Определение НЭИ при оценке рыночной стоимости обязательно, иначе результат не будет являться РС и тот факт, что необходимость выбора НЭИ ставится под сомнение, требует отражения этой обязательности в ФСО.

Но:
1. Во многих случаях выбор НЭИ не требует расчётов и вполне достаточно привести логическое умозаключение на 3-5 строк.
2. При выборе НЭИ следует не столько считать NPV, сколько смотреть на окружающую застройку, слушать участников рынка и т.п. - т.е. смотреть на рынок и включать мозг, а не калькулятор. Наверное стоит быть консервативным.
3. Смысла детально прорабатывать варианты НЭИ часто просто нет (за это не платят и зачастую оценщик некомпетентен), если я прихожу к выводу о целесообразности сноса существующих строений - то мой объект оценки это участок, а не виртуальный замок и если есть аналоги (в их подборе следует учитывать возможные НЭИ, но обычно на 90% оно будет определяться месторасположением), то лучше обойтись без доходного и NPV (не всегда - но часто).

если "оценщик не компетентен", то пусть не берется за оценку пока где-то не наберется компетентности.

когда НЭИ не очевидно, будьте любезны выполнить экономические расчеты даже, если "за это не платят".

пустые слова - для разработки концепции застройки участка требуется команда в которой будут архитекторы, юристы, аналитики-маркетологи + от месяца работы и от 300 т.р. - в результате этажность, площади, арендаторы и т.п. - Вы это делаете в рамках отчёта? Приведите пример обоснования НЭИ строительства, например, ТЦ - не расчёта NPV при строительстве 50000 кв.м., а именно обоснования строительства этих 50000 кв.м., их распределения по этажам, категориям, обоснование стоимости и сроков строительства. Или в обосновании "заказчик дал справку"? - видел такое, но тогда уж проще у заказчика брать справку с итоговой РС.

НЭИ, как и все остальное, должно прорабатываться с той глубиной/детализацией, что требуют дальнейшие расчёты - и не более. Т.е. НЭИ снос - следовательно объект не здание, а пустой участок - выбирать, что там лучше строить ТЦ или БЦ смысла нет (если это не требуется для подбора аналогов), так как доступная оценщику точность такого расчёта неприемлема и от доходного следует отказаться, хотя можно и прикинуть диапазон. И да - бывают исключения.

Если не платят - это не повод бесплатно работать, это повод отказаться от работы.

Несмотря на катастрофический дефицит времени, не могу пройти мимо «любимой» темы о НЭИ.

Рыночная стоимость предполагает отображать рынок.
В МСО 2011 сказано: «Оценка, целью которой является определение наиболее вероятной цены на рынке, должна отражать условия на соответствующем рынке, как они сложились на дату оценки, а не какую-либо скорректированную или сглаженную цену, основанную на предполагаемом восстановлении равновесия.
То есть вполне членораздельно сказано, что рынок – это не то, что мы о нем думаем, а рынок – это то, что мы наблюдаем.

Кстати и о НЭИ в этом МСО сказано более сдержано, по сравнению с тем, что было раньше.

Так вот, если проанализировать рынок, то количество сделок с построенными объектами с цель «сломать и построить что-то другое», гораздо меньше, чем просто использовать приобретенное имущество для ведения иного собственного бизнеса отличающегося от девелопмента. Это мое интуитивное восприятие рынка, думаю, что более информированные лица могут подтвердить это цифрами. Значит текущее использование купленной недвижимости более частый случай на рынке, чем ее глобальное преобразование.

Если говорить о менее глобальных преобразованиях, например, превратить офис или склад в торговое помещение, то захочет ли новый собственник реализовывать то, к чему оценщик пришел на основе анализа «на кончике пера». Исходя из вышеизложенного в большинстве случаев нет. И даже девелопер в этом случае будет исходить из своих реальных возможностей, а не из того, что рекомендовал оценщик.

Еще важной проблемой на пути правильного определения НЭИ является недостаточная информированность оценщика.
Например, если разным оценщикам поручить оценку 5 небольших земельных участков вдоль автотрассы, то каждый из них будет строить АЗС. Если тоже самое поручить одному оценщику, то результат будет иной.
Или если оценивается старое двухэтажное здание (площадь застройки 200…300кв. м) в центре крупного города в квартале таких же домов. Оценщику понятно, что рано или поздно весь квартал снесут и осуществят комплексную застройку. Но когда снесут? Снести один этот дом можно, но что на такой площади вместо этого построить? Можно предложить собственнику этого дома выкупить весь квартал, снести его и застроить по НЭИ. Да, НЭИ на бумаге отличное, но кому нужна оценка с таким НЭИ?

Есть еще много случаев, когда оценщик «с умным лицом» анализирует НЭИ, но иного вывода кроме как текущее использование сделать не может. Это переоценка, оценка для залога, оценка для наследства, для вклада в уставной капитал и тд.

Поскольку эту ветку просматривает Грибовский С.В – уважаемый член рабочей группы и специалист по оценке, то у меня есть следующие предложения, которое если будет желание можно отразить или озвучить.

1. Поскольку РФ вступила в ВТО, то желательно что бы формулировки ФСО касающиеся НЭИ максимально соответствовали МСО 2011.
2. Учитывая выше изложенное целесообразно предусмотреть, что в задании на оценку заказчик при желании может отразить в пункте: «допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка», что ему нужна рыночная стоимость недвижимости в текущем использовании. Это снимет множество проблем с АНЭИ и устранит профанацию этого анализа.

Любой собственник сто раз подумает, прежде чем определит вид использования объекта. И, как правило, он находит этот НЭИ. Вот почему оценщик должен очень внимательно анализировать вид использования собственника на предмет соответствия его НЭИ. Но бывают и исключения. И задача оценщика обосновать это, и, если хотите, убедить в этом заказчика. В этом экономическая миссия оценщик, за которую он получает деньги.