Дискуссии ЭСМИ "Appraiser.RU. Вестник оценщика"
»
НАПРАВЛЕНИЯ ОЦЕНКИ
»
Оценка для целей финансирования
»
Срок между датой оценки и составления отчета
|
|
|
rivan
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/14/2008
Сообщений: 61
Местонахождение: Орел
|
Добрый день знатоки!
Требуется ваше вмешательство по разрешению следующего вопроса (ситуации).
Банки стали обращаться с вопросом от какой даты исчислять срок действия отчета: от даты оценки или даты составления отчета??
Ответ очевиден Согласно п. 26 ФСО N 1, ... если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.
Однако, как оказалось, умелые оценщики это используют в корыстных целях. Приносят отчеты с датой оценки май 2013г, а составлен сентябрь 2013г. Согласно ФСО 1 отчет действует, а согласно здравому смыслу отчет на истечении срока действия, т.к. сделка проходит в настоящее время и рыночная стоимость на май 2013г. не факт, что соответствует сентябрю 2013г.
Согласно п.8 ФСО №1 если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.
Является ли п.8 обязательным для применения при оценке залоговой массы?
Какая максимальная разница между датами оценки и составления отчета может быть?
И как обосновать, что такая разница в датах это не правильно?
Может, есть, какие НПА?
|
|
|
Юрий К.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 5/10/2006
Сообщений: 1,815
|
Вы написали:
"Приносят отчеты с датой оценки май 2013г, а составлен сентябрь 2013г. Согласно ФСО 1 отчет действует, а согласно здравому смыслу отчет на истечении срока действия, т.к. сделка проходит в настоящее время и рыночная стоимость на май 2013г. не факт, что соответствует сентябрю 2013г."
- Здравый смысл он у каждого м.б. свой, поэтому см. требования ФСО. Я так думаю, что организаторов конкурса/сделки должна волновать дата оценки. Если сделка проходит в сентябре и есть основания считать, что за полгода рынок сильно изменился, то никто не мешает этим организаторам учесть данное обстоятельство и скорректировать требование к дате оценки.
Вы также написали:
"Согласно п.8 ФСО №1 если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.
Является ли п.8 обязательным для применения при оценке залоговой массы?".
- Он является обязательным, если "в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки (залоговой массы - прим. мое) является обязательным".
1 410 сообщений на старом форуме
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Я так понимаю: пытаются ретроспективную оценку впарить за действующую на полгода вперёд?
Правы. ФСО именно такие. Но это наше, российское, сермяжное. Никого ничего волновать не должно. В этом смысл.
А по здравому смыслу и определению базы РС во всём мире должна волновать не дата составления отчёта, а дата, на которую была определена РС. Однако при этом она не является рекомендуемой ценой сделки, поскольку срок экспозиции в дату оценки РС закончился, а не начался, как у нас.
|
|
|
rivan
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/14/2008
Сообщений: 61
Местонахождение: Орел
|
Обязательной является в случае истину тут да, вот что делать если краткосрочный кредит без регистрации истину или длинный но в залог идет оборудование.
Думаю что такие фокусы делаются для невозможности проверки расчетов, т.к. рынок в таких отчетах заявлен.
Но с этим надо как то бороться, вопрос как?
|
|
|
ДмитрийП
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/14/2006
Сообщений: 1,483
|
Ну и место выбрано для вопроса
rivan сообщал(а):Добрый день знатоки!
Требуется ваше вмешательство по разрешению следующего вопроса (ситуации).
Банки стали обращаться с вопросом от какой даты исчислять срок действия отчета: от даты оценки или даты составления отчета??
Ответ очевиден ...
Может, есть, какие НПА?
Ответ не очевиден, так как зависит зачем банк спрашивает.
Если чтоб взять в залог, то на дату оценки смотреть надо.
А других вариантов интереса банка и не видно.
А можно вопрос на вопрос: с каких пор банку чтобы отказать в кредите нужны ссылки на НПА по оценочной деятельности.
Не нравится отчет - вкинул и сказал заемщику, чтоб принес свежий. Цена на оборудование это не ценник на заправке - каждый день не меняется. Полгода нормальный срок, да и год - с учетом дисконта в половину.
Другое дело, что за полгода уже оборудования этого может не быть вообще.
Юрий К. сообщал(а):Вы написали:
"Приносят отчеты с датой оценки май 2013г, а составлен сентябрь 2013г. Согласно ФСО 1 отчет действует, а согласно здравому смыслу отчет на истечении срока действия, т.к. сделка проходит в настоящее время и рыночная стоимость на май 2013г. не факт, что соответствует сентябрю 2013г."
- Здравый смысл он у каждого м.б. свой, поэтому см. требования ФСО. Я так думаю, что организаторов конкурса/сделки должна волновать дата оценки. Если сделка проходит в сентябре и есть основания считать, что за полгода рынок сильно изменился, то никто не мешает этим организаторам учесть данное обстоятельство и скорректировать требование к дате оценки.
...
А по жизни простых людей:
От момента намерения до момента завершения сделки по сложным объектам проходит более полугода. Так что на момент заключения договора купли-продажи, отчет об оценки может "устареть"
Этапы сделки:
- согласование основных параметров
- оценка и определение точной цифры основных объектов (или того о чем вспомнили) день "Х"
- согласование договора и календарного плана передачи и оплаты. Х+2 месяца
- точный пересчет имущества (Х+2 мес)+ 1 мес.
- оценка "нового" (о чем вспомнили еще) ((Х+2)+1)+1
- составление акта приема-передачи, с точным указанием индентифицируемых признаков ((Х+2)+1)+1+0,5 (если бухгалтер и начальник АХО в отпуск не ушел) и подписание договора
- подача документов в ФРС
- получение документов из ФРС ((Х+2)+1)+1+0,5+1 = Х+6,5 мес.
То есть от момента оценки до момента перехода права собственности (другими словами совершения сделки) проходит более полугода.
|
|
|
Юрий К.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 5/10/2006
Сообщений: 1,815
|
ДмитрийП сообщал(а):
А по жизни простых людей:
От момента намерения до момента завершения сделки по сложным объектам проходит более полугода. Так что на момент заключения договора купли-продажи, отчет об оценки может "устареть"
...
То есть от момента оценки до момента перехода права собственности (другими словами совершения сделки) проходит более полугода.
Кто ж с этим спорит-то? Это давно все знают, но воз и ныне там. Хотя и охали-ахали в первое время в РФФИ, а потом, видимо, приспособились.
1 410 сообщений на старом форуме
|
|
|
Udav
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/1/2007
Сообщений: 2,448
Местонахождение: Касимов
|
Ну, а для нотариусов как оценивать? В наследство то вступают как раз минимум через полгода. Если делать сразу после смерти, то он устареет. Если делать через полгода, дата оценки и дата составления отчета не совпадут. А тотальные машины? Владельцы бывает и через год обращаются, когда им кто-нибудь подскажет. Срок исковой давности то 3 года. Опять же доблестная полиция. Им для суда оценка нужна. А материалы они могут готовить чорт его знает сколько времени. Потом звонят: нужно срочно. Или когда у нас с Цветмета 12 тонн золота дыбнули. А обнаружили пропажу только через год. Еше год выясняли кто это мог сделать. Хотя чего тут выяснять. Кто мог без досмотра на территорию склада войти и выйти оттуда. И кто мог на своей машине на территорию завода заехать. Директор и два зама. Я, в принципе, тоже мог, но со мной всегда начальник цеха таскался и через рамку все равно проходить приходилось. Кстати, вопрос на засыпку: а какая рыночная стоимость золота, если у нас частное лицо его продать не может? Если оно не в монетах и не в ювелирке.
|
|
|
Мисовец
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
|
Udav сообщал(а):Ну, а для нотариусов как оценивать? В наследство то вступают как раз минимум через полгода. Если делать сразу после смерти, то он устареет.
Тем не менее, таково требование НК РФ, что оценка в целях наследования производится на дату смерти наследодателя, а законы должны выполняться все, а не только ФСО. Поэтому тут можно говорить, что наследник пользуется недвижимым имуществом с даты смерти, но пошлину с него возьмут, когда он обратится к нотариусу, а налог на имущество, в своё время.
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Вопрос-то (как я понял) не в возможности ретроспективной оценки в принципе. Она возможна.
Дело-то в том, что в ФСО написана чушь: отчёт даёт цену, которая рекомендуется для заключения сделки на полгода вперёд не от даты оценки (которая в прошлом), а от даты составления отчёта (которая сегодня).
Ну и хитрожёлтые оценщики этим пользуются с наглой мордой, демонстративно наплевав на здравый смысл вослед за авторами ФСО.
К комментарию ДмитрияП.
http://www.labrate.ru/discus/messages/23/40723.html?1344254061
Дело в том, что РС, как база оценки в принципе не имеет смысла на любую дату после даты составления отчёта. А действительна она только на дату оценки. Вследствие этого, РС для заказчика и потребителя - всегда в прошлом. Срок экспозиции завершён в дату оценки. Сегодня дата оценки, отчёт подписан, пропечатан, вечером заказчик в руки его взял, всё, уже завтра наступило.
При этом, РС нигде не является рекомендуемой ценой сделки.
Вот ещё про свежие ЕСО ветка.
http://www.labrate.ru/discus/messages/6730/41193.html?1346267548
|
|
|
ДмитрийП
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/14/2006
Сообщений: 1,483
|
Слуцкий сообщал(а):Вопрос-то (как я понял) не в возможности ретроспективной оценки в принципе. Она возможна.
Дело-то в том, что в ФСО написана чушь: отчёт даёт цену, которая рекомендуется для заключения сделки на полгода вперёд не от даты оценки (которая в прошлом), а от даты составления отчёта (которая сегодня).
Ну и хитрожёлтые оценщики этим пользуются с наглой мордой, демонстративно наплевав на здравый смысл вослед за авторами ФСО.
Возьмем простой пример. Потом можно перейти к более сложным.
Статья 153. Понятие сделки
Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Вступление в наследство это тоже сделка.
Оценщик определяя стоимость для нотариуса определяет Рыночную стоимость, по которой будет совершена в будущем сделка, на нужную дату - дату открытия наследства (дата смерти, то есть в прошлом), а отчет делается на дату обращения наследника и сдается нотариусу. Без отчета наследное дело остается без движения.
Но сама сделка (вступление в наследство) совершается спустя как минимум полгода.
Получается при наследных делах есть три даты: дата смерти (она же дата оценки), дата отчета, дата вступление в наследство (дата сделки), которые сильно отстоят друг от друга по временной шкале (более полугода практически всегда).
Таким образом, Вы своим постом утверждаете, что большая часть оценщиков,а фактически все простые трудяги-оценщики, которые оценивают для наследников,таких же простых людей, являются как там у Вас: "хитрожёлтые оценщики ... с наглой мордой".
Не "камильфо" как то, не так ли?
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Конкретно по наследству.
Законом установлено, что сделка - вступление в наследство - осуществляется по РС на дату смерти. В чём проблема для сделки как таковой?
|
|
|
игор
|
|
Ранг: Гость
Группа: Гость
Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 165
|
Слуцкий сообщал(а):Конкретно по наследству.
Законом установлено, что сделка - вступление в наследство - осуществляется по РС на дату смерти. В чём проблема для сделки как таковой?
В том и дело, что РС тут сбоку припека.
"По выбору плательщика для исчисления государственной пошлины может быть представлен документ с указанием инвентаризационной, рыночной, кадастровой либо иной (номинальной) стоимости имущества, выданный лицами, указанными в подпунктах 7 - 10 настоящего пункта. Нотариусы и должностные лица, совершающие нотариальные действия, не вправе определять вид стоимости имущества (способ оценки) в целях исчисления государственной пошлины и требовать от плательщика представления документа, подтверждающего данный вид стоимости имущества (способ оценки).
В случае представления нескольких документов, выданных лицами, указанными в подпунктах 7 - 10 настоящего пункта, с указанием различной стоимости имущества при исчислении размера государственной пошлины принимается наименьшая из указанных стоимостей имущества;"
В соседней ветке спрашивают - "Здравствуйте! Я начинающий оценщик. Хотелось бы попросить помощи. Нужно оценить зу на дату смерти (1989 г). Возможно ли применитьь индекс потребительских цен? И как правильно это сделать?"
Какая к лешему РС на 1989 г.?
Это вообще дурдом, не было в 1989 частной собственности на землю. СССР был.
Вот так и ценят, пришел заказчик и хочет узнать, а чего узнать оценщик не в курсах.
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
А я знаю про "по выбору", но вопрос-то с подвохом каким-то был, наверное. 
|
|
|
игор
|
|
Ранг: Гость
Группа: Гость
Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 165
|
Слуцкий сообщал(а):А я знаю про "по выбору", но вопрос-то с подвохом каким-то был, наверное.
А подвох простой. В нашей стране все возможно, даже то чего быть не может.
Не знаю каким образом ЗУ оформили на умершего. Должен быть оформлен, иначе вопрос не возник бы.
Приведу пример который видел лично:
- оценка акций МРСК на дату смерти наследодателя - 01 апреля 1984 года.
Есть запрос нотариуса, есть ответ, что умершему принадлежат эти акции.
Шизофрения? Нет российская действительность.
P.S. Я думаю, что ЗУ на 1989 г. оценить, хоть противоестественно, но можно, правда не представляю как, но ЗУ на то время хоть существовал.
А как акции оценить на 1984 г.? То чего в 1984 г. не было, и быть не могло, ни как.
|
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,976
Местонахождение: Тула
|
84 г. - очепятка, наверное. На тот период объекта права не существовало
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
|
игор
|
|
Ранг: Гость
Группа: Гость
Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 165
|
Шогин Валерий сообщал(а):84 г. - очепятка, наверное. На тот период объекта права не существовало
Зуб даю не очепятка. Сейчас поищу где-то копии сохранил.
Кстати это далеко не первый случай.
|
|
|
игор
|
|
Ранг: Гость
Группа: Гость
Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 165
|
Дивитесь. С датой ошибся 1 января 1984 года.
Вложения:
 2013-10-21_163755.pdf 701 KB, загружено: 1,315 раз.
|
|
|
ДмитрийП
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/14/2006
Сообщений: 1,483
|
игор сообщал(а):.
Приведу пример который видел лично:
- оценка акций МРСК на дату смерти наследодателя - 01 апреля 1984 года.
Есть запрос нотариуса, есть ответ, что умершему принадлежат эти акции.
Шизофрения? Нет российская действительность.
P.S. Я думаю, что ЗУ на 1989 г. оценить, хоть противоестественно, но можно, правда не представляю как, но ЗУ на то время хоть существовал.
А как акции оценить на 1984 г.? То чего в 1984 г. не было, и быть не могло, ни как.
При приватизации обл-энерго и РАО ЕЭС могло быть положение, что акции выдавались наследникам, в случае если работник умер до какого-то года и проработал нужно количество лет.
Затем уже МРСК из обломков РАО ЕЭС и обл-энерго возникло.
Ну и как справились? Взяли номинал?
А как они восстанавливали срок?
Кстати МРСК одно не ходит - там должно быть еще пара десятков контор, которые возникли от дробления РАО ЕЭС
|
|
|
ДмитрийП
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/14/2006
Сообщений: 1,483
|
Слуцкий сообщал(а):А я знаю про "по выбору", но вопрос-то с подвохом каким-то был, наверное.
Ни какого подвоха.
Я к том речь виду, что в большинстве случаев нужна стоимость или на сегодня или на будущее. И что по большинству оценок сделки проводятся в будущем.
И бросаться словами не стоит.
|
|
|
игор
|
|
Ранг: Гость
Группа: Гость
Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 165
|
ДмитрийП сообщал(а):При приватизации обл-энерго и РАО ЕЭС могло быть положение, что акции выдавались наследникам, в случае если работник умер до какого-то года и проработал нужно количество лет.
Затем уже МРСК из обломков РАО ЕЭС и обл-энерго возникло.
В том то и дело что на умершего, посмотрите выписку.
ДмитрийП сообщал(а):Ну и как справились? Взяли номинал?
А как они восстанавливали срок?
Конечно. справились. Правда с полным нарушением 135ФЗ и ФСО. Но если умершим можно акции давать, то почему ценить нельзя?
Номинал нельзя, нотариус по номиналу не принимает, есть указание палаты, по номиналу только отказ.
Срок не знаю, не забивал голову. Тут нотариус подставляется. поэтому и вымарал все.
ДмитрийП сообщал(а):Кстати МРСК одно не ходит - там должно быть еще пара десятков контор, которые возникли от дробления РАО ЕЭС
А я и говорю что случай не единичный.
P.S. Чем еще хороша Россия? Тем. что строгость законов компенсируется их не исполнением.
|
|
|
Guest |
| Перейти
|
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
|
|