Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 1/30/2011
Сообщений: 227
Местонахождение: Курск
|
АлексНик сообщал(а):Владимир Владимирович сообщал(а):Жихарева Ольга сообщал(а):.. самую оптимальную методику для определения внешнего износа начните с анализа рынка недвижимости в целом и конкретно сегмента к которому относится объект оценки, если сделаете его добросовестно и корректно, может быть снят ряд вопросов. Оценщик из Курска оценивает банкротов в липецкой, орловской областях и т.д. Нет у них времени на качественный анализ рынка.
Как это не печально, но в основном это именно так.
|
Ранг: Кандидат
Группа: Участник
Зарегистрирован: 10/1/2013
Сообщений: 4
Местонахождение: Омск
|
Сам иногда так подгоняю затратный к результатам других подходов. Но это не внешний износ.
Сразу навскидку 2 вопроса
1) Вы связываете внешний износ с избыточностью активов в отрасли.
Где гарантия, что с 1980 года по 2012 не изменилось общее количество площадей. Да половину колхозов уже на стройматериалы разобрали.
2) Куда девать вновь вводимые (новые) площади, а они есть.
То что получилось, это случайность. И не факт, что 2 оставшихся подхода дали адекватные цифры. Я уверен, что в коммерсанте есть куча объявлений, где в омской области сравнительный даст в разы меньшие цифры.
А так, красивая отписка.
>>...Но это не внешний износ. Помещение строили для целей хозяйствования в одной стране, в ходе ЖЦ объекта она стала другой в которой, данные помещения никому не нужны, и соответственно обесценились (по моему типичный ВИ.)
>>1) Вы связываете внешний износ с избыточностью активов в отрасли.
Где гарантия, что с 1980 года по 2012 не изменилось общее количество площадей.
Да половину колхозов уже на стройматериалы разобрали.
Согласен, изменилось, но даже с учётом того, что разобрали (опять же из-за того что никому не нужны), оставшаяся часть стоит значительно дешевле, чем стоимость нового строительства за искл. физ износа.
Тут я думаю, что идёт недопонимание логики расчёта, я оценивал динамику факторов, косвенно определяющих СПРОС на продукцию. То есть насколько нужна данная продукция, и соответственно площади для её производства. Оказалась что не нужна на 60%, т.к. её заменяет та, для производства которой не требуются данные площади.
т.е. спрос на мясо и т.п. не упал но для его удовлетворения теперь не нужны те площади которые были нужны раньше, т.к. можно его взять ещё откудото, поэтому площади не в состоянии приносить полноценный доход от эксплуатации, а следовательно обесцениваются под влиянием ВИ.
2) Куда девать вновь вводимые (новые) площади, а они есть. Не знаю как у вас но у нас с области с пром строительством в области всё глухо. Если даже чего построили то это не рыночные отношения направленные на извлечение прибыли из процесса строительства.
тип нам дают кредит, мы строим, часть средств актируем налево, банкротимся, отдаём банку построенный залог, банк его продаёт за бесценок по расценкам опубликованным в Ъ (т.к. есть ВИ). Если у человека есть рыночный мотив для организации хоз деятельности то он не будет строить, а купит помещение, которое дешевле.
Хотел пояснить, что данный расчёт ВИ я использовал для объектов в области. для города, данная методика не работает в силу большего числа вариантов альтернативного использования площадей.
[/quote]
|
Ранг: Кандидат
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/31/2016
Сообщений: 1
Местонахождение: Гомель
|
Максим 0602 сообщал(а):Уважаемые оценщики. ниже ссылка на файл с описанием расчёта внешнего износа. Метод опробован на одном отчёте. Интересны любые комментарии. Заранее спасибо. П.С. Корректировка на ВИ обеспечила сокращение расхождения м/у С и З подходами до 4%. Название: Внешний износ.doc Размер: 52 кб Доступен до: 2013-11-01 04:18:30 Ссылка для скачивания файла: http://rusfolder.com/38259617Пароль: 1111
Ссылка больше недоступа 
|