Поиск Карта сайта Главная страница

           

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

ФСО-7 Оценка недвижимости, замечания Опции · Вид
Геннадий
От: Monday, July 22, 2013 11:32:41 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/17/2006
Сообщений: 7,232
Местонахождение: Кашира
игор сообщал(а):
И тишина.......
NB сообщал(а):
Те, кто хочет посто обсуждать - не обращайте, пожалуйста, внимания на этот пост. Улыбка

Правильно, обсуждать бессмысленно.
Только хочется понять, ну для себя лично, у членов рабочей группы, нет ни каких сомнений хотя бы, по:
"III. Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки" - это нужно применять к любому объекту недвижимого имущества, без исключений?
Почему нельзя хоть приписать, что оценщик сам определяет проводить АНЭИ или нет?
Ну ведь бред же!!!!!!!



А что можно было ожидать, типа рабочая группа соберется, исправит ошибку и отчитается – нет, не будет этого, и ответа на замечания не будет – помните, сроки ограничены, скороспелым товаром нас «кормить будут».

А нейролингвистическое программирование посредством письменного слова изучил специально по настойчивой просьбе ЭтоНик.



Муза оценщиков ушла не пенсию 2016 г.
Тест из одного вопроса. Какие специалисты в РФ сдают экзамен, чтобы получить право продавать совесть?
Подсказка для тугодумов, это не оценщики.
В начало
 
Грибовский С.В.
От: Tuesday, July 23, 2013 11:10:57 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 7/16/2013
Сообщений: 75
Местонахождение: Санкт-Петербург
]
игор сообщал(а):
Только хочется понять, ну для себя лично, у членов рабочей группы, нет ни каких сомнений хотя бы, по:
"III. Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки" - это нужно применять к любому объекту недвижимого имущества, без исключений?
Почему нельзя хоть приписать, что оценщик сам определяет проводить АНЭИ или нет?
Ну ведь бред же!!!!!!!

В предлагаемой редакции стандарта пункт 12 гласит: "При определении рыночной стоимости объекта оценки применение подходов к его оценке должно основываться на результатах анализа наиболее эффективного использования этого объекта".
То есть, здесь речь идет о РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ, в процессе оценки которой оценщик обязан проанализировать НЭИ (об этом говорят и международные стандарты)! В это связи, мне не понятно, чем руководствовался автор текста, утверждая, что это "бред"?

В начало
 
ЭтоНик
От: Tuesday, July 23, 2013 11:13:48 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Юридическая консультация, Участник

Зарегистрирован: 2/26/2008
Сообщений: 7,066
Местонахождение: Москва
Геннадий сообщал(а):

А нейролингвистическое программирование посредством письменного слова изучил специально по настойчивой просьбе ЭтоНик.



Ничего себе! Круто.Круто

нет невозможного, есть ненужное (Я)
В начало
 
NB
От: Tuesday, July 23, 2013 1:23:17 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/9/2009
Сообщений: 2,010
Местонахождение: Санкт Петербург
игор сообщал(а):
Только хочется понять, ну для себя лично, у членов рабочей группы, нет ни каких сомнений .....

У меня лично есть одно большое сомнение - в том, что в сложившихся условиях можно сделать приличный стандарт по недвижке.Улыбка
Ведь пытаемся делать его раньше, чем прерабатываем существующие ФСО.
И раньше чем определились, какие еще будут стандарты, будут ли они включать руководства по применению (методическите рекомендации) и т.д., и т.п.

Пока не поставим задачу разработки единого свода увязанных между собой ФСО - все будет паллиативным и временным.
В начало
 
игор
От: Tuesday, July 23, 2013 1:24:01 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Гость
Группа: Гость

Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 165
Грибовский С.В. сообщал(а):

В предлагаемой редакции стандарта пункт 12 гласит: "При определении рыночной стоимости объекта оценки применение подходов к его оценке должно основываться на результатах анализа наиболее эффективного использования этого объекта".
То есть, здесь речь идет о РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ, в процессе оценки которой оценщик обязан проанализировать НЭИ (об этом говорят и международные стандарты)! В это связи, мне не понятно, чем руководствовался автор текста, утверждая, что это "бред"?

Давно это было, а воз и ныне там http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=32&g=posts&t=3423&p=1
27 ноября 2008 г. 16:34:12.СлаваК
«Может как раз сделать упор на недопустимость избыточной информации, чем ратовать за столь подробное исследование рынка ?
С уважением...»
28 ноября 2008 г. 16:23:37. АК
"...слава Богу, что в стандартах и предыдущих и настоящих нет обязанности по определению ННЭИ оценщиком. Здесь когда-то уже обсуждалось тема про продажу избушек рядом с новостройками. Помнится, сошлись на том, что рыночная стоимость - это стоимость в текущем использовании (только текущее использование является легитимным на момент оценки) при непринужденном отчуждении. Более того, банки и страховые компании(наши основные потребители)при оценке для целей залога или страхования считают текущий вариант использования наилучшим, и любое иное для рыночной стоимости не имеет значение (по их понятию). Если и включать в стандарты по определению ННЭИ,то наверно это целесообразно сделать только при определении величины инвестиционной стоимости объекта. Во-первых, там это будет неотъемлемой и важнейшей частью обоснования последующих расчетов, а во-вторых дополнительно подчеркнет отличие рыночной стоимости от инвестиционной.
Если ввести требования в стандартах об обязательности ННЭИ для опредления рыночной стоимости, то это может привести к бурной аналитической деятельности, часто оторванной от реальных цен купли продажи. Кстати, как вы планируете расчетным путем учесть и получить денежное выражение "высокой социальной значимости"? Можно, конечно,предположить, сколько примерно родителей останется дома и уволится с работы для ухода за детьми,если закроется детский сад, и какой ущерб понесет от этого конкретная семья и предприятие, с которого уволились эти люди, только вот следует ли это обязательно делать при опеределении наиболее вероятной цены сделки по отчуждению? Пусть лучше в наших законах будет пописана обязанность местных администраций раскрывать данные по суммам проведенных аукционов по таким объектам,обспечивая к ним доступ любого лица, а не только печатать объявления о их проведении. Тогда и мы сможем использовать базу сделок, и чиновники не будут мудрить с аукционами. При этом покупателя указывать не обязательно.
Мое мнение, что в стандартах оценки должна быть предусмотрена процедура оценки на дату в прошлом, описание которой снимет нашу головную боль по этой проблеме. В частности, правомерность использования правовой базы текущего дня для оценки на дату в прошлом ввиду требований ФСО о недопустимости использования информации о событиях, произошедших после даты оценки. Заказы бывают редко, но всегда их делаешь на свой страх и риск с кучей оговорок."
6 декабря 2008 г. 20:00:00. Слуцкий Александр Анатольевич
"Более всего интересно, почему не обозначены недостатки существующих редакций ФСО? Т.е., а зачем их изменять? Что не устраивает?
Время прошло, а что в итоге? - В итоге некое абстрактно неформализованное недовольство? - Видимо, да.
Главные причины:
1. Неясен предмет деятельности. Отсюда неясности что и зачем определять (или измерять, или расчитывать, или или или...).
2. Неясен разработчик, согласующие стороны и т.д. Классику жанра обойти невозможно. Срок разработки и принятия - ГОДЫ, не менее. Причём в свободном бюрократическом графике. Иначе как в СССР стандарты не принять - профанация, которая всегда будет иметь результатом то, что есть сейчас. Народное обсуждение - не выход. Снимет напряг, но вопрос не решит.
А в качестве конструктива в существующей ситуации хотелось бы предложить, например, следующее.
Для начала жёстко разграничить полномочия (правоспособность) оценщика в обязятельной и вольной оценке (т.е. консалтинге "для принятия управленческих решений"). Например, чётко определить, что ж такое значит в законах "по цене не менее..." или по "цене не более...". Допустимо ли писать иное?"
24 мая 2009 г. 2:34:45. Перлин
"...утомила ситуация - нужно соблюдать недоделанный ФСО, недокорректированные МСО, также стандарты своей СРО, при этом учесть требования СРО проверяющей организации, не забыть что ты на субподряде, значит учесть рекомендации и требования СРО подрядчика, помимо требований подрядчика, что является отдельной песней - все выше перечисленное должен понимать Заказчик, чтоб знать что учесть в договоре на оценку
а если Заказчики федеральные представители, тогда сливай воду ибо их желания учесть практически не реально ни по цене ни по описанию."

P.S. Не ужели не понятна такая простая вещь, что в один стандарт, все многообразие жизни всунуть невозможно. Но нет, только обязательно, даже если бессмысленно.
P.P.S. Все более импонирует позиция Слуцкого А.А. - СК похоже правда не хватает.
В начало
 
Грибовский С.В.
От: Tuesday, July 23, 2013 3:38:41 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 7/16/2013
Сообщений: 75
Местонахождение: Санкт-Петербург
игор сообщал(а):
[Помнится, сошлись на том, что рыночная стоимость - это стоимость в текущем использовании (только текущее использование является легитимным на момент оценки) при непринужденном отчуждении.

Принцип НЭИ – эта не выдумка оценщиков, это концепция, порожденная рынком. На рынке собственник коммерческой недвижимости ищет такой вариант использования своего объекта, который способен обеспечить ему максимум доходов, и, следовательно, рыночной стоимости. Задача грамотного оценщика, по сути, воспроизвести поиск этого варианта использования в разделе «анализ НЭИ». В процессе такого анализа, на мой взгляд, большая вероятность того, что текущее использование совпадет с НЭИ, который обосновал оценщик. Но нельзя исключить и вероятности того, что НЭИ и текущее использование не совпадут. В любом случае, анализ НЭИ – это неотъемлемый атрибут рыночной стоимости. Оценка же по текущему использованию – это лишь один из видов оценки инвестиционной стоимости.
В начало
 
Слуцкий
От: Tuesday, July 23, 2013 4:06:27 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Вот ещё бы оценщики сами обязовывались бы покупать по "РС по НЭИ" или "рынка" этого привести к продавцу. Или хотя бы объяснить, откуда деньги взять на реализацию НЭЙных галлюцинаций.
У меня где-то рецензия на последнюю книгу одного американского признанного гуру по оценке земли есть. Так там много чего о пользе НЭИ написал, а в конце завершил, что лучшее НЭИ - текущее использование. И умер, даже издания кажется не дождался.
Мне стандарт оценки для американских судов в этом отношении нравится. Там чётко написано: НЭИ - очень важно в оценке, но не тратьте, ребята время, суду замучаетесь доказывать, что федеральный бюджет США должен платить за НЭИ при выкупе.
Так что рынок рынком, а НЭИ надо изучать по 12 стульям и Нью-Васюки. Вот там НЭИ.
В начало
 
Грибовский С.В.
От: Tuesday, July 23, 2013 4:37:16 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 7/16/2013
Сообщений: 75
Местонахождение: Санкт-Петербург
Слуцкий сообщал(а):
Так там много чего о пользе НЭИ написал, а в конце завершил, что лучшее НЭИ - текущее использование. И умер, даже издания кажется не дождался.

Царствие ему небесное! А то, что не дождался, наверное, вывод его о НЭИ был далеко не очевиден и дискуссионен, и печатать не хотели!
В начало
 
Слуцкий
От: Tuesday, July 23, 2013 4:54:29 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Аминь. Но книгу издали. И рецензию ниписали.
В начало
 
Яскевич Евгений Евстафьевич
От: Tuesday, July 23, 2013 5:11:08 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,520
Местонахождение: Москва
В канве отчета по оценке АННЭИ используется в:
- Затратном подходе при оценке ЗУ;
- Доходном подходе при построении денежных потоков (строитс пессимистический ДП на базе текущего использования и оптимистический, - на базе НЭИ).

Выкинуть НЭИ из разрабатываемых ФСО НЕЛЬЗЯ.

Мы останемся только "с текущим использованием".

В недвижимости это не так сильно сказывается (при НЭИ можно сваливаться в "инвестиционную стоимость"), как в бизнесе (встроенные опционы, незавершенное строительство и т.п.)
В начало
 
игор
От: Tuesday, July 23, 2013 5:37:59 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Гость
Группа: Гость

Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 165
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):
В канве отчета по оценке АННЭИ используется в:
- Затратном подходе при оценке ЗУ;
- Доходном подходе при построении денежных потоков (строитс пессимистический ДП на базе текущего использования и оптимистический, - на базе НЭИ).

Выкинуть НЭИ из разрабатываемых ФСО НЕЛЬЗЯ.

Мы останемся только "с текущим использованием".

В недвижимости это не так сильно сказывается (при НЭИ можно сваливаться в "инвестиционную стоимость"), как в бизнесе (встроенные опционы, незавершенное строительство и т.п.)

Почему такая прямолинейность? Или каждый ОО АННЭИ, или выкинуть.
Других вариантов, что в принципе быть не может?
Казнить нельзя помиловать. Только запятую можно ставить?

Тогда может просто "рыбу" сделать единую по недвижимости? Одну на любой случай, стр. так на 100-150, чтобы все варианты учесть.
Выкинуть "местный анализ рынка", сделать "общероссийским", остальное все по кальке. Абсурд ведь?
А АНЭИ по любой недвижке не абсурд?

P.S. Все приводится к одному знаменателю, как в дипломе, "оценка бизнеса". И похрень, что все в прокрустово ложе.
В начало
 
Геннадий
От: Tuesday, July 23, 2013 5:50:25 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/17/2006
Сообщений: 7,232
Местонахождение: Кашира

Почему не написать в стандарте, что при применении НЭИ оценщик обосновывает необходимость его применения.

Ну, так с головы на ноги поставить, не обосновывать отказ, а обосновать применение, и не будет лишней писанины.



Муза оценщиков ушла не пенсию 2016 г.
Тест из одного вопроса. Какие специалисты в РФ сдают экзамен, чтобы получить право продавать совесть?
Подсказка для тугодумов, это не оценщики.
В начало
 
Яскевич Евгений Евстафьевич
От: Tuesday, July 23, 2013 5:50:34 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,520
Местонахождение: Москва
Игор ю

Нет здесь прямолинейности, - это и есть обоснование НЕИСПОЛЬЗОВАНИЯ НЭИ при применении одного сравнительного подхода при оценке квартир, арендных ставок, ....
В начало
 
МР
От: Tuesday, July 23, 2013 6:05:07 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 9/26/2006
Сообщений: 1,262
Местонахождение: Самара
Зачем изобретать велосипед, если есть хорошо забытое старое:
«Любое определение нэи включает идентификацию мотиваций возможных покупателей. Эти мотивации основываются на ожиданиях выгод, связанных с владением недвижимостью.

В контексте наиболее вероятной цены продажи (рыночной стоимости) другим термином для лучшего и наиболее эффективного использования может быть «самое вероятное использование».

В контексте инвестиционной стоимости, альтернативным термином является «самое прибыльное использование».

Приведены цитаты из книги: Харрисон Генри С. Оценка недвижимости. Учебное пособие. пер. с англ.–М.:РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994

В МСО слово "самое" (или "наиболее") присутствует. А наши создатели стандарта не хотят его писать принципиально. И в ФСО-1 написано про НЭИ, что оно наибольшее, т.е. перепутано с инвестиционной.
В начало
 
Слуцкий
От: Tuesday, July 23, 2013 6:27:12 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Да вот именно: мотивацию потенциальных покупателей.
Какой НЭИ у продавца? Ему деньги нужны. А покупатели согласны платить по РС с НЭИ?
+ Использование анализа НЭИ у умных ограничивается иными положениями стндартов. Например, РИКС (не то, что у нас переведено, а британские применения) - при оценке для ипотеки использовать формат кредитора, ЮСПАП - правительственные агентства имеют право устанавливать свои требования к отчётам и свои формы отчётов, в Германии (по моему) - жёстко существующее использование, кроме случаев явного неНЭИ. Да там много всего.
Кто бы мне (не тупому) объяснил: а зачем вообще этот стандарт (и прочие)? Чем МСО плохи? (Хотя ЮСПАП нмв лучше)
Ведь всё равно писать стандарты оценки не умеете? Там уже столетний опыт обобщили и продолжают. А у нас уже целое поколение оценщиков ни одной цены сделки не видело...
В начало
 
игор
От: Tuesday, July 23, 2013 6:49:41 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Гость
Группа: Гость

Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 165
МР сообщал(а):
В МСО слово "самое" (или "наиболее") присутствует. А наши создатели стандарта не хотят его писать принципиально.

А почему? Причем похоже единодушно? Не понимаю.
В начало
 
Грибовский С. В.
От: Tuesday, July 23, 2013 7:31:09 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 3/6/2013
Сообщений: 114
Местонахождение: Санкт Петербург
Слуцкий сообщал(а):

Кто бы мне (не тупому) объяснил: а зачем вообще этот стандарт (и прочие)? Чем МСО плохи? (Хотя ЮСПАП нмв лучше)

А. А., согласен с Вами. Скажу больше, если бы я был директор, принял бы решение присоединиться к МСО, но я не директор ...
В начало
 
ЭтоНик
От: Tuesday, July 23, 2013 7:46:22 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Юридическая консультация, Участник

Зарегистрирован: 2/26/2008
Сообщений: 7,066
Местонахождение: Москва
Геннадий сообщал(а):

Почему не написать в стандарте, что при применении НЭИ оценщик обосновывает необходимость его применения.

Ну, так с головы на ноги поставить, не обосновывать отказ, а обосновать применение, и не будет лишней писанины.



Интересная мысль. Так можно многое на"паршивость" проверить). Но не будет рынком востребовано, думаю. Только при залогах , а там банки - им лапшу не навешаешь.

нет невозможного, есть ненужное (Я)
В начало
 
Слуцкий
От: Tuesday, July 23, 2013 8:26:00 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Золотые слова, Сергей Викторович.
Во истину.
Ну так пошлите их там, да и не пишите этот стандарт.
А имя "директора" озвучьте.
А то как-то реально ржать хочется, когда все, кто пишут стандарты, говорят, что они против. Но пишут же...
Там вон 40 с лишним желающих... Больше, чем букаф в русском алфавите.
В начало
 
Тоцкий Виталий
От: Tuesday, July 23, 2013 8:33:19 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 4/19/2011
Сообщений: 677
Местонахождение: Москва
Грибовский С.В.
Цитата:
Скажу больше, если бы я был директор, принял бы решение присоединиться к МСО,

Вы, уважаемый, Сергей Викторович, специализируетесь на оценке коммерческой недвижимости, насколько я знаю.
А вот те, кто занимается оценкой промышленного имущества, как раз и не хотят введения в России Международных стандартов оценки, так как в них прописана реальная экспертиза их отчётов. А в этих отчётах за много лет такого наворочено, что лучше для этих оценщиков, чтобы эти их отчёты никто не видел. Отсюда "представители" этих оценщиков в НСОДе, рабочих группах по стандартах даже не ставят вопроса о принятии МСО в России как основного стандарта. Поразительно, что чиновники не понимают, что творится в оценке со стандартам, или им стало выгодно "не понимать"?

Вступление России в ВТО подразумевает и проведение оценки на единых "мировых" стандартах.
А здесь в угоду личным коммерческим интересам "группы товарищей" вставляются палки в колеса этому самому единству.
Вот Вы, Сергей Викторович, являетесь членом Рабочей группы при Экспертно-консультативном совете по оценочной деятельности при Минэкономразвития России по разработке проекта федерального стандарта оценки «Оценка стоимости недвижимого имущества» (ФСО-7).
Ну какие еще стандарты ФСО-7 без справедливой стоимости, которые "разрабатывает" эта Рабочая группа в составе аж 34 человек, чем они все занимаются? Это что, способ повязать всех коллективной (без)ответственностью за безобразия?

Почему бы Вам не поставить вопрос (как почти директору) на ближайшем заседании этой РГ о принятии МСО и о немедленном самороспуске?
В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005