Поиск Карта сайта Главная страница

           

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

ФСО-7 Оценка недвижимости, замечания Опции · Вид
Мисовец
От: Thursday, December 27, 2012 4:43:57 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
Бебнева Анна сообщал(а):
Было бы желание это делать, а не просто писать замечания, со слепой надеждой "а вдруг кто нибудь прочтет".

Желания и правда немного. Вот тут и на labrate написаны кое-какие замечания, кто-то из группы разработчиков все равно читает и тот и этот форумы, так что о замечаниях группа узнает, а если не захочет узнать, то напишет: нам на адрес ничего не прислали. Собственно, на адрес что-то присылать ещё меньше хочется, т.к. публикация на форуме хотя бы готовит общественное мнение, а посылки на адреса не интересны вовсе.

Строго говоря, если и по недвижимости будет стандарт не ахти, то ничего страшного в этом нет, напишут чушь, мы им в отчетах эту чушь вернем сторицей. Что такое сторица, кстати, а вот: Происходит от др.-русск., ст.-слав. съторица (др.-греч. Мар., Зогр.). Образовано от сто., т.е. стократно. Ну да, примерено так мы любую шнягу в ФСО и возвращаем, правильное древнерусское слово :)
В начало
 
Бебнева Анна
От: Monday, July 15, 2013 1:08:39 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Оценка для целей финансирования, Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 2,549
Местонахождение: Калининград
Выкладываю материалы заседания по фсо 7, выложенные В.Лебединским в группе "Экспертный совет" на фейсе и мною упертыми оттуда.
Рекомендую ознакомится.

Вот одна из цитат Лейфера: "Предлагаю постепенно вводить новые требования, повышающие культуру работы Российского оценщика. Поэтому предлагаю для начала ввести в стандарт пункт:
Если в качестве рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода принимается выборочное среднее, то в отчет наряду со значением полученной стоимости включается величина доверительного интервала, отвечающая доверительной вероятности 0.9."


Вложения:
12.07.13.rar 255 KB, загружено: 1,096 раз.




Новости из ЖЖ:

В начало
 
Слуцкий
От: Monday, July 15, 2013 1:38:20 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Во-во! Д. Вероятность 0,9 для оценки в самый раз. Второй претендент за типичный срок экспозиции уже обязан купить. Давайте-давайте... Лезьте в петлю.
Ну это уже не говоря о том, что выборочное среднее в СП заведомо несопоставимо с результатами ДП и ЗП, если только они не аналогичным образом полученные выборочные средние.
Статья о заведомо недопустимых методах всё ближе...
И главное никто силком не тянет...Молоточек
В начало
 
Мика
От: Monday, July 15, 2013 1:50:02 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 12/22/2009
Сообщений: 120
Бебнева Анна сообщал(а):

Рекомендую ознакомится.

Вот одна из цитат Лейфера: "Поэтому предлагаю для начала ввести в стандарт пункт: Если в качестве рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода принимается выборочное среднее, то в отчет наряду со значением полученной стоимости включается величина доверительного интервала, отвечающая доверительной вероятности 0.9."




Закрепление такого положения в ФСО приведет к тому, что для некоторых типов объектов оценки сделать отчет в соответствии с ФСО будет нельзя в принципе.
В начало
 
Медведев С
От: Monday, July 15, 2013 2:45:41 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/2/2007
Сообщений: 3,552
Местонахождение: Новосибирск
Зато - как многообразно проявление разной реальности! Повышающей, как бы, культуру.

Пусть цветёт 1 млн. разн. цветов. И никому не платят за это денег.
В начало
 
Imma
От: Monday, July 15, 2013 3:08:11 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 12/1/2011
Сообщений: 226
Местонахождение: не Москва
ФСО-7 - это в реальности - как бы только о коммерческой и жилой недвижимости.
О промышленной недвижимости, которая за 3-метровым забором, под током и с полканами на охране, и для которой нет рыночной стоимости, ничего не говорится.
Оно и понятно, так как справедливой стоимости нет ни в законе ФЗ-135, ни в других ФСО.
Ну какая рыночная стоимость у теплоцентрали, идущей к кислородному цеху, где здесь сравнительный и доходный подходы?
А кто из присутствовавших в МЭРТ реально занимался промышленной недвижимостью?
А.А.Слуцкий прав: зачем недотыканные ФСО когда есть МСО?

Праздник у абсурдистов продолжается.
В начало
 
Леопольд Ревуцкий
От: Wednesday, July 17, 2013 6:40:08 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/10/2012
Сообщений: 288
Местонахождение: Москва
Понять М.А. Лейфера нельзя. Он, говоря о "точности", всегда должен указывать, о каких объектах оценки ведётся речь. Одно дело, - коммерческая, массовая недвижимость (здесь можно спорить, но хоть как-то принимать гипотезу о приемлемой точности), и совсем другое - крупные предприятия и всякие проблемные активы, для которых рыночной стоимости нет. Для таких активов рассуждения о точности оценок стоимости подобны рассказам о жизни на Юпитере. Усреднённые оценки не свидетельствуют об их точности. Парадигма справедливой стоимости отвергаться не должна. В МСО и МСФО она есть, поэтому в законе об оценочной деятельности в РФ её следует упомянуть, также как и в соответствующих федеральных стандартах.
В начало
 
Яскевич Евгений Евстафьевич
От: Thursday, July 18, 2013 8:54:07 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,520
Местонахождение: Москва
Да нет, понять Л.А.Лейфера можно.
Для развитых рынков доверительная вероятность 0,95 (а не 0,90) показывает диапазон РС Сравнительного подхода, полностью перекрывающий разбросы стоимости, к примеру квартир (при выборке в 3 аналога) и неполностью перекрывающий при выборке в 10 аналогов. При доверительной вероятности 0,90 и выборке в 3 аналога диапазон резко расширится.
Я бы порекомендовал для сравнительного подхода НА РАЗВИТЫХ РЫНКАХ (квартиры, торговые помещения в крупных городах) ограничения: не менее 6 аналогов (из которых хотя бы 1 - по проведенной сделке, так работают, к примеру Оценщики Латвии) и доверительную вероятность 0,95.
Дело в том, что проверка нуль-гипотезы (попадание величин РС по затратному и доходному подходу) ПРИМЕРНО даст различия на уровне 150...170% (зависит от количества и величины разброса РС скорректированных аналогов в Сравнительном подходе).
Я хочу сказать, что путем введения доверительного иньтервала можно отказаться от различий РС по подходам в 2 раза (придя к различиям в 1,5 - 1,7 раза).
ПРОСТО ННАДО посидеть, просчитать точно дианазоны разброса данных.
Идея Л.А.Лейфера - ПРАВИЛЬНАЯ...(но точно не просчитанная)
В начало
 
Слуцкий
От: Thursday, July 18, 2013 9:38:12 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Лейфера понять можно. Он прямо и написал, о чём он говорит: о любых объектах, в отношении которых оценщику вштырит считать выборочное среднее и выдавать результат за истину. Нашёл три объявления про НПЗ - посчитал среднее, обозвал его выборочным, помножил на коэффициент, получил какой-то интервал.
Или вон Мисовец предъявляет зависимости по промке - шесть или семь объявлений. Правда при этом сделок сто лет как не было. Лейфер утверждает, что оценщик легко получит нижнюю границу диапазона, по которой объект будет продан с вероятностью 90% за типичный срок экспозиции. Яскевич говорит про 95% вероятность.
У них же на каждый объект по 100 потенциальных покупателей. Хотя в реальности и одного на все на рынке нету. А если бы было хотя бы два, то уже второй по их утверждениям обязан купить с вероятностью 100% по нижней цене диапазона. Стало быть, они знают всех вторых покупателей лично.
Правда, ведь?
В начало
 
Яскевич Евгений Евстафьевич
От: Thursday, July 18, 2013 10:04:22 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,520
Местонахождение: Москва
Слуцкий сообщал(а):
Лейфера понять можно. Он прямо и написал, о чём он говорит: о любых объектах, в отношении которых оценщику вштырит считать выборочное среднее и выдавать результат за истину. Нашёл три объявления про НПЗ - посчитал среднее, обозвал его выборочным, помножил на коэффициент, получил какой-то интервал.
Или вон Мисовец предъявляет зависимости по промке - шесть или семь объявлений. Правда при этом сделок сто лет как не было. Лейфер утверждает, что оценщик легко получит нижнюю границу диапазона, по которой объект будет продан с вероятностью 90% за типичный срок экспозиции. Яскевич говорит про 95% вероятность.
У них же на каждый объект по 100 потенциальных покупателей. Хотя в реальности и одного на все на рынке нету. А если бы было хотя бы два, то уже второй по их утверждениям обязан купить с вероятностью 100% по нижней цене диапазона. Стало быть, они знают всех вторых покупателей лично.
Правда, ведь?


Ну зачем же предположениями оппонирвать, - давайте ДОКАЗАТЕЛЬНУЮ базу.
А лучше - конкретные замечания и предложения.
У Вас - голословные выступления.
В начало
 
Слуцкий
От: Thursday, July 18, 2013 10:13:58 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Не понял.
А что я не так сказал? Доказательственная база - у следователя. У меня дружеские предостережения, как обычно.
В начало
 
Нейман Евгений Иосифович
От: Friday, July 19, 2013 10:45:47 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 10/24/2011
Сообщений: 487
Местонахождение: г. Москва
1. Предложения Льва Абрамовича, а не текст проекта ФСО 7 - это выдержки из готовящегося сейчас им положения об учете неопределенности в оценке, поэтому в собственно в текст ФСО включать эти предложения пока не целесообразно, о чем кстати на РГ и говорили.
2. Это ФСО именно об оценке недвижимого имущества (недвижимости) 0 разночтения возникают из-за того, что в РФ нет понятия собственность, а есть имущественные права на недвижимое имущество. На эту тему в свое время было много всяких дискуссий. В принципе и так понятно, что речь идет на права на ЗУ + улучшения, оборот которых разрешен.
3. Этот стандарт об оценке в том числе и специализированной недвижимости, т.к. для такой недвижимости единственным способом является затратный подход, а он описан.
4. Этому тексту с поправками года 4, каждый раз высказываются на мой взгляд достаточно странные обвинения то в научности, то в ненаучности, поэтому мое предложение к Лебидинскому было простым - плохо написано - научно - антинаучно - дайте новую редакцию как нужно с вашей точки зрения. Судя по его замечаниям - это будет интересно посмотреть. Тем более - это 10 - 12 стр. и если уже те, кто тратил время на эту редакцию не справились - ну сделайте альтернативу.
В начало
 
Слуцкий
От: Friday, July 19, 2013 11:26:35 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Это НЕ предложения по учёту неопределённости в том смысле, как она понимается в экономической науке. Это предложения по учёту риска в том смысле, как он понимается в экономической науке.
Риск в экономической науке связан с истинным значением экономической величины и некоторым его распределением: не полная определённость, а "почти определённость".
А неопределённость в том смысле, как она понимается в экономике, давно, просто и "без дешёвых разговоров" в ЮСПАП выражается интервалом стоимости или её указанием по принципу "не более/не менее".
Поэтому, так или иначе, указываете любую(!) доверительную вероятность - отвечайте за продажу по нижней цене распределения - когда вероятность сделки = 100%.
Доверительная вероятность 90%, 95% элементарно не существует, поскольку на рынке никогда нет, не было и не будет такого количества потенциальных покупателей по цене, равной РС.
Если их их не более 5 - это на квартиру, например, более просто не приходят смотреть, то вероятность более 80% означает гарантированную оценщиком покупку вторым покупателем. Если 60%, то третьим... Если 20% - то пятым.
Для более сложных объектов всё ещё хуже.
В начало
 
Александров Вячеслав Тихонович
От: Saturday, July 20, 2013 10:36:46 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Кандидат
Группа: Участник

Зарегистрирован: 7/20/2013
Сообщений: 1
Местонахождение: Санкт-Петербург
Добрый день! Предлагаю обсудить мои предложения и замечания по проекту
ФСО-7.
http://appraiser.ru/UserFiles/File/discussion/fso-aleksandrov-07-2013.doc
В начало
 
Геннадий
От: Saturday, July 20, 2013 11:30:29 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/17/2006
Сообщений: 7,232
Местонахождение: Кашира

Пункт 2 стандарта делает стандарт невыполнимым.

Правильное звучание «Стандарт носит рекомендательный характер, обязательному исполнению подлежат, только те пункты, которые влияют на итоговый результат по выбранному оценщиком подходу.

Уже просил – расписать, как будут по данному стандарту оценивать дом для целей уплаты госпошлины при наследовании.

Жаль оценщиков если данный стандарт будет обязательным, итак воды в отчетах полно, а с этим стандартом в угоду проверялкиным, весь бред в отчеты соберут.



Муза оценщиков ушла не пенсию 2016 г.
Тест из одного вопроса. Какие специалисты в РФ сдают экзамен, чтобы получить право продавать совесть?
Подсказка для тугодумов, это не оценщики.
В начало
 
АНФ
От: Sunday, July 21, 2013 12:44:17 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/10/2007
Сообщений: 1,320
Местонахождение: Москва
Александров Вячеслав Тихонович сообщал(а):
Добрый день! Предлагаю обсудить мои предложения и замечания по проекту
ФСО-7.


Хотелось бы, чтобы четко прозвучала мысль о том, что в период реконструкции объект недвижимости не будет приносить доход. Следовательно это должно снижать стоимость в каждом из походов, поскольку фактически начало эксплуатации переносится на дату окончания строительства.

Поскольку затраты на реконструкцию будут в полном объеме реализованы по окончанию строительства, то их текущая стоимость должна определяться путем дисконтирования, при чем по ставке девелопера, которая существенно выше ставки доходности для недвижимости.

Не учет этих моментов приводит к излишнему оптимизму в плане реализации НЭИ.
В начало
 
NB
От: Sunday, July 21, 2013 12:35:55 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/9/2009
Сообщений: 2,010
Местонахождение: Санкт Петербург
Уважаемые коллеги!
Для сведения тех, кто хочет, чтобы его замечания были учтены. На последнем заседании рабочая группа приняла решения по процедуре:
предложения по изменению текста проекта принимаются
а) только от членов рабочей группы,
б) только в виде предлагаемого текста.
Просьба отнестись с пониманием, т.к. время на разработку проекта ФСО ограничено.

После заверешения работы группой и прохождения юридической экспертизы в Минэкономразвития предполагается публикация проекта для "всенародного" обсуждения.

Потому, чтобы быть услышанными, нужно предлагать конкрентные формулировки (не пожелания другим поработать) и найти члена раб.группы, который согласится представить их от своего (в т.ч.) имени.

Те, кто хочет посто обсуждать - не обращайте, пожалуйста, внимания на этот пост. Улыбка
В начало
 
Геннадий
От: Monday, July 22, 2013 5:10:02 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/17/2006
Сообщений: 7,232
Местонахождение: Кашира
NB сообщал(а):
Уважаемые коллеги!
Для сведения тех, кто хочет, чтобы его замечания были учтены. На последнем заседании рабочая группа приняла решения по процедуре:
предложения по изменению текста проекта принимаются
а) только от членов рабочей группы,
б) только в виде предлагаемого текста.
Просьба отнестись с пониманием, т.к. время на разработку проекта ФСО ограничено.

После заверешения работы группой и прохождения юридической экспертизы в Минэкономразвития предполагается публикация проекта для "всенародного" обсуждения.

Потому, чтобы быть услышанными, нужно предлагать конкрентные формулировки (не пожелания другим поработать) и найти члена раб.группы, который согласится представить их от своего (в т.ч.) имени.

Те, кто хочет посто обсуждать - не обращайте, пожалуйста, внимания на этот пост. Улыбка



Красиво, честно, понятно.
Народ, рабочая группа на Вас наплевала.
Не совсем, конечно – вот если «поцелуете в задницу» члена, или член, тогда Ваше мнение учтут, а так вы ни кто, и звать Вас никак.

Поздравляю народ с инициацией, все нас честно и открыто «поимели».



Муза оценщиков ушла не пенсию 2016 г.
Тест из одного вопроса. Какие специалисты в РФ сдают экзамен, чтобы получить право продавать совесть?
Подсказка для тугодумов, это не оценщики.
В начало
 
Геннадий
От: Monday, July 22, 2013 6:26:07 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/17/2006
Сообщений: 7,232
Местонахождение: Кашира
NB сообщал(а):
Уважаемые коллеги!
Для сведения тех, кто хочет, чтобы его замечания были учтены. На последнем заседании рабочая группа приняла решения по процедуре:
предложения по изменению текста проекта принимаются
а) только от членов рабочей группы,
б) только в виде предлагаемого текста.
Просьба отнестись с пониманием, т.к. время на разработку проекта ФСО ограничено.

После заверешения работы группой и прохождения юридической экспертизы в Минэкономразвития предполагается публикация проекта для "всенародного" обсуждения.

Потому, чтобы быть услышанными, нужно предлагать конкрентные формулировки (не пожелания другим поработать) и найти члена раб.группы, который согласится представить их от своего (в т.ч.) имени.

Те, кто хочет посто обсуждать - не обращайте, пожалуйста, внимания на этот пост. Улыбка




Разговор в туалете.

Первый, пуская струю – «Читал?»
Второй, стряхивая – «Читал».
- «Что делать будем?»
- «А чего делать? Приказ есть, будем исполнять.»
- «Но народ против»
- «А чего народ, возьмем его в кавычки и формальности выполнены и приказ исполнен»
- «Посмотри, ты штаны замочил»
- «А-а-а-а-а, ёёёёёё (далее следует поток не переводимых и не подлежащих публикации слов)» чел исполнив песню возмущения, берет в руки телефон и просит доставить чистые штаны.
- «Запасливый» - подумал другой – «Видно не первый раз в «лужу садится»».




Муза оценщиков ушла не пенсию 2016 г.
Тест из одного вопроса. Какие специалисты в РФ сдают экзамен, чтобы получить право продавать совесть?
Подсказка для тугодумов, это не оценщики.
В начало
 
игор
От: Monday, July 22, 2013 10:07:53 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Гость
Группа: Гость

Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 165
И тишина.......
NB сообщал(а):
Те, кто хочет посто обсуждать - не обращайте, пожалуйста, внимания на этот пост. Улыбка

Правильно, обсуждать бессмысленно.
Только хочется понять, ну для себя лично, у членов рабочей группы, нет ни каких сомнений хотя бы, по:
"III. Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки" - это нужно применять к любому объекту недвижимого имущества, без исключений?
Почему нельзя хоть приписать, что оценщик сам определяет проводить АНЭИ или нет?
Ну ведь бред же!!!!!!!
В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005