Поиск Карта сайта Главная страница

 

            RICS   


 


Квалификационный экзамен в области оценочной деятельности

Перейти к заполнению регистрационной анкеты претендента.


По вопросам переноса и удаления постов, веток и форумов обращаться в Администрацию портала
Главная
Правила форума
FAQ

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Оценка рыночной стоимости с обременением Опции · Вид
Dkflbvbh
От: Thursday, October 27, 2011 4:10:37 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 10/27/2011
Сообщений: 5
Местонахождение: Архангельск
Подскажите, пожалуйста, при оценке рыночной стоимости объекта недвижимости требуется ли учитывать обременения (и как его рассчитать)? Зарегистрировано обременение - Ипотека, объект находится в залоге у банка. Объектом оценки является здание с земельным участком и нежилые помещения.
В начало
 
Кулешов Павел
От: Thursday, October 27, 2011 4:21:20 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/27/2007
Сообщений: 918
Местонахождение: Москва
Зачем оценка?
В начало
 
Dkflbvbh
От: Thursday, October 27, 2011 4:43:50 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 10/27/2011
Сообщений: 5
Местонахождение: Архангельск
Цель оценки - для залога при получении кредита
В начало
 
Кулешов Павел
От: Thursday, October 27, 2011 5:05:48 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/27/2007
Сообщений: 918
Местонахождение: Москва
Встречался с двумя вариантами (может их и больше, но пишу про то, с чем сталкивался):

1. Залог в другом банке (не в том, в пользу которого было наложено обременение). В этом случае новый залог будет возможен после полного погашения кредита, выданного ранее, и, соответственно, после прекращения действия обременения (если это не рефинансирование).

2. Залог в том же банке, в пользу которого обременение было наложено. При этом возможны: а) прежний кредит полностью погашается до момента получения нового - см. п.1; б) прежний кредит не погашен полностью, но банк берется дофинансировать заемщика на сумму, равную залоговой стоимости за минусом остатка долга по прежнему кредиту.

При варианте 2-б встречал желание банка видеть в отчете в том числе РС с учетом обременения (обосновывают тем, что "как будем кредитовать - наше дело"). Обременение учитывается путем вычитания остатка долга (с учетом, естественно, процентов) из величины РС.

В общем, уточняйте условия кредитования и нового залога у банка и у заемщика, оттуда будет понятно - учитывать или не учитывать, и если учитывать - то в каком размере (сколько заемщик еще "торчит").
В начало
 
Dkflbvbh
От: Thursday, October 27, 2011 5:13:47 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 10/27/2011
Сообщений: 5
Местонахождение: Архангельск
Все понятно - спасибо. Улыбка
В начало
 
Goiko
От: Friday, October 28, 2011 4:04:44 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Кандидат
Группа: Участник

Зарегистрирован: 12/28/2010
Сообщений: 38
Местонахождение: Ставрополь
Кулешов Павел сообщал(а):
Встречался с двумя вариантами (может их и больше, но пишу про то, с чем сталкивался):

1. Залог в другом банке (не в том, в пользу которого было наложено обременение). В этом случае новый залог будет возможен после полного погашения кредита, выданного ранее, и, соответственно, после прекращения действия обременения (если это не рефинансирование).

2. Залог в том же банке, в пользу которого обременение было наложено. При этом возможны: а) прежний кредит полностью погашается до момента получения нового - см. п.1; б) прежний кредит не погашен полностью, но банк берется дофинансировать заемщика на сумму, равную залоговой стоимости за минусом остатка долга по прежнему кредиту.

При варианте 2-б встречал желание банка видеть в отчете в том числе РС с учетом обременения (обосновывают тем, что "как будем кредитовать - наше дело"). Обременение учитывается путем вычитания остатка долга (с учетом, естественно, процентов) из величины РС.

В общем, уточняйте условия кредитования и нового залога у банка и у заемщика, оттуда будет понятно - учитывать или не учитывать, и если учитывать - то в каком размере (сколько заемщик еще "торчит").


Здорово! Т.е. если условно квартира без ипотеки стоит 1 млн, а собственник "торчит" 800 тыс, то РС=200 тыс... Оригинально.

А как такой вариант? Квартиру банк разрешает продать в рамках реструктуризации с условием погашения долга за счёт средств, полученных от покупателя с последующим снятием обременения?
Или такой, когда один из сособственников доли в жилье с ипотекой умер при непогашенном кредите, установлен правоприемник и оценивается его доля в наследуемом имуществе?

Могу ещё с десяток вариантов накидать и ни в одном из них не будет правильным простое вычитание. В предложенных Вами вариантах, кстати, тоже. Ибо обременение не означает снижение стоимости на размер невыплаченного кредита (взыскатели всех банков бы пищали от радости), а лишь невозможность отчуждения без разрешения Залогодателя - при ипотеке в силу закона, или "если иное не предусмотрено договором", кстати. Потому зачастую при наличии такого согласия скидка либо просто отсутствует, либо ничтожно мала.
В начало
 
Кулешов Павел
От: Friday, October 28, 2011 4:54:02 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/27/2007
Сообщений: 918
Местонахождение: Москва
Goiko сообщал(а):
Здорово! Т.е. если условно квартира без ипотеки стоит 1 млн, а собственник "торчит" 800 тыс, то РС=200 тыс... Оригинально.

Не нужно распространять частный случай, пример которого я привёл (дофинансирование тем же банком под тот же залог, прежний кредит по которому не погашен полностью), на реализацию предмета залога банком, делая далеко идущие выводы.
У человека задача оценки - залог объекта, в свидетельстве о госрегистрации права собственности на который, как я понимаю, есть запись об обременении ипотекой. С Вашим мнением согласен, но относится оно к иной сфере применения оценки и отчета. Вопрос был не об оценке объекта, обремененного ипотекой, для целей его реализации.
В начало
 
Goiko
От: Saturday, October 29, 2011 12:20:18 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Кандидат
Группа: Участник

Зарегистрирован: 12/28/2010
Сообщений: 38
Местонахождение: Ставрополь
Цитата:
Вопрос был не об оценке объекта, обремененного ипотекой, для целей его реализации.


Павел! Я с Вами согласен в том, что я несколько утрировал свой ответ. Однако, всё равно не могу согласиться с таким ну уж очень прямолинейным суждением, что РСобр=РСне обр - ОСЗ (остаток ссудной задолженности). Это какая угодно стоимость, но не рыночная.

Другой вопрос, что как ни крути, для целей залога важно сколько это стоит в сокращённый период экспозиции, покроет ли долги Заёмщика и т.д. Но всё равно, эта цифра ну никак не равна тому, о чём тут шла дискуссия.

К тому же, перечитав топик, нигде не увидел цель оценки, потому она может быть какая угодно, в т.ч. и для тех целей, что я написал.
Практика же показывает, что такая оценка нужна чаще или при изменении условий кредитования, или при обращении взыскания на предмет залога, когда одна из сторон не согласна с договорной залоговой стоимостью (по крайней мере у нас в регионе). А вот во втором случае я бы не взял на себя смелость посчитать по Вашим рекомендациям. Чревато. Бывает, что и обязательства превышают стоимость залога, только от этого она не становится отрицательной для покупателя (имя которого всуе упомянуто в определении рыночной стоимости). Как-то так...
В начало
 
Кулешов Павел
От: Saturday, October 29, 2011 2:30:33 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/27/2007
Сообщений: 918
Местонахождение: Москва
Goiko сообщал(а):
перечитав топик, нигде не увидел цель оценки, потому она может быть какая угодно

Странно. Это же первое, о чем я спросил. При этом получил однозначный ответ:
Dkflbvbh сообщал(а):
Цель оценки - для залога при получении кредита

Есть конкретная ситуация: свидетельство с записью об обременении ипотекой. Хотят оценку для кредита под этот же залог. В подавляющем большинстве случаев это означает лишь то, что заемщик в самое ближайшее время погашает кредит полностью и снимает обременение, но чтобы не ждать потом оценку неделю-две, пришел к оценщику заранее.
Второй возможный (относительно редкий) вариант, о котором я написал, - кредитование тем же банком под тот же залог, прежний кредит по которому не погашен полностью. Банк дополнительно кредитует в размере залоговой стоимости (с дисконтом от РС, за вычетом процентов), уменьшенной на остаток долга. Никакие иные задачи определения РС с обременением я не рассматривал.

Goiko сообщал(а):
Могу ещё с десяток вариантов накидать...

Я думаю, если эти варианты будут иметь отношение к той задаче оценки, о которой идет речь ("для залога при получении кредита"), вопрошавший будет Вам благодарен.
В начало
 
Goiko
От: Saturday, October 29, 2011 3:01:11 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Кандидат
Группа: Участник

Зарегистрирован: 12/28/2010
Сообщений: 38
Местонахождение: Ставрополь
Павел! Не обижайтесь, не хотел Вас ничем задеть, а если так случилось - извините.

По поводу цели - каюсь, досмотрел, но это не топике )

При первом варианте (погашает кредит) не справедливо вычитать остаток долга. Это (если в лоб) означает, что покупатель по такой оценке заплатит не РС недвижимости, а РС-ОСЗ, а это по сути не верно. Потому есть смысл (о чём здесь упоминалось) узнать условия погашения. Например, Банк дал месяц на все движения и ждёт N руб. nn коп. При этом квартира (дом и т.д.) стоит M руб. при рыночной экспозиции и эта сумма никак не зависит от остатка ссудной задолженности. А при сокращённой (в месячный срок) ещё какая-то цифра, которая, заметьте, тоже не находится ни в какой зависимости от ОСЗ. Получается, что учёт такого обременения (при наличии доброй воли Залогодателя на отчуждение) заключается в определении ЛС.

При втором варианте. Банку нужно знать сможет ли он реализовать залог в установленный регламентом срок (скажем, 3 месяца) за цену, равную остаток основного долга+проценты+комиссии+пени+штрафы+госпошлина+расходы на взыскание.
Смысл задачи не сводится к простому вычитанию, иначе (хоть и не в полной мере) мы получаем залоговую стоимость, а она никогда (или почти никогда) не равна рыночной. Таким образом, опять-таки необходимо определять по сути ликвидационную стоимость при установленных Банком сроках реализации.

Поправьте, если я заблуждаюсь. Повторюсь, основной посыл таков: если вычитать из РС ОСЗ и писать в отчёте, что это РС с учётом ипотеки, это буквально означает, что каждый желающий может приобрести такую собственность за означенную сумму. Я таких оферт не видел.
В начало
 
Кулешов Павел
От: Saturday, October 29, 2011 9:18:45 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/27/2007
Сообщений: 918
Местонахождение: Москва
Goiko сообщал(а):
При первом варианте (погашает кредит) не справедливо вычитать остаток долга.

Так я ведь и не предлагал вычитать остаток долга при этом варианте. Я написал, что новый залог будет возможен после полного погашения кредита, выданного ранее, и, соответственно, после прекращения действия обременения. Никакого вычитания. Обычная РС без обременений, поскольку на момент нового залога (на момент применения отчета об оценке) не будет обременения. А если будет - не будет нового залога и нового кредита.

Goiko сообщал(а):
Повторюсь, основной посыл таков: если вычитать из РС ОСЗ и писать в отчёте, что это РС с учётом ипотеки, это буквально означает, что каждый желающий может приобрести такую собственность за означенную сумму. Я таких оферт не видел.

Я не утверждаю, что однозначно прав. Но думаю несколько иначе. Если вычитать из РС ОСЗ и писать в отчёте, что это РС с учётом обременения ипотекой, это отнюдь не означает, что каждый желающий может приобрести такую собственность за означенную сумму.

Что есть рыночная стоимость? Наиболее вероятная цена, по которой имущество переходит от продавца к покупателю. При возникновении необходимости реализации объекта, обремененного ипотекой, объект не становится собственностью банка автоматически; банки вообще вешают дефолтные залоги себе на баланс крайне неохотно и делают это редко, от безысходности. В большинстве случаев собственниками объектов залога до момента их реализации остаются залогодатели.

Если Вы предпочитаете пример с квартирами - пусть будет квартира. Итак, реализуется квартира, обремененная ипотекой. РС - наиболее вероятная цена сделки, заключаемой между продавцом и покупателем. Продавец - залогодатель, заемщик. Какую цену он получает? Он получает разницу между РС "чистой" квартиры и остатком долга. Какую цену платит покупатель продавцу (собственнику, залогодателю, заемщику)? Он платит ему РС "чистой" квартиры за минусом остатка долга. Суть обременения в том, что покупатель, заплатив продавцу "чистую" РС за минусом остатка долга, оплачивает дополнительно остаток долга банку. Банк (в подавляющем большинстве случаев) не является собственником квартиры, не является ее продавцом. Продавец - это заемщик, поэтому РС с обременением ипотекой - это цена сделки между заемщиком (должником) и покупателем, то есть как раз РС "чистая" минус остаток долга.

Способы продажи недвижимости, обремененной ипотекой, различаются моментом снятия обременения - до регистрации права собственности покупателя на объект или после (это не я такой умный, это я нашел и прочитал). В первом случае покупатель помещает деньги в две ячейки в депозитарии. В одну - сумму, равную остатку задолженности банку, в другую - остальное. После регистрации прав нового собственника банк забирает остаток задолженности из "своей" ячейки и дает покупателю разрешение на снятие обременения. Деньги из другой ячейки забирает продавец (то есть залогодатель). Во втором случае заемщик заключает предварительный договор купли-продажи, по которому покупатель передает заемщику сумму, достаточную для погашения им ипотечного кредита. Заемщик вносит на свой текущий счет в банке остаток задолженности и начисленные проценты по кредиту; банк списывает задолженность и выдает заемщику письмо о том, что он исполнил свои обязательства перед банком и может снимать обременение.

Мне это напоминает примерно вот какой случай. Недавно оценил уже достаточно известный футбольный клуб в 1 (Один) рубль. Его купили. Означает ли это, что покупатель стал обладателем футбольного клуба за 1 рубль (при этом ФК действительно мог купить любой желающий, продажа осуществлялась путем открытых торгов)? Да фиг там. РС была оценена в 1 рубль, сделка состоялась за 30 рублей (каюсь, занизил в 30 раз). Покупатель, заплатив 30 рублей, повесил на себя 300 млн. долгов перед бюджетом и игроками при том, что имущества на клубе висит - один автобус, пара легковых машин, да трусы с бутсами. То есть в данном случае РС = 1 руб. (ну пусть даже 30 руб.), но в действительности покупателю это "добро" обходится в сотни миллионов (хотя ему как-то пофиг - он из "естественных" монополий). Футбольный клуб был куплен "с обременением" долгами: РС = копейки, затраты покупателя = сотни миллионов.

Вы исходите из того, что РС с обременением - это цена в сделке, в которой продавцом выступает банк. Я - из того, что РС с обременением - это цена в сделке между заемщиком (собственником, залогодателем) и покупателем; покупатель оплачивает продавцу цену, соответствующую величине рыночной стоимости с учетом обременения ("чистую" РС за минусом остатка долга и процентов), а банку - остаток долга и проценты. Насколько я понимаю, и Вы, и я правы в разных условиях.
В начало
 
Goiko
От: Saturday, October 29, 2011 10:58:18 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Кандидат
Группа: Участник

Зарегистрирован: 12/28/2010
Сообщений: 38
Местонахождение: Ставрополь
Вот теперь всё на своих местах. При таком развёрнутом ответе не имею права не согласиться. Это лишний раз показывает, что учёт обременений - тяжкий оценочный труд, и надо вникать в каждую мелочь.
Спасибо за плодотворую дискуссию, приятно было с Вами общаться!
С уважением, И.О.
В начало
 
AK's
От: Friday, November 10, 2017 7:39:39 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Кандидат
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 17
Местонахождение: Москва
Кулешов Павел сообщал(а):
Goiko сообщал(а):
При первом варианте (погашает кредит) не справедливо вычитать остаток долга.


Мне это напоминает примерно вот какой случай. Недавно оценил уже достаточно известный футбольный клуб в 1 (Один) рубль. Его купили.


Павел, здравствуйте! Клуб на букву "Д" называется? )
В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005

Rambler's Top100 TopListЯндекс цитирования Appraiser.RU

appraiser.ru@mail.ru

Skype: appraiser.ru    |    Facebook: appraiser.ru

ООО «АППРАЙЗЕР.РУ»
О деятельности компании