Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 11/11/2013 Сообщений: 56 Местонахождение: Санкт-Петербург
|
Коллеги, доброго дня суток! Поделитесь пожалуйста опытом. В оценке заброшенная (неэксплуатируемая база отдыха, скорее всего уже давно брошена) база отдыха в Томской области (здания с землей), здания представляют собой деревянные и каменные постройки с внушительным возрастом, внешний вид зданий подтверждает плачевное состояние объектов. При оценке отказываюсь от доходного подхода, в качестве основной причины, привожу довод о том, что значение на выходе отражает стоимость бизнеса (им. комплекс, персонал, гудвил и пр.). Остается затратный и сравнительный. Анализирую данные по подобным заброшенным базам отдыха, где-то есть данные о площади строений, где-то нет. В итоге на основании условного показателя стоимости земельного участка для аналогов, получаю стоимость ОКСов (путем вычитания стоимости земли), далее приводу данные о стоимости ОКСов в абсолюте (в руб.) и значение доли в стоимости объекта недвижимости. Доля зданий колеблется от 20% до 35% (учитывая состояние зданий и как правило существенную площадь участка) данный показатель считаю адекватным, при этом средняя стоимость зданий находится в районе 2000 -3000 руб./кв. м. Как считаете какой подход в данном случае целесообразен, если делать затратный, то начислять ли ЭУ (и как?), корректный ли расчет сравнительным (который я привел)? Спасибо!
|
Ранг: Гость Группа: Гость
Зарегистрирован: 10/17/2005 Сообщений: 165
|
Я бы использовал только затратный. При использовании сравнительного подхода проблематично обосновать, что выбранный объект сравнения - объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п. 10 ФСО №1)
|