Дискуссии ЭСМИ "Appraiser.RU. Вестник оценщика"
»
ОЦЕНКА
»
Оценка недвижимости
»
Варианты узнать/расчитать операц.расходы для ДП
|
|
|
Юрий К.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 5/10/2006
Сообщений: 1,815
|
Мисовец сообщал(а):Юрий Васильевич, не оспаривая в целом смысл сказанного Вами хочу пояснить по вот этому знакомому мне, как юристу, обстоятельству. Вот у меня все мои наследники проживают вместе со мной, ну или я с ними, и когда я весело дам дуба, то они автоматически примут наследство, куда же им деваться то? 
- Василий Григорьевич, спасибо за пояснения - я примерно также и думал. Вот только ведь все равно неувязка в этой части имеет место быть: оценка обязательна, оценивать надо на 6 мес. назад, а даты оценки и сост. отчета не должны превышать 6 мес. Хотя, сейчас подумал, а разве нельзя в таких случаях что-то там оценивать не дожидаясь истечения 6 мес. (?), например, через 1 мес. после смерти собственника. Я что-то не припомню точно такого запрета в моменте...Единственно, правда, могут возникнуть технические сложности типа осмотра, получения доступа к документам и т.п.
Слуцкий сообщал(а):
А вот последнее (п.4) уже спокойно и давно разрешено в МСО. Вводятся просто специальные предположения, изменяющие фундаментальные, и всё: ликвидационная стоимость становится рыночной стоимостью при специальных предположениях. И проблем нет.
- Александр Анатольевич, вот как раз с этим у нас на самом деле тоже нет формальных проблем: согласно п.17 ФСО-1, одним из обязательных пунктов технического задания на оценку является пункт ограничений и допущений, при которых должны быть выполнена оценка. Но проблемы есть неформальные: большинство заказчиков предпочитают традиционные формулировки и встают в ступор при объяснениях дополнительных нюансов.
1 410 сообщений на старом форуме
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Юрий Васильевич.
Да помилуйте. Как так: у нас нет проблем, а у заказчиков есть? Не может и не должно так быть. Если у заказчиков есть проблемы, надо переписывать ФСО таким образом, чтобы заказчикам стало ясно. Но если пойти по этому пути, то возможны два варианта: 1. постепенно и нескоро напишется МСО (само собой) и 2. постепенно, как всегда, получится "автомат Калашникова" для уничтожения рынка.
Поэтому, выход простой: МСО - за основу и довести напильником под росдействительность.
|
|
|
Грибовский С.В.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 7/16/2013
Сообщений: 75
Местонахождение: Санкт-Петербург
|
Уважаемые коллеги!
Ну что Вы взъелись на НЭИ! Ведь на рынке коммерческой недвижимости НЭИ - это естественный конкурентный процесс, при котором объекты недвижимости "ищут" тот вид и формат использования, которые способны максимизировать генерацию доходов этого объекта.
Задача же оценщика грамотно и профессионально смоделировать этот процесс в рамках отчета об оценке стоимости отдельного объекта недвижимости.
Методы анализа НЭИ – известны. Они должны преподаваться в рамках курсов по переподготовки и повышения квалификации оценщиков. Почитайте, например, работы Е.С. Озерова.
Анализ НЭИ не должен приводить к какой-то абстрактной завышенной стоимости. Он предполагает и учет кризиса и анализ тенденций роста или падения цен на недвижимость, и многое другое.
А то, что банки требуют не рассматривать НЭИ, так, н.м.в, это неправильно. Нужно определить РС, а вот как трасформировать ее в залоговую, ликвидационную – вот это и есть задача банковских инструкций, которые к рынку не должны иметь никакого отношения.
|
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,976
Местонахождение: Тула
|
мы не против НЭИ в принципе, а против НЭИ в существующей и предлагаемой системе координат
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
|
игор
|
|
Ранг: Гость
Группа: Гость
Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 165
|
Грибовский С.В. сообщал(а):Уважаемые коллеги! Ну что Вы взъелись на НЭИ!
Взъелись не на НЭИ! А на определение НЭИ. "Косяков" там и без НЭИ полно, этот самый очевидный. С него и стоит начинать.
Если его не исправить, исправление остальных, бессмысленно.
Грибовский С.В. сообщал(а): Ведь на рынке коммерческой недвижимости НЭИ - это естественный конкурентный процесс, при котором объекты недвижимости "ищут" тот вид и формат использования, которые способны максимизировать генерацию доходов этого объекта.
Так может стоит начать с того, что слово коммерческой в стандарт написать? Почему там этого слова нет?
Грибовский С.В. сообщал(а):Задача же оценщика грамотно и профессионально смоделировать этот процесс в рамках отчета об оценке стоимости отдельного объекта недвижимости.
Методы анализа НЭИ – известны. Они должны преподаваться в рамках курсов по переподготовки и повышения квалификации оценщиков. Почитайте, например, работы Е.С. Озерова.
Анализ НЭИ не должен приводить к какой-то абстрактной завышенной стоимости. Он предполагает и учет кризиса и анализ тенденций роста или падения цен на недвижимость, и многое другое.
В теории, да, а на практике нет. Почему-то на практике не получается. Зачем моделировать фантазии, отъехав на 50 км от города?
Грибовский С.В. сообщал(а):А то, что банки требуют не рассматривать НЭИ, так, н.м.в, это неправильно. Нужно определить РС, а вот как трасформировать ее в залоговую, ликвидационную – вот это и есть задача банковских инструкций, которые к рынку не должны иметь никакого отношения.
Да бог с ними, с банками. Уж банки себя защищать умеют. Об оценщиках кто думать будет?
|
|
|
Грибовский С. В.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/6/2013
Сообщений: 114
Местонахождение: Санкт Петербург
|
игор сообщал(а):
Взъелись не на НЭИ! А на определение НЭИ. "Косяков" там и без НЭИ полно, этот самый очевидный. С него и стоит начинать.
Если его не исправить, исправление остальных, бессмысленно.
А чем вам не нравится определение, которое мы даем в ФСО?
"Наиболее эффективное использование определяется как возможное (вероятное) и разумно обоснованное использование объекта недвижимости, которое правомочно, физически реализуемо, финансово целесообразно, при котором его стоимость будет наибольшей".
Сравните с англо-саксонским, которое используется в США , Англии и др. развитых странах:
"The reasonably probable and legal use of vacant land and an improved property which is physically possible, appropriately supported, financially feasible, and that results in the highest value".
Найдите хоть одно принципиальное отличие от того, что мы даем.
Или вы предлагаете дать свое (доморощенное) определение НЭИ?
|
|
|
Юрий К.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 5/10/2006
Сообщений: 1,815
|
Слуцкий сообщал(а):Юрий Васильевич.
Да помилуйте. Как так: у нас нет проблем, а у заказчиков есть? Не может и не должно так быть. Если у заказчиков есть проблемы, надо переписывать ФСО таким образом, чтобы заказчикам стало ясно. Но если пойти по этому пути, то возможны два варианта: 1. постепенно и нескоро напишется МСО (само собой) и 2. постепенно, как всегда, получится "автомат Калашникова" для уничтожения рынка.
Поэтому, выход простой: МСО - за основу и довести напильником под росдействительность.
Александр Анатольевич, я то ведь не против МСО, а за. Но как только встает об этом речь, так сразу раздаются голоса: "надо проверить, как они сочетаются с нашим ГК РФ и другими законодательными актами", а также "в МСО написано, что на национальных рынках следует учитывать действие национального законодательства".
Теперь касательно Ваших слов "Если у заказчиков есть проблемы, надо переписывать ФСО таким образом, чтобы заказчикам стало ясно.". - На самом деле это практически нереально, потому что у разных заказчиков диаметрально противоположные (подчас) интересы: представителям крупных компаний интересно, чтобы скидки за отсутствие контроля учитывались при оценке акций, а представители миноритарных акционеров наоборот против этого; рядовые автолюбители хотят чтобы поврежденные в результате ДТП части их авто учитывались без учета износа, а представители страховых компаний - наоборот. И таких примеров куча. И каждые такие группы интересантов имеют свое лобби в структурах, оказывающих влияние на формирование оценочного законодательства.
1 410 сообщений на старом форуме
|
|
|
игор
|
|
Ранг: Гость
Группа: Гость
Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 165
|
Грибовский С. В. сообщал(а):игор сообщал(а):
Взъелись не на НЭИ! А на определение НЭИ. "Косяков" там и без НЭИ полно, этот самый очевидный. С него и стоит начинать.
Если его не исправить, исправление остальных, бессмысленно.
А чем вам не нравится определение, которое мы даем в ФСО? "Наиболее эффективное использование определяется как возможное (вероятное) и разумно обоснованное использование объекта недвижимости, которое правомочно, физически реализуемо, финансово целесообразно, при котором его стоимость будет наибольшей". Сравните с англо-саксонским, которое используется в США , Англии и др. развитых странах: "The reasonably probable and legal use of vacant land and an improved property which is physically possible, appropriately supported, financially feasible, and that results in the highest value". Найдите хоть одно принципиальное отличие от того, что мы даем. Или вы предлагаете дать свое (доморощенное) определение НЭИ?
Языками не владею, русским и то со словарем. Правильный перевод может дать только тот, кто по настоящему языком владеет, в контексте.
Для простоты понимания возьмите перевод "Гарри Поттера" Росмэновский и Спивак, и как говорится почувствуйте разницу. И это в художественной литературе, где ошибка с терминами и определениями, не так важна для понимания. Все аргументы Вам приводились раньше, они во времени не меняются. Могу повторить, мне не трудно:
"27 ноября 2008 г. 16:34:12.СлаваК
«Может как раз сделать упор на недопустимость избыточной информации, чем ратовать за столь подробное исследование рынка ?
С уважением...»
28 ноября 2008 г. 16:23:37. АК
"...слава Богу, что в стандартах и предыдущих и настоящих нет обязанности по определению ННЭИ оценщиком. Здесь когда-то уже обсуждалось тема про продажу избушек рядом с новостройками. Помнится, сошлись на том, что рыночная стоимость - это стоимость в текущем использовании (только текущее использование является легитимным на момент оценки) при непринужденном отчуждении. Более того, банки и страховые компании(наши основные потребители)при оценке для целей залога или страхования считают текущий вариант использования наилучшим, и любое иное для рыночной стоимости не имеет значение (по их понятию). Если и включать в стандарты по определению ННЭИ,то наверно это целесообразно сделать только при определении величины инвестиционной стоимости объекта. Во-первых, там это будет неотъемлемой и важнейшей частью обоснования последующих расчетов, а во-вторых дополнительно подчеркнет отличие рыночной стоимости от инвестиционной.
Если ввести требования в стандартах об обязательности ННЭИ для опредления рыночной стоимости, то это может привести к бурной аналитической деятельности, часто оторванной от реальных цен купли продажи. Кстати, как вы планируете расчетным путем учесть и получить денежное выражение "высокой социальной значимости"? Можно, конечно,предположить, сколько примерно родителей останется дома и уволится с работы для ухода за детьми,если закроется детский сад, и какой ущерб понесет от этого конкретная семья и предприятие, с которого уволились эти люди, только вот следует ли это обязательно делать при опеределении наиболее вероятной цены сделки по отчуждению? Пусть лучше в наших законах будет пописана обязанность местных администраций раскрывать данные по суммам проведенных аукционов по таким объектам,обспечивая к ним доступ любого лица, а не только печатать объявления о их проведении. Тогда и мы сможем использовать базу сделок, и чиновники не будут мудрить с аукционами. При этом покупателя указывать не обязательно.
Мое мнение, что в стандартах оценки должна быть предусмотрена процедура оценки на дату в прошлом, описание которой снимет нашу головную боль по этой проблеме. В частности, правомерность использования правовой базы текущего дня для оценки на дату в прошлом ввиду требований ФСО о недопустимости использования информации о событиях, произошедших после даты оценки. Заказы бывают редко, но всегда их делаешь на свой страх и риск с кучей оговорок."
6 декабря 2008 г. 20:00:00. Слуцкий Александр Анатольевич
"Более всего интересно, почему не обозначены недостатки существующих редакций ФСО? Т.е., а зачем их изменять? Что не устраивает?
Время прошло, а что в итоге? - В итоге некое абстрактно неформализованное недовольство? - Видимо, да.
Главные причины:
1. Неясен предмет деятельности. Отсюда неясности что и зачем определять (или измерять, или расчитывать, или или или...).
2. Неясен разработчик, согласующие стороны и т.д. Классику жанра обойти невозможно. Срок разработки и принятия - ГОДЫ, не менее. Причём в свободном бюрократическом графике. Иначе как в СССР стандарты не принять - профанация, которая всегда будет иметь результатом то, что есть сейчас. Народное обсуждение - не выход. Снимет напряг, но вопрос не решит.
А в качестве конструктива в существующей ситуации хотелось бы предложить, например, следующее.
Для начала жёстко разграничить полномочия (правоспособность) оценщика в обязятельной и вольной оценке (т.е. консалтинге "для принятия управленческих решений"). Например, чётко определить, что ж такое значит в законах "по цене не менее..." или по "цене не более...". Допустимо ли писать иное?"
24 мая 2009 г. 2:34:45. Перлин
"...утомила ситуация - нужно соблюдать недоделанный ФСО, недокорректированные МСО, также стандарты своей СРО, при этом учесть требования СРО проверяющей организации, не забыть что ты на субподряде, значит учесть рекомендации и требования СРО подрядчика, помимо требований подрядчика, что является отдельной песней - все выше перечисленное должен понимать Заказчик, чтоб знать что учесть в договоре на оценку
а если Заказчики федеральные представители, тогда сливай воду ибо их желания учесть практически не реально ни по цене ни по описанию."
и
"23 июля 2013 г. 18:05:07МР сообщал(а):Зачем изобретать велосипед, если есть хорошо забытое старое:
«Любое определение нэи включает идентификацию мотиваций возможных покупателей. Эти мотивации основываются на ожиданиях выгод, связанных с владением недвижимостью.
В контексте наиболее вероятной цены продажи (рыночной стоимости) другим термином для лучшего и наиболее эффективного использования может быть «самое вероятное использование».
В контексте инвестиционной стоимости, альтернативным термином является «самое прибыльное использование».
Приведены цитаты из книги: Харрисон Генри С. Оценка недвижимости. Учебное пособие. пер. с англ.–М.:РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994
В МСО слово "самое" (или "наиболее") присутствует. А наши создатели стандарта не хотят его писать принципиально. И в ФСО-1 написано про НЭИ, что оно наибольшее, т.е. перепутано с инвестиционной. "
Насчет доморощенности это конечно круто. И, что мешает слово коммерческой в стандарт написать?
|
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,976
Местонахождение: Тула
|
ЕСЛИ НЕ СЛОВО "КОММЕРЧЕСКОЙ", то хотя бы перечислить виды недвижки, иначе под коммерческой тоже будут понимать кто как хочет
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
|
Андрей Бойко
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/20/2013
Сообщений: 270
Местонахождение: Санкт-Петербург
|
Игорь Борисович, мне тоже НЭИ во многом не нравится, но исключать его считаю некорректным. Мы боимся или не желаем, не приемлем каких-то "надстроек", "дополнений", в первую очередь потому, что это, либо добавит нам работы, либо в отдельных случаях нецелесообразно. Если нецелесообразно, то, нмв, проблемы нет, так как можно показать соответствующий раздел/пункт, описав ненужность в конкретном случае применения НЭИ, в том числе и в виду очевидности. Что до дополнительной работы... если работы бояться...
Большая часть аргументов идёт "столько не платят за оценку", "заказчику не нужно", в том числе,"банки не принимают".
Принимают и банки, да ещё как. Стоит только завести речь о ветхом или руинированном объекте, как тут же говорят, мол, нужно предусмотреть затраты на демонтаж. То есть, когда в "их пользу", так НЭИ даже очень хорош, а в обратную... "Заказчику не нужно" вообще достаточно скользкая тема. А "столько не платят" - это наша беда, но она не должна быть причиной отказа от чего-либо. Так можно договориться, мол, не платят, потому ФЗ буду соблюдать только по 1-ой главе...
Принцип, к слову, тут такой же как при оценке типовых объектов. Переболели почти везде и по типовым квартирам уже редко где требуют три подхода, но это не означает, что нужно из ФСО вычеркнуть доходный и затратный.
Кстати, в инвестиционной оценке (когда производится оценка конкретного проекта) НЭИ как раз и не нужно ;) А вот в рыночной оценке, когда текущий собственник явно неэффективно использует объект, в том числе и для возможности выкупить права на него по сильно заниженной цене...
Чтобы избежать лишних дискуссий, предлагаю сразу отсечь бизнес от недвижимости. Если рядом 2 идентичных магазина с одинаковыми правами, но один преуспевает, принося хороший доход, а другой вот-вот арестуют за долги, то надо быть очень уверенным в себе человеком, чтобы сказать, что их (как объектов недвижимости) РС различна. Но, следуя Вашим советам, считая в текущем пользовании, ещё и по результатам существующей отчётности...
Очень не согласен с применением НЭИ только к коммерческой недвижимости. Есть масса вариантов, когда нужно выбирать целесообразный вариант использования, приводящий к максимизации стоимости или минимизации издержек и для некоммерческой недвижимости. Причём для некоммерческой, как правило, речь о минимизации издержек, чего, к сожалению, в определении НЭИ нет.
Что до остального, то полностью согласен. Нужно прописывать возможность использования аналогов после даты оценки при обязательной их корректировке на дату.
|
|
|
ДмитрийП
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/14/2006
Сообщений: 1,483
|
Андрей Бойко сообщал(а):...
Чтобы избежать лишних дискуссий, предлагаю сразу отсечь бизнес от недвижимости. Если рядом 2 идентичных магазина с одинаковыми правами, но один преуспевает, принося хороший доход, а другой вот-вот арестуют за долги, то надо быть очень уверенным в себе человеком, чтобы сказать, что их (как объектов недвижимости) РС различна. Но, следуя Вашим советам, считая в текущем пользовании, ещё и по результатам существующей отчётности...
Пример есть хороший парикмахер, ценик у него высокий но люди в очередь стоят. Бизнес очень успешный.
Разве из этого следует что все ближайшие парикмахерские (как помещения) должны подорожать?
|
|
|
Андрей Бойко
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/20/2013
Сообщений: 270
Местонахождение: Санкт-Петербург
|
ДмитрийП сообщал(а):Пример есть хороший парикмахер, ценик у него высокий но люди в очередь стоят. Бизнес очень успешный.
Разве из этого следует что все ближайшие парикмахерские (как помещения) должны подорожать?
Спасибо, Дмитрий, Вы верно увидели суть вопроса и, нмв, самый большой недостаток НЭИ. Именно об этом и пытаюсь сказать, что стоимость "определённым образом упорядоченных кирпичей" в определённых географических координатах не должна зависеть от успешности или раздолбайства конкретного пользователя.
Собственно, наше непонимание друг друга (я имею ввиду всех, а не нас с Вами), что называя одинаково вещи,явления, их взаимодействия, мы вкладываем в понятие каждый своё.
Самый простой пример: мы до сих пор вкладываем в понятие ЗУ что угодно, от географических координат (минимум) до всех свойств участка и окружения, включая наличие на самом участке улучшений, за исключением основного улучшения (макисмум). Можно ли ожидать, что стоимость ЗУ на "полюсах" получится одинаковой?
С точки зрения координат (а это, по сути, есть определение ЗУ в ЗК - горизонтальная проекция на поверхность земли) о каком НЭИ можно говорить? У нас есть выбор? Нет. Есть факт привязки всё. А вот когда появлятся выбор среди нескольких вариантов, вот тогда и требуется НЭИ.
Другими словами, НЭИ - это выбор, также как износ - это сравнение. Не с чем сравнивать, нет смысла говорить об износе, не из чего выбирать - нет смысла рассматривать НЭИ.
Когда мы говорим об инвестиционной стоимости в рамках реализации только одного конкретного проекта, нет смысла рассматривать НЭИ. Когда мы говорим о конкретном объекте с достаточно широким спектром вариантов дальнейшего использования... При этом, как выше писал, рассмотрение ремонтировать или нет - это тоже выбор, а значит есть оптимальный вариант (в определении НЭИ - ..., приводящий к максимальной стоимости) последствий этого выбора. Застраивать или нет, а если "да", то чем - это тоже выбор. С СВГ мы достаточно давно спорим на предмет целесообразности рассмотрения НЭИ застроенного участка. Нмв, при явной нецелесообразности сноса существующих улучшений, НЭИ превращается в абсолютно ненужную надстройку, только утяжеляющую расчёты. Добавив НЭИ вакантной земли мы следующим шагом всю переоценку относительно текущего использования выкинем в виде функционального устаревания, связанного с недостаточно эффективным использованием ЗУ.
Конечно, рассматривая варианты НЭИ примитивно, то есть, широкими мазками, мы уничижаем сам принцип. Добротный же анализ, зачастую, требует приложения достаточно серьёзных усилий и многих знаний. Нужно не только рассматривать возможности трансформации/реконструкции объекта, но и возможности участников рынка оплатить эти трансформации, возможности энергетики предоставить мощности необходимые и достаточные, как для самих трансформаций, так и для их последующего функционирования, в конце концов, влияние этих трансформаций на спрос на рынке.
К примеру, возьмём обычный незастроенный квартал в спальном районе. Рассматривая каждый участок в отдельности можно придти к заблуждению о НЭИ под многоэтажное жильё, как самый доходный вариант использования практически в любом более-менее развитом населённом пункте. Но разве застроив всё жильём мы сможем добиться НЭИ квартала? Кто раскупит все квартиры, зная, что вся социальная инфраструктура отсутствует? А даже и если раскупит, то по той ли цене, по которой покупают в сбалансировано застроенных кварталах или в те же сроки? Это аналогично тому, как построить жилой дом, где все помещения будут квартирами, не будет МОП, чердаков, подвалов, лифтовых шахт, бойлерных и пр.. Но мы то знаем, что у каждого дома есть стоимостной показатель на продаваемую площадь квартир и на общую площадь дома.
Другими словами, не принцип плох, а наше его толкование, зашоренные взгляды на него, возможно, определение этого принципа, данное нам в ощущениях ;)
Самих принципов в оценке много. К примеру, принцип остаточной продуктивности никого не напрягает? Почему тогда столько споров возникает при рассмотрении целесообразности. Нужно ли вносить все принципы в стандарты и почему только для НЭИ делается исключение, судить не берусь.
ЗЫ Понятно, что в нашей славной стране используется принцип "побольше взять, поменьше дать" и многие прямо или косвенно относят НЭИ к обиде в первую очередь себя любимого.
Вон надумали новый закон о налогообложении и 31.10.13 утвердили в СФ. Оказывается теперь коммерция будет платить налог с кадастровой стоимости, а коммерцией может считаться тот объект, не менее 20% которого используются под офисы/торговлю. Причём в площадь к офисам можно относить и парковку. Получается, что тупо выполняя закон можно выкатить налог жильцам пятиэтажек, первый этаж которых используется под магазины или девятиэтажек, с офисами на первом этаже и парковкой, равной по площади этажу... вот жильцы-то обрадуются... Однако, думается, если и обсуждать принятое "недоразумение", то в отдельной ветке
|
|
|
ДмитрийП
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/14/2006
Сообщений: 1,483
|
Если посмотреть доводы за и против НЭИ, то можно увидеть, что "противники НЭИ", коим отношу и себя, на самом деле не говорят, что НЭИ не нужно применять. Говориться о том, что не нужно его делать обязательным. А еще лучше, чтобы использование НЭИ, требовало дополнительной доказательной базы его использования.
Не всем нужно оценивать набережную в Питере, которую купил госбанк по безумной цене для промки, и которую теперь хочет впарить государству еще дороже. Тут кончено без НЭИ не обойтись.
У нас в стране, проблема не в законах, законы хорошие, но вот с правоприменительной практикой просто беда. И поэтому я выступаю против обязательного применения НЭИ.
Так как не раз сталкивался с требованиями экспертов делать пересчет исходя из выдуманных НЭИ. И требование пересчитать детский садик в публичный дом, это хоть и смотрится как анекдот, но реальное требование эксперта из ОПЭО, тот, который "лучший друг" Геннадия. Или недавний пример оценка общежития в ЗАТО. требование эксперта - НЭИ переделать в квартиры или в гостиницу и считай доходник в обязательном порядке. Но это "фигня" по сравнению с другим.
Хуже в свете тенденций (см. ветку "тенденция") такой пример.
Рассчитал оценщик стоимость пакета акций предприятия для передачи от государства на баланс акционерного общества со 100% долей государства. Вроде бы: перекладка из "кармана в карман".
Ан нет. оценщик посчитает в текущем использовании, так как предприятие нужно для обороны страны и дальше будет выпускать разные фигнюшки, а эксперт для следователя СКР сделает расчет исходя из НЭИ и оценит как офисное здание или торговый центр. И статья хищение в особо крупном размере готова.
Большая часть оценивает что-то по проще: кусок водопровода от завода до городка, для оприходования на баланс муниципалитета, котельные в уездных городках, детские лагеря летнего отдыха, дачи для наследства и прочее. Какие тут обязательное НЭИ?
Можно было бы подумать что мол злой умысел, но думаю просто неумение предвидеть последствия совершаемых действия.
|
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,976
Местонахождение: Тула
|
да, неумение предвидеть
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
|
Андрей Бойко
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/20/2013
Сообщений: 270
Местонахождение: Санкт-Петербург
|
Очень рад, что говорим на одном языке.
Безусловно, цель и предполагаемое использование результатов обязательно должны быть отражены. НЭИ в отдельных случаях предполагаемого использования абсурден. Осталось, правда, малое, обсудить, что под НЭИ Вы имеете ввиду ;)
Мы прекрасно понимаем, что детские лагеря оцениваются не только для страхования или отражения на балансе муниципалитета, но и с целью получить лакомый участок... в этом случае без НЭИ сделка будет странноватой, не правда ли?
Другими словами, всегда смогут найтись страждущие, передёрнуть в свою сторону, спрятавшись, к примеру за "принятием управленческих решений". Вы опасаетесь передёргиваний в одну, отказывая в НЭИ, но есть и другая сторона медали стем же эффектом. То есть не в НЭИ проблема.
Если же рассматривать АНЭИ, в том числе, как часть расчёта, например, в обосновании целесообразности проведения ремонта или отказа от него, то такой анализ необходим независимо от цели оценки.
Когда-то давно была ветка по оценке аварийного водовода к деревне, которая была в много домовладений, а стала в совсем немного. Тогда я предлагал рассмотреть несклько вариантов: создание альтернативных источников водоснабжения в самой деревне, привозная вода с неким резервом на случай перебоев, ремонт существующего (явно избыточного по проектным параметрам), строительство нового. Если Вы допускаете фразу "разумный пользователь не заплатит больше, чем ему бы обошлось..." то результат расчёта будет в одном из рассматриваемых вариантов, а выбор этого варианта есть ни что иное, как НЭИ (только приводящая к минимизации издержек, а не максмизации прибыли).
ЗЫ Если возможно, давайте не передёргивать в примерах. Первый раз про набережную Европы я услышал в 1998, несколько раз предметно разбирался сам, поэтому знаю объект не понаслышке. Банк выкупал не промку, а место в котором можно реализовать "город-сад", получив немалые выгоды. Основной проблемой была загрязнённость почв в таких объёмах и такими гадостями, что без вывоза на спец.могильник почв на глубину до 3 метров, нельзя было реализовывать любой не производственный проект, плюс вывести предприятие, построить компенсационное жильё и пр. Собственно поэтому, несмотря на расположение в одном из самых лучших мест в СПб, проект почти 15 лет буксовал... невыгодно было. Как только "грязная часть" практически закончилась и площадка стала интересной, так сразу... как мухи на сладкое...
Кстати это очень хороший пример оценки по НЭИ. Будь там оценка полумёртвого института, да ещё с запасами и разливами гептила, да у самой исторической части города... А так и институт продолжает работу на отреконструированной площадке, и жильё люди получили, да и не полезную химию из центра убрали с весьма спорной архитектурой...
А то, что "впарить хотят"... они выкупали с разрешением под одни параметры, а сейчас вдруг всё решили обрезать, а то и парк сделать. Я бы тоже настаивал на компенсации...
|
|
|
игор
|
|
Ранг: Гость
Группа: Гость
Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 165
|
Андрей Бойко сообщал(а):Игорь Борисович, мне тоже НЭИ во многом не нравится, но исключать его считаю некорректным.
Зачем исключать? Исключать никак не надо. Кто-то против НЭИ? Нет.
Не устраивает только обязательная абсурдность. Особенно в контексте наибольшее.
Андрей Бойко сообщал(а):Мы боимся или не желаем, не приемлем каких-то "надстроек", "дополнений", в первую очередь потому, что это, либо добавит нам работы, либо в отдельных случаях нецелесообразно. Если нецелесообразно, то, нмв, проблемы нет, так как можно показать соответствующий раздел/пункт, описав ненужность в конкретном случае применения НЭИ, в том числе и в виду очевидности. Что до дополнительной работы... если работы бояться...
Обязательность и очевидность....не стыкуется. А насчет работы....самая худшая работа - это "сизифов труд", даже если он хорошо оплачивается.
Андрей Бойко сообщал(а):Большая часть аргументов идёт "столько не платят за оценку", "заказчику не нужно", в том числе,"банки не принимают".
Принимают и банки, да ещё как. Стоит только завести речь о ветхом или руинированном объекте, как тут же говорят, мол, нужно предусмотреть затраты на демонтаж. То есть, когда в "их пользу", так НЭИ даже очень хорош, а в обратную... "Заказчику не нужно" вообще достаточно скользкая тема. А "столько не платят" - это наша беда, но она не должна быть причиной отказа от чего-либо. Так можно договориться, мол, не платят, потому ФЗ буду соблюдать только по 1-ой главе...
Да, не "Заказчику не нужно", а "Оценщику не нужно". Какой смысл в бессмысленной работе?
"Оценщик" идиот? А если идиот, давайте примем идиотский стандарт? Получается так.
Андрей Бойко сообщал(а):Принцип, к слову, тут такой же как при оценке типовых объектов. Переболели почти везде и по типовым квартирам уже редко где требуют три подхода, но это не означает, что нужно из ФСО вычеркнуть доходный и затратный.
Болели не достаточно. По аналогии, три подхода обязательны. Но не совсем, можно обосновать отказ. Почему с НЭИ не так? В чем его безусловная обязательность? И сколько лет болеть нужно, чтобы прийти к простому выводу, что не всегда и не везде?
Андрей Бойко сообщал(а):Кстати, в инвестиционной оценке (когда производится оценка конкретного проекта) НЭИ как раз и не нужно ;) А вот в рыночной оценке, когда текущий собственник явно неэффективно использует объект, в том числе и для возможности выкупить права на него по сильно заниженной цене...
А это и есть единственная причина обязательности НЭИ, и самого определения НЭИ тоже.
Только стыдливо умалчивается, приводятся всякие тексты на иностранных языках, типа в обоснование. А объяснение одно, только признаться видимо стыдно.
Андрей Бойко сообщал(а): Очень не согласен с применением НЭИ только к коммерческой недвижимости. Есть масса вариантов, когда нужно выбирать целесообразный вариант использования, приводящий к максимизации стоимости или минимизации издержек и для некоммерческой недвижимости. Причём для некоммерческой, как правило, речь о минимизации издержек, чего, к сожалению, в определении НЭИ нет.
Да нет ни каких ограничений! Считаете нужным применять, применяйте! Других зачем заставлять?
Андрей Бойко сообщал(а):Что до остального, то полностью согласен. Нужно прописывать возможность использования аналогов после даты оценки при обязательной их корректировке на дату.
А это зачем? Зачем аналоги после даты оценки? И почему так можно? И если можно, то на хрена НЭИ вообще?
|
|
|
игор
|
|
Ранг: Гость
Группа: Гость
Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 165
|
ДмитрийП сообщал(а):Большая часть оценивает что-то по проще: кусок водопровода от завода до городка, для оприходования на баланс муниципалитета, котельные в уездных городках, детские лагеря летнего отдыха, дачи для наследства и прочее. Какие тут обязательное НЭИ?
Можно было бы подумать что мол злой умысел, но думаю просто неумение предвидеть последствия совершаемых действия.
Кругозора не хватает. Такое впечатление, что в шахматы, преферанс и нарды, не играют и не играли никогда.
А играют в шашки (в чапаевцев), пьяницу и в кости.
|
|
|
Грибовский С.В.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 7/16/2013
Сообщений: 75
Местонахождение: Санкт-Петербург
|
Опять о НЭИ или всем, кто не любит или боится анализа НЭИ.
Начнем с принципов.
Принцип (от лат. principium - основа, начало)
1) основные, исходные положения какой-либо теории, основные правила деятельности;
2) установившиеся, укоренившиеся, общепринятые, широко распространенные правила хозяйственных действий и свойства экономических процессов.
Таким образом, принципы – это направляющие, по которым обязаны двигаться теория и практика оценки!
Те, кто изучал методологию оценки, знает, что она базируется на определенном количестве фундаментальных принципов, в том числе: полезность, замещение, ожидание, спрос и предложение, наиболее эффективное использованиедр. И если, например, первые из трех входят в числе других в группу принципов, основанных на ожиданиях пользователя, принцип НЭИ, ввиду особой его важности, позиционируется, изучается и применяется отдельно от всех остальных.
На мой взгляд, НЭИ – это концепция, порожденная конкурентным рынком, на котором каждый объект недвижимости стремится приобрести ту форму (конструктив, объемно-планировочные решения) и содержание (вид использования), которые обеспечат ему возможность генерировать максимальные доходы и, следовательно, иметь наивысшую стоимость на этом рынке.
В этой связи, принцип НЭИ - основополагающий принцип оценки рыночной стоимости в обмене.
Оценка недвижимости - наука прикладного экономического анализа, цель которого заключается в выявлении:
- наиболее эффективного использования объекта оценки
- в исследовании спроса и предложения на объект на соответствующем рынке
- в разработке модели оценки, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену сделки с объектом оценки
Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена сделки с объектом недвижимости при условии его наиболее эффективного использования!
Есть и нерыночные виды стоимости, где нет необходимости анализа НЭИ:
инвестиционная стоимость
стоимость в использовании
специальная стоимость
страховая стоимость
ликвидационная (залоговая) стоимость
утилизационная стоимость
стоимость восстановления
стоимость замещения
остаточная стоимость
налогооблагаемая стоимость
синергетическая стоимость (стоимость слияния)
Замечу, что стандарт ФСО 7 посвящен РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ, и без анализа НЭИ, к сожалению, не обойтись.
|
|
|
Грибовский С. В.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/6/2013
Сообщений: 114
Местонахождение: Санкт Петербург
|
В догонку для НЭИ из ФСО 7:
"При определении рыночной стоимости объекта недвижимости применение подходов к его оценке должно основываться на результатах анализа наиболее эффективного использования этого объекта"
|
|
|
Медведев С
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/2/2007
Сообщений: 3,552
Местонахождение: Новосибирск
|
Слегка встряну в высокоинтеллектуальную дискуссию со своими дилетантскими репликами.
Грибовский С.В. сообщал(а):Опять о НЭИ или всем, кто не любит или боится анализа НЭИ.
Анализ НЭИ люблю, НЭИ не боюсь. Но реально применяю - не более чем в 1% оценок (анализирую, делаю свои предложения и дальше использую это в расчетах).
ИМХО, снова идёт подмена - кто относится к НЭИ как к потенциальному орудию произвола проверяльщиков, тот боится и не умеет... Легше всего это произносить каким-нибудь оценочным начальникам, которые проверяют других и давно не проверялись сами. (Притом, что люди эти, безусловно, заслуженные и вполне светилы)
Грибовский С.В. сообщал(а):На мой взгляд, НЭИ – это концепция, порожденная конкурентным рынком, на котором каждый объект недвижимости стремится приобрести ту форму (конструктив, объемно-планировочные решения) и содержание (вид использования), которые обеспечат ему возможность генерировать максимальные доходы и, следовательно, иметь наивысшую стоимость на этом рынке.
В этой связи, принцип НЭИ - основополагающий принцип оценки рыночной стоимости в обмене.
Так как все тут люди объективные и непредвзятые - будем замечать и поддерживать правильные слова (ИМХО).
Однако замечу, что вышеприведенные слова слишком общИ. А значит - позволяют трактовать себя на разные усмотрения.
Между тем, в 40 метрах от главной магистрали города строят в одно и тоже время - и 3-х этажный особнячок, и 20-ти этажный жилой дом... Всем оптимизаторам, как говорится, привет горячий!
 
Грибовский С.В. сообщал(а):Оценка недвижимости - наука прикладного экономического анализа, цель которого заключается в ...:
- в разработке модели оценки, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену сделки с объектом оценки
Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена сделки с объектом недвижимости при условии его наиболее эффективного использования!
Красивый вывод, элегантное следствие.
Сразу напрашивается уточнение: а если ОО не НЭИ, значит его наиболее вероятная цена - не РС?; соответственно - если ОО не НЭИ, значит его РС - не вероятная цена...
Тогда, прикладная наука оценка или голимое теоретизирование?
Что мы оцениваем, господа? ОО - права на столько-то метров физ. объекта, с таким-то использованием и название, мощностями и окружением, сегодня. А не возможность создания и реализации самого классного объекта на такой территории, с преображением окружающей инфраструктуры...
Как его воспринимает рынок? Во-первых, так как написано в объявлении (и если ОО в разделе складов, то его не смотрят ищущуе торговое помещение), во-вторых, какждый игрок рынка - в силу своих желаний и возможностей (инвест.). И из массы инвестиционных стоимостей оценщик выводит РС - средневзвешенную. Не самую маленькую и не самую большую... Ещё и защищает эту свою оценку - кредиторы говорят: ЗП 100% вес, апологеты обязательного анализа и применения АНЭИ - 100% вес доходному подходу (это ведь, кажется, естественным при планируемых реконцепциях и реконструкциях).
А так-то - люблю АННЭИ. Но применять предпочитаю редко. Когда ОО полностью или частично пустует (не используется), когда характер использования выбивается из окружающей застройки (принятого в данном районе оценки), когда износ большой (состояние близкое к аварийному), когда заполненность арендаторам аномально низка, ну и ещё что-то что сразу не вспомнилось...
Пока всё. Когда начинал писать мыслей было больше, пока писал - забыл половину.
|
|
|
Guest |
| Перейти
|
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
|
|