Поиск Карта сайта Главная страница

          RICS    


По вопросам переноса и удаления постов, веток и форумов обращаться в Администрацию портала
Главная
Правила форума
FAQ

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Признаки подозрительных и фиктивных объявлений Опции · Вид
Слуцкий
От: Friday, November 08, 2019 1:23:16 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,392
Местонахождение: Резиноподобная
А какие можно выделить признаки подозрительности объявлений о продаже или аренде? И можно ли?
Не считая резкой выделяемости цен - ставок.
Например, размещены в один - два дня друг за другом. Признак?
Что ещё?
В начало
 
Геннадий
От: Friday, November 08, 2019 4:52:24 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/17/2006
Сообщений: 6,866
Местонахождение: Кашира

Нет таких признаков. И разница цен не признак.

Тут есть деревня Мендюкино, дорога к ней грунтовая в пяти км от асфальта и дорожка идет под уклон в сторону деревни, в межсезонье джипы трактором в вверх поднимают.
В двух км за лесом находится находится деревня Потлово (все названия деревень настоящие) и между ними есть дорога идущая через овраг проехать можно только на тракторе и только летом в сухую погоду. До Потлово есть дорога черед Пронюхлово грунтовая всего 8 км до асфальта, зато ровная и доступна пузотеркам круглогодично.

Представляете как ИИ определять будет? Правильно по расстоянию до асфальта.
Профиль дороги и доступность, пока не побываеш на месте не поймешь, что в Мендюкино все в разы дешевле вполне справедливо, и ни какого подвоха нет.






Муза оценщиков ушла не пенсию 2016 г.
В начало
 
Gent
От: Friday, November 08, 2019 6:05:02 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 2/27/2017
Сообщений: 885
Геннадий сообщал(а):

Представляете как ИИ определять будет?

Так же как и сейчас кадастровую стоимость. От балды. Или по формуле вводимой оператором - (какую сумму нужно зачислить в бюджет, с учётом требований местных управ и депутатов, делённое на число объектов налогообложения) и помноженное на 2, чтобы снять риски обжалования фантазийных цифр.

Бан до 25.11.19 за хамское поведение на форуме
В начало
 
Gent
От: Friday, November 08, 2019 6:07:58 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 2/27/2017
Сообщений: 885
Слуцкий сообщал(а):

Что ещё?

Размещены оценщиком подготавливающим отчёт. Больше, что-то ничего в голову не приходит.

Бан до 25.11.19 за хамское поведение на форуме
В начало
 
Шогин В.
От: Friday, November 08, 2019 6:55:07 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,898
Местонахождение: Тула
если продаются нереальные объекты (отсутствующие в росреестре)
если известно, что предстоит снос/изъятие (см генплан и прочие доки,но при условии завышенности выявленной цены)
если в отнош объектов или собственников объектов есть судебный спор, касающийся объектов
если доходник дает существенно меньшую стоимость
как-то так

Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
В начало
 
Геннадий
От: Friday, November 08, 2019 7:34:18 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/17/2006
Сообщений: 6,866
Местонахождение: Кашира
Шогин В. сообщал(а):
если продаются нереальные объекты (отсутствующие в росреестре)
если известно, что предстоит снос/изъятие (см генплан и прочие доки,но при условии завышенности выявленной цены)
если в отнош объектов или собственников объектов есть судебный спор, касающийся объектов
если доходник дает существенно меньшую стоимость
как-то так


Старая дача отсутствует в росреестре, но это реальный объект и ее продаю. Кстати ни кому не надо? 125 км. от МКАД в экологически чистом месте, ПМЖ, окраина деревни в 15 метрах от шикарного родника. Предназначена для круглогодичного проживания, но чуть не доделана, крышу не утеплил.
Второе не по теме.
Третье противоречит теме.
Четвертое полная хрень.


Муза оценщиков ушла не пенсию 2016 г.
В начало
 
Слуцкий
От: Friday, November 08, 2019 7:34:38 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,392
Местонахождение: Резиноподобная
Вот конкретно для выкупов страховка - не использование ы оценке объявлений, размещённых после даты, когда собственник был извещён о выкупе (или за месяц до неё? или вообще после даты принятия решения?), если их цены резко выделяются в большую сторону.
Для споров кмк тоже подходит, как принцип.
Т.е. сначала используются объекты, присутствовавшие на рынке до момента Х. К ним можно добавить более новые объекты, соответствующие первым по ценам. И нельзя добавлять объекты резко выделяющиеся в сторону дороговизны. Во. Пистолет
В начало
 
Геннадий
От: Friday, November 08, 2019 7:45:27 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/17/2006
Сообщений: 6,866
Местонахождение: Кашира
Слуцкий сообщал(а):
И нельзя добавлять объекты резко выделяющиеся в сторону дороговизны. Во. Пистолет


А может только жутко дорогой объект и является аналогом?
Пример.
Метро, стоит единственное здание, помещения половины которого имеют вход со стороны метро с шикарной автостоянкой, другие с соседней улицы, до которой еще доехать надо, да и припарковаться там негде, ближайшая платная стоянка 500 метров.

Разница цен в одном здании в разы. там еще в чем прикол, адрес один.



Муза оценщиков ушла не пенсию 2016 г.
В начало
 
Gent
От: Friday, November 08, 2019 8:16:50 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 2/27/2017
Сообщений: 885
Шогин В. сообщал(а):

если известно, что предстоит снос/изъятие (см генплан и прочие доки,но при условии завышенности выявленной цены)
как-то так

В МСК завышены цены на кв.м. в домах идущих под реновацию. Это по моему оправдано там.

Бан до 25.11.19 за хамское поведение на форуме
В начало
 
Шогин В.
От: Friday, November 08, 2019 8:22:19 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,898
Местонахождение: Тула
Геннадий. Ты необоснованно категоричен.
во1х, о таких объектах, как дача, и речи тут нет
во-2х, всегда сначала некое решение - например, тут быть дороге/храму и т.п., изменения в генплан, а уж потом предъява на изъятие.
в-3х, это третье также относится к теме, которая обозначена - как выявлять. А такие мухли встречаются и в ходе имеющихся суд споров, пока не проведена экспертиза.
в-4х: очень даже оно. Если в объекте реально аренда такова, что никак не тянет объект на сверхвысокую цену, то и не бывать ей там.
Еще критерий придумал: если кад стоимость такого объекта оспаривалась собственником и установлена в существенно меньшем размере. Нельзя быть наполовину беременным.

Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
В начало
 
Gent
От: Friday, November 08, 2019 8:27:47 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 2/27/2017
Сообщений: 885
Шогин В. сообщал(а):

Еще критерий придумал: если кад стоимость такого объекта оспаривалась собственником

Значит был судебный спор. С ваших слов получается, что если есть и был судебный спор по объекту. По тому как всегда спор можно возродить по новым обстоятельствам. Надеюсь сами понимаете, что ни к чему этот пункт хорошему не приведёт. Было обременение, рядом кладбище радиоактивных отходов. Смысл? Подозрения в чем? Ну только если заинтересованные лица разместили объявление. Тогда подозрения есть. А так что подозревать? Какой мотив ищут в принципе? Оценщик вышел на сумму клиента и это подозрительно? Ахах.

Бан до 25.11.19 за хамское поведение на форуме
В начало
 
Шогин В.
От: Friday, November 08, 2019 8:34:46 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,898
Местонахождение: Тула
так на картину мира надо смотреть комплексно. И вы вероятно не поняли. Некто ранее оспорил КС и снизил ее. Само заявление в суд подразумевает,, что чел полагает свою РС завышенной. А потов вдруг он перед сносом (или в ходе другого спора) наидал дорогих объявлений...

Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
В начало
 
Gent
От: Friday, November 08, 2019 8:36:01 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 2/27/2017
Сообщений: 885
Шогин В. сообщал(а):
так на картину мира надо смотреть комплексно
Вот я об этом и пишу. Смотрите в корень, а не в следствие.

Бан до 25.11.19 за хамское поведение на форуме
В начало
 
Слуцкий
От: Friday, November 08, 2019 8:52:36 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,392
Местонахождение: Резиноподобная
Шогин В. сообщал(а):

Если в объекте реально аренда такова, что никак не тянет объект на сверхвысокую цену, то и не бывать ей там.

В абсолютно нормальной ситуации оценки встречаются ситуации, когда СП и ДП реально расходятся в разы. Даже в статье приводил пример. В Беларуси оценить надо было. Нашёл статью, где кто-то из международных консультантов типа Коллиерсов оценивал СК в 15%, а местные оценщики в 5%. При том, что в Москве СК элитной офисной недвижимости теми же Коллиерсами оценивалась в 10% и ДП с СП хорощо при ней сходилтсь, а в Париже/ЛондОне в 4%. В Кёльне примерно 5%. Кёльн это примерно как Бобруйск? Или у белорусских оценщиков понтов, как на Кёльн? Вот и цены со ставками нормально соотносились через СК 5% и в 3 раза различались при СК в 15%. Отказ от доходника или от сравнительного напрашивается при явно низкой достоверности итогового результата. Но такую чухню наблюдал в Калининграде, Обнинске, Геленджике... Вроде всё, не часто встречается, но встречается. Это какое-то проявление внешнего износа кмк. Не нужна там эта недвига в аренду никому просто. А продавцы форс держат.
В начало
 
Слуцкий
От: Friday, November 08, 2019 8:57:06 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,392
Местонахождение: Резиноподобная
Gent сообщал(а):
Шогин В. сообщал(а):

если известно, что предстоит снос/изъятие (см генплан и прочие доки,но при условии завышенности выявленной цены)
как-то так

В МСК завышены цены на кв.м. в домах идущих под реновацию. Это по моему оправдано там.

Через архив Яндекс.Недвижимости должно ловиться. Там уже за 5 лет почти собрана история цен по каждому дому. А вот оправдано или нет кмк сложно сказать. Переселять будут явно по разному. У кого и плюс будет, а у кого и минус может статься.
В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005

Rambler's Top100 TopListЯндекс цитирования Appraiser.RU

appraiser.ru@mail.ru

Skype: appraiser.ru    |    Facebook: appraiser.ru

ООО «АППРАЙЗЕР.РУ»
О деятельности компании