Поиск Карта сайта Главная страница

           

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Расчет объекта на едином земельном участке Опции · Вид
Нахалов Андрей
От: Friday, October 30, 2020 9:35:07 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 12/27/2007
Сообщений: 86
Добрый день, коллеги, возник такой вопрос, в рамках оценки производственной базы (единый земельный участок с двумя зданиями и сооружениями (огр., газопровод, площадка), оппонент оценивает данный объект следующим образом:
1. Очищает аналоги от земли (аналоги 1 здание с з.у.);
2. Рассчитывает сравнительным подходом по этим аналогам каждое здание в отдельности, т.е. корректировка на масштаб рассчитывается исходя из площади каждого объекта, а не учитывает весь масштаб совокупного объекта (производственной базы);
3. На третьем этапе все суммирует.
Насколько корректен данный расчет? Я считаю не обоснованно такое разделение, так как стоимость искусственно завышается. В случае реализации, объект буден продан полностью.
Очень хочется услышать Ваше мнение по данному вопросу.
В начало
 
Бойков Андрей Викторович
От: Monday, November 02, 2020 11:22:24 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 11/11/2013
Сообщений: 44
Местонахождение: Санкт-Петербург
Здравствуйте! Я считаю, что расчет некорректен, хотя приходилось (по просьбе потребителей отчета) подобным образом делать расчет, поскольку цена аналога (объекта недвижимости) сформирована с учетом особенностей каждого из компонентов (земельный участок и каждое из зданий/сооружений) и их синергетического эффекта. Кроме того, остается неясным каким образом были определены корректировки для зданий/сооружений без земельной составляющей (учитывая тенденции использования справочных данных, считаю что такие корректировки не годятся, поскольку данные приводятся с учетом земельной составляющей, за исключением одного из справочников Лейфера (корректировки для ОКСов), но я лично сомневаюсь в достоверности этих данных - невозможно определить величины корректировок для зданий в отдельности без земли). Кроме того, ФСО-7 (п. 22, п/п "е") прямо говорит о возможном анализе такого фактора как:

"физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики";

Я бы к этим факторам еще бы добавил коэффициент плотности застройки (отношение площади зданий к площади земли, т.е. фактически проводится анализ на обеспеченность зданий землей).

Без учета земельной составляющей (раз был произведен предварительный вычет стоимости земли) не представляется возможным анализ вышеуказанных ценообразующих факторов.
В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005