|
Ценитель прекрасного
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 9/21/2020 Сообщений: 5 Местонахождение: Пермь
|
Добрый день! Необходимо оценить для оспаривания кадастровой на 18 год ОКС - склад торговли, 1-этажное, площадь 1026 кв.м. (в выписке ЕГРН), по факту это развалины ( площадь по тех.паспорту 2020 год - 449,4 кв.м.). Не используется по назначению. Год постройки не указан в документах. Что бы Вы посоветовали?
|
|
Геннадий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/17/2006 Сообщений: 7,232 Местонахождение: Кашира
|
Заказываете техническую экспертизу которая классифицирует объекты как развалины и оценивайте развалины, в чем проблема?
Муза оценщиков ушла не пенсию 2016 г. Тест из одного вопроса. Какие специалисты в РФ сдают экзамен, чтобы получить право продавать совесть? Подсказка для тугодумов, это не оценщики.
|
|
Владимир Коломна
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/12/2017 Сообщений: 3,110 Местонахождение: Коломна
|
Были ведь не развалины...
|
|
Яскевич Евгений Евстафьевич
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/16/2007 Сообщений: 1,520 Местонахождение: Москва
|
Я бы посоветовал посмотреть и сфотографировать
|
|
Геннадий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/17/2006 Сообщений: 7,232 Местонахождение: Кашира
|
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):Я бы посоветовал посмотреть и сфотографировать
А толку? Оценщик не имеет права и квалификации давать заключение о техническом состоянии объекта.
Тут коллеги обратились, нам говорят, что это не развалины и показывают фото. Подтверждаю, не развалины, это жилой дом с состоянии предшествующем капитальному ремонту.
Муза оценщиков ушла не пенсию 2016 г. Тест из одного вопроса. Какие специалисты в РФ сдают экзамен, чтобы получить право продавать совесть? Подсказка для тугодумов, это не оценщики.
|
|
ALEKSIII
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 3/5/2019 Сообщений: 64 Местонахождение: Челябинск
|
Геннадий сообщал(а): Оценщик не имеет права и квалификации давать заключение о техническом состоянии объекта.
Все верно. Не нужно на себя лишнюю "ношу" брать. Тем более на прошлую дату.
В стандарте сказано: и) величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости.
Оценщик рассчитывает величину в потере стоимости. Таким образом, величину физ. износа (техническое состояние) должен рассчитывать (определять) квалифицированный специалист. Вопрос. Кто будет определять наличие функционального устаревания, а именно: соответствие ОКСа современным стандартам, недостающие или излишествующие элементы? Какой специалист в этом деле нужен? Архитектор, дизайнер, кто еще???
|
|
Яскевич Евгений Евстафьевич
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/16/2007 Сообщений: 1,520 Местонахождение: Москва
|
1). Оценщик не имеет права что-либо измерять в натуре (д.б. поверенные приборы и соответствующий сертификат). 2). Оценщик РАССЧИТЫВАЕТ величины ВСЕХ износов, применяя методы оценки физических износов (срока жизни, дифференцированных износов по каждому конструкционному элементу и т.п.), методы расчета функциональных износов, внешних износов (КРОМЕ ОЦЕНЩИКА НИКТО НЕ ВЛАДЕЕТ ЭТИМ АППАРАТОМ РАСЧЕТА); 3). Оценщик имеет право назначать класс объекта недвижимости, оперируя набором квалиметрических параметров объекта и аналога; 4). Оценщик имеет право применять метод замещения в Затратном подходе, на базе подбора соответствующего аналога-заместителя (одного или нескольких) с соответствующими корректировками; 5). ФСО №1 позволяет Оценщику самостоятельно выбирать методологии оценки, ведущие к получению ответов на поставленные вопросы.....
|
|
Владимир Коломна
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/12/2017 Сообщений: 3,110 Местонахождение: Коломна
|
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а): 3). Оценщик имеет право назначать класс объекта недвижимости, оперируя набором квалиметрических параметров объекта и аналога;
Можете со ссылкой на нпа данное право оценщика показать?
|
|
ALEKSIII
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 3/5/2019 Сообщений: 64 Местонахождение: Челябинск
|
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а): 2). Оценщик РАССЧИТЫВАЕТ величины ВСЕХ износов, применяя методы оценки физических износов (срока жизни, дифференцированных износов по каждому конструкционному элементу и т.п.), методы расчета функциональных износов, внешних износов (КРОМЕ ОЦЕНЩИКА НИКТО НЕ ВЛАДЕЕТ ЭТИМ АППАРАТОМ РАСЧЕТА);
Раз "оценщик не имеет права ничего измерять в натуре", то есть - ни посмотреть, ни поторгать, ни понюхать, какими критериями он пользуется при расчете по каждому конструктивному элементу? Вот например по нормативному сроку жизни для деревянных- 50 лет. БольшАя доля зданий имеют возраст (хронологический) около 100 и более лет. Если износ принимаем 100%, соответственно стоимость объекта должна быть нулевой, но здание еще функционирует и еще простоит сколько-то, значит и стоимость у него тоже есть (не нулевая). Каким образом оценщик сможет определить этот износ? Необходимость в специалистах по износу?
"КРОМЕ ОЦЕНЩИКА НИКТО НЕ ВЛАДЕЕТ ЭТИМ АППАРАТОМ РАСЧЕТА (функц. устар.)". Кто определит необходимость учета этого устаревания, если оценщик не является специалистом в строительной сфере (требований современных строительных стандартов, тенденций развития архитектурных-планировочных решений)?
|
|
Ценитель прекрасного
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 9/21/2020 Сообщений: 5 Местонахождение: Пермь
|
Благодарю, за ответы, коллеги. У заказчика есть "Технический паспорт нежилого здания (развалины)" (дословно) на август 2020г. Износ указан 73,94%, даже площадь уже не 1026, а 449,4 кв.м.. Может есть какие-нибудь соображения, как доказать, что на 2018 год состояние оо не намного отличалось от сегодняшнего?
|
|
ALEKSIII
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 3/5/2019 Сообщений: 64 Местонахождение: Челябинск
|
Ценитель прекрасного сообщал(а):Благодарю, за ответы, коллеги. У заказчика есть "Технический паспорт нежилого здания (развалины)" (дословно) на август 2020г. Износ указан 73,94%, даже площадь уже не 1026, а 449,4 кв.м.. Может есть какие-нибудь соображения, как доказать, что на 2018 год состояние оо не намного отличалось от сегодняшнего?
Посчитайте пропорционально износ на 2018. в тех паспорте есть объемы, площади. считайте по УПВС, учитывайте износ и вперед. а осмотреть нужно, чтобы понимать, что это за здание было.
|
|
ALEKSIII
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 3/5/2019 Сообщений: 64 Местонахождение: Челябинск
|
Ценитель прекрасного сообщал(а):Добрый день! Необходимо оценить для оспаривания кадастровой на 18 год ОКС - склад торговли, 1-этажное, площадь 1026 кв.м. (в выписке ЕГРН), по факту это развалины ( площадь по тех.паспорту 2020 год - 449,4 кв.м.). Не используется по назначению. Год постройки не указан в документах. Что бы Вы посоветовали?
Вы экзамены сдавали? Или Вы не оценщик?
|
|
Ценитель прекрасного
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 9/21/2020 Сообщений: 5 Местонахождение: Пермь
|
Благодарю!
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006 Сообщений: 6,976 Местонахождение: Тула
|
оспаривать нужно указывая на кадастровую ошибку - неверный учет характеристик объекта (физизноса). Доказательства - техпасп. Пусть пересчитают. Если откажутся - в суд
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
Ценитель прекрасного
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 9/21/2020 Сообщений: 5 Местонахождение: Пермь
|
Добрый день, уважаемые коллеги! предполагаю такой ход расчета (поправьте, если в чем-то ошибаюсь, пожалуйста): Определяю затраты на замещение объекта оценки по методу сравнительной единицы точной копии оцениваемого здания. Учитывая, что год постройки нигде не указан и износ 78%, использую таблицу срока эксплуатации и износа, определяю, что здание примерно таких годов и применяю УПВС 1969 г. Применяю коэффициенты ценностной и климатический. Индекс пересчета цен 1969 к 1984 г. с учетом территориального коэффициента. Индекс цен на строительно-монтажные работы по характеристикам конструктивных систем зданий и сооружений на 01.01.2018 г. ("Индексы цен в строительстве "Ко-Инвест, Выпуск 102) Определение прибыли предпринимателя. Износ: физическое устаревание - из тех.паспорта; Функциональное устаревание - конструктивные недостатки и инженерное обеспечение. Как правильно сформулировать? Внешнее (экономическое) устаревание - ОО расположен в зоне соц.-эконом. развития с низкими показателями. Рассчитываю на основании коэффициентов уровня развития рынков недвижимости Пермского края.
А какое НЕИ при все при этом?
|
|
ALEKSIII
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 3/5/2019 Сообщений: 64 Местонахождение: Челябинск
|
Ценитель прекрасного сообщал(а):Добрый день, уважаемые коллеги! предполагаю такой ход расчета (поправьте, если в чем-то ошибаюсь, пожалуйста): Определяю затраты на замещение объекта оценки по методу сравнительной единицы точной копии оцениваемого здания. Учитывая, что год постройки нигде не указан и износ 78%, использую таблицу срока эксплуатации и износа, определяю, что здание примерно таких годов и применяю УПВС 1969 г. Применяю коэффициенты ценностной и климатический. Индекс пересчета цен 1969 к 1984 г. с учетом территориального коэффициента. Индекс цен на строительно-монтажные работы по характеристикам конструктивных систем зданий и сооружений на 01.01.2018 г. ("Индексы цен в строительстве "Ко-Инвест, Выпуск 102) Определение прибыли предпринимателя. Износ: физическое устаревание - из тех.паспорта; Функциональное устаревание - конструктивные недостатки и инженерное обеспечение. Как правильно сформулировать? Внешнее (экономическое) устаревание - ОО расположен в зоне соц.-эконом. развития с низкими показателями. Рассчитываю на основании коэффициентов уровня развития рынков недвижимости Пермского края. А какое НЕИ при все при этом?
Эти вопросы нужно задать оценщику, который будет подписывать Ваш отчет)))
|
|
Ценитель прекрасного
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 9/21/2020 Сообщений: 5 Местонахождение: Пермь
|
ALEKSIII сообщал(а):
Эти вопросы нужно задать оценщику, который будет подписывать Ваш отчет)))
Уважаемый ALEKSIII, благодарю за внимание к моим вопросам. Если бы все было настолько очевидно и ясно, то меня бы здесь не было. Полагаю, что форум существует для поддержи и помощи, а не язвительных изречений и упреков. Если нет желания написать что-нибудь полезное, можно просто проигнорировать.
|
|
Владимир Коломна
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/12/2017 Сообщений: 3,110 Местонахождение: Коломна
|
Ценитель прекрасного сообщал(а): Полагаю, что форум существует для поддержи и помощи, а не язвительных изречений и упреков. Если нет желания написать что-нибудь полезное, можно просто проигнорировать.
Возможно и для поддержки и для помощи, но когда минимум инфы, то помощь становится "медвежьей услугой"))) В чем трудности обратится к юристу и оценщику за консультацией очно?
Возможно ваши пляски напрасны и всего-то нужно последовать совету Шогин В.?
|
|
Guest |