Поиск Карта сайта Главная страница

 

            RICS   


Квалификационный экзамен в области оценочной деятельности
Перейти к заполнению регистрационной анкеты претендента.


По вопросам переноса и удаления постов, веток и форумов обращаться в Администрацию портала
Главная
Правила форума
FAQ

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

ФСО-7 Оценка недвижимости, замечания Опции · Вид
Мисовец
От: Monday, December 24, 2012 10:00:21 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
Во многих местах вывешены ФСО-7 и авторы ждут замечаний. НУ чтоже, почитаем сей долгожданный документ.
1. Пункт 6: 6. Задание на оценку объекта недвижимости должно содержать следующую, дополнительную к указанной в пункте 17 ФСО № 1, информацию:
перечень документов, предоставляемых заказчиком и (или) иным уполномоченным лицом для проведения оценки.

А у нас в ФСО-3 уже есть: пункт 8е: описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.

И вот мне непонятно, если в каждом отчете, независимо от объекта оценки, должен быть перечень документов, если они должны быть в каждом отчете в приложении, то зачем их ещё упоминать в задании на оценку? Также мне непонятно, откуда оценщик может знать на этапе заключения договора об оценке, а задание является частью договора, какие именно документы ему представит Заказчик. Это ещё один шаг к тому, что сначала будет делаться отчет, а уж к нему потом по факту будет писаться текст договора на оценку нужной датой и с нужными документами. В целом и так уже сегодня часто оценщики делают, но зачем подкреплять эту практику? В ФСО и без того всё нужное сказано про документы, зачем в ФСО-7 про них снова вспоминать? Делать авторам нечего?

"Задание на оценку может содержать порядок и источники предоставления недостающей для проведения оценки информации, в том числе информации, потребность в которой может возникнуть у оценщика в ходе проведения оценки."
Вот откуда при заключении договора оценщику знать, в каком порядке и из какого источника он получит недостающую информацию, т.е. ту инфо, которой у него на дату заключения договора нет? Зачем это писать в стандарт? Там слова "может содержать" но вскоре СРО потребуют писать в Задание, что вся инфо есть и потребности в дополнительной инфо нет и не будет, и за отсутствие этой ерунды будет штрафовать. Т.е. ФСО заранее готовят заморочки, чтобы у СРО было больше поводов придраться к отчету.

2. Пункт 10: что такое "предполагаемые функции использования оцениваемого объекта недвижимости"? Что такое "функция использования". Может быть это "текущее использование объекта оценки", как все оценщики уже и без ФСО привыкли писать в отчетах. Зачем опять усложнять формулировки?

Пункт 11 вообще показал мне, что дальше стандарт читать незачем. Без четкого объяснения на примере что такое "конкурентная среда, в которой находится и (или) может находиться в перспективе оцениваемый объект", вот оцениваю я гараж в гаражном кооперативе, и что я должен написать про конкурентную среду, особенно про ту, в которой гараж может оказаться в перспективе? В какой перспективе? На сколько дней, месяцев или лет? В общем, СРО в своем репертуаре, они ничем не хотят помочь, но они с удовольствием пишут непонятные требования. Позорники!
В начало
 
Шогин В.
От: Monday, December 24, 2012 10:37:38 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,638
Местонахождение: Тула
полагаю, что представленный проект плохой, не решающий задачи, которые в принципе должны решаться любыми стандартами, а именно:
1. стандарт должен четко, недвусмысленно предписывать, что и как делать оценщику, а также описывать критерии обоснований возможных допущений, принимаемых оценщиком.

2. стандарт должен позволять проверять правильность осуществленных оценщиком действий и только на основе подобной проверки стандарт должен позволять выносить суждение о правильности/неправильности выполненного. Т.е. стандарт, как нормативный акт, должен позволять и суду и прочим проверяльщикам оценивать действия оценщика с правовой точки зрения. Предлагаемый стандарт не решает этой задачи - он позволяет судить "по усмотрению".

Присоединяюсь - позорники! Заточка

Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
В начало
 
Сергей Смоляк
От: Monday, December 24, 2012 12:42:21 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 420
Местонахождение: Москва
Несколько замечаний при беглом прочтении документа.
1. По п.6 "характеристики объекта недвижимости и его составных частей, существенно влияющие на их стоимость (в случае непредставления заказчиком документов, содержащих указанные характеристики". Получается, что надо характеризовать только те части, которые есть. А если демонтированы некоторые балконы или выбиты стекла на половине этажей здания, об этом писать негде, хотя балконы и окна - части здания. Кстати, отделка - это часть здания? часть квартиры?
2. По п.17.6)"В качестве дохода, капитализируемого в стоимость, как правило, используется чистый операционный доход, который генерирует или способен генерировать объект оценки, определяемый с учетом рисков неполучения данного дохода." Авторы забыли, что при исчислении чистого операционного дохода учитываются налоги на прибыль и имущество, величина которых зависит от той самой стоимости объекта, которую надо оценить. Поэтому правильнее и здесь руководствоваться рекомендацией п. 17.7).
3. По пп. 18.1) и 18.3. Поскольку стоимость оценивается применительно к наиболее эффективному использованию объекта, то и в выбору объектов-аналогов надо включать те, которые используются этим способом. В таком случае для каждого из рассматриваемых оценщиком способов использования выборки будут разными. Это не говоря уже о том, что способ использования - один из важнейших ценообразующих факторов (правда, его влияние не описывается какой-то моделью, о которой упоминается в п. 18.1).
3. По п. 19.1. В соответствии с п.7 задание на оценку может предусматривать оценку земельного участка с учетом загрязнений. Но тогда в п. 19.1 надо дополнительно указать необходимость оценки затрат на устранение соответствующих загрязнений, о чем, кстати, сказано в п.8.
4. По п. 23 "Определение стоимости прав на заключение договора аренды проводится с позиции выгод арендодателя с учетом существенных условий заключаемого договора аренды." С позиции арендодателя наиболее приемлемая арендная плата будет нулевой (хотя, возможно, я и ошибаюсь). Это не говоря уже о противоречии с определением рыночной стоимости, где говорится именно о сделке, а не об одном ее участнике.

В начало
 
ЭтоНик
От: Monday, December 24, 2012 12:46:22 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Юридическая консультация, Участник

Зарегистрирован: 2/26/2008
Сообщений: 7,066
Местонахождение: Москва
Коллеги, если Вы помните, стандарт по недвижке пишется аж с 2007 года.
И каждый раз кричим "позорники" и еа этом считаем свою миссию завершенной.

А если все-таки дочитать до конца, не отсанавливаясь на 11 пункте?

Найти еще блох, больших и маленьких, дать предложения как их поправить и проч.

Валерий, Вам не нравится концепция стандарта? Но так написаны все ФСО, а единообразие стандартов тоже важный вопрос.

Или этот стандарт, по ВАшему, не нужен вообще?

Я ВГ, Великого и Ужасного, кажется, понимаю.
Читануть слегка, сказать "позорники" и ничего не делать конструктивного, потому что. чем хуже - тем лучше, чтобы потом продолжать быть "борцом с позорными СРО".

Вы тоже, Валерий, стали придерживаться такой тактики?

Сразу скажу, у меня к стандарту тоже отношение критическое. Я его озвучила на Круглом столе, затем имела продолжительную дискуссию в кулуарах с Пашей Карцевым и Оксаной Тевелевой (ну не совсем в коридоре - в кафешкеУлыбка ). Я свои предложения обязательно представлю, хотя бы ради того, чтобы 16 пункт этих ФСО побыстрее увидел свет и решил одну из серьезных проблем подготовки рыночного отчета для целей оспаривания.
Чего и всем желаю - найдите в стандарте то, что важно для вас и доведите до ума. А там посмотримКажется, еще кто-то из мудрых сказал

нет невозможного, есть ненужное (Я)
В начало
 
Шогин В.
От: Monday, December 24, 2012 12:59:49 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,638
Местонахождение: Тула
в дремучем 2007 году я уже где-то писал замечания, лень повторяться.
На твой, Марина, вопрос отвечу так.
В принципе Стандарты должны быть следующими:
1. Общий (термины и определения, в том числе описание видов стоимости, общее описание подходов к оценке)
2. Тот, который сейчас ФСО-1 (доработанный)
3. тот, который сейчас ФСО-3
4. Стандарт "Анализ рынка объекта оценки"
5. Стандарт "Методы оценки" (описание сути методов с разбивкой по видам объектов оценки, причем, не закрытый перечень с возможностью применения оценщиком иного метода, который оценщик может доказать и доказывает в отчете как правильный)
6. стандарт "Кодекс этики"
6. Методические рекомендации по оценке разных видов ОО

Стандарт нужно рассматривать как нормативный документ (свод норма права). Все споры по стоимости, по действиям оценщика должны рассматриваться путем поиска ответа на вопрос: "какая норма права нарушена?".
При нынешних стандартах и предлагаемом варианте можно и до столба во дворе домотаться. обвинив оценщика

Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
В начало
 
ЭтоНик
От: Monday, December 24, 2012 1:09:18 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Юридическая консультация, Участник

Зарегистрирован: 2/26/2008
Сообщений: 7,066
Местонахождение: Москва
Хорошо, Валер, с этим понятно.
И про столб тоже, спорить не буду.
Тогда вопрос главный - ЭТИ ФСО вообще не нужны? ПРи том, что первые 6 никуда не делись.

В те 2007 года я тоже свои замечания подавалаУлыбка

нет невозможного, есть ненужное (Я)
В начало
 
Яскевич Евгений Евстафьевич
От: Monday, December 24, 2012 1:18:56 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,359
Местонахождение: Москва
Я не нащел в ФСО для себя:
- Определние стоимости недвижимости доходным подходом не нри передаче прав пользования третьим лицам, а при вычленении ее из стоимости бизнеса (гостиницы, торговые комплексы, сахпрозаводы, мелькомбинаты и т.п.)...
- Ограничения для специализированных объектов, не обращающихся на рынке, в части отсутствия ПП (ВнИ)...
- Расширенной трактовки сравнительного подхода с применение не ОДНОГО, а 2-3 методов (выход на массовую оценку недвижимости)...
- и многое другое.
ПОКА - это "компромиссный" вариант, его надо дорабатывать
В начало
 
NB
От: Monday, December 24, 2012 1:19:57 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/9/2009
Сообщений: 1,989
Местонахождение: Санкт Петербург
Мисовец сообщал(а):
Во многих местах вывешены ФСО-7 и авторы ждут замечаний. НУ чтоже, почитаем сей долгожданный документ.
1. Пункт 6: 6. Задание на оценку объекта недвижимости должно содержать следующую, дополнительную к указанной в пункте 17 ФСО № 1, информацию:
перечень документов, предоставляемых заказчиком и (или) иным уполномоченным лицом для проведения оценки.

А у нас в ФСО-3 уже есть: пункт 8е: описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.

И вот мне непонятно, если в каждом отчете, независимо от объекта оценки, должен быть перечень документов, если они должны быть в каждом отчете в приложении, то зачем их ещё упоминать в задании на оценку? Также мне непонятно, откуда оценщик может знать на этапе заключения договора об оценке, а задание является частью договора, какие именно документы ему представит Заказчик. Это ещё один шаг к тому, что сначала будет делаться отчет, а уж к нему потом по факту будет писаться текст договора на оценку нужной датой и с нужными документами. В целом и так уже сегодня часто оценщики делают, но зачем подкреплять эту практику? В ФСО и без того всё нужное сказано про документы, зачем в ФСО-7 про них снова вспоминать? Делать авторам нечего?

"Задание на оценку может содержать порядок и источники предоставления недостающей для проведения оценки информации, в том числе информации, потребность в которой может возникнуть у оценщика в ходе проведения оценки."
Вот откуда при заключении договора оценщику знать, в каком порядке и из какого источника он получит недостающую информацию, т.е. ту инфо, которой у него на дату заключения договора нет? Зачем это писать в стандарт? Там слова "может содержать" но вскоре СРО потребуют писать в Задание, что вся инфо есть и потребности в дополнительной инфо нет и не будет, и за отсутствие этой ерунды будет штрафовать. Т.е. ФСО заранее готовят заморочки, чтобы у СРО было больше поводов придраться к отчету.

Как участник тогдашней (2007-начала 2008г.г.) рабочей группы при МЭРТ и в какой-то мере "секретарь" со стороны самой группы (со стороны Минэка эту функцию официально осуществлял В.Федотов), попытаюсь пояснить некотрые пункты.
М.б. станет понятнее логика их появления.

Исходная позииция: Предлагается рассматривать пункты проекта стандарта с позиций не только обязанностей оценщика, но также и обеспечения его прав.

Кто работает с гоззаказчиками, или крупными бизнес-структурами, знает - полного набора документов не дают почти никогда, иногда вообще ничего не дают, пишут оценщику - получить у экономического субъекта. А тот не обязан никому по этому контракту, со всеми вытекающими. Потому, на взгляд рабочей группы , обязательно нужна запись об объеме предоставленной заказчиком документации, а также возможность записать в Задании порядок ее предоставления - кто и когда, если на момент подписания контракта ее нет.
Чтобы указать обязанности со стороны закачика и защитить оценщика от претензий за невыполнение или задержку сроков выполнения контракта по этим причинам.
А пункты ФСО-3 требут чего-то только от оценщика, обязанностей заказчиков они не касаются.

Если эта задачка представляется достойной, но формулировки кажутся неуклюжими - просьба предлагать иные. Если задачка не та - что ж, значит по разному понимаем ее, посмотрим как пойдет процесс.
В начало
 
игор
От: Monday, December 24, 2012 1:43:00 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Гость
Группа: Гость

Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 165
ЭтоНик сообщал(а):
И про столб тоже, спорить не буду.
Тогда вопрос главный - ЭТИ ФСО вообще не нужны? ПРи том, что первые 6 никуда не делись.

Нужны. Вот только в каком виде? Как 7, не правя предыдущие 6, только осложнят жизнь, не решив ни одной проблемы. А когда их будет 10, все вообще превратится в абсурд.
Согласен, что из за 16 пункта принимать нужно. Только будет ли принята эта редакция?
Вообще отношение любого оценщика к ФСО простое - меньше возможностей для проверяющих на субъективность.
Что до сих пор никто не знает как недвижимость ценить?
В начало
 
ЭтоНик
От: Monday, December 24, 2012 1:50:47 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Юридическая консультация, Участник

Зарегистрирован: 2/26/2008
Сообщений: 7,066
Местонахождение: Москва
Да, знают, Игор.
И все написано в учебниках. И по уму, там и должно содержаться.
Но вот еще одна из проблем, озвученных на Круглом столе
(кстати, когда по нему будет материал? Ю.Ю., Оксана, Павел, мы уже избалованы вами, ждем!)

разные школы оценки! Были названы 3: Питерская, Московская, Сибирская.
Я не сравнивала, не могу сказать так ли это. Но это приводится как аргумент за то, что некоторые вещи из учебников необходимо обязательно прописывать в ФСО.


нет невозможного, есть ненужное (Я)
В начало
 
игор
От: Monday, December 24, 2012 2:02:27 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Гость
Группа: Гость

Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 165
NB сообщал(а):

Исходная позииция: Предлагается рассматривать пункты проекта стандарта с позиций не только обязанностей оценщика, но также и обеспечения его прав.

Кто работает с гоззаказчиками, или крупными бизнес-структурами, знает - полного набора документов не дают почти никогда, иногда вообще ничего не дают, пишут оценщику - получить у экономического субъекта. А тот не обязан никому по этому контракту, со всеми вытекающими. Потому, на взгляд рабочей группы , обязательно нужна запись об объеме предоставленной заказчиком документации, а также возможность записать в Задании порядок ее предоставления - кто и когда, если на момент подписания контракта ее нет.
Чтобы указать обязанности со стороны закачика и защитить оценщика от претензий за невыполнение или задержку сроков выполнения контракта по этим причинам.
А пункты ФСО-3 требут чего-то только от оценщика, обязанностей заказчиков они не касаются.

Если эта задачка представляется достойной, но формулировки кажутся неуклюжими - просьба предлагать иные. Если задачка не та - что ж, значит по разному понимаем ее, посмотрим как пойдет процесс.

Николай Петрович, с правами то хорошо. Но если быть последовательным в правах, то надо написать так:
"Если в 5-тидневный срок после подписания договора Заказчиком не предоставлена необходимая документация, то оценщик оценивает исходя из предоставленной документации". И все.
Но ведь не пройдет же?
В начало
 
NB
От: Monday, December 24, 2012 2:06:35 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/9/2009
Сообщений: 1,989
Местонахождение: Санкт Петербург
Сергей Смоляк сообщал(а):
1. По п.6 "характеристики объекта недвижимости и его составных частей, существенно влияющие на их стоимость (в случае непредставления заказчиком документов, содержащих указанные характеристики". Получается, что надо характеризовать только те части, которые есть. А если демонтированы некоторые балконы или выбиты стекла на половине этажей здания, об этом писать негде, хотя балконы и окна - части здания. Кстати, отделка - это часть здания? часть квартиры?

Нет, не получается. "Существенно влияющие" относятся к слову "характеристики", а не "частей". Если документов нет, и есть "демонтированные балконы или выбиты стекла..." - об этом должен сказать сам заказчик.
сообщал(а):
2.По п.17.6)"В качестве дохода, капитализируемого в стоимость, как правило, используется чистый операционный доход, который генерирует или способен генерировать объект оценки, определяемый с учетом рисков неполучения данного дохода." Авторы забыли, что при исчислении чистого операционного дохода учитываются налоги на прибыль и имущество, величина которых зависит от той самой стоимости объекта, которую надо оценить. Поэтому правильнее и здесь руководствоваться рекомендацией п. 17.7).

Авторы, скорее всего, не забыли. Налог на прибыль при оценке РС недвижимого имущества не учитывается, насколько знаю, во всем мире. А вот при оценке специализированной недвижимости, по МСО - "связанной с торговлей" (через оценку бизнеса) - там, да, учитывается, см. соответствующий пункт.
сообщал(а):
3. По пп. 18.1) и 18.3. Поскольку стоимость оценивается применительно к наиболее эффективному использованию объекта, то и в выбору объектов-аналогов надо включать те, которые используются этим способом. В таком случае для каждого из рассматриваемых оценщиком способов использования выборки будут разными.

Выборки аналогов в любом случае - разные, т.к. в сравнительном анализируются сделки по продаже, а в доходном - по аренде. А то, что аналоги должны подбираться по такому же использованию, как НЭИ объекта - это и хотели сказать.
сообщал(а):
Это не говоря уже о том, что способ использования - один из важнейших ценообразующих факторов (правда, его влияние не описывается какой-то моделью, о которой упоминается в п. 18.1).

Способ использоввания - не фактор, он, скорее, определяет сегмент рынка. Тем самым, определяет и набор ценообразующих факторов, и характеристики зависимости цены (аренды) от каждого из факторов.
сообщал(а):
3. По п. 19.1. В соответствии с п.7 задание на оценку может предусматривать оценку земельного участка с учетом загрязнений. Но тогда в п. 19.1 надо дополнительно указать необходимость оценки затрат на устранение соответствующих загрязнений, о чем, кстати, сказано в п.8.

Не готов коментировать, нужно посмотреть.
сообщал(а):
4. По п. 23 "Определение стоимости прав на заключение договора аренды проводится с позиции выгод арендодателя с учетом существенных условий заключаемого договора аренды." С позиции арендодателя наиболее приемлемая арендная плата будет нулевой (хотя, возможно, я и ошибаюсь). Это не говоря уже о противоречии с определением рыночной стоимости, где говорится именно о сделке, а не об одном ее участнике.

Нулевой арендная плата м.б. приемлемой с позиции арендАТОРА, не арендодОДАТЕЛЯ.Улыбка
Здесь вопрос действительно непростой, т.к. непростыми являются оцениваемые права. Но суть понятна, если читать внимательно.
Пример 1: существенное условие - арендная ставка по договру равна рыночной. Арендодатель получит все, что ему полагается "рынком", из исполнения договора. Плата (цена) "за право заключения договора" =0.
Пример 2: существенное условие - арендная ставка по договору ниже рыночной. Арендодатель вправе получить разницу между "рыночными" платежами и платежами по договору в виде платы "за право заключение договора", которая в данном случае больше нуля.
Противоречий с определением РС не вижу.
В начало
 
Шогин В.
От: Monday, December 24, 2012 2:08:43 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,638
Местонахождение: Тула
а из-за п. 16 и принимать-то не нужно. это правило действует и сейчас без его дополнительного описания в стандартах.
если же в стандартах описать АНЭИ (принципы), то дополнительное включение содержимого п 16 излишне.
Способ использование определяет не сегмент рынка, а собственник объекта, сообразуясь хотелками, эффективностью и много еще чем (как все вместе та к и по отдельности)

Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
В начало
 
игор
От: Monday, December 24, 2012 2:11:52 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Гость
Группа: Гость

Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 165
ЭтоНик сообщал(а):

разные школы оценки! Были названы 3: Питерская, Московская, Сибирская.
Я не сравнивала, не могу сказать так ли это. Но это приводится как аргумент за то, что некоторые вещи из учебников необходимо обязательно прописывать в ФСО.

Из московской лично меня больше всего напрягает НЭИ, абсолютно субъективный параметр.
Давно посылал отчет в РЖД, проверили все классно, но замечание плохой НЭИ. На мой ответ, что и ежу понятно что объект можно использовать только текуще, согласны, но у нас в москве так принято, чтоб красиво было. Ну и на хрена "рисовать" эту красоту?
В начало
 
Мисовец
От: Monday, December 24, 2012 2:25:19 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
NB сообщал(а):
М.б. станет понятнее логика их появления. Кто работает с гоззаказчиками, или крупными бизнес-структурами, знает - полного набора документов не дают почти никогда, иногда вообще ничего не дают, пишут оценщику - получить у экономического субъекта. А тот не обязан никому по этому контракту, со всеми вытекающими. Потому, на взгляд рабочей группы, обязательно нужна запись об объеме предоставленной заказчиком документации, а также возможность записать в Задании порядок ее предоставления - кто и когда, если на момент подписания контракта ее нет.

Чтобы указать обязанности со стороны заказчика и защитить оценщика от претензий за невыполнение или задержку сроков выполнения контракта по этим причинам. А пункты ФСО-3 требуют чего-то только от оценщика, обязанностей заказчиков они не касаются.

Если эта задачка представляется достойной, но формулировки кажутся неуклюжими - просьба предлагать иные. Если задачка не та - что ж, значит по разному понимаем ее, посмотрим как пойдет процесс.

Логика стала понятна, а пункт все равно неверный. Ведь я вот пишу, что срок оценки начинает течь с момента оплаты и получения всей необходимой информации для оценки, причем список необходимой мне информации может остаться и открытым для некоторых объектов, ведь заключая договор я не всегда знаю, какая именно инфо потребуется. Но по ФЗ-135 я всегда могу отказаться выполнять эту оценку если мне не проедставили всё, что мне нужно.

А в существующей редакции ФСО-7 заставляет меня что-то писать, что я писать не хотел бы, т.к. на ранних стадиях отчета всё предусмотреть довольно сложно, и уж дали бы оценщику/фирме самим взаимодействовать с их заказчиками, т.к. мы не всегда работаем с гос.заказчиками, а если будем работать, то как-нибудь без ФСО сами разберемся какую инфо попросить и где её взять.... По-моему мелочная регламентация того, что в регламентации не нуждается.

А позорниками я называю СРО давно, как все знают, говоря так всякий раз, как есть повод, и по совокупности они такие и есть, т.к. требований уже много но примеров типа "делай так" в открытом доступе нет, т.е. СРО не хотят оценщикам помогать, но хотят обложить его со всех сторон запретами и требованиями.

И кстати, я не предъявляю претензии ни к кому лично в этом плане, независимо от того, участвовал ли коллега в составлении ФСО, или нет, т.к. прекрасно знаю на своем опыте, что от конкретного специалиста, чаще всего, мало что зависит, т.к. ущербная сама система регулирования ОД. Позорной я считал и всегда буду считать саму систему регулирования ОД, построенную на принудительности членства в СРО и безответственности руководства СРО и НСОД. Вот НСОД провалил экзамен, кого-то а это наказали? СРО до сих пор не сделали сигнальных отчетов, по которым можно было бы понять выполнение расплывчатых требований ФСО, и кто-то за это наказан? Они безответственные бездельники, как система, а люди бывают в чем-то плохие, в чем-то хорошие, 100%-но хороших или плохих людей я не встречал никогда. Бывает такая стерва, а личико красивое :) ...
В начало
 
ЭтоНик
От: Monday, December 24, 2012 3:01:08 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Юридическая консультация, Участник

Зарегистрирован: 2/26/2008
Сообщений: 7,066
Местонахождение: Москва
Стервами не рождаютсяУлыбка Целая наука есть,люди деньги платят, на курсы ходят. Значит востребовано.

если оставить системные вопросы и обсудить сам проект, то скажу то же. что и на обсуждении:
меня очень смущает раздел Анализ НЭИ.
Я вообще не сторонник применения исключительно этого из многих принципов оценки, насколько я помню учебники.
Иногда обязательность использования НЭИ мне представляется вредной, так как вынуждает оценщика "выкручиваться", становясь уязвимым для любого, кто захочет, например, написать жалобу.

А уж второй абзац п. 14 - прямая дорога в жалобу - оценщик неправильно применил НОРМЫ!!! практически всего гражданского законодательства.
И пусть докажет, что правильно. Особенно в совокупности.
А еще он должен быть в курсе предполагаемых изменений НОРМ! И угадать, изменятся ли они, а если изменятся, то как.

И все это на фоне действующего Градкодекса, который говорит о таких документах как ГЕНПЛАН и ПЗЗ.

Мне сказали, что их практически нигде нет.
Ну не совсем так, коллеги. В любом случае, фантазии на тему норм мне представлялись и представляются абсурдными.
И уж включать такое в ФСО я бы воздержалась.

Как мне показалось, я не была услышана. Особенно порадовала мысль о том, что наше законодательство несовершенно и именно на оценщика возложена высокая миссия исправить это.Не понимаю

Не буду говорить слова, которые идут на ум. Предвидя аргументы против моей позиции, ставшие уже каноническими - юрист, он в оценке ничего не понимает - напоминаю, что я ровно столько в оценке, сколько юрист. И специализируюсь как раз по недвижке и по земле. И отчетов мною подписано достаточно, чтобы я могла профессионально участвовать в обсуждении этой темы.На лицо ужасные, добрые внутри

нет невозможного, есть ненужное (Я)
В начало
 
NB
От: Monday, December 24, 2012 3:25:10 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/9/2009
Сообщений: 1,989
Местонахождение: Санкт Петербург
ЭтоНик сообщал(а):
разные школы оценки! Были названы 3: Питерская, Московская, Сибирская.
Я не сравнивала, не могу сказать так ли это. Но это приводится как аргумент за то, что некоторые вещи из учебников необходимо обязательно прописывать в ФСО.

игор сообщал(а):
Нужны. Вот только в каком виде? Как 7, не правя предыдущие 6, только осложнят жизнь, не решив ни одной проблемы. А когда их будет 10, все вообще превратится в абсурд.

Коллеги, тут мы выходим за рамки обсуждения конкретного ФСО, но, действительно, вопросы есть и острые.

Нмв, без создания единого свода "Федеральные стандарты оценки" (как МСО, как ЕСО, как Красная книга RICS) принятие отдельных ФСО - мера запоздалая, временная, паллиативная. Например, определение рыночной арендной платы д.б. не в ФСО7, а в общей части, т.к. арендуется не только недвижимость. Есть ряд других вопросов к уже принятым ФСО.
Но движенний по создание свода стандартов оценки пока не наблюдается.

Что же касается "некоторых вещей из учебников", то в стандарты их, нмв, не нужно включать, надо выпускать единые методические рекомендации (руководства по применению). Но в существующей цепочке "135ФЗ - ФСО - Стандарты и правила СРОО" таким документам места не предусмотрено. Разве что кое-где упоминаемые НПА "уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности".
Т.е., получается, что единые для РФ методические рекомендации (руководства) должен выпускать Минэк? Он их изредка и выпускает (МР по кадастровой оценке земель, например).
Но он ли этим должен заниматься?
Так что пока имеем то, что имеем: на едином экономическом пространстве - десяток "местечковых" правил, и все - по закону.
Чудны дела Твои, Господи.
В начало
 
Мисовец
От: Monday, December 24, 2012 3:52:23 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
Ерунда это всё, рождаются и стервами, не с первого дня, конечно, это заметно, но все предрасположенности они в генах, так что и предрасположенность стать С тоже там же в генах...

NB сообщал(а):
Что же касается "некоторых вещей из учебников", то в стандарты их, нмв, не нужно включать, надо выпускать единые методические рекомендации (руководства по применению).

Нужно добиться, чтобы стандарты писали не с точки зрения того, как и что они будут проверять в отчете, а с точки зрения того, удобно или неудобно писать по этим стандартам отчет, причем не на ту тему, которую имели в виду, когда пункт стандарта формулировали, а на совсем другую тему. Вот мне пришел на оценку дом и в нем надо оценить РС двух помещений на чердаке и одного в подвале... И вот попробуйте применить этот скороспелый ФСО-7 к такому объекту оценки. Хорошо, что это заказ на экспертизу из милиции и я там ФСО буду исполнять исключительно по своему желанию..., а ведь могло встретиться и среди гос. имущества, так что наши стандарты они, в основном, мешают, а не помогают. Их так и написали. А всё потому, что цели не было ни у кого помогать оценщику, авторы хотят быть контролерами....
В начало
 
ЭтоНик
От: Monday, December 24, 2012 5:11:40 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Юридическая консультация, Участник

Зарегистрирован: 2/26/2008
Сообщений: 7,066
Местонахождение: Москва
Мисовец сообщал(а):
Ерунда это всё, рождаются и стервами, не с первого дня, конечно, это заметно, но все предрасположенности они в генах, так что и предрасположенность стать С тоже там же в генах...
...
А всё потому, что цели не было ни у кого помогать оценщику, авторы хотят быть контролерами....


Все-то вы знаете, Гений Вы Наш.
Не буду забивать тему флудом по поводу стерв, но такой ненаучной теории в генетике не припомню, хоть и занималась этой темой серьезно перед поступлением на биофак. Этак мы всех подлецов генами оправдаем.

Авторы ФСО хотят быть контролерами в последнюю очередь. Просто потому, что им не до этого. Да и контролем, по сути занимается среднее звено.
Истинные цели авторов мне, конечно, неизвестны, но я всегда исхожу из презумпции невиновности, а посему вижу в их работе желание показать обществу. что не спеклись еще оценщики, не совсем переругались-передрались и способны еще договариваться и работать совместно и конструктивно.




нет невозможного, есть ненужное (Я)
В начало
 
игор
От: Monday, December 24, 2012 5:33:57 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Гость
Группа: Гость

Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 165
ЭтоНик сообщал(а):
....... и способны еще договариваться и работать совместно и конструктивно.

Не верю.
В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005

Rambler's Top100 TopListЯндекс цитирования Appraiser.RU

appraiser.ru@mail.ru

Skype: appraiser.ru    |    Facebook: appraiser.ru

ООО «АППРАЙЗЕР.РУ»
О деятельности компании