Поиск Карта сайта Главная страница

           

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Максимально близкие аналоги. Опции · Вид
Kalimera
От: Thursday, September 26, 2013 1:03:01 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 11/28/2006
Сообщений: 309
Местонахождение: Екатеринбург
Одна из ритуальных обвинительных фраз, которые обычно используют разнообразные филистеры от оценки, звучит в общем виде так: «расчеты не верны, так как оценщик не использовал максимально близкие аналоги».

Так как филистеры от оценки по странному стечению обстоятельств сами обычно оценкой не занимаются и рассуждают обо всем как-бы с «философской» точки зрения заумными обтекаемыми фразами - очень трудно понять, что же они конкретно имеют в виду.

Например.

Пусть мы оцениваем подержанный автомобиль. Для простоты возьмем следующие характеристики, которые влияют на выбор потребителя и, следовательно, на цену:

Год выпуска;
Объем двигателя;
Тип КПП;
Пробег;
Цвет кузова;
Местоположение продавца.

Внимание вопрос: а как определить максимально близкие аналоги по всем шести указанным характеристикам.

Если, например, ОО отличается от одного аналога годом выпуска, от второго пробегом, а от третьего цветом кузова - то какой из трех аналогов «ближе»? А если аналоги отличаются не по одной, а по двум характеристикам? А по трем?

Понятно, что с «философской» точки зрения все очевидно. Бла-бла-бла, бла-бла-бла, бла-бла-бла. Айне колонне марширен туда, цвайне колонне марширен сюда. Гладко было на бумаге, да забыли про овраги.

Но вот как доказательно измерить близость?


Где нет числа и меры, там хаос и химеры.
В начало
 
Слуцкий
От: Thursday, September 26, 2013 1:17:00 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Покупатели чёрных автомобилей смотрят на белые?
Покупатели а/м 2012 года смотрят на автомобили 2009?
Покупатели автомобилей ездят в соседние области?
И т.п. детские вопросы.
Не можете составить портрет потенциального покупателя объекта оценки (а не абстрактного автомобиля) - не знаете рынок. А для того, чтобы его знать надо либо самому торговать, либо постоянно общаться с участниками и ответы на эти вопросы получать от них.
А поскольку делать это по всем рынкам невозможно, то невозможно быть оценщиком всего и вся.
В начало
 
NB
От: Thursday, September 26, 2013 1:21:17 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/9/2009
Сообщений: 2,010
Местонахождение: Санкт Петербург
Владислав, можно я подкину еще вопрос, т.с. "по тажу" Улыбка:
И сколько всего должно быть взято макисмально близких аналогов?
В начало
 
Слуцкий
От: Thursday, September 26, 2013 1:40:14 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
NB сообщал(а):
Владислав, можно я подкину еще вопрос, т.с. "по тажу" Улыбка:
И сколько всего должно быть взято макисмально близких аналогов?


Николай Петрович.
Посмотрите ветку на Лабрейте, там есть сколько максимально близких, сколько не максимально близких. А в общем, столько, сколько заказчик (потребитель) требует.
И что делать, если каких-то нет.
А самый лучший аналог - недавняя продажа объекта оценки (если известна достоверная цена).
В начало
 
Карислав
От: Thursday, September 26, 2013 1:56:12 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Кандидат
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/30/2009
Сообщений: 30
Местонахождение: Новосибирск
Слуцкий сообщал(а):

Покупатели автомобилей ездят в соседние области?


Извиняюсь, конечно. А разве не это не так?..
В начало
 
Kalimera
От: Thursday, September 26, 2013 2:11:24 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 11/28/2006
Сообщений: 309
Местонахождение: Екатеринбург
Как и ожидалось вместо конкретных ответов началось типичное бла-бла-бла.

Тут же появились сферические в вакууме покупатели черных автомобилей, и люди которые больше всего ценят в подержанных автомобилях года выпуска (видимо по аналогии с вином вкус и "купаж" автомобиля сильно различается по годам из-за активности солнца).

В довершение оказалось, что и аналоги никакие не надо выбирать. А надо рисовать портреты.

Ч.т.д.







Где нет числа и меры, там хаос и химеры.
В начало
 
ЭтоНик
От: Thursday, September 26, 2013 2:11:37 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Юридическая консультация, Участник

Зарегистрирован: 2/26/2008
Сообщений: 7,066
Местонахождение: Москва
Рискну предположитьУлыбка
Максимально близкие - требующие минимальных корректировокГнилые помидоры

нет невозможного, есть ненужное (Я)
В начало
 
Шогин В.
От: Thursday, September 26, 2013 2:21:32 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,976
Местонахождение: Тула
нет закрытого перечня корректировок, все на усмотрение. кто-то посчитает, что корректировок всего 2, а кто-то, на тех же данных, найдет 4.


Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
В начало
 
Бурцев И.
От: Thursday, September 26, 2013 2:27:42 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 9/12/2006
Сообщений: 1,892
Местонахождение: Самара
Kalimera сообщал(а):
Но вот как доказательно измерить близость?

Предложу вариант - совокупные корректировки можно выразить одним коэффициентом: между ценой предложения и ценой скорректированной. Далее можно ввести шкалу "близости аналога" - 1,0-0,9 очень близкий, 0,9-0,8 близкий, 0,8-0,7 далёкий и т.п. Попадание скорректированной цены аналога в какой-либо диапазон ранжирует его "близость".

Страна должна знать героев, хотя бы из сказок. "Сказки Оценщика"
В начало
 
МР
От: Thursday, September 26, 2013 3:07:25 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 9/26/2006
Сообщений: 1,262
Местонахождение: Самара
Kalimera сообщал(а):

Внимание вопрос: а как определить максимально близкие аналоги по всем шести указанным характеристикам.

Kalimera сообщал(а):
Как и ожидалось вместо конкретных ответов началось типичное бла-бла-бла.


Какой вопрос такие и ответы. "По всем шести" зачем определять максимально близкие? Максимально близкие те, которые являются наиболее вероятной альтернативой. Которые будут рассматриваться потенциальными покупателями в одном ряду с оцениваемым.
В начало
 
Kalimera
От: Thursday, September 26, 2013 3:34:05 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 11/28/2006
Сообщений: 309
Местонахождение: Екатеринбург
Бурцев И. сообщал(а):
[quote=Kalimera]Предложу вариант - совокупные корректировки можно выразить одним коэффициентом: между ценой предложения и ценой скорректированной. Далее можно ввести шкалу "близости аналога" - 1,0-0,9 очень близкий, 0,9-0,8 близкий, 0,8-0,7 далёкий и т.п. Попадание скорректированной цены аналога в какой-либо диапазон ранжирует его "близость".


Количественная оптимизация корректировок может привести к тому, что наиболее близким аналогом скажем к "девятке" станет КАМАЗ.

МР сообщал(а):
Максимально близкие те, которые являются наиболее вероятной альтернативой. Которые будут рассматриваться потенциальными покупателями в одном ряду с оцениваемым.


Специально для Вас упрощу свой чересчур сложный вопрос:

ОО - автомобиль 2000 года выпуска с пробегом 50 000 км. Цвет - черный.

Аналог 1 : автомобиль 2001 года выпуска с 50 000 км. пробега. Цвет - черный.
Аналог 2: автомобиль 2000 года выпуска с 60 000 км. пробега. Цвет - черный.
Аналог 3: автомобиль 2000 года выпуска с 50 000 км. пробега. Цвет - зеленый.

Какой аналог лучше? И почему?

Где нет числа и меры, там хаос и химеры.
В начало
 
Слуцкий
От: Thursday, September 26, 2013 3:38:42 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
МР сообщал(а):

... Максимально близкие те, которые являются наиболее вероятной альтернативой. Которые будут рассматриваться потенциальными покупателями в одном ряду с оцениваемым.


Именно так. Это и есть принцип замещения. Объекты, которые будут конкурировать за покупателя. А не зная, какой он, бла-бла и начинается. И гонор. Знаний-то ноль.
В начало
 
Слуцкий
От: Thursday, September 26, 2013 3:42:12 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Kalimera сообщал(а):

...
Специально для Вас упрощу свой чересчур сложный вопрос:
ОО - автомобиль 2000 года выпуска с пробегом 50 000 км. Цвет - черный.
Аналог 1 : автомобиль 2001 года выпуска с 50 000 км. пробега. Цвет - черный.
Аналог 2: автомобиль 2000 года выпуска с 60 000 км. пробега. Цвет - черный.
Аналог 3: автомобиль 2000 года выпуска с 50 000 км. пробега. Цвет - зеленый.
Какой аналог лучше? И почему?


Это Вы скажите, "Какой?". Или Вы рынок не знаете? Или это в порядке обучения для начинающих?
Возможно, что и все три. Надо добавлять аналоги с меньшим, чем у ОО пробегом и 99 года выпуска.
Брэкетинг называется: корректировки должны идти с двух сторон - на понижение и повышение.
В начало
 
МР
От: Thursday, September 26, 2013 4:31:27 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 9/26/2006
Сообщений: 1,262
Местонахождение: Самара
Kalimera сообщал(а):
Специально для Вас упрощу свой чересчур сложный вопрос:

Какой аналог лучше? И почему?


Я правильно понимаю, что оценщик собрал все возможные данные по сегменту рынка подержанных автомобилей марки,модели, комплектации "Автомобиль" 1999-2001 года (сделки, предложения)в определенном городе (регионе), обнаружил, что таких сделок (предложений) всего три, отличаются "Автомобили" только пробегом и цветом? Если все так, то, н.м.в. все три аналога - близкие, выделить 1 наиболее близкий я не могу.
В начало
 
Юнитер Арнольд Дмитриевич
От: Thursday, September 26, 2013 5:08:53 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 2,710
Местонахождение: Сан Бенедетто Д.М.,Италия
Kalimera сообщал(а):


Количественная оптимизация корректировок может привести к тому, что наиболее близким аналогом скажем к "девятке" станет КАМАЗ....Какой аналог лучше? И почему?


МР сообщал(а):
Максимально близкие те, которые являются наиболее вероятной альтернативой. Которые будут рассматриваться потенциальными покупателями в одном ряду с оцениваемым.


Попробую внести свои 5 коп. Выбор близких аналогов при оценке инженерных объектов определяется не простым сравнением численных параметров, а путём "инженерного экспертного заключения".
Рекомендую ссылку на Международный и Европейский строительный стандарт ( точное название не помню - осталась лишь запись из текста) :
"What is "comparable" ( речь идёт о сравнимых ситуациях) needs to be determined by engineering judgment"

http://facebook.com/arnold.yuniter

В начало
 
Бурцев И.
От: Thursday, September 26, 2013 9:37:48 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 9/12/2006
Сообщений: 1,892
Местонахождение: Самара
Kalimera сообщал(а):
Количественная оптимизация корректировок может привести к тому, что наиболее близким аналогом скажем к "девятке" станет КАМАЗ.

В этом умозаключении есть логика ?

Страна должна знать героев, хотя бы из сказок. "Сказки Оценщика"
В начало
 
blinov-a-v
От: Thursday, September 26, 2013 10:57:29 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 12/18/2009
Сообщений: 1,018
Местонахождение: Москва
Поиск ближайших аналогов фактически воспроизводит мотивацию продавца, который, выставляя товар на рынок, действует по аналогии. Это разумно, но однобоко.

Чтобы воспроизвести мотивацию потенциального покупателя, нужно существенно расширить границы выбора аналогов, следуя принципу замещения. Покупателю едва нужен именно "автомобиль 2001 года выпуска с 50 000 км. пробега. Цвет - черный." Кому-то цвет вообще не важен. И если черные дороже, то этот покупатель выберет, например, белый с пробегом 30 000 км. за те же деньги. В свою очередь, это означает, что черный не будет продан, пока продавец не снизит цену до уровня платежеспособного спроса.

Если аналоги - цены предложения, то учитывать мотивацию потенциального покупателя необходимо прежде всего (мотивация продавца уже изложена в условиях предложения).

Тем самым, ограничивать выборку только самыми близкими аналогами без учета принципа замещения для покупателя - не только не способствует достоверности, но вредно.
В начало
 
Слуцкий
От: Thursday, September 26, 2013 11:16:53 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Не понятно. Что значит "чёрные дороже"?
Кому Ауди 8 чёрный нужен (как ОО) пойдёт покупать белый потому, что дешевле? Докажите. Реально не верю.
А вот про Рено Логан я такого не скажу. Может быть.
Подразумевается, что оценщик это чётко знает. Он же типа рынок знает во всех тонкостях.
В отличие от меня. Детство
В начало
 
Яскевич Евгений Евстафьевич
От: Friday, September 27, 2013 8:24:12 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,505
Местонахождение: Москва
ЭтоНик сообщал(а):
Рискну предположитьУлыбка
Максимально близкие - требующие минимальных корректировокГнилые помидоры


Хорошее выражение, но я бы добавил:
"Максимально близкие аналоги - требующие минимальных корректировок и представленные сделками"
В начало
 
Kalimera
От: Friday, September 27, 2013 8:32:47 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 11/28/2006
Сообщений: 309
Местонахождение: Екатеринбург
Бурцев И. сообщал(а):
Kalimera сообщал(а):
Количественная оптимизация корректировок может привести к тому, что наиболее близким аналогом скажем к "девятке" станет КАМАЗ.

В этом умозаключении есть логика ?


Дык, это очевидно. Допустим мы принимаем в качестве критерия только минимум совокупных процентных корректировок.

Корректировки по аналогу 1: + 100 % - 99 % = 1 %

Корректировки по аналогу 2: +5 % = 5 %

Получается, что аналог 1 в данном случае "ближе". А это был - КАМАЗ.


Слуцкий сообщал(а):
Брэкетинг называется: корректировки должны идти с двух сторон - на понижение и повышение.


Открываете миры. Вы мне только поясните как определяется очередность проведения брэкетинга по разным параметрам. Как выбрать, что важнее: год выпуска, пробег или цвет автомобиля?

Где нет числа и меры, там хаос и химеры.
В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005