|
Елена Ивановна
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Участник
Зарегистрирован: 12/20/2013 Сообщений: 26 Местонахождение: Белогорск
|
Добрый день. Уважаемые коллеги, может кто-то подскажет, как оценить помещения, занятые лестницами. Собственник разделил здания на помещения и помещения с лестницами выделил отдельно. Оценка нужна для оспаривания кадастровой стоимости.
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
1. Найти экспертную корректировку. Недавно АБН Групп для Москвы справочник "сделала". Он был в открытом доступе, но вроде убрали, может стыдно стало за содержание. 2. Определить соотношение между удельной РС помещения в здании и здания целиком. Последняя и нужна, поскольку по ней и продаются в т.ч. и вспомогательные. Разницы может и не быть. ПС. Таки не убрали. https://www.abn-consult.ru/issledovaniya/spravochnik-koeffitsientov Там, кстати есть дивная корректировка на соотношение кадастровой и рыночной. Никакие другие уже не нужны. Конец всем смыслам.
|
|
sky-perm
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 10/3/2007 Сообщений: 742 Местонахождение: Пермь
|
в Лейфере ведь была 0.6 вроде
|
|
Стриж
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/23/2017 Сообщений: 118 Местонахождение: Мыс доброй надежды
|
есть в СОН 2018 года, К- 0,68, расширенный интервал 0,5-0,88.
|
|
Иннокентьев Иннокентий
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 4/12/2019 Сообщений: 1 Местонахождение: Якутск
|
Аналогичная ситуация, но выделены помещения представляющие собой входные группы в здание (грубо говоря тамбуры), будет ли корректно оценить общую стоимость помещения с учетом этих, и раскидать стоимость за квадрат по этим помещениям?
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Мне кажется, что вот так как-то
ПлЗд = АпПл + ПлВсП
где ПлЗд - Площадь здания АпПл - Арендопригодная площадь ПлВсП - Площадь вспомогательных помещений
АпПл = ПлЗд х Каппл ПлВсП = (1 – Каппл) х ПлЗд
где Кппл - Коэффициент арендопригодной площади
РСзд = РСаппл + РСвсп
где РСзд – рыночная стоимость здания РСаппл – рыночная стоимость арендопригодных помещений РСвсп – рыночная стоимость вспомогательных помещений
РСзд = УдРСзд х ПлЗд = ПлЗд х Каппл х УдРСаппл (это РСаппл) + Плзд х (1 – Каппл) х УдРСвсп (это РСвсп)
где УдРСаппл – удельная рыночная стоимость арендопригодной площади УлРСвсп - удельная рыночная стоимость вспомогательных помещений
Разрешаем относительно искомой удельной рыночной стоимости вспомогательных помещений, получаем общую формулу
УдРСвсп = [УдРСзд х ПлЗд - ПлЗд х Каппл х УдРСаппл] : [ПлЗд х (1 – Каппл)] (1)
Если УдРСзд = УдРСаппл = УдРС
УдРСвсп = [УдРС х ПлЗд - ПлЗд х Каппл х УдРС] : ПлЗд х (1 – Каппл) = = УдРС х ПлЗд х [1 - Каппл ] : ПлЗд х (1 – Каппл) = УдРС = УдРСзд (2)
Вариант тупой 1. Определить УдРСаппл некоторой площади 2. Скорректировать на площадь до площади здания по Лейферу 3. Скорректировать на помещение / здание по Лейферу, получить УдРСзд 4. Определить УдРСвсп по формуле (1) 5. Умножить на площадь объекта оценки Каппл можно взять на https://statrielt.ru/index.php/ocenka/57-stati-po-teme-otsenki-nedvizhimosti/666
Вариант умный – получать указанные корректировки по рынку, они вполне могут быть равны 1,00. Тогда всё проще - использовать формулу (2).
Проверьте, нет ли ошибки, хотя, вроде всё норм.
ПС. При работе с аналогами следить за одинаковостью прав на ЗУ.
Ссылочка. Для порядку. http://tmpo.su/sluckij-a-a-sluckaya-i-a-k-voprosu-ob-ocenke-ocenka-vspomogatelnyx-pomeshhenij-v-kommercheskom-zdanii/
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006 Сообщений: 6,976 Местонахождение: Тула
|
а где УдРСзд расч в сл 2 и формулу, пожалуй, строить не надо
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
УдРСзд = УдРСаппл х Корректировка на площадь х Корректировка на "помещение / ОСЗ"
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Вот, например, примерище того, что РСзд = РСаппл = РСвсп https://fortexgroup.ru/bc/ostozhenka-24/ И, уверяю, это совсем не исключение. Владелец просто ставить одну цену / ставку хоть на комнату, хоть на весь дом, и не заморачивается. Так что к справочным корректировкам надо относиться очень осторожно.
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006 Сообщений: 6,976 Местонахождение: Тула
|
А.А. Что-то не въехал в формулу... Поясните бестолковому
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Добавил там ПлЗд пропущенную + пояснения. Чего ещё пояснить? Для оценки удельной РС вспомогательных требуются 1. удельная РС арендопригодных помещений без вспомогательных 2. удельная РС здания целиком 3. доля аренопригодных, доля вспомогательнх
Удельная РС здания уеликом получается из удельной РС арендопригодных некоторой (любой) площади (определяется полностью обычным способом СП и/или ДП). По Лейферу она корректируется до площади, равной площади здания, но это будет ещё не удельная РС здания, а помещения такой же площади. Поэтому, по Лейферу её корректируем на соотношение удельных РС здания и помещения. Доли площадей в здании смотрим по ссылке, можно взять фактическую долю в том здании, где объект оценки.
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006 Сообщений: 6,976 Местонахождение: Тула
|
лучше без Лейфера. К чему тогда формулы?
УДРСзд=РСзд/Sобщ
УДРСзд=(УдРСполезн*Sполезн)+УДРСвспом*Sвспом)/(Sполезн+Sвспомог)
УДРСзд=УРСполезн*Sполезн/Sобщ+УДРСвспом*Sвспом/Sобщ
УПСзд=УЛПСполезн*Доля_полезн+УДРвспом*Доля_вспом
УДРвспом=(УДРСзд-УДРСполез*Доля_полезн)/Доля_вспомог
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Конечно можно. Кто же против. Если известны УдРС полезн. и УдРС зд. А если нет, тогда корректировки. Лучше рыночные, потому как все УдРС могут быть одинаковы.
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Проведено мини исследование выборка 247 БЦ центр Москвы. Из низ 22 одновременно продавались и целиком и по частям от 7% до 100% от общей площади. Собственно, продавались целиком намного больше, но вот чтобы одновременно и по частям и целиком только 22 (меньше 10%). В 19 (86% выборки) удельная цена части = удельной цене всего. У 2 удельная цена части меньше удельной цены целиком У 1 удельная цена части выше удельной цены целиком. Выводы 1. зависимости удельной цены от площади нет, как бы не брехали справочники 2. вспомогательные площади стоят столько же сколько основные, как бы не брехали справочники и какие бы там теории пальцем в воздухе не рисовали.
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006 Сообщений: 6,976 Местонахождение: Тула
|
согласен. выводы надо делать по факту, а не по справочникам. Справочники - бизнес проект, так и надо их воспринимать
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
В.А. http://www.sromso.ru/news/detail.php?ID=24633 Регистрируйтесь пока места есть. Бесплатно. Буду там выступать с проектом эпохального документа (не побоюсь так сказать ) от РГ науч-метод комитета ССОО. Про справочники там тоже будет. Ох будет ...
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Слуцкий сообщал(а):Проведено мини исследование выборка 247 БЦ центр Москвы. Из низ 22 одновременно продавались и целиком и по частям от 7% до 100% от общей площади. Собственно, продавались целиком намного больше, но вот чтобы одновременно и по частям и целиком только 22 (меньше 10%). В 19 (86% выборки) удельная цена части = удельной цене всего. У 2 удельная цена части меньше удельной цены целиком У 1 удельная цена части выше удельной цены целиком. Выводы 1. зависимости удельной цены от площади нет, как бы не брехали справочники 2. вспомогательные площади стоят столько же сколько основные, как бы не брехали справочники и какие бы там теории пальцем в воздухе не рисовали. Дополнение по выводам 3. зависимости удельной цены от этажа расположения нет, как не брехали справочники. Делайте выводы, куда может завести тупое корректирование по справочникам без анализа рыночной ситуации. Конкретно три экспертные корректировки, не подтверждающиеся рынком - грубейшее нарушение ФСО, которое вскрывается вполпинка.
|
|
Яскевич Евгений Евстафьевич
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/16/2007 Сообщений: 1,520 Местонахождение: Москва
|
По "выводам": 1. зависимости удельной цены от площади нет, как бы не брехали справочники 2. вспомогательные площади стоят столько же сколько основные, как бы не брехали справочники и какие бы там теории пальцем в воздухе не рисовали. 3. зависимости удельной цены от этажа расположения нет, как не брехали справочники. ОТВЕТЫ: 1). Зависимость удельной цены как ПРОДАЖИ, так и АРЕНДЫ от площади ЕСТЬ (поправка Мисовца) ПО КЛАССАМ, надо просто понять ее смысл, когда мы идем на повышение площади Комната-Секция-Этаж-Здание; 2). Вспомогательные площади стоят гораздо меньше основных (доказательством служат как раз падения стоимости оферт при росте площадей); 3). Зависимость удельной цены от этажа расположения на основе анализа московских данных ДАЖЕ МНЕ не удается установить (вероятно, это в точности измерений).
Для того, чтобы получить ЗАВИСИМОСТИ, надо делать выборки ПО ОДНОМУ КЛАССУ (А, В, С, Д). Для ДОКАЗАТЕЛЬСТВА своих "крутых" выводов надо представить ГРАФИКИ по каждому классу (как у меня в СРК).
|
|
Eugene
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/10/2006 Сообщений: 1,244 Местонахождение: Саратов
|
Справочники - полезная вещь, при правильном использовании. Требуется не бороться с ними, а оговорить пределы их применения, например: явно ввести ограничение на использование коллективного экспертного мнения на активных рынках при наличии большого кол-ва потенциальных аналогов. Некоторые корректировки без коллективного разума вообще не обосновать, например: скидка на торг. В справочниках заложен здравый смысл, например: в виде перечня ценообразующих характеристик, если Вы на базе фактических данных докажете, что в данном конкретном случае какой-либо из них не имеет влияния, прекрасно, так тому и быть. Однако доказательства, выдавленные из малой выборки аналогов, ничем не лучше справочников. У меня, как наверное и у всех оценщиков, копится база данных по обработанным когда-либо объектам, если задаться целью манипулировать базой, то можно как доказать наличие какого-либо влияния, так и опровергнуть, зависит от "правильной" обработки
ПС. А.А., не пытаюсь задеть, но Ваша борьба со справочниками выглядит как борьбы Геннадия со СРО )
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Выборки по классам структурированы. Не вопрос. В класса больше, В+ класса меньше, А класса ещё меньше. Претензии в отсутствии графиков принимаю. Только не от справочникиста, такие графики в своих справочниках не приводящего.
Eugene сообщал(а):
ПС. А.А., не пытаюсь задеть, но Ваша борьба со справочниками выглядит как борьбы Геннадия со СРО )
Не задеваете совсем. Но жестоко ошибаетесь. В составе РГ являюсь основным писателем некоего документа в науч.-метод совете ССОО, где будет предложено целый ряд новелл, в том числе и критерии качества использованной информации. Место коллективных оценок - пятое, оно же последнее (вместе с экспертным мнением самого оценщика, который "самбля и без ансамбля" СД кумулятивит или ижнос по табличке определяет). Сразу перед недопустимыми источниками информации, в которых как раз не приведены источники, исходная инфо, порядок обработки и пр. атрибуты. В любом случае, в полном приоритете инфо, полученная и представленная непосредственно оценщиком непосредственно в отчёте об оценке на основании конкретного анализа рынка в конкретном месте на конкретную дату. Как ни странно, это было не моё предложение. И ни одного возражения оно не получило. А поддержку получило. Пока опубликовать не могу, к сожалению. Но целевая дата 20 ноября - конференция в Синергии.
|
|
Guest |