Поиск Карта сайта Главная страница

          RICS    


По вопросам переноса и удаления постов, веток и форумов обращаться в Администрацию портала
Главная
Правила форума
FAQ

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

оценка вспомогательных помещений - лестничных клеток Опции · Вид
Елена Ивановна
От: Tuesday, April 09, 2019 6:46:16 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Кандидат
Группа: Участник

Зарегистрирован: 12/20/2013
Сообщений: 26
Местонахождение: Белогорск
Добрый день. Уважаемые коллеги, может кто-то подскажет, как оценить помещения, занятые лестницами. Собственник разделил здания на помещения и помещения с лестницами выделил отдельно. Оценка нужна для оспаривания кадастровой стоимости.
В начало
 
Слуцкий
От: Tuesday, April 09, 2019 9:41:57 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,068
Местонахождение: Резиноподобная
1. Найти экспертную корректировку. Недавно АБН Групп для Москвы справочник "сделала". Он был в открытом доступе, но вроде убрали, может стыдно стало за содержание.
2. Определить соотношение между удельной РС помещения в здании и здания целиком. Последняя и нужна, поскольку по ней и продаются в т.ч. и вспомогательные. Разницы может и не быть.
ПС. Таки не убрали.
https://www.abn-consult.ru/issledovaniya/spravochnik-koeffitsientov
Там, кстати есть дивная корректировка на соотношение кадастровой и рыночной. Никакие другие уже не нужны. Конец всем смыслам.
В начало
 
sky-perm
От: Tuesday, April 09, 2019 12:59:15 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 10/3/2007
Сообщений: 638
Местонахождение: Пермь
в Лейфере ведь была 0.6 вроде
В начало
 
Стриж
От: Tuesday, April 09, 2019 3:46:12 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/23/2017
Сообщений: 73
Местонахождение: Мыс доброй надежды
есть в СОН 2018 года, К- 0,68, расширенный интервал 0,5-0,88.
В начало
 
Иннокентьев Иннокентий
От: Friday, April 12, 2019 11:24:10 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 4/12/2019
Сообщений: 1
Местонахождение: Якутск
Аналогичная ситуация, но выделены помещения представляющие собой входные группы в здание (грубо говоря тамбуры), будет ли корректно оценить общую стоимость помещения с учетом этих, и раскидать стоимость за квадрат по этим помещениям?
В начало
 
Слуцкий
От: Friday, April 12, 2019 7:14:31 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,068
Местонахождение: Резиноподобная
Мне кажется, что вот так как-то Кажется, еще кто-то из мудрых сказал

ПлЗд = АпПл + ПлВсП

где
ПлЗд - Площадь здания
АпПл - Арендопригодная площадь
ПлВсП - Площадь вспомогательных помещений

АпПл = ПлЗд х Каппл
ПлВсП = (1 – Каппл) х ПлЗд

где
Кппл - Коэффициент арендопригодной площади

РСзд = РСаппл + РСвсп

где
РСзд – рыночная стоимость здания
РСаппл – рыночная стоимость арендопригодных помещений
РСвсп – рыночная стоимость вспомогательных помещений

РСзд = УдРСзд х ПлЗд = ПлЗд х Каппл х УдРСаппл (это РСаппл) + Плзд х (1 – Каппл) х УдРСвсп (это РСвсп)

где
УдРСаппл – удельная рыночная стоимость арендопригодной площади
УлРСвсп - удельная рыночная стоимость вспомогательных помещений

Разрешаем относительно искомой удельной рыночной стоимости вспомогательных помещений, получаем общую формулу

УдРСвсп = [УдРСзд х ПлЗд - ПлЗд х Каппл х УдРСаппл] : [ПлЗд х (1 – Каппл)] (1)

Если УдРСзд = УдРСаппл = УдРС

УдРСвсп = [УдРС х ПлЗд - ПлЗд х Каппл х УдРС] : ПлЗд х (1 – Каппл) =
= УдРС х ПлЗд х [1 - Каппл ] : ПлЗд х (1 – Каппл) = УдРС = УдРСзд (2)

Вариант тупой
1. Определить УдРСаппл некоторой площади
2. Скорректировать на площадь до площади здания по Лейферу
3. Скорректировать на помещение / здание по Лейферу, получить УдРСзд
4. Определить УдРСвсп по формуле (1)
5. Умножить на площадь объекта оценки
Каппл можно взять на https://statrielt.ru/index.php/ocenka/57-stati-po-teme-otsenki-nedvizhimosti/666

Вариант умный – получать указанные корректировки по рынку, они вполне могут быть равны 1,00. Тогда всё проще - использовать формулу (2).

Проверьте, нет ли ошибки, хотя, вроде всё норм.

ПС. При работе с аналогами следить за одинаковостью прав на ЗУ.

Ссылочка. Для порядку. Автомат
http://tmpo.su/sluckij-a-a-sluckaya-i-a-k-voprosu-ob-ocenke-ocenka-vspomogatelnyx-pomeshhenij-v-kommercheskom-zdanii/
В начало
 
Шогин В.
От: Friday, April 12, 2019 10:27:48 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,792
Местонахождение: Тула
а где УдРСзд расч
в сл 2 и формулу, пожалуй, строить не надо

Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
В начало
 
Слуцкий
От: Friday, April 12, 2019 10:31:26 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,068
Местонахождение: Резиноподобная
УдРСзд = УдРСаппл х Корректировка на площадь х Корректировка на "помещение / ОСЗ"
В начало
 
Слуцкий
От: Saturday, April 13, 2019 11:16:10 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,068
Местонахождение: Резиноподобная
Вот, например, примерище того, что РСзд = РСаппл = РСвсп
https://fortexgroup.ru/bc/ostozhenka-24/
И, уверяю, это совсем не исключение. Владелец просто ставить одну цену / ставку хоть на комнату, хоть на весь дом, и не заморачивается.
Так что к справочным корректировкам надо относиться очень осторожно.
В начало
 
Шогин В.
От: Sunday, April 14, 2019 10:00:18 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,792
Местонахождение: Тула
А.А. Что-то не въехал в формулу... Поясните бестолковому

Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
В начало
 
Слуцкий
От: Monday, April 15, 2019 7:54:54 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,068
Местонахождение: Резиноподобная
Добавил там ПлЗд пропущенную + пояснения.
Чего ещё пояснить?
Для оценки удельной РС вспомогательных требуются
1. удельная РС арендопригодных помещений без вспомогательных
2. удельная РС здания целиком
3. доля аренопригодных, доля вспомогательнх

Удельная РС здания уеликом получается из удельной РС арендопригодных некоторой (любой) площади (определяется полностью обычным способом СП и/или ДП). По Лейферу она корректируется до площади, равной площади здания, но это будет ещё не удельная РС здания, а помещения такой же площади. Поэтому, по Лейферу её корректируем на соотношение удельных РС здания и помещения.
Доли площадей в здании смотрим по ссылке, можно взять фактическую долю в том здании, где объект оценки.
В начало
 
Шогин В.
От: Monday, April 15, 2019 10:02:53 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,792
Местонахождение: Тула
лучше без Лейфера. К чему тогда формулы? Улыбка

УДРСзд=РСзд/Sобщ

УДРСзд=(УдРСполезн*Sполезн)+УДРСвспом*Sвспом)/(Sполезн+Sвспомог)

УДРСзд=УРСполезн*Sполезн/Sобщ+УДРСвспом*Sвспом/Sобщ

УПСзд=УЛПСполезн*Доля_полезн+УДРвспом*Доля_вспом

УДРвспом=(УДРСзд-УДРСполез*Доля_полезн)/Доля_вспомог



Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
В начало
 
Слуцкий
От: Monday, April 15, 2019 10:22:52 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,068
Местонахождение: Резиноподобная
Конечно можно. Кто же против. Если известны УдРС полезн. и УдРС зд.
А если нет, тогда корректировки. Лучше рыночные, потому как все УдРС могут быть одинаковы.
В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005

Rambler's Top100 TopListЯндекс цитирования Appraiser.RU

appraiser.ru@mail.ru

Skype: appraiser.ru    |    Facebook: appraiser.ru

ООО «АППРАЙЗЕР.РУ»
О деятельности компании