Поиск Карта сайта Главная страница

           

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Оценка рыночной стоимости вспомогательных (подсобных) помещений и мест общего пользования Опции · Вид
Александр Петрович
От: Monday, February 17, 2020 2:04:05 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 2/6/2020
Сообщений: 10
Местонахождение: Москва
blinov-a-v сообщал(а):
Владимир Коломна сообщал(а):
Вы хотите навязать свое мнение другим, просто "выговориться", облить "помоями" суд. эксперта?


Да, последние сообщения топикстартера примерно такие. Но начиналось-то иначе. Человек хотел разобраться, каковы те самые "общепринятые научные и практические данные, дающие возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов". И ответы участников форума привели его к мысли, что таковых не существует. Есть только некие таблички и коэффициенты. А как их применять - это типа на усмотрение оценщика в зависимости от конкретной ситуации. И человек справедливо негодует, типа: "чем вы вообще занимаетесь, оценщики?"Улыбка

Александр Петрович сообщал(а):
То есть очередное бла-бла... и это форум специалистов? Пока я ни одного компетентного мнения не увидел. Соответственно, не вижу специалиста, которого был бы готов нанимать. А так да... "Специалистов" нанимали (экспертиза повторная и как бы еще одна не была назначена)и общались со многими. Дальше общих теорий речь не идет. Вопрос-то сам по себе интересный и не тривиальный. Но, как я понял, нет не то что какого-либо единства мнений, мнений нет вообще...

Отчего же, есть. Вон Яскевич Е.Е. целую книгу написал. Кое-какие тезисы из нее привел. В книге библиография есть, это тоже источник "общепринятых научных и практических данных".

Александр Петрович сообщал(а):
В глобальном смысле мне вообще непонятно как можно устанавливать коммерческую стоимость объекта недвижимости ограниченного в обороте

Вот тот-то и оно. Между тем, все началось именно с утверждения, что "коммерческая" (то есть рыночная) стоимость этого объекта может быть установлена, и даже сколько именно она составляет. Собственно, на этом и были основаны исковые требования. В обоснование этого утверждения было предоставлено доказательство - некий отчет об оценке. А теперь выяснилось, что представитель истца вообще не понимает, на чем была основана его собственная позиция "в глобальном смысле". Дайте подумать

Наверное, этот аспект следовало уточнить на этапе подготовки иска. А еще задать вопросы оценщику, который готовил основное доказательство (отчет), примерно такие: "Является ли данная методика оценки общепринятой?", "Существуют ли иные методы оценки таких объектов, насколько сильно могут различаться их результаты, и какова вероятность их использования суд.экспертом?" Возможно, задать эти вопросы тут. Тогда и ответы были бы более предметные. А сейчас, естественно, специалисты будут очень осторожны: ведь теперь нужно не только объяснить, как надо в принципе, но что из этого может получиться в конкретной ситуации, когда уже есть целых три различных заключения в деле.

Если проводить аналогию с другой областью спец.познаний (юриспруденция), это похоже на обращение к юристу для подготовки жалобы в ВС, когда имеются противоречащие друг другу решения нижестоящих судов. То есть когда нужно учесть не только правовое обоснование первоначального требования, но и все аспекты рассмотрения дела нижестоящими судами. Вот Вы в такой ситуации поспешите высказать свое профессиональное суждение по существу дела?


Опять общие рассуждения... Да, несмотря на то, что я написал про "глобальный смысл", мы все равно обратились за коммерческой оценкой объекта. Почему? Потому что просто вынуждены... Законодатель нас, к сожалению, ограничивает в выборе механизмов для дезавуирования результатов, пресловутой "массовой оценки". Обжалование напрямую городского отчета крайне затруднительно (для начала его еще надо получить...), поэтому приходится идти известным всем путем ОКС. Что касается первоначального отчета оценщика, который идет в качестве основания требования по АИЗ то сейчас он, по сути, формальность, т.к. значение для суда имеет только заключение эксперта привлеченного судом, чье заключение априори признается правильным. Поэтому эксперт в заключении практически в 99,9% случаев отвечает на первый вопрос,что отчет оценщика не соответствует требования законодательства и т.д., и сам делает оценку объекта (в моей практике было несколько случаев, когда оценка эксперта была ниже оценки оценщика, несмотря на несоответствие по первому вопросу). Получив ответ уважаемого г-на Яскевича (за что ему огромное человеческое спасибо!), мы, по крайней мере, знаем что спрашивать у вызванного в суд эксперта. Потому что до этого ответа конкретики не было...
В начало
 
Беляев Леонид
От: Wednesday, February 19, 2020 12:27:57 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 10/20/2010
Сообщений: 5
Местонахождение: Калининград
Год назад был экспертом в суде. Вопрос был поставлен: какова стоимость ОН в виде вспомогательных помещений в жилом доме. Он представлял собой помещения общего пользования: коридоры, лестницы и лестничные площадки. Право собственности зарегистрировано, и продано в процессе ликвидации общества физ. лицу. ФЛ впоследствии разобралось, что ему продал арбитражный управляющий и стало требовать у собственников всех остальных нежилых помещений и квартир в этом доме выкупить права на это помещение. Суд спросил, сколько стоят эти вспомогательные помещения общего пользования. Я долго думал, пришел к мысли, что ни один из подходов к оценке этого помещения как объекта недвижимости не подходи, хотя просчитывал разные варианты. Сравнительный - нет аналогов, поправки по Лейферу можно вносить только когда они соответствуют рынку. Рынка нет. Из общей стоимости строительства дома вычесть стоимость всех помещений - получалась отрицательная величина. Решение: обосновал, что стоимость права собственности на это помещение равна стоимости права требования к иным собственникам ОН в этом доме. Синдексировал затраты ФЛ от даты приобретения к дате оценки (разрешения спора), учел время на взыскание денег с ответчиков (остальных собственников помещений). Получилась рыночная стоимость права требования (права собственности на эти помещения). Все стороны процесса такой подход устроил.
В начало
 
Беляев Леонид
От: Wednesday, February 19, 2020 12:54:31 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 10/20/2010
Сообщений: 5
Местонахождение: Калининград
Дополню свое сообщение. Приведенный мною пример, конечно же, для вашей ситуации не подходит, тут другое использование результатов оценки. Если бы я был эксперт, то стоимость вспомогательных помещений определил бы ка среднюю рыночную стоимость всех, входящих в здание отдельных помещений (видимо здание разбито на такие помещения, если имеется несколько совладельцев). Это было бы справедливо, хотя ваша задача вряд ли была решена. Вы скорее всего рассчитывали на низкую стоимость объекта.
В начало
 
Владимир Коломна
От: Wednesday, February 19, 2020 8:30:50 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 3/12/2017
Сообщений: 1,012
Местонахождение: Коломна
Беляев Леонид сообщал(а):
Вы скорее всего рассчитывали на низкую стоимость объекта.


А вот если бы была продажа автором данного объекта, то ценник задран был бы в высоту))))) Да еще приукрашено было бы всякими достоинствами))))
В начало
 
Владимир Коломна
От: Wednesday, February 26, 2020 12:26:17 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 3/12/2017
Сообщений: 1,012
Местонахождение: Коломна
https://www.rbc.ru/economics/25/02/2020/5e4d6ffb9a79476254fcb2c8

"Верховный суд принял решение по делу «о налоге с налога» на недвижимость
НДС не должен включаться в кадастровую стоимость недвижимости, от которой зависит сумма налога на имущество, определил Верховный суд. РБК разбирался, станет ли решение поворотным в многолетних спорах о законности «налога с налога»
Верховный суд признал незаконным включение налога на добавленную стоимость (НДС) в оценку недвижимости, указав, что НДС вообще не должен упоминаться при определении стоимости. Сейчас оценщики зачастую включают размер НДС в кадастровую стоимость, от которой зависит налог на недвижимость, что приводит к ее увеличению на 20%, и собственники — юридические лица переплачивают в бюджет налог на имущество, то есть платят «налог с налога»....."

В начало
 
Юрий Гнобинский
От: Friday, June 05, 2020 1:03:21 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 1/11/2020
Сообщений: 18
Местонахождение: Самара
Хоть это и несколько меняет дело но не столь критично
Цитата:
Господа, а можно не отклоняться от вопроса?! У нас не МКД, а коммерческий объект с несколькими собственниками.
Иу них на места общего пользования имеется зарегистрированное право долевой собственности.

Вряд ли вы получите ответ на свой вопрос, потому как обсуждение вашего вопроса - это не форумное времяпрепровождение.
Скорей всего у вас в компании есть юрист и даже не один.
В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005