|
|
|
gabriel
|
|
Ранг: Новичок
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 4/13/2007
Сообщений: 2
Местонахождение: Москва
|
Уважаемые коллеги.
Столкнулся в работе со следующей проблемой. В данный момент оцениваю земельный участок с морскими причалами. Так как на рынке почти нет аналогичных участков, оцениваю как незастроенный участок аналогичного назначения, затем прибавляю стоимость причалов. Посчитать денежные потоки для данных объектов тоже не представляется возможным - собственники отказываются давать какие-либо цифры. Оценка затратником проводилась на основании техпаспорта причалов. В техпаспорте уже приведен расчет стоимости в ценах 69 года с указанием сборников и таблиц УПВС. Однако собственник-заказчик утверждает, что стоимость строительства аналогичных объектов в настоящее время отличается от полученной нами цифры на порядок. Из разговора с представителями проектного института в Питере узнал, что, во-первых стоимости, расчитанные по УПВС для причалов, занижены примерно в 2 раза, но точно не на порядок. Во-вторых, данных, указанных в техпаспорте, для расчета стоимости строительства причалов, недостаточно. Собственно, вопрос - может быть кто-то сталкивался в работе с аналогичной проблемой и может быть находил какие-то современные сборники укрупненных показателей для расчетов стоимости гидротехнических и береговых сооружений?
|
|
|
Марина
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,314
Местонахождение: Новороссийск
|
Таких сборников еще не существует. Мы использовали УПВС. Добавив ПП, НДС, стоимость ЗУ получили очень внушительную сумму. А аналоги и не ищите, т.к. каждое крупное гидротехническое сооружение - уникально в своем роде (глубИны, рельеф и породы дна и т.п.), а информация о продажах отсутствует. Что касается доходного подхода, то мы отказались, т.к. цель оценки была - определение ставки аренды, которая и является базой для доходного подхода. Использовали только затратный подход со ссылкой на стандарты МСО и РОО для оценки объектов специального назначения.
Если же у вашего заказчика имеется информация проектного института, или сметы на строительство аналогичного причала, то вы можете использовать среднерыночную стоимость 1кв.м для расчета стоимости еще одним методом в рамках затратного подхода. А потом сведете эти 2 метода путем взвешивания полученных результатов. 
|
|
|
Ловкач
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 9/28/2006
Сообщений: 66
|
gabriel сообщал(а):. Посчитать денежные потоки для данных объектов тоже не представляется возможным - собственники отказываются давать какие-либо цифры. Поищите в сети по ключевой фразе "аренда причальной стенки".
|
|
|
Бебнева Анна
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Оценка для целей финансирования, Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 2,549
Местонахождение: Калининград
|
Посчитать денежные потоки для данных объектов тоже не представляется возможным - собственники отказываются давать какие-либо цифры.
Не забудьте вручить под роспись Заказчику оценки, перечень необходимой информации для проведения оценочных работ со ссылкой на ст.14 фз-135.
Новости из ЖЖ:
|
|
|
gabriel
|
|
Ранг: Новичок
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 4/13/2007
Сообщений: 2
Местонахождение: Москва
|
Всем спасибо за ответы.
Действительно, на рынке практически нет предложений по продаже причалов. Если что-то и продается, то это обычно целый причальный комплекс - ЗУ, гидротехнические сооружения, портовая техника.
Что касается доходника, то у собственника объекта есть уже заключенные договора на аренду причалов и расчеты денежного потока, причем денежные потоки относятся непосредственно на причал. По неизвестным причинам собственник отказывается предоставлять нам эту информацию. Что ж, хозяин - барин.
Была, конечно, надежда на сборники укрупненных показателей, но, судя по всему, надеждам пока не суждено сбыться.
|
|
|
Бебнева Анна
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Оценка для целей финансирования, Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 2,549
Местонахождение: Калининград
|
gabriel сообщал(а):Что касается доходника, то у собственника объекта есть уже заключенные договора на аренду причалов и расчеты денежного потока, причем денежные потоки относятся непосредственно на причал. По неизвестным причинам собственник отказывается предоставлять нам эту информацию.
Вы запросите, запросите, если Ваша должность это позволяет сделать...
Ради своих же тылов.
Просто бывает запрещается беспокоить заказчика ненужными запросами, недоверием и т.п. А то заказчик побежит к начальству пожалуется на вашу активность...
Новости из ЖЖ:
|
|
|
Марина
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,314
Местонахождение: Новороссийск
|
Обычно мы пишем заказчику письмо, где со ссылкой на соответствующий пункт договора на оценку просим предоставить необходимую для оценки документацию (перечисляем по пунктам). Если документацию не предоставляют по каким-то причинам, пишем следующее письмо, где указываем, что отсутствие необходимых данных может снизить точность итоговой стоимости. Такой же пункт забиваем в ограничительные условия отчета, типа:
В связи с тем, что информация по объекту оценки была недостаточной, точность результатов оценки снижается, при этом оценщик не несет ответственности за связанные с этим риски. Указанные риски в данном случае лежат на заказчике оценки. 
|
|
|
Романов М.
|
|
Ранг: Новичок
Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/6/2007
Сообщений: 6
|
Доходный подход может быть реализован путем расчета через среднию ставку причального тарифа.
|
|
|
Guest |