: Резиноподобная
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):

Для недвижимости ОН РАЗБИЛСЯ о рыночную стоимость здания с правами собственности и правами аренды на землю (разница то небольшая, но в одну сторону).

Не туда он развился и не у всех. Право аренды арендатора застроенного ЗУ не имеет РС в принципе в соответствии с законодательством. НЕ оно продаётся вместе со зданием. Но на эту тему здесь спорить не буду. Вопрос не об этом совсем.
В начало
 
Яскевич Евгений Евстафьевич
От: Tuesday, March 12, 2019 8:14:04 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,397
Местонахождение: Москва
Вот это - ПРАВИЛЬНО, в чем не разбираетесь - не спорьте.
И ТЕЗИС больше не воспроизводите...
В начало
 
Слуцкий
От: Tuesday, March 12, 2019 8:23:08 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,100
Местонахождение: Резиноподобная
Что значит "не воспроизводите"? Ещё как воспроизведу. Сейчас просто не до этого. Статью начал, но добить не могу с учётом комментариев коллег. Там на рыночных данных и нормах закона. Но не на левосправочных, выдуманных.
Ветка есть. Читайте.
В начало
 
Olegovich
От: Wednesday, March 13, 2019 1:26:24 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/26/2009
Сообщений: 1,606
Местонахождение: -
интересно - а 1-3 законы Ньютона тоже устарели?
алгоритм, изложенный Слуцким, ЕДИНСТВЕННО (!!!!) верный и адекватный... все остального от лукавого.
единственное что с 90-х разбилось - это мозг Яскевича вследствие падения и удара головой о землю... целым похоже только мозжечок остался .. наверно потому что земля, о которую он ударился, была на праве аренды.
В начало
 
Яскевич Евгений Евстафьевич
От: Wednesday, March 13, 2019 4:02:18 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,397
Местонахождение: Москва
Еще один остался в 90-х годах.
Сожалею о некомпетентности.
ДАЖЕ ЕСЛИ ПРАВА АРЕНДЫ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК ОПЛАЧИВАЮТСЯ ПО РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ, СТОИМОСТЬ НМА В ВИДЕ ДОЛГОСРОЧНЫХ ПРАВ АРЕНДЫ ОСТАЕТСЯ ВЫСОКОЙ.
ДОКАЗАТЕЛЬСТВОМ СЛУЖАТ СОПОСТАВИТЕЛЬНЫЕ ПРОДАЖИ ЗДАНИЙ С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ НА ПРАВАХ СОБСТВЕННОСТИ И ПРАВАХ АРЕНДЫ.
Берутся в залог НМА в виде долгосрочных прав аренды на ЗУ.
Смотрите сборники Лейфера, Яскевича, сибирские сборники.
Уровень некомпетентности оппонента - ниже плинтуса, доказательная база - НУЛЕВАЯ.
В начало
 
blinov-a-v
От: Wednesday, March 13, 2019 5:59:49 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 12/18/2009
Сообщений: 783
Местонахождение: Москва
Olegovich сообщал(а):
алгоритм, изложенный Слуцким, ЕДИНСТВЕННО (!!!!) верный и адекватный... все остального от лукавого.

Ну да. Это же очевидно.
"И незачем так орать"(С)Улыбка

Забавно. Скоро будут сборники корректировок для начальной школы издавать, типа "2+2 = 3,5...4,2". То-то будет у первоклашек уровень компетентности!Улыбка
В начало
 
Olegovich
От: Wednesday, March 13, 2019 6:04:56 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/26/2009
Сообщений: 1,606
Местонахождение: -
неее!! будем уравнения 2*Х=4 через дискриминант решать!
В начало
 
Яскевич Евгений Евстафьевич
От: Thursday, March 14, 2019 9:16:15 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,397
Местонахождение: Москва
Итак, есть ДВА варианта:
1-ый Вариант. Если арендная ставка на ЗУ меньше рыночной, то стоимость прав аренды существует. Там есть что продавать. Если равна рыночной, то стоимость равна НУЛЮ.
Этот вариант отстаивают:
Слуцкий
Olegovich
blinov-a-v

2-ой Вариант. Если арендная ставка на ЗУ меньше рыночной, равна рыночной или даже выше рыночной то стоимость прав аренды существует и достаточно существенна, но всегда меньше (или равна) стоимости прав собственности на ЗУ. Надо разбираться по местоположению и направлению использования ЗУ.
Этот вариант отстаивает Яскевич (косвенно он присутствует в Сравочниках Лейфера).

Мнения по этим вариантам - лакмусовая бумажка степени компетентности в оценке прав аренды на ЗУ.
(ЕСТЬ ЕЩЕ 3-ий вариант, зависящий от вида использования ЗУ, но это - для очень подготовленных оценщиков).
В начало
 
Шогин В.
От: Thursday, March 14, 2019 9:37:44 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,813
Местонахождение: Тула
Считаю, что стоимость права аренды существует всегда, вне зависимости от соотношения с рыночной ставкой аренды. Правда есть одно условие - находящееся на участке строение должно удовлетворять признаку полезности.

Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
В начало
 
Слуцкий
От: Thursday, March 14, 2019 10:22:52 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,100
Местонахождение: Резиноподобная
Господа - товарищи.
А Вы ничего не попутали? У Вас походу пароходы в землю вросли на правах аренды. На вопрос-то посмотрите. Молоточек Он про рыночную стоимость права арендатора пароходов. У них с землёй напряжёнка. Они по воде ходят (даже не плавают). А по земле они не ходят и ея не арендуют.
А про право арендатора застроенного ЗУ - другая тема. Я её приподнял в другом месте. Но там пока таймаут.
В начало
 
blinov-a-v
От: Thursday, March 14, 2019 10:55:42 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 12/18/2009
Сообщений: 783
Местонахождение: Москва
Шогин В. сообщал(а):
Считаю, что стоимость права аренды существует всегда, вне зависимости от соотношения с рыночной ставкой аренды. Правда есть одно условие - находящееся на участке строение должно удовлетворять признаку полезности.


Стоимость как мера полезности и редкости - пожалуй. Рыночная стоимость - только при условии, что объект может быть отчужден на типичных для рынка условиях (т.е. 1) оборотоспособен; 2) сделка по отчуждению таких объектов является достаточно типичной и условия таких сделок известны).

Бутерброд с маслом продается в 5 различных столовых города по цене 50 рублей. Это его рыночная стоимость. Состав затрат по производству бутерброда: 2р.-хлеб, 8р.-масло, 40р.-расходы и прибыль столовой. Какова рыночная стоимость масла на этом бутерброде?

В который раз возвращаюсь к принципу: не имеющие самостоятельного обращения на рынке частичные права, деривативы, ущербы и т.д. должны иметь установленный стандартами порядок их оценки. Сборники корректировок - это по сути шаг в том же направлении. Но есть разница: стандарты должны быть жестко привязаны к цели (предполагаемому использованию) результата такой оценки, иначе - профанация. А сборники претендуют на универсальность.
В начало
 
sky-perm
От: Thursday, March 14, 2019 12:08:18 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 10/3/2007
Сообщений: 645
Местонахождение: Пермь
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

раз это недвижимость то и возьмите корректировку из справочника по недвижимости

Улыбка
В начало
 
Слуцкий
От: Thursday, March 14, 2019 2:24:31 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,100
Местонахождение: Резиноподобная
Это только для палубы можно сделать. По ней же ходят, как по земле.
Но тогда надо сначала из РС права собственности корабля РС права собственности всего, кроме палубы, вычесть.
А потом к РСправа собственности на палубу применить корректировку на право аренды, как для не застроенной земли по справочнику Яскевича. Череп
В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005

Rambler's Top100 TopListЯндекс цитирования Appraiser.RU

appraiser.ru@mail.ru

Skype: appraiser.ru    |    Facebook: appraiser.ru

ООО «АППРАЙЗЕР.РУ»
О деятельности компании