Поиск Карта сайта Главная страница

           

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

ФСО-7 Оценка недвижимости, замечания Опции · Вид
blinov-a-v
От: Saturday, August 31, 2013 5:06:05 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 12/18/2009
Сообщений: 1,092
Местонахождение: Москва
Слуцкий сообщал(а):
Я считаю аналогами 3-х комнатной квартиры в конкретном доме ТОЛЬКО 3-х комнатные квартиры в том же доме, проданные в течении 6 мес до даты оценки.


Для типового жилья в спальном районе - едва ли. Но иногда так и есть. И решить это можно только применительно к конкретному объекту. Так что установить прямые ограничения "сверху" на критерии выбора аналогов и источники их получения не получится. Оценщик вполне способен это сделать сам. Вот и пусть делает - в явном виде, чтобы и другим было понятно, почему это - аналог, а это - нет.
В начало
 
ДмитрийП
От: Saturday, August 31, 2013 6:30:40 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/14/2006
Сообщений: 1,483
blinov-a-v сообщал(а):
Вот и пусть делает - в явном виде, чтобы и другим было понятно, почему это - аналог, а это - нет.

Если дословно следовать Вашим начинаниям (а проверяльщики так и будут делать), то нужно будет втиснуть в отчет полностью Базу Винер (если квартиры в Москве, к примеру) и потом показать и обосновать почему взял 5 аналогов?

Благоглупость, граничащая с идиотизмом.
В начало
 
Слуцкий
От: Saturday, August 31, 2013 8:18:03 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
blinov-a-v сообщал(а):
Слуцкий сообщал(а):
Я считаю аналогами 3-х комнатной квартиры в конкретном доме ТОЛЬКО 3-х комнатные квартиры в том же доме, проданные в течении 6 мес до даты оценки.


Для типового жилья в спальном районе - едва ли. Но иногда так и есть. И решить это можно только применительно к конкретному объекту. Так что установить прямые ограничения "сверху" на критерии выбора аналогов и источники их получения не получится. Оценщик вполне способен это сделать сам. Вот и пусть делает - в явном виде, чтобы и другим было понятно, почему это - аналог, а это - нет.


Для типового жилья в спальном районе - именно так. Но иногда может быть и не так.
Если ограничения на выбор аналогов не будут введены самими оценщиками, почти наверное они будут введены самими потребителями.
Американские примеры я привёл на Лабрейте.
В нашей практике могу привести пример Дельты: перед тем как рассказывать про аналоги, напишите критерии их выбора, м.б. дальше читать и не надо.
Явно избыточная информация.
В начало
 
blinov-a-v
От: Saturday, August 31, 2013 10:31:28 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 12/18/2009
Сообщений: 1,092
Местонахождение: Москва
Слуцкий сообщал(а):
Если ограничения на выбор аналогов не будут введены самими оценщиками, почти наверное они будут введены самими потребителями.


Вроде бы, и я о том же. Только широта этих границ так же индивидуальна, как и сам объект. То есть их можно задать только при проведении конкретной оценки, а никак не в стандарте.

Этот пункт ФСО-7 про полноту использования рыночной информации придает практический смысл разделу "критерии выбора аналогов": если эти критерии будут слишком широки, оценщику придется обосновывать слишком много "не включенных" (или быть готовым к соответствующим претензиям - почему не включил). Прежде всего это касается источников сведений об аналогах. А если САМ оценщик написал - "аналоги - только сделки с объектами такого-то типа в радиусе 0,5 км, сведения о которых размещены там-то и там-то", то какие к нему претензии? Нашел 2 штуки - и это реально ВСЯ ДОСТУПНАЯ ИНФОРМАЦИЯ.
В начало
 
Мисовец
От: Sunday, September 01, 2013 8:42:54 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
Да, вот ВТБ, например, сформулировал и дает Оценщикам задания на оценку, разные для разных активов, т.е. работа по ограничению произвола оценщиков шла всегда, сначала нам наши жадные руководители постарались описать границы, как дорожные знаки для ГИБДД, потом банки, напуганные кризисом взялись за нормотворчество. Но вот ВТБ, например, держится всеми силами за прямое сравнение продаж, по-моему зря. А вот необходимость применять цены сделок он в своих заданиях так и не прописал....
В начало
 
Слуцкий
От: Sunday, September 01, 2013 10:48:20 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Ну вот допустим.
Один оценщик САМ написал: "в том же самом доме в течение полгода до даты оценки". Нашёл 3 почти полных аналога и всё.
Второй САМ написал: "в радиусе 2 км в течение полгода". Нашёл 15 разной степени "аналогичности", включая 3 у первого.
Третий САМ написал: "в районе ст. метро ... в течение года". Нашёл 168, построил КРА модель.
Все три результата разные и числа увеличиваются от первого к третьему.
И что? Видимо все три правы?
А на любое замечание услышите ответ: не имеете права, я САМ себе устанавливаю, что хочу, сам и исполняю.

Василий Григорьевич.
Ну а как иначе? Ведь в банках те же оценщики и работают. Вас бы в банк сманили деньгами и Вы бы первое, что сделали - установили бы свои личные требования там где их явно не хватает. Чтобы самому комфортнее работать (читать) было.
А про цены сделок Вы знаете всё ... А я такого добавить могу, что только гомерический хохот вызовет. Попробуем исправить.
В начало
 
blinov-a-v
От: Sunday, September 01, 2013 11:56:37 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 12/18/2009
Сообщений: 1,092
Местонахождение: Москва
Если результат первого попал в диапазон неопределенности, рассчитанный по данным 2-го и 3-го, то правы все; вернее, никто не ошибся, таков рынок. Если нет - значит, кто-то неверно выбрал критерии (причем это может быть и первый). А вот что будет, если первый не нашел ничего, а дальше идти нельзя, ФСО не позволяет? Не будет такой ФСО работать, вот и все.

Замечания от кого? С заказчиком объем и точность исследования можно согласовать заранее, в задании на оценку - что и делают банки. А вот проверялкиным придется реально в дело вникать, чтобы доказать несоблюдение принципов достаточности и достоверности информации, причем на условиях (критериях) оценщика. Причем доказать, что критерии выбраны неверно можно вообще только одним способом - повторной оценкой.
В начало
 
Мисовец
От: Sunday, September 01, 2013 1:01:58 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
Слуцкий сообщал(а):
Василий Григорьевич.
Ну а как иначе? Ведь в банках те же оценщики и работают. Вас бы в банк сманили деньгами и Вы бы первое, что сделали - установили бы свои личные требования там где их явно не хватает.

Ох, это мне весьма трудно себе представить. Ведь на сегодняшней работе у меня полная свобода, включая право приходить, как проснусь и уходить, как надоест, а в банке же дисциплина, опять же, ответственность глупая, т.к. позиция залоговика в банке она не главной считается и любая бухгалтерия залоговика может пнуть.... Так что деньги тут, видимо, не помогут, столько денег банк точно не даст...
В начало
 
Слуцкий
От: Sunday, September 01, 2013 1:12:31 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Диапазон неопределённости - это штука определённая. Внутри диапазона неопределённости определённости нет. Это если уж в таких терминах говорить.
Все три могут быть неправы, если по определённой ими РС не продастся.
Если первый не нашёл АНАЛОГОВ, то надо 1) зафиксировать заведомое снижение достоверности и 2) расширять временные и географические критерии (например, переходить на критерии второго оценщика), но тут уже понятие аналога вызывает сомнения. Три самых важных признака: время, конструктив и местоположение.
Если и это не помогает, то фиксировать ещё одно снижение достоверности и переходить на критерии третьего оценщика. Но это уже врядли. Там уже само понятие РС уже под вопросом, поскольку в данном месте рынка нет. Ипотеку, например, давать тут уже м.б. и не надо. Соответственно и сама РС таким образом определённая она может иметь очень ограниченное применение (только для налогообложения). Продать по ней, очевидно, нельзя. Покупателей нет.
Далее уже надо иными методами пользоваться. Например, потенциальных покупателей опрашивать, почём купят.
А в принципе, предлагаю Будь здоров, товарищ! закончить. Всё равно это в пользу бедных, никто слушать не будет. Гнилые помидоры
В начало
 
blinov-a-v
От: Sunday, September 01, 2013 3:17:51 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 12/18/2009
Сообщений: 1,092
Местонахождение: Москва
А вдруг услышат? Предлагаю:

Последний абзац п.19 г) перенести в п.19 б) в следующей редакции:
"Использование в расчетах лишь части доступных оценщику рыночных данных должно быть обосновано в отчете об оценке. Доступность рыночных данных определяется исходя из указанных в отчете об оценке источников информации и способа выбора данных из этих источников (критериев отбора)."

Цель - акцент на качество исходной информации. Так, глядишь, и до цен сделок доберемся.Улыбка
В начало
 
Слуцкий
От: Sunday, September 01, 2013 4:01:01 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
До цен сделок мы по другому доберёмся. Если духу хватит.
В начало
 
Nikpol
От: Monday, September 02, 2013 6:43:17 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/15/2006
Сообщений: 922
Местонахождение: Александров
ДмитрийП сообщал(а):
п.23. "Определение рыночной стоимости прав на заключение договора аренды с известными из условий договора величиной арендной платы и условиями ее изменения в течение срока аренды проводится капитализацией (дисконтированием) разности величин рыночной и известной арендной платы в каждый расчетный период срока аренды."

Порадовал. поставлена жирная точка в длительных дискуссиях, когда в право аренды пытались вписать всю прибыль арендатора от использования арендуемого имущества.


Вот ДмитрияП этот пункт стандарта порадовал, как жирная точка по прежним дискуссиям, а меня огорчил, как жирная клякса. А ведь по одной земле (оценочной) ходим! Не понимаю
Не поделитесь ли своей радостью, коллега, не ответите ли со знанием дела (мне, увы, недоступным) на мои вопросы? Может, я действительно заблуждаюсь и Вы меня разубедите, и я тоже возрадуюсь, и буду Вам благодарен?

Итак:
1) Что следует понимать под "правом на заключение договора аренды" - право арендодателя или право арендатора? Других ведь в аренде нет (если не считать синомимов), а если, по-Вашему, есть, то назовите его.

2) Что конкретно следует понимать под стоимостью (или ценой, как именуется в ЗК) права на заключение договора аренды, памятуя, что в арендной сделке существует только арендная плата разных видов и форм? (ст.614 ГК РФ, ст.65 ЗК РФ, ПП от11.11.2002г. №808, ПП №582 от 16.07.2009г. с позднейшими редакциями, и др.)

3) Разъясните, пжст, выражение из п.23: " ...с известными из условий договора величиной арендной платы и условиями ее изменения в течение срока аренды..." Простим неизвестному автору стилистическую небрежность, но - какого такого договора!? Ведь его ещё нет, есть только выставляемое на аукцион право на его заключение, которое (право) ещё надо выиграть, получить, победив на аукционе, и только после этого заключить договор, дающий те или иные юридические права, устанавливающий арендную плату и те или иные условия её изменения.

4) Положительная разница арендных ставок - это чья выгода, а её использование - это чей бизнес, арендодателя или арендатора?

5) В принципе, возможно ли арендатору с выгодой для себя арендовать чужое имущество по рыночной арендной ставке?

6) Что входит и что не входит в стоимость права аренды из прибыли арендатора от использования им арендуемого имущества в чистом виде?

Спасибо за будущие ответы, а всем другим - за внимание (если оно будет оказано) Будь здоров, товарищ!
В начало
 
ЭтоНик
От: Monday, September 02, 2013 7:56:29 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Юридическая консультация, Участник

Зарегистрирован: 2/26/2008
Сообщений: 7,066
Местонахождение: Москва
Бьются за право заключения договора аренды тогда, когда из условий проекта договора ( конкурсная документация) уже ясно какая арендная плата установлена
Второй вариант, когда бьются за право заключения договора без заранее установленной арендной платы и тогда именно величина этой платы предмет торгов.

Из того, что, как Вы правильно замечаете постоянно, в вопросах аренды в законодательстве полная какофония, разобраться во всех этих перипетиях под силу только мудромуУлыбка Кажется, еще кто-то из мудрых сказал

Так что это уж Вы нам лучше еще раз все разъяснитеБудь здоров, товарищ!


нет невозможного, есть ненужное (Я)
В начало
 
ДмитрийП
От: Monday, September 02, 2013 8:02:22 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/14/2006
Сообщений: 1,483
1. право арендодателя или право арендатора - я каждый раз внимательно читал Ваши сообщения, но в этих терминах так и не разобрался. Да и к чему это?

2. вот теперь выяснилось, что под этим понимается разница между контрактной ставкой и рыночной. Но, как не странно, простые коммерсанты мыслят такими же категориями, только не все из них знают про дисконтирование.
Но подозревают что оно есть.

3.Формулировки это к авторам.

4. разница в ставках если она случилась случайно, то выгода арендатора. Если определяется заранее что будет разница между контрактной ставкой и рыночной, то эту разницу выплачивают вперед. Тогда это ни чья выгода.

5. Для арендатора возможно арендовать с выгодой для себя (если считать выгодой уменьшение убытка), так же как равновероятно и арендовать с убытком для себя.
Любой платеж третьему лицу это всегда убыток. Не важно рыночная ставка или нерыночная. Вот если бесплатно, то тогда экономическая прибыль.

6. Вопрос мне не понятен. Наверно потому что основан на логике, что все должны делится, типа: отобрать и поделить. Предпринимательская деятельность основана не на том чтоб делиться, а чтобы получать больше прибыли.
Развитие Ваше тезиса, что арендная плата это часть прибыли арендатора, приводит к тому, что за одно и тоже помещение одни, если успешны, должны платить больше, а менее успешные должны платить меньше.
Мне представляется это не справедливым.
Разумный арендодатель назначает ставку аренды исходя из сметы: покрытие расходов, возврат вложенного и доход на капитал, ну и компенсация риска. Степень разумности определяется величиной требуемого дохода на капитал.
Не встречал арендодателей, которые мыслят так: "этот арендатор зашибает бешенные бабки, давай повышу ему ставку аренды". Точнее встречал - в пустых помещениях, для которых невозможно найти арендаторов.

Как то так.
В начало
 
Слуцкий
От: Monday, September 02, 2013 9:15:52 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Экономическая прибыль - это либо свехсредняя некая прибыль, либо (реже) сверхплановая прибыль. Только первая - предпринимательская прибыль. Предприниматель (в австрийской школе) - тот, кто умеет получать прибыль, большую, чем обычная, которую получают все обычные люди и предприятия.
Налогами пренебрегаем.
В оценке предпринимательская прибыль, как сверхсредняя в учёт приниматься не должна.
Соответственно, получил кто выгоду сверх типичной, не получил - к делу относиться не должно.
Кажется, еще кто-то из мудрых сказал
В начало
 
ДмитрийП
От: Monday, September 02, 2013 9:31:49 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/14/2006
Сообщений: 1,483
Кстати, типичная задача по бухучету на знание IAS 17
Собственник здания сдает в аренду помещение за ХХХ у.е. в год. причем при заключение неразрывной аренды на срок 5 лет выплачивает!!! (а не получает) арендатору премию в размере УУУ у.е.
Вопрос: составить выписки из баланса по годам срока аренды Составить выписку из ОПУ за первый год
А вот задач, чтобы арендатор покупал право аренды не встречал.

Покупка права аренды появилась, когда не было продажи права собственности. Фактически право аренды было эрзацем права собственности.

В начало
 
Nikpol
От: Monday, September 02, 2013 10:28:10 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/15/2006
Сообщений: 922
Местонахождение: Александров
[quote=ЭтоНик] Бьются за право заключения договора аренды тогда, когда из условий проекта договора ( конкурсная документация) уже ясно какая арендная плата установлена /quote]

Да понятно за что бьются, непонятно, что под этим понимается?
А, значит, непонятно, как считать, а, значит, считают, кто как вздумает. Хотя, я знаю, многие фирмы имеют свои методики расчёта этого права (метод остатка или метод предполагаемого использования) и успешно ими пользуется при оценке права на заключение договора аренды ЗУ для его комплексного освоения в целях жилищного строительства (по ст.38.2 ЗК РФ - речь идёт о многогектарных незастроенных городских площадях единым массивом, по освоению которых всё расписано в условиях аукциона - и какие жилые дома, и какие общ.-социальные и спортивно-культурные объекты должны быть, и какие объекты он должен передать безвозмездно городу, и какую периодическую арендную плату должен платить при этом за годы строительства). И за всё инвестор-арендатор должен платить - от планировки территории до, скажем, ледового дворца, не говоря уж о жилых домах, школах. детсадах, сетях и благоустройствах. Да ещё и безвозмездно передать городу отдельные социальные объекты. И тем не менее он в накладе не остаётся, его доходы будущие велики, и часть их, приходящаяся на землю (как раз по методу остатка, использование-то уже известно) он должен отдать городу разовым платежом, помимо будущей периодической арендной платы.
Ну и чем этот разовый платеж является. если учесть, что в аренде нет ничего, кроме арендной платы? Ответ прост, как цветок незабудки: конечно же, единовременным арендным платёжом. И заложенная в условиях аукциона якобы безвозмездная передача городу какой-нибудь школы или одного из 4-х детсадов тоже будет являться ни чем иным, как арендной платой за городскую землю, только в натуральном виде (все виды АП законны, все прописаны в ГК РФ).

ЭтоНик, положа руку на сердце - ну чего тут сложного?
Вот считать этот разовый платёж действимтельно сложно. Но ведь считают, и методики есть у фирм. Да и на форуме в общих чертах этот расчёт обрисовал и Мисовец, и даже бывший майор и бывший риэлтор Кочетков. Во всяком случае не сложнее оценки бизнеса, ИС или расчётов по КРА.

И на таком фоне просто поразительно, что нам предлагается "питерской школой" оценки: считать стоимость права на заключение договора аренды положительной разницей арендных ставок, как какую-нибудь заурядную субаренду! А если такой разницы нет, т.е. заданная условием аукциона периодическая АС равна рыночной, то участок отдавать бесплатно. И это не просто примитивно - это грубо ошибочно:
разница АС принадлежит арендатору, меж тем как право пользования землёй продаёт собственник-арендодатель, он организовывает аукцион, он выставляет условия и кто на них согласен и при этом ещё больше всех выложит единовременный арендный платёж, с тем инвестором он и заключит договор аренды, этот инвестор станет арендатором, получит своё законное право аренды, заплатив за него кругленькую сумму (по Москве, например, многомиллиардную за 50-70 га; по моему Александрову и то за 22га на окраине города, при безвозмездной передаче школы, одного детсада, части инженерных сетей, опорного пункта милиции и периодической арендной плате по рыночной ставке (подчёркиваю - по рыночной!) в течение 3-х лет, инвестор, выигравший аукцион, должен был разово заплатить 3,7 млн руб.

Тем более грустно, что та самая пресловутая положительная разница арендных ставок (т.е. это всего-навсего стоимость субаренды или стоимость права арендатора в условиях поднайма) питерцами не только упорно отстаивается, но и протаскивается даже в стандарт в качестве "рыночной стоимости прав на заключение договора аренды с известными из условий договора величиной арендной платы" Грусть Не понимаю Череп

И только одна ЭтоНик меня хоть немножко да понимает...
Ну да и это немало при моей-то скромности и провинциальности
Успех Будь здоров, товарищ! И жили долго и счастливо
В начало
 
Nikpol
От: Tuesday, September 03, 2013 1:13:52 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/15/2006
Сообщений: 922
Местонахождение: Александров

ДмитрийП сообщал(а):
1. право арендодателя или право арендатора - я каждый раз внимательно читал Ваши сообщения, но в этих терминах так и не разобрался. Да и к чему это?

Ну как же, коллега - из-за смешения этих прав, подмены одного другим как раз и идёт вся путаница. А чего тут непонятного?
Ещё Тарасевич в своей фундаментальной книге "Оценка недвижимости", 1997 год, писал о частичных правах ар-ля и ар-ра. Основу этих прав составляет одно и то же вещное право пользования. Собственник продаёт его, становясь арендодателем и получает арендную плату, которая и выражает стоимость его права, как ар-ля. Ар-р, став владельцем на некий срок этого права пользования чужим имуществом, начинает его эксплуатировать (в своём новом или даже старом бизнесе), или передавать в субаренду (получая ту самую маржу в виде разницы АС), или продавать третьему лицу вместе с другими правами и обязанностями по договору аренды (ППА), или закладывать, или вносить в УК - как ему выгодней, и с этого обязательно что-то иметь. Это - его право, право арендатора, за которое он заплатил и должен не только отбить все затраты, включая АП, но и, за минусом оных, получить чистый доход, который и будет выражать стоимость его права, как арендатора (или права аренды).


2. вот теперь выяснилось, что под этим понимается разница между контрактной ставкой и рыночной. Но, как не странно, простые коммерсанты мыслят такими же категориями, только не все из них знают про дисконтирование.
Но подозревают что оно есть.

См. мой предыдущий пост. Мне просто смешно: вот ар-ль будто бы
соглашается на меньшую, чем рыночная, арендную ставку, т.е. идёт сознательно на эту разницу, подписывает договор, и по нему эту разницу отбирает уже в виде разового платежа. Спрашивается: а зачем давал? Смысл-то в этом какой? Что за игрушки? Я уж не говорю о том, что эта разница - собственность ар-ра. Ар-ль, подписав договор с определённой арендной ставкой и условиями её изменения, не имеет больше никаких юридических прав на срок аренды, кроме права получать договорную АП. Такое право (на разницу АС) - только у ар-ра. Сдаст арендуемое имущество в субаренду - и будет спокойненько класть в свой карман эту разницу. Хоть и спекулятивный, но это его бизнес, а не ар-ля.


3.Формулировки это к авторам.

Но Вы-то приняли с радостью этот пункт, следовательно, согласились со всеми его положениями. Вроде и невелика разница - арендная плата "известна из условий договора" или "задана условиями аукциона", но первое всё-таки абсурдно.
И в ст.38.2 ЗК РФ ведь не сказано, что она должна быть именно контрактной (договорной), она может быть и рыночной - это уж как собственник-арендодатель-продавец права пользования пожелает. Мне, например, он пожелал, чтоб была рыночной и я рассчитыал единовременный арендный платёж (по ЗК - "начальная цена предмета аукциона или права на заключение договора аренды"), имея в затратах инвестора-арендатора периодическую рыночную АП. Вовсе не беда, если бы она была нормативной и гораздо меньшей рыночной - тогда бы вырос единовременный платёж, а в сумме примерно всё едино с любой периодикой.


4. разница в ставках если она случилась случайно, то выгода арендатора. Если определяется заранее что будет разница между контрактной ставкой и рыночной, то эту разницу выплачивают вперед. Тогда это ни чья выгода.

Конечно, если разницу вначале дают, а потом отбирают, то её, выходит, и нету. И выгода ничья. Понятно Улыбка А если она есть, пускай и случайная, то это выгода ар-ра. И я так считаю. Тогда почему она должна фигурировать на аукционе, который проводит собственник-аредодатель, а арендатор ещё и не известен? Да и можно ли торговать чужой выгодой, т.е. стоимостью чужого права - права ар-ра?

5. Для арендатора возможно арендовать с выгодой для себя (если считать выгодой уменьшение убытка), так же как равновероятно и арендовать с убытком для себя.
Любой платеж третьему лицу это всегда убыток. Не важно рыночная ставка или нерыночная. Вот если бесплатно, то тогда экономическая прибыль.

Возможны и убытки, и банкротства у хозяйствующих субъектов. Я-то спрашивал о другом: может ли ар-р получить чистый доход (прибыль), арендуя имущество по рыночной АС? Положительный ответ означает, что на разнице АС свет клином не сошёлся (на чём как раз стоят апологеты разницы АС, как единственного мерила стоимости права и ар-ля. и ар-ра). Мало того: в моём городе много арендовалось (сейчас-то повыкупили) муниц. имущества по низкой АС, в разы меньше рыночной, но случаев субаренды было совсем немного, почти все ар-ры использовали арендное имущество в своём бизнесе, им это было выгоднее, чем сдавать в субаренду, и понятно почему.

6. Вопрос мне не понятен. Наверно потому что основан на логике, что все должны делится, типа: отобрать и поделить. Предпринимательская деятельность основана не на том чтоб делиться, а чтобы получать больше прибыли.
Развитие Ваше тезиса, что арендная плата это часть прибыли арендатора, приводит к тому, что за одно и тоже помещение одни, если успешны, должны платить больше, а менее успешные должны платить меньше.
Мне представляется это не справедливым.
Разумный арендодатель назначает ставку аренды исходя из сметы: покрытие расходов, возврат вложенного и доход на капитал, ну и компенсация риска. Степень разумности определяется величиной требуемого дохода на капитал.
Не встречал арендодателей, которые мыслят так: "этот арендатор зашибает бешенные бабки, давай повышу ему ставку аренды". Точнее встречал - в пустых помещениях, для которых невозможно найти арендаторов.

Во-первых, я нигде не говорил, что "арендная плата это часть прибыли арендатора", это чушь - АП это затраты ар-ра. Другое дело, что платит он её из своего дохода от использования арендного имущества (в чистом виде аренды).
Во-вторых, с остальным я согласен.
А в-третьих, я спрашивал. исходя из того, что Вы яростно против того, чтобы "в право аренды пытались вписать всю прибыль арендатора от использования арендуемого имущества". А я как раз "за". Ну а коли Вы считаете, что не вся прибыль арендатора составляет стоимость его права, как ар-ра, то я и просил сказать, какая же часть прибыли ар-ра не входит, по-Вашему, в стоимость права ар-ра?"


Как то так.
В начало
 
Шогин В.
От: Tuesday, September 03, 2013 9:32:52 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,976
Местонахождение: Тула
все вы правильно пишете. кроме одного. стоимость права аренды (не путать - размер арендной платы) есть инвестиционная стоимость. Ее, не зная ПОЛНОГО круга потенциальных арендаторов и не имея полной информации об их бизнесе (фин-хоз показатели) рассчитать невозможно. Найдутся кудесники, кто рассчитает, но цифра будет неверной. Только инвестор (желающий арендатор), зная свои планы, имея представление о будущих выгодах в связи с наличием у него дополн помещения, только он может прикинуть, сколько готов заплатить.
Ориентироваться по состоявшиеся продажи права аренды, с одной стороны можно, а с другой - с опаской. Во-1х, круг игроков мог поменяться (кто-то уже снял помещение, кто-то уже спекся), во-2-х, даже если все живы, принимать во внимание нужно не цену победителя, в предпоследнюю цену, или лучше, среднюю из предложений непобедивших, т.к. они остались не у дел. Да и то с оговоркой - если это был не разыгранный междусобойчик.

Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
В начало
 
Слуцкий
От: Tuesday, September 03, 2013 10:27:39 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Шогин Валерий сообщал(а):
все вы правильно пишете. ...
Ориентироваться по состоявшиеся продажи права аренды, с одной стороны можно, а с другой - с опаской. Во-1х, круг игроков мог поменяться (кто-то уже снял помещение, кто-то уже спекся), во-2-х, даже если все живы, принимать во внимание нужно не цену победителя, в предпоследнюю цену, или лучше, среднюю из предложений непобедивших, т.к. они остались не у дел. Да и то с оговоркой - если это был не разыгранный междусобойчик.


Валерий Анатольевич.
То, что это был междусобойчик надо доказать (не в уголовном ес-но смысле). А если нет, то надо использовать.
А в остальном Вы очень интересный вопрос подняли.
Вот состоялся аукцион сегодня. Дата оценки сегодня. Какова РС? Однозначно - та цена которую заплатили. Вывод: "в дату оценки РС БЫЛА такая-то".
А если дата оценки сегодня, а аукцион состоялся месяц назад, а других позднее не было? Какова РС в дату оценки (месяцем позднее)? Как поменялись условия, потенциальные участники и т.п.? И тут начинаются все мои рассуждения про рациональные ожидания и т.п. А иначе сказать нельзя ничего вообще! И вот это и есть оценка РС в том виде, в котором она придумана и существует во всём мире, кроме как у нас.
А вот если аукцион состоялся месяц назад, дата оценки сегодня, а продавать надо через полгода вперёд, то мы имеем то, что имеем в определении РС у нас. Мы даже не знаем, сколько аукционов состоится до нашего, для которого и оцениваем. Брать можно любую вменяемую цифру и она будет с одной стороны верна, а с другой - недостоверна, её определённость очень низка. Даже то, что хоть один участник придёт на торги мы гарантировать не можем.
В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005