|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Уважаемые господа и дамы.
Инициативная группа энергичных оценщиков – методологов в составе (по алфавиту) • к.т.н. Баринов Н.П., • д.э.н. Козырь Ю.В., • к.т.н. Слуцкий А.А. приглашает Вас принять участие в опросе оценщиков – методологов по чрезвычайно актуальному вопросу методологии оценки рыночной стоимости – учёту НДС в процессе оценки и в итоговом результате. Требований к респондентам всего два, но они достаточно жёсткие 1. наличие учёной степени; 2. наличие подтверждённого опыта в теории, методологии и практике оценки, отражённого в опубликованных монографиях, статьях, презентациях выступлений, а также выступлениях на профессиональных конференциях, круглых столах и т.д. Объективность процесса обеспечивается нашими заведомо разными взглядами на вопрос. Мы не преследуем цели собрать мнения в пользу одной конкретной позиции, а хотим обобщить представления, существующие в данный момент времени в среде оценщиков - методологов. Мы составили список коллег, которых пригласим к участию, но мы можем кого-то неосознанно и забыть, не найти координаты и пр. Поэтому, если кто-то из лиц, соответствующих указанным критериям, не хочет ждать приглашения, пишите мне в личку, представляйтесь, давайте почту, я вышлю анкету.
ПС. Жизнь не даёт времени на раскачку. Поэтому, пока контрольный срок - конец марта.
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Информирую. На данный момент есть 20 анкет, из них 5 докторов наук, остальные кандидаты. Ждём ещё 2 - 3. А может ещё у ряда молчунов проснётся желание к тому, чтобы их голос был учтён. Таким образом, мероприятие состоялось. Стат порог (более 20) почти уверен пробьём. Отмечаю, что у целого ряда респондентов (у скольких пока не готов) мнения абсолютно чёткие и последовательные. Но есть и иные примеры.
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006 Сообщений: 6,976 Местонахождение: Тула
|
я как бы не участник, но выскажусь
рс - стоимость в обмене, когда одни блага (мани) меняются на другие - объект покупки. Поэтому рс - сумма, переходящая из рук в руки. ни покупатель, ни продавец не являются ч-либо налоговыми агентами. Они платят каждый свои налоги. По результатам своей деятельности. РС - вероятная цена сделки. Но не цена сделки. Стоимость - лишь рекомендация, мотивированное мнение специалиста. Решение о цене сделки относится к полномочиям сторон сделки. Налоги у нас исчисляются из цены сделки, а не из стоимости. Налоги не являются транзакционными издержками. Поэтому РС должна быть величина, равная сумме денег, уплаченных в сделке.
Относительно НДС: само название характеризует суть налога - с добавленной стоимости. Он уплачивается с разницы между ценой приобретения (сделки) ценой продажи (тоже сделки). Т.е. с цены продажи, равной или меньшей цене приобретения, НДСа нет. Ранее уплаченный при приобретении ндс в момент продажи возвращается продавцу. Тем самым, продавец получает полную цену, а не уменьшенную (очищенную) на (от) НДС. Да, с превышения НДС уплачивается в бюджет. Но это конституционная обязанность платить налоги и то другая песнь. Если придерживаться позиции, что РС не должна включать в себя НДС (т.е. должна быть очищенной от него), то с таким же успехом можно было бы доказывать, что и налог на прибыль, возникающий от продажи объекта, тоже надо вычесть. Но это абсурд.
И последнее. РС подразумевается в единственном числе (что следует из ее определения). Апологеты неучета/выделения ндс из стоимости фактически предлагают наличие одновременно двух рыночных стоимостей - с НДС (в т.ч., т.е. без вычитания) и без НДС (т.е. величину, уменьшенную на 20%). Это, противоречит определению стоимости и допускает одновременное существование РС=1000 руб и РС=833,3 руб.
Применительно к налогообложению: не стоимость является объектом налогообложения, а объект недвижимости. И никакого двойного налогообложения при рыночной базе нет
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
А я хоть и участник, но высказываться не буду. Я на след неделе ответы сортировать буду.
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Приём анкет закончен. Всего 24 респондента. 5 докторов. Думаю, что это по любому более 50% всех, удовлетворяющих предъявленным критериям по РФ. Результаты мною обобщены, проверяются Ю.В. и Н.П. Доминирующее мнение видно чётко. Так что будет, что предъявить.
|
|
Кашников Михаил
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/21/2006 Сообщений: 397
|
Галилей был со своим мнением один, а весь мир был против. Время показало кто был прав.
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Галилей анкету не заполнял. Такого респондента нет. Один респондент отказался участвовать, потому как голосованием решать вопрос он не согласен, в науке так не делается. Понимаем. Дело добровольное. Но в науке делается именно так. Все более - менее важные вопросы науки решаются именно голосованием наиболее продвинутых. Учёные советы называется.
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
В связи с поступающими вопросами. Мною всё обобщено, подготовлен материал к печати. Сейчас (начиная с утра) Ю.В. и Н.П. смотрят. Надо утрясти интерпретации, либо дать каждому свою. С м.т.з. там всё однозначно, у Ю.В. нет, а как у Н.П. пока не знаю. На всякий случай. Публиковать будем в ИмОт в РФ. Но, думаю, что как только, так размещу в отерытый доступ ещё до публикации. Такие планы. Уточню, что мнения конкретных людей по конкретным вопросам опубликованы не будут. Часть респондентов на это нам указала. Не хотят. Я своё мнение тоже никому не скажу.
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Материал почти готов. По мне так и вообще готов. 20 страниц, однако. 15 диаграмм. Вопрос декомпозирован на кусочки, затем скомпозирован назад в целое. Но Ю.В. отбыл в Дагомыс … Однако его замечания кмк Н.П. учёл в полной (или почти полной) мере. Так что на след. неделе поставим точки над ЁНДС.
|
|
Павел Лазарев
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 9/7/2006 Сообщений: 82 Местонахождение: Москва
|
Как там с практическими рекомендациями? Например, с трактовками указания "НДС" в объявлениях об аренде/продаже недвижимости.
Да и окончательную точку зрения надо довести будет до собственников, арендодателей, риэлторов, аналитиков рынка, чтобы они свои публикации привели в соответствие с последними достижениями науки.
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Про то, как читать объявления на русском там пока есть ссылки на мои рекомендации. Но есть мнение, что им там не место. Не об этом вопрос. Тут бы в принципе определиться. Это уже в итоге посмотрим, что останется. Там есть ответы на принципиальные вопросы вычитать или нет, когда он есть, прибавлять или нет, когда его нет. А до сведения собственников и пр. тоже нам доводить надо? У меня, например, проблем с чтением объявлений нет.
|
|
Павел Лазарев
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 9/7/2006 Сообщений: 82 Местонахождение: Москва
|
А у меня есть определенные трудности. Да и у многих других есть. Не было бы трудностей, не было бы и обсуждения.
Вот есть 3 объявления о аренде недвижимости, аналоги полностью идентичны: Аналог №1 - 20 000 руб. НДС включен. Аналог №2 - 15 000 руб. не включая НДС Аналог №3 - 19 000 руб.. НДС не облагается, арендодатель на УСН.
Какова рыночная арендная ставка?
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
http://tmpo.su/sluckij-a-a-kommentarii-k-razsneniyam-i-prakticheskie-rekomendacii/
((20 000 / 1,2) + 15 000 + 19 000) / 3.
Последнюю цифру надо проверить. Если запрашиваемый ГАП больше 150 000 000, то не 19 000, а 19 000 / 1,2
|
|
Павел Лазарев
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 9/7/2006 Сообщений: 82 Местонахождение: Москва
|
Не совсем понятно, почему "НДС не облагается / УСН" не требует также вычета условного НДС для приведения к единой базе. Эта сумма, как и в случае "с НДС" предполагает полный платеж арендатора.
Например, у банков позиция прямо противоположная: считать РС надо при условии, что банк уже изъял залог и платит НДС с арендных поступлений. При этом арендатору все равно на систему налогообложения арендодателя - больше 19 000 руб. он не заплатит. То есть 19 000 становится "с НДС".
У вас получается, что рыночная стоимость объекта зависит оттого, кто им владеет. Если упрощенщик, то одна стоимость, а если на ОСН, то она сразу снижается на 20%.
____
Можно еще с авто рассмотреть пример. Заказчик/собственник - юрлицо на ОСН. Продавцы аналогов - физики, неплательщики НДС. На мой взгляд, на выходе после усреднения цен аналогов, мы получаем стоимость, которая включает в себя все налоги. Просто физик их не платит, а юрлицо заплатит. То есть если РС авто равна в среднем на auto . ru 1 200 т.р., то для юрика РС будет либо 1 200 т.р. с НДС либо 1 000 т.р. без НДС.
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Уже пошло очередное обсуждение. У нас (и у Вас теперь, и у всех) получается, что РС - наиболее вероятная цена - всегда без НДС (НДС сверху). А РС + НДС получается ценой сделки по рыночной стоимости в конкретных условиях налогообложения владельца. Сразу скажу, что мнение банкиров учтено (2 респондента). Но этот результат, он, скорее, для судов. Далее иметь своё мнение (ЦБ, банки, ГБУ и пр.) можно любое, но коллективное мнение проф. экспертного сообщества именно такое.
|
|
Павел Лазарев
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 9/7/2006 Сообщений: 82 Местонахождение: Москва
|
РС всегда без НДС - ну ок. Если честно, мне все равно: с или без.
Мне не сложно ни умножать на 1,2, ни делить на 1,2 Просто оценщику нужен четкий алгоритм как считать, а юристам и бухгалтерам явно понимать, что на выходе.
Вот в моем примере с автомобилями, по вашей логике получается, что РС автомобиля = 1 200 т.р. А цена сделки будет зависеть от конкретных особенностей налогообложения владельца. То есть для юрлица на ОСН цена сделки должна быть 1 200 *1,2= 1 440 руб.? За эту цену, компания должна продать свое авто, чтобы не было к ней претензий?
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Да. Именно так. А может поменять систему на УСН и продать за 1 200. Реально такое наблюдал. Писал уже. А чтобы претензий совсем не было, хорошо бы ещё интервал РС (без НДС) определить. Глядишь, и 1 440 в него попадёт. Ни у одного юриста и бухгалтера за последние лет 5 никаких вопросов не было по практике, когда читают "РС = ХХХ, не включая НДС". Иногда уточняют: "НДС сверху? Да? ОК". Фсё.
|
|
Павел Лазарев
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 9/7/2006 Сообщений: 82 Местонахождение: Москва
|
Слуцкий сообщал(а):Да. Именно так. А может поменять систему на УСН и продать за 1 200. Реально такое наблюдал. Писал уже. А чтобы претензий совсем не было, хорошо бы ещё интервал РС (без НДС) определить. Глядишь, и 1 440 в него попадёт. Ни у одного юриста и бухгалтера за последние лет 5 никаких вопросов не было по практике, когда читают "РС = ХХХ, не включая НДС". Иногда уточняют: "НДС сверху? Да? ОК". Фсё.
Интересна какая же по вашему вероятность, что при средней цене на авто в 1 200 руб., компании удастся продать свой автомобиль за 1 440 руб.? Менять систему налогообложения ради одной сделки - абстрактная экзотика. Да и вообще УСН не всем по определению доступен, добровольных дураков платить НДС и налог на прибыль нет.
Так у меня за 20 лет тоже ни разу не было вопросов по НДС к более чем 10 000 отчетов, к которым я имел отношение. В отчетах всегда было указано "с НДС" или "без НДС" или "не включая НДС" или 2 цифры или "НДС не облагается", да и в отчетах коллег и конкурентов, что я видел везде так и указывается, в 99,999% случаев. Не об этом же спор.
Всегда считал поименование стоимости как "не включая НДС" без реального вычета НДС из цен аналогов - некорректной практикой, направленной на завышение стоимости. Если профессиональное научное сообщество такое признает нормальным. Ну что же... Это открывает определенные перспективы в продаже оценочных услуг.
А с интервалом интересное предложение. Если государство 50% НДС введет, то сразу погрешность любой оценки увеличится Надо же затыкать дырку.
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Не. Вы не правильно понимаете РС. РС - та сумма денег, которую получил бы продавец, если продал авто в дату оценки и деньги получил. А не та, по которой он сможет продать после даты оценки. Вот если бы он в дату оценки продал за 1 440, то ему бы осталось 1 200 (РС), и на 240 поимел обязательство по налогу государству. А покупатель в свою очередь заплатил продавцу те же 1 200 и на 240 исполнил своё обязательство по налогу государству. Рад, что Вы видите перспективы. А погрешностей у оценки нет. Неопределённость есть.
|
|
Павел Лазарев
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 9/7/2006 Сообщений: 82 Местонахождение: Москва
|
Слуцкий сообщал(а):Не. Вы не правильно понимаете РС. РС - та сумма денег, которую получил бы продавец, если продал авто в дату оценки и деньги получил. А не та, по которой он сможет продать после даты оценки. Вот если бы он в дату оценки продал за 1 440, то ему бы осталось 1 200 (РС), и на 240 поимел обязательство по налогу государству. А покупатель в свою очередь заплатил продавцу те же 1 200 и на 240 исполнил своё обязательство по налогу государству. Рад, что Вы видите перспективы. А погрешностей у оценки нет. Неопределённость есть.
Я понимаю РС ровно так как записано в стандартах - как наиболее вероятную цену продажи. Если 1000 продавцов-физических лиц на рынке предлагаю свой товар за 1.200 , то и 1001-й продавец - юридическое лицо сможет продать идентичный только за 1.200. То что юрлицо, платит НДС 200 руб., а физик кладет эти деньги себе в карман - покупателя не волнует совершенно. Покупатель, "действуя разумно и располагая всей необходимой информацией" никогда не купит за 1 440 руб., что до даты оценки, что после даты оценки.
|
|
Guest |